劉青青

摘要：近年來，隨著銀行業(yè)信貸業(yè)務不斷發(fā)展及風險防控意識不斷增強，不動產(chǎn)押品信貸業(yè)務重要的組成部分，在貸款總金額中所占的比例較大。特別是日漸暴露的風險點將成為制約管理發(fā)展的“瓶頸”，當押品管理存在管理體系不完善、管理流程不規(guī)范、風險管理不到位等現(xiàn)象，其風險緩釋能力并沒有得到充分發(fā)揮。如何有效的防范和化解信用風險，重視押品在緩釋信用風險中的功能，本文就不動產(chǎn)押品存在的風險隱患進行問題梳理和淺析，提出相應的防范措施和建議，以提高不動產(chǎn)押品擔保物的有效性和安全性。

關鍵詞：不動產(chǎn)押品;風險管理;風險防控

1.引言

在金融業(yè)開放模式不斷加強的情況下，押品的質量和風險管理已經(jīng)成為了頭等大事。作為一種信貸服務，不動產(chǎn)押品抵押貸款在降低信用風險方面發(fā)揮著越來越重要的作用，因為它具有固定的場所、高價值、良好的價值保存和審計特性。雖然主觀客觀的理由各種各樣，但是商業(yè)在不動產(chǎn)押品貸款業(yè)務中還存在相應的問題。眾所周知，中國現(xiàn)代金融業(yè)的發(fā)展歷史還很短。當前的信用風險管理體系，部分是借鑒國外先進經(jīng)驗，部分是結合自身經(jīng)驗和自身現(xiàn)實，部分是遵循計劃經(jīng)濟時代的信用管理方法。對此，目前針對不動產(chǎn)押品的風險管理還需要進一步完善和改進。由于房地產(chǎn)與不動產(chǎn)是兩個密切相關的概念，房地產(chǎn)不會因移動而改變其固有性質，因此房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)范疇。本文針對不動產(chǎn)押品進行研究，因此本文所提到的不動產(chǎn)均指代為房地產(chǎn)。

2.押品風險簡述

據(jù)了解不動產(chǎn)押品目前存在以下幾種風險，一是欺詐風險，主要為存在虛假抵押和虛假質押兩類問題。前者是指利用無效抵押物，如虛假產(chǎn)權證明、虛假登記或重復抵押騙取銀行融資。后者是指偽造存款質押保證合同等，作虛假質押。二是操作風險，抵押權人或共有財產(chǎn)權人對抵質押不知情、抵質押合同簽訂不規(guī)范等不合規(guī)情況下進行抵押操作，最終導致押品出現(xiàn)無效力或效力不足、權屬糾紛等問題;三是不足值風險，主要包括超值抵押和重復抵押，前者是抵押物價值低于擔保的價值，后者是財產(chǎn)的價值大于擔保的余額部分。四是管理職能較為分散，押品的管理分散在信貸部、業(yè)務部等各個部門，因而押品擔保的管理職就較為分散，甚至出現(xiàn)職能部分重疊或鏤空管理等。

3.不動產(chǎn)押品風險防控對策措施

為了有效防范押品變化帶來的風險影響，應從夯實押品管理基礎、加強押品價值評估管理、規(guī)范流程操作等手段，進一步加強不動產(chǎn)押品信貸業(yè)務風險緩釋管理，提升銀行風險抵御能力。

（1）豐富押品信息庫建立押可視化監(jiān)測系統(tǒng)

建設不同維度、不同范圍的數(shù)據(jù)庫，采集房屋信息，包括交易價格、銷售價格指數(shù)、重置價格、房屋租賃價格、征地拆遷等信息，進行信息歸類，可以按照區(qū)域、樓盤兩個維度進行，建立可視化動態(tài)信息庫，從而奠定數(shù)據(jù)基礎并實現(xiàn)價值過高、過低或數(shù)據(jù)異常時的預警監(jiān)測提示或推送至相關責任人。建立押品基礎數(shù)據(jù)庫和有效的可視化監(jiān)控系統(tǒng)功能，及時掌握押品數(shù)量、押品金額、押品分布位置，監(jiān)控抵押物動態(tài)，實時掌控押品風險隱患。

對抵押品進行全過程的、動態(tài)的、連續(xù)的監(jiān)管，當押品價值出現(xiàn)較大波動時，信貸人員、內(nèi)部評估人員應充分利用押品系統(tǒng)中的各類風險提示工具，對押品不足值等情況及時處理，并按照押品重估提示要求，及時進行重估，確保銀行押品有效、足值;對相關基礎信息進行聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息共享，通過對接數(shù)據(jù)，將抵押品信息及時反饋，通過預警系統(tǒng)，使市場價值與貸款本息余額之比低于處置線。

（2）規(guī)范流程操作

對于不動產(chǎn)押品在辦理抵押登記程序之前，業(yè)務人員應提前掌握抵押權人剩余可抵押物的價值，并確認用于該抵押的土地使用權利證書和產(chǎn)權證原件真實性。在辦理抵押貸款過程中，應當嚴格貫徹“雙重檢查”的原則，即辦理時指派兩名指派及以上工作人員與抵押人協(xié)商有關情況，同時到登記機構辦理抵押手續(xù)。作業(yè)監(jiān)督和檢查人員通過產(chǎn)權證書、登記證明與轄內(nèi)以往辦理的業(yè)務進行比對，鑒別真?zhèn)巍?/p>

（3）開展評估質量專項檢查

做到及時核查反饋，確定質押的內(nèi)部評價依據(jù)是否充分、評估方法是否恰當評價等。可以從以下幾點出發(fā)，（1）判斷評估價值是否明顯高估或者低估;（2）重評時說明價值變化的原因;（3）是否實地考察抵押物的重估，是否考慮預期收益的變化;（4）短期內(nèi)同抵押人是否申請多筆同類抵押等異常行為等其他內(nèi)容。

（4）明確管理職能、加強員工培訓

將每一件押品落實到部門，明確到個人。加大對押品管理、業(yè)務人員的培訓力度，從相關法律法規(guī)到信貸政策流程要求、操作實務以及風險案例等方面知識技能的培訓。從長遠來看，內(nèi)部迫切的需要培養(yǎng)一個具有專業(yè)評估能力的押品價值評估團隊，獨立完成押品價值評估或對外評結果進行審核。

4.總結

目前，不動產(chǎn)押品擔保仍是最重要的貸款擔保方式，在信貸決策風險管理中具有一定的作用。但由于評估機構市場混亂、登記流程錯綜復雜、職能管理混亂、內(nèi)部數(shù)據(jù)庫資料欠缺，給不動產(chǎn)押品抵押貸款業(yè)務在貸前、貸中、貸后均造成了風險隱患。本文通過不動產(chǎn)押品管理中可能存在的風險進行梳理，針對目前押品管理中存在的問題分析風險成因，提出相應的防范措施，以期提高不動產(chǎn)押品信貸業(yè)務的風險管理能力、提升經(jīng)營管理績效有著積極的作用。

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