朱樣華

（江西省鷹潭市住房公積金管理中心，江西 鷹潭 335000）

一、前言

在新時期的發(fā)展中，越來越多人選擇貸款買房，有繳存公積金的職工都會選擇比商業(yè)貸款利率更低的公積金貸款，為了保證住房公積金貸款的安全，需要加強(qiáng)貸款風(fēng)險的識別和控制，應(yīng)當(dāng)建立完善的管理體系和風(fēng)險控制制度，對住房公積金貸款管理工作各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險進(jìn)行控制，及時規(guī)避信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險，為公積金管理部門的資金安全提供保障。

二、住房公積金貸款的風(fēng)險類型

1.政策方面的風(fēng)險

國家制定的相關(guān)政策中，有關(guān)房地產(chǎn)政策調(diào)控的，都有可能涉及住房公積金。房地產(chǎn)的政策調(diào)整具有更強(qiáng)的區(qū)域性，因而住房公積金政策也同樣有區(qū)域性。即每個城市的住房公積金政策都會有所不同。如果要使用住房公積金，申請人需要考慮是否符合當(dāng)?shù)氐淖》抗e金貸款政策。住房公積金貸款普遍有個條件，需要連續(xù)繳納時間超過6個月至12個月不等，在滿足當(dāng)?shù)刈》抗e金政策就可以用住房公積金貸款買房，住房公積金的貸款額度高達(dá)50%～80%，貸款的時間長達(dá)30年。這些規(guī)定有政策的支持，但是也存在較大的風(fēng)險。如果貸款者得到貸款，卻在后期停止繳納，或者經(jīng)常延期繳納，住房公積金的管理部門無法及時收回資金，將會帶來資金短缺的問題，為正常繳納的人員帶來不好的影響。

2.欺詐帶來的風(fēng)險

這種貸款方式在購房貸款中屬于低息貸款，有些不法分子很有可能會以這種方式騙貸，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。第一，開發(fā)商需要為購房者準(zhǔn)備購房手續(xù)，但是部分購房手續(xù)是虛假的，如果管理部門沒有檢查出是虛假手續(xù)通過了審批，就會帶來較大的風(fēng)險。第二，有些房地產(chǎn)中介會用一套房子反復(fù)進(jìn)行交易，幫助繳存職工達(dá)到套取公積金的目的。第三，有些申請人員的個人信息與事實(shí)不符，有可能會在提交信息材料的時候提交虛假的婚姻證明，此類問題增加了貸款的風(fēng)險。第四，在異地繳納和申請貸款的相關(guān)政策中，只要申請者可以提交異地繳納證明，同時還能提交繳存的明細(xì)，就可以進(jìn)行申請，但是很多符合條件的人并不了解這些政策，而部分不符合條件的人經(jīng)常會準(zhǔn)備虛假材料，以此進(jìn)行騙貸。第五，辦理相關(guān)貸款時，管理部門需要檢查收入流水材料，有的申請人員有可能提供虛假的收入流水證明，管理部門也無法一一核實(shí)，無法保證材料的真實(shí)性，上述問題都與欺詐有關(guān)。

3.擔(dān)保方面的風(fēng)險

住房公積金貸款往往會通過抵押房產(chǎn)獲得貸款，抵押房產(chǎn)的貸款形式存在很多風(fēng)險，例如，房地產(chǎn)市場的價格浮動非常大，如果在處理抵押房產(chǎn)的時候，房產(chǎn)大幅度貶值，將會出現(xiàn)無法償還貸款本息的問題。擔(dān)保和抵押的問題將會帶來較高的貸款風(fēng)險，抵押物品的處理還要花費(fèi)較高的資金，如果抵押人員干擾工作，同樣會使抵押物品無法被順利處理，使住房公積金的管理部門存在擔(dān)保的風(fēng)險。

4.市場方面的風(fēng)險

使用住房公積金進(jìn)行貸款，需要考慮整體的金融市場，銀行推出了加息政策，但是市場的發(fā)展極不穩(wěn)定，正常繳納的人員將會受到影響。房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融機(jī)構(gòu)在資金上的幫助，由于房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的資本密度，所以房地產(chǎn)市場的變化會對金融市場產(chǎn)生影響。當(dāng)政府推出宏觀政策后，房地產(chǎn)行業(yè)會受到較大的影響，金融行業(yè)也會因此受到影響，無論是提高房價還是降低房價，都會增加住房公積金的風(fēng)險。如果政府的宏觀政策得以實(shí)施，將會降低抵押房產(chǎn)原本的價值，住房公積金貸款也會存在一定的隱患。

5.操作方面的風(fēng)險

操作方面的風(fēng)險主要來自于管理部門的工作人員，工作人員有可能沒有按照規(guī)范的流程進(jìn)行審核和管理，也有可能受到系統(tǒng)或外部事件的影響，操作方面的風(fēng)險會讓住房公積金管理部門損失大量的資金。在公積金信貸管理部門的工作中，主要負(fù)責(zé)的工作是信貸咨詢，從前期的審批、中期的調(diào)查到后期的管理，工作人員需要嚴(yán)格按照流程和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，大部分負(fù)責(zé)信貸咨詢的工作人員來自于不同的部門，缺少金融領(lǐng)域的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險的識別能力和防控能力相對較弱，住房公積金貸款的管理工作缺少統(tǒng)一和科學(xué)的管理方式，貸款方面的管理軟件存在較大差異，規(guī)范性較差使住房公積金貸款存在較大風(fēng)險。

6.住房貸款流動性風(fēng)險

住房公積金貸款的資金一般都是從繳納的公積金中產(chǎn)生的，公積金管理部門為增加增值收入，經(jīng)常會選擇時間較長的定期存款的方式。房地產(chǎn)市場如有波動，資金需求大幅增加的時候，房產(chǎn)抵押貸款的時間往往會超過10年，回收資金緩慢。繳納與信貸兩者之間存在非常大的資金差、時間差，資金無法順利流動。另外，公積金貸款的管理工作相對困難，住房公積金貸款人員有較大的不同，這些貸款者的貸款時間、金額和還款難度等情況各不相同，管理部門很難統(tǒng)一進(jìn)行管理，資金回收更加困難，嚴(yán)重影響資金的流動性。

三、住房公積金貸款的風(fēng)險控制措施

1.建立住房公積金貸款的風(fēng)險防控體系

我國不同城市的住房公積金繳納總金額在逐漸增加，公積金管理部門的資金較多，貸款的時間較長，為了有效預(yù)防住房公積金貸款風(fēng)險，需要建立健全風(fēng)險防控體系，根據(jù)住房公積金貸款管理工作的管理流程和工作內(nèi)容建立完善的機(jī)制制度。首先，應(yīng)當(dāng)建立住房公積金流動管理體系。通過流動管理來保證公積金的安全，在流動管理模式下，需要對繳存金額與使用金額進(jìn)行合理安排，合理應(yīng)用繳存的資金，最大程度解決人們的住房問題。其次，還可以通過流動管理加強(qiáng)風(fēng)險防控，在全面分析利弊得失的情況下合理配置資金，將流動管理體系與風(fēng)險防控體系結(jié)合起來，保證住房公積金貸款的安全，將貸款的風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)。一方面，可以對個貸率進(jìn)行設(shè)計，根據(jù)資金流動情況計算合理的流動性缺口率，在公積金流動管理中科學(xué)設(shè)置現(xiàn)金流凈額變動率。管理人員應(yīng)當(dāng)按照資金流動管理的參數(shù)和指標(biāo)進(jìn)行控制，減少公積金貸款風(fēng)險發(fā)生的可能性。另一方面，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)人員的管理，分析住房公積金貸款管理工作的職業(yè)能力要求，建立系統(tǒng)、科學(xué)的培訓(xùn)機(jī)制和考核機(jī)制，同時還可以在部門內(nèi)設(shè)置獎懲機(jī)制，加強(qiáng)公積金管理人員的責(zé)任意識，提高公積金管理人員的工作效率和管理質(zhì)量，保證審核足夠規(guī)范和嚴(yán)格[1]。

審批工作是識別風(fēng)險和控制風(fēng)險的基礎(chǔ)，公積金管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房公積金貸款審批制度，對審批的流程進(jìn)行設(shè)置。首先，負(fù)責(zé)審查貸款者資料信息的工作人員需要仔細(xì)核對申請者的信息，保證資料的真實(shí)性和全面性，對虛假信息和造假資料進(jìn)行識別。審查人員應(yīng)當(dāng)增加審查的深度，對申請者的信用進(jìn)行調(diào)查，對抵押物的價值進(jìn)行評估，對申請者的還款能力進(jìn)行分析，如果申請者的信用等級較低，可以通過降低額度控制風(fēng)險。其次，審查人員需要深入調(diào)查申請者的工作穩(wěn)定性和收入水平，還要根據(jù)申請者的家庭成員和消費(fèi)能力分析申請者的資金狀況，經(jīng)過全方位的分析，對住房公積金貸款申請者的風(fēng)險進(jìn)行評估，審查人員需要在審查后繼續(xù)對申請人員進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管，在審批環(huán)節(jié)及時發(fā)現(xiàn)住房公積金貸款的風(fēng)險，有效規(guī)避貸款風(fēng)險。最后，審查人員還要對開發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行審查，為避免開發(fā)商使用造假的手續(xù)和資質(zhì)欺騙購房者，審批人員需要檢查開發(fā)商的資質(zhì)和資格，審查房屋建筑的“五證”，對抵押情況進(jìn)行調(diào)查。同時，住房公積金管理部門應(yīng)當(dāng)與其他單位加強(qiáng)合作，將公安局戶籍科和民政局提供的資料與申請者提供的資料進(jìn)行對比，與不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行聯(lián)系，查詢具體的房屋產(chǎn)權(quán)情況，對資料的真實(shí)性進(jìn)行審查。

2.加強(qiáng)住房公積金貸款管理

住房公積金管理部門應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面加強(qiáng)貸款的管理。第一，公積金管理人員需要加強(qiáng)風(fēng)險防范觀念，公積金管理部門需要研究和落實(shí)國家的相關(guān)政策，在住房公積金貸款管理的各個環(huán)節(jié)和各項工作中進(jìn)行風(fēng)險防控。第二，公積金管理部門需要建立完善的資金管理體系，對相關(guān)的政策和法規(guī)進(jìn)行分析，明確貸前審核的要求，貸款管理工作中經(jīng)常會出現(xiàn)逾期貸款的情況，管理人員需要學(xué)習(xí)貸款催收的方法，還要學(xué)習(xí)原有資金的管理方法和處理技巧，提高管理人員的住房公積金貸款管理能力和風(fēng)險控制能力。公積金管理部門需要對公積金管理工作的問題進(jìn)行分析，有針對性地制定住房公積金貸款風(fēng)險防控措施[2]。第三，重視貸款管理工作，當(dāng)前的貸款管理工作缺少規(guī)范化的流程，應(yīng)加強(qiáng)住房公積金貸款管理流程的規(guī)范性，在貸款管理工作中提高風(fēng)險識別能力和風(fēng)險控制能力，從貸款前期管理、中期管理和后期管理這三個方面進(jìn)行管理和控制。貸款管理人員需要提高綜合管理能力，及時發(fā)現(xiàn)住房公積金貸款中的風(fēng)險問題，加強(qiáng)風(fēng)險識別能力，做好各方面的風(fēng)險防范工作。管理人員需要對貸款人員進(jìn)行嚴(yán)格審查，建立完善的審查體系，根據(jù)審查工作要求審查貸款人員的基本信息、經(jīng)濟(jì)情況和信用情況。公積金管理部門可以和銀行進(jìn)行合作，通過信息共享了解貸款者的還款情況，對逾期還貸的人員進(jìn)行提醒，保證貸款人員在規(guī)定日期內(nèi)還款。

3.規(guī)范住房公積金貸款管理流程

首先，住房公積金貸款的審查和管理人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)貸前的調(diào)查和審核，在調(diào)查中了解貸款者是否存在抵押情況，全方位了解貸款者的工作和家庭的情況，分析貸款者的收入水平和還貸能力，在貸前審查環(huán)節(jié)細(xì)致審查貸款者提供的材料，通過調(diào)查保證貸款者信息的真實(shí)性和全面性，在貸前對信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險等級進(jìn)行評估，對貸款風(fēng)險因素進(jìn)行預(yù)估，避免部分不法人員利用住房公積金的優(yōu)惠政策騙取貸款[3]。其次，對住房公積金貸款過程中的流程進(jìn)行規(guī)范化設(shè)計，制定完善的貸款操作流程，讓不同工作崗位的人員相互監(jiān)督、相互制約，提高貸款管理人員的責(zé)任意識和風(fēng)險防范意識。管理部門應(yīng)將貸款流程融入到信息管理系統(tǒng)中，通過信息化的管理提高風(fēng)險識別能力，對貸款過程中的各項風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防和管控。同時，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓審核管理人員熟記辦理業(yè)務(wù)的流程和注意事項，減少操作上的風(fēng)險。最后，加強(qiáng)房貸后的風(fēng)險管控，采用自動還貸的方法和逾期貸款催收的方法進(jìn)行管理，保證貸款人及時還貸。

4.加強(qiáng)貸款者的信用審查

資格審查和信用審查是控制貸款風(fēng)險的重要方法，為了保證住房公積金貸款的風(fēng)險控制效果，需要在貸款之前對申請貸款的人員進(jìn)行全面審查，明確貸款審批的流程和要求，建立住房公積金貸款審查制度，調(diào)查貸款者的信用情況和抵押情況。公積金管理部門可以在貸款管理工作和審查工作中運(yùn)用信息技術(shù)，提高資信審查的效率，根據(jù)失信情況建立相應(yīng)的懲罰制度，如果貸款者存在不良信用，可以拒絕貸款申請，以此來提高住房公積金貸款的審批門檻，如果發(fā)現(xiàn)提供虛假信息的人員和故意騙貸的人員，要嚴(yán)格處理相關(guān)人員[4]。公積金管理部門的管理人員需要詳細(xì)記錄貸款人員的身份信息，貸款人員需要提供征信資料以及工作證明資料，審查人員可以根據(jù)貸款者提交的銀行流水了解收入情況，為了確認(rèn)這些信息都是真實(shí)信息，需要對其進(jìn)行調(diào)查，只有前期的審查足夠嚴(yán)格和全面，才能保證貸款者在后期可以按時還款。公積金管理部門的信息管理系統(tǒng)可以接入人民銀行征信系統(tǒng)，將還款情況與貸款者的個人征信相關(guān)聯(lián)，增強(qiáng)貸款者的還款意識。管理部門的信息管理系統(tǒng)還可以與本地的信用管理平臺進(jìn)行對接，如果貸款者逾期還款的時間較長，可以對其進(jìn)行聯(lián)合懲戒，讓貸款者主動進(jìn)行還款。

5.加強(qiáng)貸款管理工作的信息化建設(shè)

公積金管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息化建設(shè)，管理人員需要學(xué)習(xí)信息技術(shù)和公積金信息管理系統(tǒng)的操作方法，利用信息技術(shù)提高住房公積金貸款管理的效率和貸款風(fēng)險的控制水平。公積金管理部門應(yīng)當(dāng)與公安局、民政局、銀行和不動產(chǎn)登記等相關(guān)單位進(jìn)行合作，建立信息共享系統(tǒng)，審查人員可以在系統(tǒng)中核對貸款者的身份信息，管理人員還可以在系統(tǒng)中查看貸款者的還貸情況，對逾期還貸的人員進(jìn)行提醒。在信息技術(shù)和信息管理系統(tǒng)的幫助下，很多住房公積金貸款風(fēng)險都能夠被快速識別出來，根據(jù)具體的風(fēng)險問題采取相應(yīng)的解決方法，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)分析貸款者的收支情況，在信息管理系統(tǒng)中對繳納的公積金進(jìn)行管理，對繳納和貸款的資金進(jìn)行合理配置，保證公積金管理部門的資金被合理使用[5]。技術(shù)人員可以利用信息管理系統(tǒng)進(jìn)行全面分析，對風(fēng)險進(jìn)行評估，根據(jù)具體的風(fēng)險問題和風(fēng)險因素制定預(yù)防控制措施，在信息管理系統(tǒng)中進(jìn)行追蹤管理，讓住房公積金貸款風(fēng)險處在可控的范圍內(nèi)，如果貸款的風(fēng)險過大，應(yīng)適當(dāng)拒絕，停止貸款。

6.加強(qiáng)內(nèi)部控制

公積金管理部門可以通過內(nèi)部控制對住房公積金貸款風(fēng)險進(jìn)行控制，首先，對住房公積金貸款等核心業(yè)務(wù)進(jìn)行管理，明確管理目標(biāo)和風(fēng)險防控目標(biāo)，制定稽核計劃，設(shè)計工作清單，在稽核工作中實(shí)現(xiàn)常態(tài)化管理。公積金管理部門需要按照工作計劃和工作清單進(jìn)行稽核，加強(qiáng)公積金信貸業(yè)務(wù)的管理和風(fēng)險控制，發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險問題后，要立即分析風(fēng)險因素，制定預(yù)防管控措施，及時規(guī)避住房公積金貸款中的風(fēng)險。其次，公積金管理單位中的信貸管理部門需要根據(jù)不同的職位和工作內(nèi)容設(shè)置不同的管理權(quán)限，不同的崗位要保持一定的獨(dú)立性，避免各項工作相互影響，保證貸款管理工作的公正性和透明性，同時還要避免住房公積金貸款的各項工作由個人獨(dú)立完成，通過合理安排工作崗位、工作職責(zé)和工作權(quán)限加大內(nèi)部控制力度，對資信審查的風(fēng)險、貸款合同的風(fēng)險和放款過程的風(fēng)險進(jìn)行控制，通過有效的內(nèi)部控制減少信貸管理的風(fēng)險[6]。最后，業(yè)務(wù)審查要做到全面、規(guī)范和精準(zhǔn)，稽核工作結(jié)束后，要對有問題的部分進(jìn)行調(diào)整，在內(nèi)部控制中提高住房公積金貸款風(fēng)險防控的水平。

7.根據(jù)風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)化分工

公積金管理部門在受理貸款申請的時候，應(yīng)當(dāng)根據(jù)貸款風(fēng)險防控要求對審核管理工作進(jìn)行專業(yè)化分工。如果部門中缺少專業(yè)人才，可以聘請專業(yè)的人員，如前期的審查工作，可以聘請專業(yè)的評估團(tuán)隊，對貸款者的信用進(jìn)行評估，對開發(fā)商和房地產(chǎn)項目進(jìn)行評估，如果存在權(quán)屬不清和信息造假等問題，要及時拒絕貸款申請，對風(fēng)險進(jìn)行控制。另外，在貸款存續(xù)階段，需要委托專業(yè)的技術(shù)團(tuán)隊，對存量貸款進(jìn)行分析，對各個指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，對貸款者進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，如果貸款者因?yàn)榛橐龊图膊〉葐栴}無法還款，要及時制定應(yīng)對措施，將貸款風(fēng)險的危害降到最低。公積金管理部門還可以聘請資產(chǎn)管理團(tuán)隊，資產(chǎn)管理團(tuán)隊有著豐富的貸款風(fēng)險防控經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)的管理團(tuán)隊能夠保證資產(chǎn)管理足夠合理與科學(xué)，資產(chǎn)管理團(tuán)隊可以對風(fēng)險因素進(jìn)行控制，最大程度減少貸款風(fēng)險發(fā)生的可能性，通過有效的風(fēng)險防控和科學(xué)的資產(chǎn)管理保證公積金管理部門資金的安全性。

四、結(jié)論

住房公積金屬于社會保障體系的一部分，收入較低的群體和家庭可以使用住房公積金進(jìn)行貸款，通過低息貸款購買房子，減少低收入群體的購房壓力。但是，公積金管理部門需要對住房公積金貸款的風(fēng)險進(jìn)行識別和控制，在服務(wù)居民的過程中，對資料信息的真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格審查，對貸款者的多方面條件進(jìn)行分析，通過有效的貸款風(fēng)險防控促進(jìn)住房公積金信貸業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展。