張曉玲

摘 要：隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的日漸提高，對物業(yè)公司成本管理能力提出了更高的要求，要求其不斷改善日常工作的管理的模式，并在保證服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)優(yōu)化成本支出的把控。本文將以某物業(yè)公司“三供一業(yè)”住宅小區(qū)項(xiàng)目為例，探討此項(xiàng)目的改造背景及成本管理現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)成本控制措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;“三供一業(yè)”住宅小區(qū)項(xiàng)目;成本管理;應(yīng)對建議

一、某物業(yè)公司“三供一業(yè)”改造的背景

2016年開始，在全國全面推進(jìn)國有企業(yè)（含中央企業(yè)和地方國有企業(yè)）職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作，對相關(guān)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行必要的維修改造，達(dá)到城市基礎(chǔ)設(shè)施的平均水平，分戶設(shè)表、按戶收費(fèi)，交由專業(yè)化企業(yè)或機(jī)構(gòu)實(shí)行社會(huì)化管理，2018年年底前基本完成。2019年起國有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。這項(xiàng)舉措的進(jìn)行，大大降低了公司的經(jīng)濟(jì)壓力，可對成本進(jìn)行集成化控制，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

二、某物業(yè)公司“三供一業(yè)”項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀

（一）“三供一業(yè)”項(xiàng)目服務(wù)收費(fèi)

對于“三供一業(yè)”住宅項(xiàng)目，以某物業(yè)公司承接的“三供一業(yè)”住宅項(xiàng)目小區(qū)為例，首先，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低?？偨ㄖ娣e為98.2萬平方米，收費(fèi)基本在0.6-0.8元/平方米，以小戶型面積為主。此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)價(jià)格增長基本沒有上升空間。其次，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)回收率較低。對于“三供一業(yè)”住宅項(xiàng)目，改造前物業(yè)管理由國有企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主個(gè)人承擔(dān)較少部分或者不承擔(dān)。長期的這種狀態(tài)下，導(dǎo)致業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)較低，從而造成改造后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)回收率低。

（二）“三供一業(yè)”項(xiàng)目成本構(gòu)成

以某物業(yè)公司“三供一業(yè)”小區(qū)成本項(xiàng)目為例，項(xiàng)目成本主要包括人工費(fèi)、能耗費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊、物料費(fèi)用等。住宅小區(qū)物業(yè)成本管理中人工成本占比最大，往往占到總成本的70%以上，有的甚至達(dá)到90%。除此之外，能耗成本、物料費(fèi)用也是物業(yè)管理公司的主要成本構(gòu)成部分。物業(yè)公司要實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)，首先要不斷開發(fā)適合所管理小區(qū)的衍生服務(wù)，提高衍生服務(wù)收費(fèi)來補(bǔ)充物業(yè)收費(fèi)的不足。其次，針對此類小區(qū)，要重新測量小區(qū)的單位面積物業(yè)成本，做到成本事前控制、事中控制與事后管理相結(jié)合的成本管控模式。

三、某物業(yè)公司“三供一業(yè)”項(xiàng)目成本控制措施

（一）實(shí)施區(qū)域化管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目人員共享

從項(xiàng)目成本構(gòu)成中可以看出，有效降低項(xiàng)目人工成本是減少項(xiàng)目總成本的關(guān)鍵。對于物業(yè)管理公司，每個(gè)小區(qū)的保潔、保安、維修工、管理人員等各類專業(yè)崗位配置是必不可少的，針對這種問題可以實(shí)行區(qū)域化管理。對于“三供一業(yè)”項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目包括多個(gè)小區(qū)，小區(qū)地理位置靠近，可以將原來的服務(wù)點(diǎn)擴(kuò)大成服務(wù)面，實(shí)現(xiàn)幾個(gè)小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理、核算員、維修工人員的共享。這樣能有效提高零散小區(qū)關(guān)鍵崗位的勞動(dòng)生產(chǎn)率，節(jié)約人工成本。

（二）實(shí)行精細(xì)化管理，做到人員與面積、工作量項(xiàng)目匹配

接收“三供一業(yè)”住宅項(xiàng)目后，對此類老舊小區(qū)的狀況進(jìn)行重新摸底，制定符合實(shí)際的人員配備標(biāo)準(zhǔn)。首先，物業(yè)公司需要對項(xiàng)目情況進(jìn)行全盤調(diào)查，并對現(xiàn)有管理內(nèi)容進(jìn)行評估，找出重難點(diǎn)，并根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)容制定相應(yīng)的工作計(jì)劃，進(jìn)而根據(jù)工作量及項(xiàng)目周期安排適宜人員處理，進(jìn)而有選擇性、目的性完成工作任務(wù)。同時(shí)，管理者應(yīng)當(dāng)建立健全人員管理制度，制定人員組織架構(gòu)，明確每個(gè)部門及每位員工的工作職責(zé)，并全面提升隊(duì)伍的專業(yè)能力及素質(zhì);其次，在項(xiàng)目的實(shí)際實(shí)施環(huán)節(jié)，針對發(fā)現(xiàn)的問題找出相應(yīng)的解決方案。例如工作任務(wù)的量化，或是對流程進(jìn)行及時(shí)的梳理，以便項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都可以在規(guī)范且標(biāo)準(zhǔn)化流程中進(jìn)行，切實(shí)控制項(xiàng)目的成本支出。最后，及時(shí)對完成的項(xiàng)目環(huán)節(jié)進(jìn)行評估，分析成效得失，對不完善的地方再加以改進(jìn)，做到循環(huán)遞進(jìn)，螺旋上升，最終形成持續(xù)改進(jìn)、不斷創(chuàng)新的工作機(jī)制。

（三）提倡節(jié)約理念，降低能耗費(fèi)用

能耗費(fèi)用在物業(yè)管理成本中占比較大，節(jié)約水電能耗是控制物業(yè)管理成本的重要內(nèi)容。在日常工作中要發(fā)揮各級人員的積極性，號召各級員工隨手關(guān)水閥、隨手關(guān)燈; 充分利用各種節(jié)能設(shè)施，對原有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造。對用電重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行分析，提出改進(jìn)措施并加以實(shí)施。例如地面照明，戶主開燈情況下，對路面具有一定的照明效果，可以利用此在保證照明度的前提下適當(dāng)減少照明燈具的使用，以節(jié)約的能耗費(fèi)用。

（四）創(chuàng)新采購模式，減低物料成本

物料費(fèi)用也是物業(yè)項(xiàng)目成本的主要構(gòu)成部分，要審慎評估、選擇科學(xué)的采購模式。物業(yè)公司因?yàn)轫?xiàng)目較分散、單個(gè)項(xiàng)目的物耗采購量又較小，且物資消耗頻繁，若每個(gè)小區(qū)自行采購情況下，由于采購量小，單價(jià)成本會(huì)較高。若采用即時(shí)制采購方式，運(yùn)輸成本、送貨成本反而比傳統(tǒng)采購模式高。因此，物業(yè)公司因統(tǒng)籌估算物料費(fèi)用構(gòu)成比例，對于清運(yùn)垃圾、消防維保、電梯維保等較大支出，評估是否可以實(shí)行統(tǒng)一采購。不能一味地套用模式或各自為陣，以免不恰當(dāng)?shù)卦龃蟪杀鹃_支。

（五）積極推廣信息化、機(jī)械化作業(yè)，提高物業(yè)服務(wù)勞動(dòng)生產(chǎn)率

當(dāng)今科技高速發(fā)展，線上收費(fèi)系統(tǒng)、收費(fèi)方式不斷創(chuàng)新，智能化機(jī)器也已開始推廣運(yùn)用。比如監(jiān)控?cái)z像頭、電動(dòng)掃地機(jī)等設(shè)備的普及極大地提高了工作效率;智能清掃機(jī)、智能擦窗機(jī)等機(jī)器人也已開始投入實(shí)驗(yàn)。這些設(shè)備都將幫助物業(yè)公司減少人員配置，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。物業(yè)公司應(yīng)盡可能配置機(jī)器取代人工操作，這將有效減少成本開支，提高服務(wù)質(zhì)量。

四、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)公司為適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展要求，必然需要對成本管理現(xiàn)存問題進(jìn)行詳細(xì)分析，依據(jù)內(nèi)外部面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素及自身發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)而對成本管理進(jìn)行優(yōu)化，采用科學(xué)合理的成本管理辦法實(shí)現(xiàn)企業(yè)的全面管理，以便提升企業(yè)的精細(xì)化管理程度，促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展。

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