摘要：在市場競爭愈加激烈的我國商業(yè)地產(chǎn)市場中，通過有效的企業(yè)績效管理機(jī)制來推動企業(yè)的健康發(fā)展，提高企業(yè)的市場核心綜合競爭力，是廣大商業(yè)管理公司的共識。本文結(jié)合行業(yè)發(fā)展背景，通過分析A商業(yè)管理公司績效管理存在的主要問題，談?wù)勏鄳?yīng)的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)管理;輕資產(chǎn);績效;激勵

近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到國家調(diào)控及新冠疫情等因素的影響，但總體仍然不斷向前，特別是在具備良好環(huán)境的城市，各商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競爭越來越激烈。作為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商，各商業(yè)管理公司必須加強(qiáng)績效管理，提高自身的管理能力，才能充分發(fā)揮公司的核心優(yōu)勢，創(chuàng)造良好的業(yè)績，滿足業(yè)主、租戶、消費(fèi)者等多方面的高要求。雖然大家都知道績效管理的重要作用，但如何做好績效管理，卻也是眾所周知的難題。

一、A公司績效管理的概況

A商業(yè)管理公司成立于二零一六年，作為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的受業(yè)主委托運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目的大型專業(yè)運(yùn)營商，公司采用輕資產(chǎn)管理模式，專注商業(yè)項(xiàng)目的全價(jià)值鏈過程管理，為業(yè)主提供全方位的資產(chǎn)綜合管理服務(wù)，通過高效而專業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)綜合管理，不斷優(yōu)化提升商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值。公司目前受托管理二十多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目以大型商業(yè)購物中心為主，受托管理的項(xiàng)目建筑面積約一百三十萬平米。

公司成立時(shí)間不長，成立之初，為了穩(wěn)定新組建的團(tuán)隊(duì)，避免反面激勵手段會影響員工積極性，同時(shí)也為了把更多的時(shí)間和精力投入到更具體的業(yè)務(wù)工作中，公司采取以正面激勵手段為主、簡單易操作的績效管理方式。

（一）建立《員工激勵辦法》制度。公司人力資源部結(jié)合公司實(shí)際情況，組織各部門多次討論研究績效管理相關(guān)工作，起草《員工激勵辦法》制度，經(jīng)股東和業(yè)主方審批后，以制度形式正式發(fā)布實(shí)施。

（二）設(shè)立強(qiáng)而有力的管理機(jī)構(gòu)。公司高度重視績效管理工作，專門設(shè)立以公司常務(wù)副總經(jīng)理為組長，人力、資產(chǎn)、運(yùn)營、財(cái)務(wù)等專業(yè)部門主要負(fù)責(zé)人為組員的績效管理領(lǐng)導(dǎo)小組，劃定各部門職責(zé)，穩(wěn)健推進(jìn)績效管理工作，并進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)。

（三）制定合理績效指標(biāo)。每年年初，結(jié)合公司的長期發(fā)展戰(zhàn)略和當(dāng)年年度經(jīng)營目標(biāo)，以及各部門和各項(xiàng)目的重點(diǎn)工作任務(wù)，制定各層級不同組織的績效考核指標(biāo)，并圍繞這些指標(biāo)，有目標(biāo)、有計(jì)劃地開展一系列的績效管理工作。

（四）妥善應(yīng)用考核結(jié)果。考核結(jié)果確定后，將考核結(jié)果合理應(yīng)用于績效工資和年度獎金的發(fā)放、員工薪酬調(diào)整等方面，及時(shí)讓廣大員工享受努力工作后的喜悅成果。

這種績效管理方式，在公司成立初期取得了一定成效，能夠有效地調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)員工為公司創(chuàng)造更大的價(jià)值，對公司的團(tuán)隊(duì)建設(shè)和企業(yè)發(fā)展起著積極的作用。

二、A公司績效管理的主要問題

隨著A公司近幾年的發(fā)展，公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)和制度建設(shè)逐步成熟，但公司內(nèi)部管理及外部商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生的變化，使得績效管理的固有方式與新環(huán)境之間矛盾漸進(jìn)，績效管理存在的問題更加明顯，甚至起到了不好的影響作用。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）個(gè)人績效管理不足

沒有個(gè)人績效考核，只有組織績效考核，而且組織績效考核結(jié)果只與部門負(fù)責(zé)人掛鉤，與部門員工不直接掛鉤。員工只有上級領(lǐng)導(dǎo)主觀的、非書面的簡單評價(jià)。工作壓力主要集中到部門負(fù)責(zé)人身上，特別是招商等業(yè)務(wù)部門，員工雖然有超額完成任務(wù)的工作激情，但沒有延遲完成或不能完成任務(wù)的緊迫感和危機(jī)感，從而影響到工作任務(wù)的時(shí)效和質(zhì)量。另外，公司處理員工關(guān)系時(shí)（比如公司提出解除員工勞動合同），因?yàn)槿鄙賳T工個(gè)人的考核意見，顯得“證據(jù)”不足，處于非常被動的位置。

（二）考核維度單一

在考核關(guān)系中，考核維度單一，只有上級領(lǐng)導(dǎo)給下級員工評價(jià)，完全來源于上級領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)人給予的信息。對于這樣的評價(jià)結(jié)果，員工可能會產(chǎn)生懷疑和不滿，因?yàn)閾?dān)心上級領(lǐng)導(dǎo)對員工有偏見，而導(dǎo)致對員工的評價(jià)不準(zhǔn)確。而在360度考評中，如果從上級、同事、下級和客戶都得到的是同樣的信息，那么這個(gè)信息是很難懷疑、很可靠的，得出的評價(jià)結(jié)果也是準(zhǔn)確、可靠的。

（三）考核周期過長

公司績效考核周期過長，沒有月度考核或季度考核，只有年度考核。在年度期間出現(xiàn)的一些情況，不能及時(shí)地通過績效考核方式給予相應(yīng)的獎勵或懲罰。另外，缺少年內(nèi)評價(jià)，只有年終評價(jià)，受“近因效應(yīng)”的影響，考核者對被考核者的評價(jià)一般會出現(xiàn)偏差，特別是一些主觀性指標(biāo)評價(jià)更容易出現(xiàn)偏差，從而影響全年評價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。比如，因?yàn)槟昴┑牧己帽憩F(xiàn)而忽視年中的不好表現(xiàn)，或因年末的不好表現(xiàn)而忽視年中的良好表現(xiàn)。

（四）績效溝通機(jī)制不完善。

績效溝通工作非常重要，它關(guān)系到績效目標(biāo)的實(shí)施效果。因?yàn)榭冃贤C(jī)制不完善，在績效管理的過程中，績效目標(biāo)的實(shí)施方向發(fā)生偏離而得不到及時(shí)糾正，實(shí)施方法運(yùn)用不當(dāng)而得不到及時(shí)改正;考核結(jié)果溝通反饋不到位，被考核者不能充分表達(dá)對考核結(jié)果的意見，也不能根據(jù)考核結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)的改進(jìn)。

（五）考核結(jié)果應(yīng)用有限

績效結(jié)果主要與薪酬利益掛鉤，在員工發(fā)展等方面的應(yīng)用不足。比如，沒有根據(jù)績效結(jié)果開展有針對性的培訓(xùn)活動;沒有從制度上將績效結(jié)果與職務(wù)或崗位調(diào)整掛鉤;沒有根據(jù)績效結(jié)果在績效改進(jìn)方面及時(shí)采取有效措施。

三、A公司績效管理改進(jìn)措施的建議

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中業(yè)主、租戶、消費(fèi)者對商業(yè)管理企業(yè)的期望越來越高，商業(yè)管理企業(yè)對內(nèi)部管理和員工發(fā)展的要求也更高。針對A公司績效管理的現(xiàn)狀及主要問題，建議采取以下改進(jìn)措施：

（一）加強(qiáng)個(gè)人績效管理

首先，公司應(yīng)該在定崗定責(zé)方面打好工作基礎(chǔ)，通過工作分析，明確不同崗位、不同類別員工的工作職責(zé)，結(jié)合層層分解到個(gè)人的組織績效指標(biāo)，建立相應(yīng)的、不同的績效指標(biāo)體系;然后，指導(dǎo)員工實(shí)施個(gè)人績效目標(biāo)與計(jì)劃;最后，根據(jù)個(gè)人績效考核結(jié)果，幫助員工改進(jìn)績效，同時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的獎勵或懲罰，充分發(fā)揮個(gè)人績效管理鼓勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的導(dǎo)向作用。

（二）采用360度考評

通過上級領(lǐng)導(dǎo)自上而下的評價(jià)、下級員工自下而上的評價(jià)、同級同事橫向的評價(jià)、公司內(nèi)部配合部門的評價(jià)、公司外部客戶的評價(jià)，以及員工本人的自我評價(jià)，進(jìn)行360度多維度的全面考評，這樣可以得到比較公正、客觀的評價(jià)結(jié)果，也可以在公司內(nèi)建立一種互相幫助、共同發(fā)展的和諧氣氛，從而促進(jìn)公司的團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

（三）適當(dāng)調(diào)整考核周期

績效考核周期過長，會存在上述問題;如果周期過短，考核工作的成本就會過高。因此，應(yīng)該采用適當(dāng)?shù)目己酥芷?，建議按季度考核，通過季度的階段性考核，及時(shí)考核任務(wù)完成情況，及時(shí)掌握員工思想行為動態(tài)。當(dāng)績效目標(biāo)實(shí)施過程中可能會出現(xiàn)偏差時(shí)，可以及時(shí)指導(dǎo)幫助員工糾正這些偏差，保證績效目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

（四）完善績效溝通機(jī)制

績效溝通應(yīng)該始終貫穿于績效管理全過程中，公司可在績效管理制度中對績效的溝通方式及溝通頻率等做出明確要求?？冃е芷谥酰己苏吲c員工充分溝通后確定績效目標(biāo);績效目標(biāo)實(shí)施過程中，定期或不定期與員工溝通績效執(zhí)行情況和遇到的困難，一起探討績效的改進(jìn)措施;績效考核結(jié)果確定后，及時(shí)向員工如實(shí)反饋，做好相關(guān)解釋工作。這樣可以促進(jìn)員工的進(jìn)步，還可以體現(xiàn)對員工的尊重，提高員工的滿意度，達(dá)到績效目標(biāo)的良好效果。

（五）全面應(yīng)用考核結(jié)果

將績效考核結(jié)果全面、有效地應(yīng)用到各項(xiàng)管理工作中。比如，根據(jù)員工的不足和需改進(jìn)的地方，開展有針對性的培訓(xùn)活動，幫助員工提高解決問題的能力;將績效結(jié)果與員工晉升機(jī)制、淘汰機(jī)制等制度關(guān)聯(lián)起來，為員工的崗位或職務(wù)調(diào)整提供依據(jù)，達(dá)到優(yōu)勝劣汰的效果;根據(jù)績效結(jié)果，清楚員工工作取得的成績和不足，為員工下一步采取措施、改進(jìn)績效提供幫助。

以上建議是針對A公司現(xiàn)狀和存在問題而進(jìn)行的探討研究，是否可行，是否對企業(yè)的管理和發(fā)展有推動作用，還需要在實(shí)際工作中去檢驗(yàn)。特別是公司內(nèi)外部環(huán)境是一直在變化的，包括績效管理在內(nèi)的各種管理工具和管理制度，都需要與時(shí)俱進(jìn)地進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。

績效管理在國內(nèi)外各行各業(yè)中已經(jīng)實(shí)行多年，各組織采取的績效管理方式各式各樣，畢竟績效管理沒有規(guī)定的、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可以直接復(fù)制使用的，必須結(jié)合組織自身情況，才可能做好績效管理?？冃Ч芾頉]有最好，只有合適才好。商業(yè)管理公司在發(fā)展的過程中要隨著不同階段，不同的形勢，調(diào)整績效管理方式，才能發(fā)揮它的積極作用。

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作者簡介

黃廷揚(yáng)（1984—），男，漢族，廣西欽州市人，中級經(jīng)濟(jì)師，本科，嘉豪（天津）商業(yè)管理有限公司北京分公司，研究方向：房地產(chǎn)行業(yè)人力源管理。