唐 艷

（桂林市不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)交易中心，廣西 桂林 541002）

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)在自身發(fā)展過程中需要有不動產(chǎn)登記制度作為調(diào)節(jié)和控制手段，因此對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展來說，不動產(chǎn)登記制度意義非凡，它能夠?qū)崿F(xiàn)對整個房地產(chǎn)行業(yè)的多端調(diào)控。實行不動產(chǎn)登記制度能夠把房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域的各項資源進行統(tǒng)籌分配和合理利用，提高信息的對稱性，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持，讓我國房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢得到不斷的完善。但是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中還是存在著一些問題，配套制度的建設(shè)也不是很完善，為了響應(yīng)國家法律對物權(quán)的規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)采用統(tǒng)一登記的辦法，維護不動產(chǎn)所有人的法律權(quán)利。本文圍繞著不動產(chǎn)登記對房產(chǎn)經(jīng)濟的影響展開論述。

二、不動產(chǎn)登記的內(nèi)涵解釋

我國的不動產(chǎn)登記制度進步發(fā)展比較晚。2015年，我國不動產(chǎn)登記條例的頒布標(biāo)志著不動產(chǎn)登記制度在我國正式確立，這也標(biāo)志著我國不動產(chǎn)登記制度進入到了法律保護階段。隨著不動產(chǎn)登記制度的法律實踐，其對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響開始被人們重視，不動產(chǎn)登記制度的實施能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也能夠推動我國正式確立房地產(chǎn)稅收制度，保護不動產(chǎn)的合理劃分。我國不動產(chǎn)制度的確立和推行促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)得到穩(wěn)定的發(fā)展和進步，通過分析不動產(chǎn)登記條例我們可以看出，不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定內(nèi)容具有多種功效，站在法律的角度來說，它適應(yīng)了我國民法領(lǐng)域?qū)ξ餀?quán)的規(guī)定和確認[1]。不動產(chǎn)登記制度能夠幫助房屋所有人有效地解決房產(chǎn)歸屬問題，確保房產(chǎn)所有人的權(quán)利得到法律保護，穩(wěn)定房地產(chǎn)交易市場，保護正常的房地產(chǎn)交易秩序，這就為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展打造了良好的市場環(huán)境。站在房地產(chǎn)供需關(guān)系的角度來講，不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定能夠有效地對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系進行平衡和調(diào)節(jié)，維護房地產(chǎn)供求關(guān)系的基本穩(wěn)定，防止發(fā)生供過于求或者供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場失衡現(xiàn)象，確保我國房地產(chǎn)制度能夠有效推行，使房地產(chǎn)經(jīng)濟得到穩(wěn)定的增長。站在政府宏觀調(diào)控的角度來說，不動產(chǎn)登記的制度實施能夠提高政府有關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)的管理效能，防止由于惡性競爭造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟惡性發(fā)展，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康。從本質(zhì)上來說，我國的不動產(chǎn)登記制度屬于一項物權(quán)制度，通過政府有關(guān)部門的工作人員在房地產(chǎn)登記簿當(dāng)中的記錄，明確權(quán)利人和關(guān)系人之間的權(quán)利申請，保護房產(chǎn)所有者和有權(quán)使用者的合法權(quán)益。我們常見的不動產(chǎn)除了房地產(chǎn)之外，還包括不屬于國家所有的土地、草地等。我國不動產(chǎn)登記制度的實施對我國房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展具有多方面的影響。不動產(chǎn)登記制度實施的目的不僅僅在于對房價的控制，它還能夠穩(wěn)定房產(chǎn)的供求關(guān)系，支撐房地產(chǎn)稅制度的順利施行。不動產(chǎn)登記制度是以土地登記作為前提的，其本質(zhì)的目的是保護不動產(chǎn)權(quán)利人的相關(guān)權(quán)益。由此可見，不動產(chǎn)登記制度的實施能夠有效地解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易過程中的產(chǎn)權(quán)問題。除此之外，隨著我國二手房市場的活躍，不動產(chǎn)登記制度的確立和實施也能夠最大限度地保護二手房的交易市場穩(wěn)定。

三、不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響分析

1.讓產(chǎn)權(quán)得到明晰

我國不動產(chǎn)登記制度的確立為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展提供了穩(wěn)定健康的環(huán)境，有利于對產(chǎn)權(quán)歸屬的明確[2]。在我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施之前，房屋大多數(shù)是由房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，但是傳統(tǒng)的房屋登記沒有明確所登記房屋的性質(zhì)、用途，也沒有標(biāo)明購買時的價格，這些基本的房屋信息和權(quán)利歸屬問題的不明確，會導(dǎo)致房產(chǎn)所對應(yīng)的土地權(quán)利性質(zhì)得不到準(zhǔn)確的反映和體現(xiàn)，也給后續(xù)的房產(chǎn)交易問題帶來了一系列的麻煩。對農(nóng)村的集體土地來說，《中華人民共和國土地管理法》中明確規(guī)定，集體所有的宅基地允許在集體內(nèi)部成員之間流轉(zhuǎn)，這也就意味著農(nóng)村集體土地所對應(yīng)的房產(chǎn)不能夠轉(zhuǎn)讓給集體組織之外的個人，導(dǎo)致農(nóng)村集體房屋價格比較低；對城市的房地產(chǎn)管理來說，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)必須依照國家相關(guān)政策的規(guī)定繳納土地使用金，這也就意味著雖然城市房屋所對應(yīng)的土地也屬于國家所有，但是土地的取得方式會影響房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的支付費用。由此可見，房屋的價值不僅僅和房屋的用途面積等基本的屬性有關(guān)，還和土地的性質(zhì)有關(guān)。實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后，相關(guān)的法律政策把房屋和土地進行了關(guān)聯(lián)處理，在房產(chǎn)登記簿上記錄了土地房屋的基本屬性和權(quán)利歸屬情況。這種對房產(chǎn)和土地的統(tǒng)一登記會讓保護的權(quán)利歸屬性質(zhì)變得更加明確，人們通過查看房產(chǎn)權(quán)利證書或者動產(chǎn)登記簿就可以明確轉(zhuǎn)讓房屋的基本屬性和對應(yīng)的土地權(quán)利性質(zhì)，避免了相關(guān)費用的重復(fù)繳納，也可以避免權(quán)利人因為房屋產(chǎn)權(quán)的不明確造成的交易權(quán)利受損的情況，確保了我國房地產(chǎn)市場得到穩(wěn)定健康的發(fā)展[3]。

2.加快了房地產(chǎn)市場的交易周轉(zhuǎn)

傳統(tǒng)的房產(chǎn)處理制度在進行房屋產(chǎn)權(quán)確認時需要進行兩個步驟的登記。首先，房屋所有人需要對房屋所對應(yīng)的土地進行土地使用權(quán)的登記，之后再進行房屋所有權(quán)的登記。在房屋進行買賣轉(zhuǎn)讓等操作時，房屋所有人需要到房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，繳納房屋登記的費用，之后還要去土地登記部門辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，再次繳納土地登記相關(guān)費用[4]。這就意味著一個完整的合法的房地產(chǎn)交易行為需要經(jīng)過兩個不同的部門審批，繳納兩次費用，經(jīng)過兩道手續(xù)，造成房地產(chǎn)交易行為效率下降，周期減緩。傳統(tǒng)的房屋登記工作辦理起來比較復(fù)雜，耗費的時間成本比較大，在我國實施不動產(chǎn)登記制度之后，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓只需要到房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)稅費的繳納和登記費的繳納就可以辦理完房屋過戶手續(xù)，把原來由兩個部門辦理的業(yè)務(wù)壓縮成一個部門，大大節(jié)約了辦理業(yè)務(wù)的時間，減小了房屋交易的人力和資源成本。這一制度的實行，讓房地產(chǎn)交易市場程序被簡化，時間被縮短，某些房屋所有人原來擔(dān)心房屋手續(xù)復(fù)雜懶得交易房屋，在新的制度實施背景之下，房地產(chǎn)市場的流動程度有所提高，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展效率[5]。

3.支撐了房地產(chǎn)稅費的收取

不動產(chǎn)在進行轉(zhuǎn)讓、過戶等交易的時候，買賣交易的雙方需要向我國稅務(wù)部門繳納費用，房屋出售的那一方需要繳納房屋增值稅和個人所得稅，房屋買家那一方需要繳納契稅，房屋的取得年限決定了增值稅的稅額。房屋在轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)被所有人取得兩年的，可以免去增值稅；房屋在轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)被所有人取得五年并且該房屋是轉(zhuǎn)讓方的唯一住房，那么在房屋轉(zhuǎn)讓時可以免交個人所得稅[6]。房屋要繳納的契稅取決于房屋買家家庭的住房套數(shù)。一般來說，房屋契稅是繳納稅基的1%。如果房屋買家所購買的這套房屋是本家庭的第一套住房，契稅按照稅基的1%繳納，如果所購買的房屋是本家庭的第二套住宅，那么要繳納的契稅按照稅基的1.5%繳納；如果房屋的買家已經(jīng)有了三套及以上的住房，他們在購買這套房屋的時候需要以繳納的稅基的3%作為契稅。上文提到的房屋的取得年限并不是由賣家或買家單方面提供證明的，而是由房產(chǎn)登記部門提供。在我國動產(chǎn)登記制度實施之前，全國范圍內(nèi)各個省市地區(qū)的房產(chǎn)登記信息沒有聯(lián)網(wǎng)，各地的房屋管理部門單獨統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因此有一些房屋買家跨省買房或跨市買房的情況難以被發(fā)現(xiàn)。因此，稅務(wù)部門所掌握的房屋信息僅僅包括該家庭在購房地區(qū)的住房數(shù)量，容易造成稅費的漏繳，給我國的稅收資金造成損失。在我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實行之后，全國范圍內(nèi)的各個省市地區(qū)房產(chǎn)信息全部聯(lián)網(wǎng)，各個地區(qū)所使用的房屋登記系統(tǒng)是由我國不動產(chǎn)登記部門統(tǒng)一建設(shè)的，對每一個公民的房屋購買情況進行全國范圍內(nèi)的聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一等級制度的實行加速了房產(chǎn)登記管理信息平臺的建設(shè)，工作人員登錄相關(guān)系統(tǒng)就可以查詢交易對象在全國范圍之內(nèi)的房屋數(shù)量，方便了我國的稅務(wù)部門能夠正常實行房屋稅費的收取。

四、不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的具體作用

1.影響房產(chǎn)交易價格

我國，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記影響到房地產(chǎn)市場的交易價格。我們知道，房地產(chǎn)市場價格主要取決于房地產(chǎn)自身的因素和外部因素的共同結(jié)果。房地產(chǎn)外部因素主要包括房地產(chǎn)政策制度因素、人口數(shù)量因素、社會經(jīng)濟因素等。我們可以把不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實行劃歸為制度因素的那一類別，它能夠間接地影響房地產(chǎn)市場的價格。相對于內(nèi)部因素和經(jīng)濟因素來說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對房地產(chǎn)市場價格的影響比較溫和。具體而言，不動產(chǎn)登記制度主要對商品房和存量房的價格造成了一定的影響，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施過程中，最重要的環(huán)節(jié)就是要對房屋和土地進行數(shù)據(jù)信息的整合，這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)的樓盤要能夠準(zhǔn)確無誤地向房產(chǎn)登記部門提供房產(chǎn)土地的信息，確保二者能夠相互統(tǒng)一。由于法不溯及既往，在該登記制度實施之后開發(fā)的新的項目在進行房屋土地的合并時會比較順利，對于之前開發(fā)的樓盤，則需要補齊相關(guān)的手續(xù)。因為某些歷史遺留原因，在之前開發(fā)的樓盤土地的信息和房屋檔案存放在原房屋登記部門，在新的制度實行之后可能會導(dǎo)致信息更新滯后的現(xiàn)象，當(dāng)然這種負面的影響很快會消除，只是暫時性的。從客觀上來說，如果銷售價格和房屋內(nèi)部因素不變，不動產(chǎn)登記制度的實施并不會直接影響房屋銷售價格，但是在短時間內(nèi)它能夠簡化辦事流程，減少重復(fù)繳費的概率，提高了房屋消費者的購買欲望和交易欲望[7]。對于存量房的市場價格來說，它有著和商品房同樣的屬性，因此在房屋土地的信息對接過程中，也容易由于傳統(tǒng)制度的影響導(dǎo)致信息更新滯后影響到消費者的購買欲望。除此之外，對于某些貸款買房按揭買房的消費者來說，他們的買房意愿受到金融機構(gòu)對不動產(chǎn)登記政策的響應(yīng)情況影響，這就導(dǎo)致某部分消費者由于不能及時收取貸款而延誤了存量到房購買，影響銷售價格。

2.影響政府辦事效率

不動產(chǎn)登記制度相比于傳統(tǒng)的房屋登記政策，最大的亮點就是統(tǒng)一。在不動產(chǎn)登記制度實施之前，房屋交易或流轉(zhuǎn)要分別去房屋管理部門和土地部門分別登記信息。比如，房屋轉(zhuǎn)移登記需要房屋申請人所有部門出示相關(guān)的憑證并繳納稅費，房屋交易的買賣雙方在房屋進行過戶登記時都要來到現(xiàn)場。在不動產(chǎn)登記制度實施之后，對政府工作效率有一定的影響。具體而言，首先不動產(chǎn)登記制度能夠把登記部門進行合并，減少了財政費用，降低了人力資源成本。不動產(chǎn)登記制度實行房屋土地一體化登記，在政策實施之前，登記過程需要國土部門和房管部門共同配合，現(xiàn)在只需要不動產(chǎn)登記部門統(tǒng)一來完成即可，減少了固定成本和人工費用，避免了其他費用的浪費，相比于傳統(tǒng)的土地房屋分散登記，統(tǒng)一登記對政府的辦事效率有提高的作用。其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施能夠優(yōu)化政府辦事部門的工作流程，縮短了辦理業(yè)務(wù)辦理時間[8]。該制度促進了土地房屋的統(tǒng)一管理，也加速了政府相關(guān)工作部門的整合，在統(tǒng)一登記的過程中能夠把原有的碎片化信息進行流程的合并和資料的整合，對房產(chǎn)登記的流程進行精簡和優(yōu)化，也為老百姓提供了福利，原來房屋登記需要跑兩個部門，提供兩套登記證明材料，獲得兩本登記證書，現(xiàn)在只需要通過房屋管理部門一次審批就可以拿到相應(yīng)的證書。除此之外，政府房屋登記資源的整合也能夠減少登記成本。在不動產(chǎn)登記制度實施之前，房屋土地檔案分別由不同的部門保管，這就給我國經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的管理造成了一定的難度，帶來了財政經(jīng)費的負擔(dān)。特別是在信息化時代來臨之前，很多房屋土地登記信息沒有實現(xiàn)檔案信息化的管理，給房產(chǎn)登記資料的查閱造成困擾；在實施統(tǒng)一登記制度之后，工作人員能夠方便地通過互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)信息審核房產(chǎn)檔案，節(jié)約了工作時間，減輕了工作壓力，更重要的是節(jié)約了財政成本。不動產(chǎn)登記制度通過政府宏觀調(diào)控的手發(fā)揮自己的價值，促進了房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域的健康發(fā)展，提高了政府部門的工作效能。

3.影響房產(chǎn)中介的運作

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的影響也比較大。中介服務(wù)機構(gòu)主要包括經(jīng)紀公司、測繪機構(gòu)、價格評估機構(gòu)，這些機構(gòu)要適應(yīng)政策的發(fā)展動向，發(fā)揮自身的專業(yè)價值，對房地產(chǎn)市場機制進行一定程度的推動。具體而言，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施的影響下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)法規(guī)發(fā)生了調(diào)整和變化。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司主要是為客戶提供房源和房屋咨詢服務(wù)，幫助用戶辦理相關(guān)的房產(chǎn)登記手續(xù)，在該制度實施之后，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司著重為用戶提供房地產(chǎn)的咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)。對于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)來說，在統(tǒng)一登記制度實施之后，他們需要對房屋和土地進行分別估價。對于工業(yè)廠房和獨立經(jīng)營的住房來說，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)原有的貸款服務(wù)和估價服務(wù)簡化了工作流程，工作人員可以對房屋土地進行一體化的估價，出具統(tǒng)一的報告。對于房屋測繪機構(gòu)來說，傳統(tǒng)的測繪機構(gòu)主要包括對土地的測量，在統(tǒng)一登記制度實施之前要分兩次分別測量土地和房屋的面積，出具兩份檢測報告，在不動產(chǎn)登記制度實施之后，房屋測繪企業(yè)能夠把多項檢測合并為一，提高了測繪工作的效率。

五、結(jié)語

綜上所述，不動產(chǎn)登記制度實施之后，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟具有多方面的影響，加快了房地產(chǎn)市場的交易周轉(zhuǎn)，支撐了房地產(chǎn)稅費的收取，明晰房屋的產(chǎn)權(quán)，為房地產(chǎn)領(lǐng)域的運行提供了良好的制度環(huán)境。