周孝剛

（常州和鑫保安服務(wù)有限公司，江蘇 常州 213000）

與國外發(fā)達國家對比而言，國內(nèi)的物業(yè)管理雖然起步時間要晚一些，但在經(jīng)歷幾十年的探索后已擁有較為成熟的體系。物業(yè)管理具備有償性，其中，必然會涉及與經(jīng)濟管理有關(guān)的要素。目前大部分物業(yè)管理公司經(jīng)濟管理工作質(zhì)量不理想，受執(zhí)行力、收費等因素影響，導(dǎo)致管理工作質(zhì)量很難得到提升，基于此，物業(yè)管理公司必須正視存在的問題，仔細(xì)剖析問題引發(fā)的原因，采取有效措施予以改善。在提高經(jīng)濟管理工作質(zhì)量的同時，推動國內(nèi)物業(yè)行業(yè)進步。

一、物業(yè)管理公司優(yōu)化經(jīng)濟管理工作的必要性

為了進一步提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，推動物業(yè)管理公司良性健康發(fā)展，需要明確其優(yōu)化經(jīng)濟管理工作的必要性。第一，優(yōu)化經(jīng)濟管理工作能夠為科學(xué)決策提供依據(jù)。經(jīng)濟管理具有系統(tǒng)性，與物業(yè)管理公司日常經(jīng)營管理工作聯(lián)系密切，能夠全面反映物業(yè)管理公司的日常經(jīng)營數(shù)據(jù)。通過優(yōu)化經(jīng)濟管理工作能夠為物業(yè)管理公司做出決策提供發(fā)展目標(biāo)、風(fēng)險系數(shù)、效益成本等依據(jù)；第二，優(yōu)化經(jīng)濟管理工作能夠發(fā)揮財務(wù)協(xié)調(diào)經(jīng)營的作用。經(jīng)濟管理的宏觀性較強，可以以經(jīng)濟管理工作狀態(tài)為依據(jù)，結(jié)合公司內(nèi)部經(jīng)濟情況制定公司發(fā)展方案，避免公司發(fā)展目標(biāo)盲目無效。結(jié)合經(jīng)濟管理工作的財務(wù)數(shù)據(jù)、會計信息等，能夠保證物業(yè)管理公司明確自身狀態(tài)，協(xié)調(diào)配合，從而發(fā)揮財務(wù)協(xié)調(diào)公司經(jīng)營的作用；第三，優(yōu)化經(jīng)濟管理工作能夠有助于提升物業(yè)管理公司經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司經(jīng)濟管理工作內(nèi)容豐富，因此，可以根據(jù)自身運營需求，有針對性地選擇所需數(shù)據(jù)信息[1]。通過經(jīng)濟分析、市場調(diào)查、資源統(tǒng)籌等方式落實經(jīng)營管理目標(biāo)，使得公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)更加趨于合理，進而提升經(jīng)濟效益。

二、物業(yè)管理公司經(jīng)濟管理工作現(xiàn)狀

1.物業(yè)費收繳難度相對較大

物業(yè)管理公司在收繳物業(yè)費時存在一定難度，主要原因有兩方面，一方面，物業(yè)管理公司管理服務(wù)不達標(biāo)，沒有遵守質(zhì)價相等的原則。只注重收費，不注重服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費；另一方面，我國城鎮(zhèn)化速度過快，業(yè)主素質(zhì)參差不齊，對入住房屋還停留在農(nóng)業(yè)經(jīng)濟時代，不懂《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理合同》，賴?yán)U物業(yè)費。有的業(yè)主對物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)存在質(zhì)疑，這種問題企業(yè)可以通過及時為業(yè)主解答來減少不必要的麻煩。有的物業(yè)管理公司雖然制定了明確的物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)，但在實際收取過程中仍然容易引發(fā)經(jīng)濟糾紛，這也是導(dǎo)致物業(yè)費收繳難度較大的主要原因。在物業(yè)費收取監(jiān)督問題上，業(yè)主可以通過法院、房管或住建部門等多種渠道維護合法權(quán)益[2]。如今很多小區(qū)內(nèi)都有未居住的房屋，有的業(yè)主誤認(rèn)為自身并沒有享有對應(yīng)的物管服務(wù)，同樣也不需要支付物業(yè)費用，并且，各業(yè)主居住范圍比較分散，這也在無形中增加了物業(yè)收費難度。公共項目費用企業(yè)通常采用分?jǐn)偡绞?，多個業(yè)主共同支付這筆費用，但在具體支付金額上還存有質(zhì)疑，這便給經(jīng)濟管理工作順利進行造成不便?；诖耍枰贫ê侠砜茖W(xué)的物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主與企業(yè)雙方達到均衡，減少經(jīng)濟糾紛出現(xiàn)，從而提高經(jīng)濟管理工作的質(zhì)量。

2.經(jīng)濟管理執(zhí)行力有待提升

從當(dāng)前物業(yè)管理公司經(jīng)濟管理現(xiàn)狀來看，在具體工作落實上缺乏較強執(zhí)行力，這在國內(nèi)比較普遍，執(zhí)行力較低主要體現(xiàn)在經(jīng)濟管理工作分工不明、職責(zé)不清晰、落實性較差等方面。在企業(yè)開展經(jīng)濟管理工作時，工作人員存在拖拉現(xiàn)象，有些工作人員不清楚經(jīng)濟管理工作職責(zé)。對于經(jīng)濟管理工作而言，如果工作人員具有較強能力但沒有執(zhí)行力，依舊無法將能力體現(xiàn)出來，會嚴(yán)重削弱自身與該工作價值。導(dǎo)致經(jīng)濟管理工作執(zhí)行力較低的原因，一方面是因為缺乏重視度導(dǎo)致的。這些年來，雖然企業(yè)對于經(jīng)濟管理工作的重視度有所提升，但這種重視度不足以推動工作質(zhì)量提高。當(dāng)面臨經(jīng)濟問題時，工作人員沒有實時跟進、徹底解決。

另一方面與監(jiān)督考核機制不完善有一定關(guān)系。我國物業(yè)管理公司現(xiàn)使用的監(jiān)督考核機制缺乏科學(xué)性與系統(tǒng)性，使得經(jīng)濟管理工作缺乏實踐支撐，這就導(dǎo)致管理工作執(zhí)行力較為低下[3]。自從我國在頒布《物業(yè)管理條例》后，就陸續(xù)建立了物業(yè)管理協(xié)會，協(xié)會以物業(yè)管理公司為主體，企業(yè)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定自愿形成自律組織。在相關(guān)規(guī)定中也明確表示，物業(yè)管理公司需建立溝通、監(jiān)督渠道，結(jié)合市場需求健全自律制度，然而我國當(dāng)下在該方面還有待改進。

三、物業(yè)管理公司經(jīng)濟管理工作的優(yōu)化策略

1.做好物業(yè)費收繳管理工作

對于物業(yè)經(jīng)濟管理工作而言，減少經(jīng)濟糾紛是提高工作質(zhì)量的必要前提，由于業(yè)主對物業(yè)費繳納義務(wù)認(rèn)識不清晰、物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)不明確，造成物業(yè)費無法按時按規(guī)收繳，嚴(yán)重制約企業(yè)經(jīng)濟管理工作質(zhì)量提升。要做好物業(yè)費收繳管理工作可以從以下幾個方面入手。第一，強化繳納物業(yè)費是業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)的理念。物業(yè)管理公司要盡量推動業(yè)主組織業(yè)主委員會，以每個物業(yè)管理區(qū)域為單元，打造物業(yè)服務(wù)均衡市場，讓業(yè)主明確物業(yè)費的繳納對物業(yè)服務(wù)的優(yōu)質(zhì)提供有著重要影響[4]；第二，物業(yè)管理公司有必要且有義務(wù)明晰物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)。首先，針對物業(yè)管理公司招標(biāo)與投標(biāo)工作應(yīng)予以有力監(jiān)督、規(guī)范，在根源處杜絕不正當(dāng)競爭現(xiàn)象出現(xiàn)；其次，為了使業(yè)主了解企業(yè)物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)可以選擇定期公開詳介紹細(xì)物業(yè)費用支出情況，并發(fā)揮業(yè)主委員會職能。業(yè)主委員會直接與業(yè)主交流溝通，業(yè)主有任何問題都可以向業(yè)主委員會咨詢，所以業(yè)主委員會內(nèi)部人員應(yīng)擁有足夠耐心，將企業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一向業(yè)主解釋。同時，為了能夠保護小區(qū)業(yè)主和企業(yè)的共同合法權(quán)益，物業(yè)管理公司需拉進與業(yè)主之間的關(guān)系，在出現(xiàn)任何經(jīng)濟糾紛矛盾時都應(yīng)及時出面解決。爭取將物業(yè)費收取工作實施透明化，所有涉及物業(yè)費收取的工作都擺在明面上進行，既提高業(yè)主與企業(yè)間的信息對稱度，又增強業(yè)主對物業(yè)公司的信任感，為經(jīng)濟管理工作高效實施提供有力保障，從而逐漸提高工作質(zhì)量。

2.健全內(nèi)部監(jiān)督考核機制

結(jié)合當(dāng)前物業(yè)管理公司經(jīng)濟管理工作現(xiàn)狀來看，應(yīng)當(dāng)健全監(jiān)督考核機制，對工作人員展開全程監(jiān)督，從而使工作人員言行舉止得到約束，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟管理工作中存在的問題。工作人員在收到相應(yīng)整改意見后，應(yīng)及時調(diào)整工作態(tài)度，認(rèn)真履行自身職責(zé)。首先，應(yīng)完善監(jiān)督機制。若發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟管理工作人員存在違反規(guī)定行為，并沒有及時糾正，且態(tài)度存在問題，需對其進行相應(yīng)處理，監(jiān)督工作需貫穿于經(jīng)濟管理工作全程[5]；其次，需完善考核機制。在對工作人員展開考核時可每半年或一年實施一次。除了物業(yè)管理公司內(nèi)部實施考核外，還可以采用業(yè)主打分形式，可更加全面地評價經(jīng)濟管理工作。從業(yè)主打出的分值中判斷經(jīng)濟管理工作質(zhì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)業(yè)主提出的意見加以改善，提高經(jīng)濟管理工作與業(yè)主對接率，提升工作滿意度。

3.優(yōu)化經(jīng)濟管理工作機制

在物業(yè)管理公司展開經(jīng)濟管理工作時，為確保最終工作質(zhì)量得到充分保障，推動經(jīng)濟管理工作順利落實，必須加強責(zé)任管理。對于物業(yè)管理公司而言，經(jīng)濟管理工作是一項涉及內(nèi)容繁雜的業(yè)務(wù)，在經(jīng)濟管理工作進行時會伴隨利益分配、重建等問題，在此過程中應(yīng)盡量難免產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛。因此，企業(yè)有必要構(gòu)建經(jīng)濟管理工作機制[6]。第一，企業(yè)需建設(shè)專業(yè)化經(jīng)濟管理部門，在部門內(nèi)配備專業(yè)管理人才，采用制度形式明確各人員工作權(quán)責(zé)，防止出現(xiàn)責(zé)任推諉情況。健全內(nèi)控機制與定價機制，一方面可以推動各部門業(yè)務(wù)合作、交流；另一方面可以確保物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)滿足各大業(yè)主要求。并加強責(zé)任管理，對工作人員思想加以提升、轉(zhuǎn)變，使工作人員具備新時期物業(yè)經(jīng)濟管理新思維、能力，并將其應(yīng)用于管理實踐中；第二，強化經(jīng)濟風(fēng)險管理體系，建立事前、事中、事后經(jīng)濟風(fēng)險管理體系，對經(jīng)濟管理風(fēng)險進行評估預(yù)測，進動態(tài)風(fēng)險監(jiān)測工作，通過統(tǒng)籌分析經(jīng)濟管理數(shù)據(jù)規(guī)避物業(yè)管理公司內(nèi)部、外部的各項經(jīng)濟風(fēng)險。

四、結(jié)束語

綜上所述，經(jīng)濟管理工作在推動物業(yè)管理公司發(fā)展進步中發(fā)揮重要作用。我國物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟管理工作還存在物業(yè)費收繳難度較大、經(jīng)濟管理執(zhí)行力有待提升等問題。為了改善這一現(xiàn)狀，物業(yè)管理公司可以通過做好物業(yè)費收繳管理工作、健全內(nèi)部監(jiān)督考核機制、優(yōu)化經(jīng)濟管理工作機制等對策，來進一步提高經(jīng)濟管理工作質(zhì)量水準(zhǔn)，共同增強企業(yè)經(jīng)濟與社會效益，推動國內(nèi)物業(yè)行業(yè)積極、健康地發(fā)展。