□ 李娜

2021年1月1日起，《民法典》開始施行，原來的《合同法》將退出歷史舞臺?！睹穹ǖ洹分械暮贤獙ψ赓U合同做了重大修改，整體上看，《民法典》的規(guī)定在兼顧出租者權(quán)益的同時，更注重對房屋承租者合法權(quán)益的保障，回應(yīng)了“居者有其屋”的現(xiàn)實需求。本文結(jié)合《民法典》的新規(guī)定，提醒承租人和出租人在租賃合同履行過程中應(yīng)注意的法律風(fēng)險。

設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租

《民法典》物權(quán)編新增了居住權(quán)的規(guī)定，是物權(quán)編最大的亮點之一。居住權(quán)屬于用益物權(quán)，居住權(quán)具有人身屬性，不得轉(zhuǎn)讓和繼承，一般情況下，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租。實踐中，如果出租人隱瞞了房屋設(shè)立居住權(quán)的事實，和承租人簽訂租賃合同，容易產(chǎn)生居住權(quán)和租賃權(quán)的沖突。從法律規(guī)定來看，居住權(quán)屬于用益物權(quán)，租賃權(quán)屬于合同債權(quán)，物權(quán)的效力優(yōu)先于債權(quán)。因此對于承租人來說，如果承租了設(shè)立居住權(quán)的住宅，自身的權(quán)益將受到影響。

《民法典》第三百六十九條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”

承租人在《房屋租賃合同》應(yīng)明確“該房屋沒有設(shè)立居住權(quán)，且在租賃期間也不得新設(shè)居住權(quán)。否則，出租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。”

轉(zhuǎn)租情形下出租人的異議期為6個月

實踐中經(jīng)常會出現(xiàn)承租人承租出租人的房屋后，將房屋轉(zhuǎn)租出去，自己賺取差價當(dāng)起了二房東的情形。如果承租人是未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租了房屋，這種情形下出租人是可以解除合同的，但這也容易導(dǎo)致很多租賃關(guān)系處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。此次《民法典》吸收了《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》”）第16條的規(guī)定，明確了承租人轉(zhuǎn)租情形下，出租人的異議期間為6個月，如果出租人知道承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，6個月不提異議，就視為同意轉(zhuǎn)租。

《民法典》第七百一十八條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租?！?/p>

出租人若想限制房屋承租人對外出租的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)要求在《房屋租賃合同》中明確：“承租人不得轉(zhuǎn)租該房屋”，而對于承租人應(yīng)在《房屋租賃合同》中明確“該房屋屬于出租人所有”并查驗房產(chǎn)證，這樣切實保障了自己的權(quán)利。如果知道房屋是轉(zhuǎn)租的，則要求出租人出具房屋所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的函。

房屋權(quán)屬有爭議，承租人可解除租賃合同

如果承租的房屋所有權(quán)發(fā)生爭議，將嚴(yán)重影響承租人生活的安寧和穩(wěn)定性。《民法典》吸收了《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第8條的規(guī)定，明確了當(dāng)租賃物的權(quán)屬有爭議或者租賃物被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押的情形下，承租人可以解除租賃合同?！睹穹ǖ洹焚x予承租人在這幾種情形下的合同解除權(quán)，將有利于對承租人合法權(quán)益的保護(hù)。

《民法典》第七百二十四條規(guī)定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；（二）租賃物權(quán)屬有爭議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形?！?/p>

租房人一旦發(fā)現(xiàn)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；或者房屋權(quán)屬發(fā)生爭議時，保留好相關(guān)證據(jù)，并及時通知出租人要求解除合同。

房屋承租人享有同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)

實踐中，找房子搬家是件很麻煩的事情，費(fèi)時間又費(fèi)精力。租賃合同到期后，如果在出租房中住得相對滿意的情況下，承租人大多想要“續(xù)租”，不想再重新找房子搬家，但如果房東不想跟你續(xù)租，想把房屋出租給其他承租人，你就可能面臨被趕出去的風(fēng)險。而此次《民法典》增加了房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)，在租賃期屆滿后，房屋的承租人在同等條件下有優(yōu)先承租的權(quán)利，如此規(guī)定在很大程度上保障了承租方的合法權(quán)益，也體現(xiàn)了對“租購?fù)瑱?quán)住房制度”的回應(yīng)。

《民法典》第七百三十四條規(guī)定：“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利?！?/p>

優(yōu)先承租權(quán)是指同等條件下優(yōu)先權(quán)，如果價格達(dá)不成一致，那么優(yōu)先承租權(quán)將不再享有。

承租人優(yōu)先購買權(quán)受到限制

《合同法》中規(guī)定了出租人出賣租賃房屋時，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，但是《合同法》并未對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行限制和細(xì)化。此次《民法典》吸收了《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第21條、第22條和第24條的規(guī)定，明確了在房屋按份共有人或者出租人近親屬購買該房屋時，承租人的優(yōu)先購買權(quán)將受到限制。同時，《民法典》也明確了承租人應(yīng)在十五日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，否則將視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

《民法典》第七百二十六條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。”

在出租人出售房屋時，租房人如果想購買出租人的房屋，必須要在15日內(nèi)及時表達(dá)自己想購買的意愿。否則，將喪失優(yōu)先購買權(quán)。

當(dāng)事人應(yīng)履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則,根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。這里的“通知、協(xié)助、保密”被理論界稱為后合同義務(wù)。在房屋租賃合同中，租賃合同解除后，承租人應(yīng)及時履行清理租賃房屋以及返還房屋等后合同義務(wù)，出租人也應(yīng)協(xié)助承租人，做好房屋的交接工作。

《民法典》第五百零九條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

房屋租賃合同解除后，承租人應(yīng)如何履行后合同義務(wù)？第一，承租人實際搬離租賃房屋的時候通知出租人，得到出租人同意的明確答復(fù)。第二，承租人與出租人之間要簽署相應(yīng)的交接憑證，以此作為雙方履行完房屋交接的書面證明。房屋租賃合同中出租人應(yīng)如何履行后合同義務(wù)？首先，出租人要履行通知義務(wù)，房屋租賃合同無效或到期后，出租人應(yīng)當(dāng)積極通知承租人，要求其返還房屋以及繳清相關(guān)費(fèi)用。其次，出租人要積極履行協(xié)助義務(wù)，當(dāng)承租人要求搬離租賃房屋時，出租人不得以不作為的方式遲延辦理交接，更不能無理由扣押承租人的物品，應(yīng)當(dāng)積極完成房屋的交接手續(xù)。最后，出租人要履行保護(hù)義務(wù)，當(dāng)承租人的物品在出租人的控制范圍內(nèi)的時候，無論雙方是否有爭議，出租人都要積極保護(hù)承租人的財產(chǎn)安全，避免其他人員對承租人財產(chǎn)的損害。出租人若違反協(xié)助、保護(hù)等后合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，以利于合同的積極履行和雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的實現(xiàn)。為防止因后合同義務(wù)導(dǎo)致糾紛及舉證困難，雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定后合同交接義務(wù)及相應(yīng)違約責(zé)任，以避免不必要的訴爭。