白 云， 郭建營(yíng)， 殷 果

(合肥工業(yè)大學(xué) 土木與水利工程學(xué)院，安徽 合肥 230009)

0 引 言

隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，我國(guó)面臨部分公共設(shè)施與現(xiàn)有信息技術(shù)發(fā)展速度出現(xiàn)不匹配現(xiàn)象，在養(yǎng)老資源供給方面產(chǎn)生較大缺口。硬件設(shè)施的不完善是我國(guó)由數(shù)字社區(qū)到智慧社區(qū)的轉(zhuǎn)變和智慧城市的絆腳石。

既有住宅加裝電梯的改造不僅是對(duì)城市末梢單元的治理把控，也是構(gòu)建智慧社區(qū)，利用智能化方式實(shí)現(xiàn)宏觀治理目標(biāo)的途徑。且我國(guó)老年人口比例不斷上升，加裝電梯是使“懸空老人”輕松落地的好方法；也是實(shí)現(xiàn)重危病人救治最快最安全途徑，更是一項(xiàng)既能提升民眾幸福感、又能快速擴(kuò)大內(nèi)需的民生工程。

1 城市既有住宅加裝電梯的現(xiàn)狀分析

1.1 城市既有住宅加裝電梯政策分析

由于歷史原因，我國(guó)在2000年前后建設(shè)了大批多層樓梯房，層數(shù)多在6層以上，住戶中老年人為主，每天上下樓出行成了一個(gè)難題[1]?；诿癖娫V求，政府逐漸出臺(tái)相關(guān)政策，由于加裝工程涉及的部門較多，相關(guān)政策也在不斷更新。

2008年，廣東省最先做出回應(yīng)，與其他地方文件中“全體一致同意”相比，提出特色鮮明的“雙2/3”要求。但此階段各地區(qū)對(duì)加裝電梯的資金籌措以及加裝后運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用未有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)中央政府未出臺(tái)任何規(guī)定。

隨著黨中央“國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化”的提出，2015年10月的中央文件中，首次明確專項(xiàng)維修資金可用于加裝電梯[2]。解決了加裝資金來源主要在業(yè)主出資的問題，并鼓勵(lì)老年人口比例較大的社區(qū)住宅優(yōu)先加裝。

從2018年的“鼓勵(lì)”到2019年的“支持”，至2020年明確表態(tài)“對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯”，表明了我國(guó)對(duì)電梯加裝的重視程度不斷提高。

1.2 合肥市既有住宅加裝電梯政策分析

截至2017年末，安徽省60及65周歲及以上常住人口數(shù)和戶籍人口數(shù)均高出全國(guó)平均水平，老齡化現(xiàn)象顯著。為搭建更好的養(yǎng)老服務(wù)體系，合肥市政府著力將2000以及2005年前建成的小區(qū)進(jìn)行全面改造，包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)城市的綠色有機(jī)更新。

通過搜索引擎及地方政府官網(wǎng)，對(duì)“老舊小區(qū)”“改造”“既有住宅”“加裝/安裝/增設(shè)電梯”等關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，按照發(fā)文時(shí)間、文本形式等進(jìn)行量化分析。輸出政策文本73份，其中，省級(jí)層面37份、市級(jí)層面36份。以“增設(shè)/加裝電梯”為主要關(guān)鍵詞搜索時(shí)，所得文件發(fā)布時(shí)間集中于2019年下半年與2020年。

圖1 安徽省老舊小區(qū)改造政策發(fā)布時(shí)間分布圖

圖2 安徽省老舊小區(qū)改造政策文本形式分布圖

以合肥市為例，截至2020年，合肥市開工建設(shè)既有住宅加裝電梯133部，完成審查手續(xù)待開工39部，其中建成使用11部，正在施工電梯122部；涉及55個(gè)小區(qū)、109棟、133個(gè)單元居民；在2021年政府工作報(bào)告中指出：“合肥市全面推進(jìn)既有住宅加裝電梯，其中改造老舊小區(qū)265個(gè)[3]”。并且在最新的征求意見稿 中再次強(qiáng)調(diào)搭建社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，對(duì)既有住宅加裝電梯提出了最新的政策支持和鼓勵(lì)。同時(shí)在規(guī)劃 中大力推進(jìn)將公積金用于支持老舊小區(qū)改造的舉措，在2021年2月本市包河區(qū)預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告中，用于既有住宅加裝電梯的補(bǔ)助資金以及住房公積金，使住房保障支出同比增長(zhǎng)52.91%。

1.3 城市既有住宅加裝電梯的重難點(diǎn)

(1)責(zé)任主體模糊，申請(qǐng)流程復(fù)雜。老舊樓小區(qū)落地年代久遠(yuǎn)，部分小區(qū)因?yàn)榉N種原因出現(xiàn)“三無(wú)”現(xiàn)象，即無(wú)物業(yè)管理、無(wú)主管單位、無(wú)人監(jiān)管[4]。其大部分由街道社區(qū)委員會(huì)承擔(dān)起管理職責(zé)，其余為物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主發(fā)自組織以實(shí)現(xiàn)相關(guān)管理。加裝改造工程的責(zé)任主體難以明確，項(xiàng)目難以推進(jìn)。

同時(shí)加裝電梯涉及部門繁多如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、市場(chǎng)監(jiān)管等，專業(yè)種類多樣如建筑設(shè)計(jì)、供水供電、供熱供氣、通信管線、財(cái)務(wù)等，申請(qǐng)流程復(fù)雜。

(2)造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)較高，成本管理較難。既有多層住宅加裝電梯工程造價(jià)目前還未形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，已有的相關(guān)案例造價(jià)指標(biāo)相對(duì)較高，成本管理的參考性較差[5]。與一般新建項(xiàng)目相比，加裝電梯較明顯的難點(diǎn)在于，原始資料不完善導(dǎo)致項(xiàng)目工程量清單不完整；施工多為非封閉空間，與居民生活有較大交集；建筑年代久遠(yuǎn)帶來的不可抗因素導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更等問題。

(3)居民意愿不同，資金籌措較難。加裝電梯的獲益對(duì)象十分明確，不同樓層的居民對(duì)電梯的需求截然不同?？紤]到房屋升值及出行便利等因素，高樓層業(yè)主的加裝意愿明顯大于低樓層業(yè)主，然而基于噪聲、采光、隱私、消防及通風(fēng)等因素，一、二層住戶往往持反對(duì)意見。物權(quán)法的雙“2/3”原則僅為理論，實(shí)際工程中多為“一票否決”的現(xiàn)實(shí)困難與加裝電梯“雷聲大雨點(diǎn)小”的客觀現(xiàn)狀間的沖突。因此協(xié)調(diào)業(yè)主訴求往往是加裝前期的頭等大事。資金籌措是決定業(yè)主意愿的關(guān)鍵，現(xiàn)有集資方式主要有政府補(bǔ)貼，以及相關(guān)專項(xiàng)補(bǔ)貼；業(yè)主自籌，和基于自愿平等原則在第三方的監(jiān)督下對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)偟取?/p>

(4)加裝方式討論，施工要點(diǎn)分析。一般，既有住宅加裝電梯項(xiàng)目體量不大，但工程環(huán)境與住宅本身所處現(xiàn)狀條件較復(fù)雜，不僅要合理確定加裝結(jié)構(gòu)與既有住宅之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，還要滿足加裝效果與原建筑融合的美觀要求。從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)角度來看，通常有兩種做法：一是加裝電梯與原結(jié)構(gòu)相連，電梯成為原結(jié)構(gòu)的附屬部分，兩者整體建模計(jì)算。二是加裝電梯與原結(jié)構(gòu)脫開，兩者間設(shè)防震縫，兼做沉降縫。[6]。從加裝方式來看，有錯(cuò)層入戶與平層入戶。但實(shí)際工程多采取錯(cuò)層方式入戶。

在實(shí)際施工過程中應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：①加裝結(jié)構(gòu)與原主體之間的連接方式加大考慮地震作用、風(fēng)荷載因素等多重影響；②電梯井道的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)著重關(guān)注結(jié)構(gòu)穩(wěn)定與變形要求；③對(duì)地基主體與結(jié)構(gòu)主體的施工圖紙嚴(yán)格審查與把控。

(5)運(yùn)營(yíng)維護(hù)與使用管理?！叭纸?，七分管”。加裝后運(yùn)營(yíng)維護(hù)是一項(xiàng)長(zhǎng)期且復(fù)雜的工程，電梯建成后，安全管理責(zé)任的落實(shí)、維修資金的渠道來源與應(yīng)急設(shè)施和救援能力的滿足等是首先會(huì)面臨的困境。要以“業(yè)主主體、市場(chǎng)運(yùn)作”為原則，因地制宜、因時(shí)制宜地推廣適宜的管理模式[7]。

2 合肥市某既有住宅加裝電梯實(shí)例

2.1 項(xiàng)目概況

合肥市某小區(qū)單元位于蜀山區(qū)高河西路，建設(shè)于2003年，為6層住宅單元，建筑高度17.4 m，每層2戶共12戶居民；原建筑具備改造條件，經(jīng)業(yè)主對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用友好協(xié)商，順利實(shí)現(xiàn)加裝改造。

2.2 方案設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)方案的平面圖、立面圖如圖3、圖4所示。

圖3 平面圖

圖4 立面圖

2.3 費(fèi)用分?jǐn)?/h3>

據(jù)蜀山區(qū)相關(guān)辦法 規(guī)定制定加裝工程費(fèi)用預(yù)算及分?jǐn)偡桨浮＜友b電梯相關(guān)費(fèi)用主要有建設(shè)費(fèi)用以及后期運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，預(yù)算費(fèi)用總計(jì)50萬(wàn)元，費(fèi)用來源為政府補(bǔ)貼(50%)與業(yè)主自籌(50%)。

本著“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則分?jǐn)偘惭b費(fèi)用，3～6層住戶按0.5∶1.5∶3∶5的比例分?jǐn)偅謹(jǐn)偡桨溉缦隆?/p>

表1 合肥市某既有住宅加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)?單位：萬(wàn)元)

本著“按次計(jì)費(fèi)、多用多付”原則分?jǐn)傔\(yùn)營(yíng)費(fèi)用(包含電梯運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等)，根據(jù)當(dāng)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總額除以當(dāng)年使用總次數(shù)，得出每次使用費(fèi)，住戶按次計(jì)費(fèi)。

分?jǐn)偡桨附?jīng)業(yè)主確認(rèn)后，項(xiàng)目開始實(shí)施。

2.4 項(xiàng)目流程

業(yè)主向居委會(huì)提出書面申請(qǐng)，提交完整申請(qǐng)材料；社居委審核書面材料；編制方案，設(shè)計(jì)施工方案、資金概算及費(fèi)用籌集方案、電梯后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分?jǐn)偡桨?；組織公示，不少于7 d；居委會(huì)備案，簽訂加裝協(xié)議；各方聯(lián)合初審，若存在問題申請(qǐng)人應(yīng)及時(shí)整改；申請(qǐng)人委托設(shè)計(jì)單位按改建工程制定設(shè)計(jì)方案；各方聯(lián)合審查；業(yè)主與施工單位、監(jiān)理單位簽訂合同；施工監(jiān)督，注意主要工序及隱蔽工序；組織驗(yàn)收，合格并取得使用登記證書后方可投入使用。

2.5 項(xiàng)目難點(diǎn)

該老舊住宅加裝電梯項(xiàng)目經(jīng)過前期檢測(cè)、業(yè)主協(xié)商、改造設(shè)計(jì)、土建施工、管網(wǎng)調(diào)動(dòng)、空調(diào)移位、井道搭建、室內(nèi)安裝、電梯安裝、監(jiān)控安裝等工序后，克服了檢測(cè)費(fèi)用較高、一樓住戶思想工作難做、申報(bào)流程復(fù)雜、老舊小區(qū)管線遷移難、業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用收集費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)、內(nèi)部道路窄導(dǎo)致拼裝式電梯運(yùn)輸不便等困難后，最終順利完工，通過驗(yàn)收。

3 城市既有住宅加裝電梯的機(jī)制及相關(guān)建議

一是明確加裝電梯的政策機(jī)制。在實(shí)際設(shè)計(jì)中，加裝電梯工程應(yīng)根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工。

圖5 加裝電梯政策機(jī)制

二是簡(jiǎn)化申請(qǐng)加裝流程，發(fā)揮政府引導(dǎo)作用，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，力求高效率解決民生問題。簡(jiǎn)化流程最終目標(biāo)是形成一站式審批方案，最重要的是使各部門責(zé)權(quán)清晰，分工明確。做到政府統(tǒng)領(lǐng)，政府、電梯公司和社區(qū)居民委員會(huì)形成合力，通過加大宣傳力度，提高政策普及程度，或者設(shè)立專門咨詢機(jī)構(gòu)為民排憂解難等措施來助推這一民生工程[8]，各板塊齊頭并進(jìn)。

三是選擇合理的加裝結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。因地制宜確定加裝井道的基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)類型、確定井道結(jié)構(gòu)與主體結(jié)構(gòu)的關(guān)系，評(píng)估主體與井道結(jié)構(gòu)之間的相互影響，選擇適當(dāng)?shù)倪B接方式以及相應(yīng)的施工方案[9]。根據(jù)現(xiàn)有實(shí)踐看來，電梯與既有住宅之間采取弱連接的方式較優(yōu)，各項(xiàng)規(guī)范均能滿足同時(shí)可減少造價(jià)。

四是創(chuàng)新融資方式,加強(qiáng)財(cái)政支持。對(duì)于難以一次性支出大額費(fèi)用的社區(qū)，運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量，如吸引專業(yè)機(jī)構(gòu)和社會(huì)資本參與小區(qū)改造，如養(yǎng)老、休閑、托幼、停車設(shè)施以及健身設(shè)施等，同時(shí)完善小區(qū)配套設(shè)施[10]；政府財(cái)政補(bǔ)貼不屬于財(cái)政投資，可將其比例最大化。

五是創(chuàng)新加裝后運(yùn)營(yíng)模式，持續(xù)跟蹤，促進(jìn)良性發(fā)展。電梯加裝后，首先確定使用單位，明確使用責(zé)任主體，之后配備安全管理員、存檔安全技術(shù)檔案、設(shè)置緊急報(bào)警裝置等；采取加裝電磁力鎖等措施長(zhǎng)期保證救援通道通暢。此階段要求使用單位和安全管理員具備擔(dān)當(dāng)精神、履行其職責(zé)，但更需要全體業(yè)主共同參與、支持和配合[11]。

4 結(jié)束語(yǔ)

既有住宅加裝電梯是應(yīng)對(duì)我國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀、建設(shè)智慧社區(qū)宜居城市的重要舉措，同時(shí)也是疫情之后帶動(dòng)內(nèi)需的重要手段。目前加裝電梯仍處于推廣實(shí)踐的重要階段，應(yīng)著重注意加裝工程的因地制宜，不斷完善相關(guān)政策，落實(shí)宣傳工作，在做好傳統(tǒng)宣傳的同時(shí)，創(chuàng)新推進(jìn)新媒體運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，激發(fā)群眾參與的積極性，更有效地推進(jìn)加裝工作的落實(shí)。