姜 潔

（長春城市管線建設(shè)投資（集團）有限公司，吉林 長春 130000）

隨著全球經(jīng)濟一體化、市場經(jīng)濟日益發(fā)展，交易事項日趨復(fù)雜且呈多元化，實際工作中特殊復(fù)雜業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)存在較大的爭議。原收入準(zhǔn)則核算銷售商品、提供勞務(wù)的收入，以風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移為確認(rèn)基礎(chǔ)；建造合同準(zhǔn)則核算房地產(chǎn)企業(yè)建筑合同收入，以完工百分比法為確認(rèn)基礎(chǔ)。隨著業(yè)務(wù)的復(fù)雜化，收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則邊界模糊不清，原收入準(zhǔn)則不能提供更加準(zhǔn)確細致的指引，新收入準(zhǔn)則便是在這樣的背景環(huán)境下出臺的，增加了符合時代發(fā)展的新收入規(guī)則，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算和財務(wù)管理工作都產(chǎn)生了巨大的影響。

一、新收入準(zhǔn)則的主要變化

新收入準(zhǔn)則主要變化主要體現(xiàn)在以下幾方面。一是建立新的收入確認(rèn)模型。將2006年頒布的收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則進行合并，引入了“合同”的概念，確立了合同在收入確認(rèn)中的重要地位，建立了以合同為基礎(chǔ)的“五步法”確認(rèn)模型，即識別合同、識別履約義務(wù)、確定合同價款、將合同價款分?jǐn)傊粮髀募s義務(wù)、實現(xiàn)履約義務(wù)時確認(rèn)收入。二是確定了收入確認(rèn)時點的判斷標(biāo)準(zhǔn)。2006年舊收入準(zhǔn)則從銷售方的角度以商品所有權(quán)的風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為收入的確認(rèn)時點，新收入準(zhǔn)則以客戶的角度以客戶取得對商品的控制權(quán)為收入的確認(rèn)時點。三是為包含多重交易安排的合同會計處理提供更明確的指引。要求企業(yè)在合同開始日對合同進行評估，識別合同中的各項履約義務(wù)，并將總的合同價款分?jǐn)傊粮鲉雾椔募s義務(wù)，在履行履約義務(wù)時確認(rèn)收入。四是對某些特定交易事項的收入給出了明確規(guī)定。如實務(wù)中平臺銷售模式收入的確認(rèn)是采用總額法還是凈額法，房地產(chǎn)企業(yè)的總承包合同中的專項分包合同業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)是采用總額法還是凈額法，新收入準(zhǔn)則中都給出了較為詳細的指引。

新收入準(zhǔn)則的發(fā)布無疑對不同行業(yè)收入的確認(rèn)都會產(chǎn)生一定的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品建造周期長、標(biāo)的資產(chǎn)造價高、體積大、無法復(fù)制等特點，不同于一般生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品核算，在會計處理和收入成本確認(rèn)都有其特殊性，所以說新收入準(zhǔn)則的實施對房地產(chǎn)企業(yè)來說影響更大。房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)主要是以建造合同為依據(jù)，在資產(chǎn)負債表日采用成本法、工作量法和實際測定的完工進度采用完工百分比法在一定時期內(nèi)確認(rèn)。新收入準(zhǔn)則是在滿足相關(guān)條件要求時采用投入法和產(chǎn)出法在一定時期內(nèi)確認(rèn)收入，否則應(yīng)在某一時點確認(rèn)收入。新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算更加規(guī)范和系統(tǒng)，提高了新收入準(zhǔn)則的科學(xué)性，加強了新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和財務(wù)管理的指導(dǎo)意義和價值。

二、新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和財務(wù)管理的影響

1.對會計核算的影響

（1）收入披露的范圍進一步擴大

新收入準(zhǔn)則中對于房地產(chǎn)企業(yè)的收入披露范圍進一步擴大，對相關(guān)會計信息的質(zhì)量要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算人員在確認(rèn)收入信息時，要求更加及時的、高質(zhì)量的會計信息。新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員對企業(yè)的建設(shè)項目進行信息采集和會計信息的核算和分析時，增加了會計信息的估計和實際需要采集會計信息內(nèi)容，擴大了收入披露范圍，能夠更全面地揭示房地產(chǎn)企業(yè)會計報表所反映的信息。

（2）收入確認(rèn)更加準(zhǔn)確，入賬更加便捷

在新收入準(zhǔn)則中，對會計核算活動做出了更加便捷的規(guī)定，讓房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算人員能夠在收入確認(rèn)工作中，更加直接且準(zhǔn)確地核算和確認(rèn)收入款項，并且根據(jù)新收入準(zhǔn)則規(guī)定的做出更加便捷的收入款項入賬處理。根據(jù)新收入準(zhǔn)則對收入確認(rèn)和計量的規(guī)定內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算人員可以根據(jù)最佳估計數(shù)的方法和原則提前對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目中的可變對價進行提前確認(rèn)。

（3）投入法能夠更加客觀地反映項目成本

新收入準(zhǔn)則中提出的最重要的五個收入確認(rèn)和計量方法之一——投入法，能夠更加客觀直接地反映建設(shè)項目的成本。新收入準(zhǔn)則的投入法下，會計核算人員需要將房地產(chǎn)企業(yè)在項目合同中已經(jīng)履行合約內(nèi)容，在建設(shè)項目中實際投入的所有成本和房地產(chǎn)企業(yè)履行項目合同約定的預(yù)期總投入的成本額進行計量，并且計算其比值。這種方法能夠更加直接并且客觀地反映建設(shè)項目的成本狀況，對會計核算工作也具有一定的積極意義。

2.對財務(wù)管理的影響

（1）項目合同履行進度的確認(rèn)更加明確和規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員在切實落實新收入準(zhǔn)則內(nèi)容，將其作為指導(dǎo)建設(shè)項目合同約定履行進度的確認(rèn)條件時，能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的項目合同履行進度確認(rèn)的規(guī)范性[3]。房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目合同轉(zhuǎn)移了收入確認(rèn)的控制權(quán)，新收入準(zhǔn)則中也進一步強調(diào)了建設(shè)項目合同的重要性。新收入準(zhǔn)則規(guī)定下的建設(shè)項目合同具有規(guī)范的收入確認(rèn)流程，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員根據(jù)建設(shè)項目的合同約定和合約履行進度來進行款項的管理和確認(rèn)，能夠?qū)崿F(xiàn)建設(shè)活動與款項之間的一一對應(yīng)，使房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目的合同履行進度確認(rèn)更加明確。

（2）有利于資產(chǎn)化費用化，降低當(dāng)期損益額

在新收入準(zhǔn)則下，成本費用資產(chǎn)化簡單來說，其實就是將一定的資產(chǎn)作為當(dāng)期財務(wù)管理活動中，計入成本費用科目的一類費用，在計算房地產(chǎn)企業(yè)的稅收款項之前，能夠在房地產(chǎn)企業(yè)的利潤中減去該部分成本費用，以此來降低稅收費用，提高房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期凈利潤。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員在對企業(yè)的財務(wù)信息進行分析和處理時，能夠根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，更為準(zhǔn)確地計量當(dāng)期損益額。

（3）促進特定項目交易的管理水平的提高

在傳統(tǒng)的收入準(zhǔn)則指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員在管理一些特定的建設(shè)項目時，往往難以發(fā)揮出其專業(yè)水平。主要是特定的建設(shè)項目往往具有很多的特殊性，并沒有完全受到收入準(zhǔn)則的約束。而新收入準(zhǔn)則極大地豐富了包含的項目交易類型，為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計人員提供了更多的參考內(nèi)容。在財務(wù)管理人員面對比較復(fù)雜和特殊的建設(shè)項目時，也能夠按照標(biāo)準(zhǔn)的、科學(xué)的新收入準(zhǔn)則對特定的項目進行指導(dǎo)，做出更加準(zhǔn)確、更加有水平的財務(wù)管理活動。

三、新收入準(zhǔn)則調(diào)整條例中可能會產(chǎn)生的消極影響

1.財稅分離局面仍然存在

由于我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計和稅務(wù)會計所負責(zé)的企業(yè)稅收部分的內(nèi)容，以及各自所遵守的工作規(guī)范都不一樣。新收入準(zhǔn)則在調(diào)整過程中，仍然沒有變革財稅分離的情況。主要原因還是因為我國的經(jīng)濟背景決定了這一狀況，只是財稅分離的局面在某些方面確實會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，帶來一定的財稅風(fēng)險。

2.收入核算對象增加，核算難度提高

新收入準(zhǔn)則對收入核算對象上的確定和劃分分為兩個趨勢，一是簡化了收入核算對象，一是細化了收入核算對象。簡化收入核算對象縱然提高了收入確認(rèn)和計量核算的效率，細化收入核算對象提高了收入確認(rèn)和計量的質(zhì)量[4]。但是，在某些程度上，過度細化收入核算對象，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算和財務(wù)管理人員的工作也增加了難度，會計核算和財務(wù)管理人員需要面臨更多的核算主體和會計財務(wù)信息。

3.確認(rèn)單項履約義務(wù)收入提高了財務(wù)管理難度

新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的合同履行和進度推進方面做出了比較詳細的規(guī)定。而其中的單項履約義務(wù)，明確規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)在開展工程建設(shè)項目的建設(shè)活動時，對于相應(yīng)的合同，要先確定工程項目的交易價格，再把工程項目的交易價格按照新收入準(zhǔn)則中規(guī)定的分?jǐn)傇瓌t和方法，將其分?jǐn)偟礁鱾€單項履約義務(wù)，不統(tǒng)一收入，而是在各個合同的單項義務(wù)得到實現(xiàn)時再進行分別的單項履約義務(wù)收入確認(rèn)，一定程度上增加了會計核算和財務(wù)管理人員的工作量和細心要求，某些意義上來講提高了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的難度。

四、房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對新收入準(zhǔn)則各種調(diào)整變化的措施

1.強化人才培養(yǎng)

新收入準(zhǔn)則的更新和變化，預(yù)示著在傳統(tǒng)的收入確認(rèn)和計量過程當(dāng)中，相應(yīng)的確認(rèn)規(guī)則和條件、計量方法和模式發(fā)生了改變。因此，習(xí)慣了舊有的新收入準(zhǔn)則和約束下開展會計核算和財務(wù)管理的專業(yè)人員，在面對新的變化時，往往很難自主地去調(diào)整自身的思想和工作習(xí)慣來適應(yīng)新收入準(zhǔn)則。因此，房地產(chǎn)企業(yè)面臨這樣的不可避免的一種情況，應(yīng)該根據(jù)新收入準(zhǔn)則的變化內(nèi)容，加強對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和財務(wù)管理人員的素質(zhì)拓展和技能培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為會計核算和財務(wù)管理人員提供科學(xué)專業(yè)的新收入準(zhǔn)則學(xué)習(xí)機會，聘請專業(yè)的學(xué)者或者是專業(yè)的人員來企業(yè)開展技能培訓(xùn)講座，推動房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和財務(wù)管理人員工作思想觀念的轉(zhuǎn)變。

此外，為了提高會計核算人員和財務(wù)管理人員的工作水平和質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)還要提高會計核算和財務(wù)管理人員對企業(yè)所經(jīng)營管理的工程項目進行深入的了解，對工程項目的合同進行全方位的剖析，并且將其與新收入準(zhǔn)則中的相關(guān)約束和規(guī)定內(nèi)容結(jié)合起來，豐富自身的知識儲備和工作指導(dǎo)思想內(nèi)容。除了要強化會計核算和財務(wù)管理人員的理論學(xué)習(xí)成果，房地產(chǎn)企業(yè)還需要切實地立足于實踐活動，幫助會計核算和財務(wù)管理人員在實際的工程項目核算工作和管理活動中準(zhǔn)確地運用新收入準(zhǔn)則的新條例，對新收入準(zhǔn)則有一個更加深刻和全面的了解，以此來提高自身的工作素養(yǎng)和技能水平。

2.加強合同管理

新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目合同上的規(guī)范和約束內(nèi)容比較明確，這也是新收入準(zhǔn)則更定和變化內(nèi)容中的重點[5]。作為廣泛開展工程項目活動的房地產(chǎn)企業(yè)，每提供一個工程項目就要涉及到各個項目的合同擬定和合同進度的確認(rèn)與推進。新收入準(zhǔn)則下，全新的更加符合社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的收入確認(rèn)和計量對房地產(chǎn)企業(yè)的項目合同進行了規(guī)范。新收入準(zhǔn)則明確規(guī)定了建設(shè)項目合同的相關(guān)內(nèi)容，證明在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，項目合同占據(jù)著重要的位置，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街匾暫透痈咚降墓芾怼?/p>

基于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)新收入準(zhǔn)則，推動會計核算和財務(wù)管理人員，充分有效的發(fā)揮職能，切實做好自己部門在項目合同中各自承擔(dān)的工作，加強對合同的管理。首先，合同管理主要由房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理部門和相關(guān)工作人員負責(zé)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門要尤其重視其對合同的管理，根據(jù)新收入準(zhǔn)則對其規(guī)定內(nèi)容的變化進行進一步全方位的管理。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員要根據(jù)新收入準(zhǔn)則的合同種類確認(rèn)條件，對項目合同進行嚴(yán)格準(zhǔn)確分類，以便下一步的合同管理工作的展開。而后就是對工程項目合同的控制。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員要對工程項目的活動進行控制和管理，控制合同中所確定的各項活動的資金費用和款項。在建設(shè)項目竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員還要按照新收入準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行項目財務(wù)款項的結(jié)算?？傊碌氖杖霚?zhǔn)則的收入準(zhǔn)入條件的實現(xiàn)是基于合同的基礎(chǔ)。因此，要想房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員能夠更好地控制項目的費用，提高項目的利潤率，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該要制定更加科學(xué)合理的項目合同，保證合同的質(zhì)量。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員才能夠在新收入準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，更好地把控合同內(nèi)容，控制和管理合同，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理績效。

3.建立健全財務(wù)風(fēng)險防范體系

房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)是工程項目，由于各類項目的工期都相對較長，預(yù)付資金規(guī)模較大，涉及的費用款項額度也比較大，所以在項目的實施過程中也面臨著比較大的風(fēng)險和困境。新收入準(zhǔn)則對傳統(tǒng)的收入準(zhǔn)則進行了調(diào)整和更新，一方面是適應(yīng)了市場經(jīng)濟的新變化，另一方面也是為了更加科學(xué)準(zhǔn)確地指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人員和財務(wù)管理人員的工作，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

所以說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)大力推動財務(wù)風(fēng)險防范體系的建立，完善風(fēng)險防范措施，提高房地產(chǎn)企業(yè)在某一個項目出現(xiàn)重大問題時出現(xiàn)的重大風(fēng)險防范的能力，從而從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理能力和盈利能力。新收入準(zhǔn)則的調(diào)整，并沒有解決稅收差異，相應(yīng)地增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須推動風(fēng)險防范意識的提高，加強對會計核算人員和財務(wù)管理人員以及房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理人員的風(fēng)險意識培養(yǎng)力度，建立起更加全面系統(tǒng)的風(fēng)險防范體系。

4.規(guī)范收入確認(rèn)流程

既然新收入準(zhǔn)則站在一個相對于傳統(tǒng)的收入準(zhǔn)則而言更加科學(xué)合理的位置，并且新收入準(zhǔn)則更加適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境下的特征和經(jīng)營管理模式，那么房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照新收入準(zhǔn)則來指導(dǎo)會計核算和財務(wù)管理人員的收入確認(rèn)工作，進一步規(guī)范收入確認(rèn)流程。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過完善企業(yè)的規(guī)章制度，在新收入準(zhǔn)則基礎(chǔ)上進一步制定規(guī)范會計核算和財務(wù)管理人員收入確認(rèn)工作的行為規(guī)范，根據(jù)科學(xué)的收入確認(rèn)方法和模式梳理流程，形成體系化的收入確認(rèn)流程。在房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平不斷提高的基礎(chǔ)上，工程項目涉及的會計信息和財務(wù)信息越來越繁雜的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷推動收入確認(rèn)流程的規(guī)范化，要求會計核算和財務(wù)管理人員對收入確認(rèn)流程進行熟練掌握，并且在實際核算和管理活動中，按照科學(xué)的收入確認(rèn)流程開展工作。

五、結(jié)語

新收入準(zhǔn)則從收入準(zhǔn)入、合同制定和審核以及信息的披露，特定交易的規(guī)范等環(huán)節(jié)和內(nèi)容中都充當(dāng)了重要的角色，給出了相對而言較為科學(xué)的指導(dǎo)。在復(fù)雜的經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨著各種各樣的問題。作為保障企業(yè)平穩(wěn)運行和發(fā)展的重要基礎(chǔ)工作，會計核算和財務(wù)管理工作的質(zhì)量與水平極其重要，對提高企業(yè)的競爭力，保證房地產(chǎn)企業(yè)在復(fù)雜的經(jīng)濟大環(huán)境下站穩(wěn)腳跟。因此，新收入準(zhǔn)則制度的出臺，以及房地產(chǎn)企業(yè)對其準(zhǔn)則內(nèi)容的落實，其實也是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和財務(wù)管理制度體系的優(yōu)化升級，是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟快速發(fā)展的狀況下做出的調(diào)整，對整個行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展都具有長遠的意義。