郭萍萍

（山丹縣博文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，甘肅 張掖 734100）

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了較快的發(fā)展，人們對(duì)房屋建筑的需求量不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，各類社會(huì)資本逐步涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房企之間形成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。從目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)系我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)還會(huì)影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定，成為民生問(wèn)題?；诖?，我國(guó)政府相繼出臺(tái)了有關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，解決民生問(wèn)題，這進(jìn)一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，提高了土地的利用率，同時(shí)加速了土地資源的轉(zhuǎn)型發(fā)展。面對(duì)這樣的外部政策環(huán)境以及內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從自身做起，關(guān)注公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理以及內(nèi)部控制管理問(wèn)題，創(chuàng)造一個(gè)良好的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)環(huán)境，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理措施與方法，降低公司經(jīng)營(yíng)的成本，增加公司的經(jīng)濟(jì)效益，這樣才能夠提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制概述

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征

1.資金需求量大

與其他工程項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)公司對(duì)于資金的需求量非常大，一個(gè)建筑工程項(xiàng)目從立項(xiàng)到設(shè)計(jì)施工需要持續(xù)性的資金注入，而在建筑項(xiàng)目施工建設(shè)的整個(gè)周期中，房地產(chǎn)公司自身的資金流動(dòng)狀況將會(huì)直接影響整個(gè)建筑工程的施工?；谶@樣的行業(yè)發(fā)展特征，房地產(chǎn)公司在立項(xiàng)之初就需要大量的啟動(dòng)資金，這無(wú)形中抬高房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，同時(shí)還會(huì)導(dǎo)致我國(guó)土地成本價(jià)格上升，影響房地產(chǎn)公司流動(dòng)資金狀況的同時(shí)也會(huì)對(duì)社會(huì)發(fā)展造成不良的影響。對(duì)此，房地產(chǎn)公司與政府部門都應(yīng)該關(guān)注成本與資金管理問(wèn)題，通過(guò)加強(qiáng)宏觀調(diào)控以及公司內(nèi)部管理方法以強(qiáng)化成本管理，創(chuàng)造更加健康的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)環(huán)境。

2.政策約束性強(qiáng)

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要行業(yè)，而從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)是一種保障民生的行業(yè)，滿足人們的居住需求，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)涉及國(guó)土資源的配置問(wèn)題，而土地資源是每個(gè)國(guó)家非常重要的社會(huì)資源。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須遵循國(guó)家相關(guān)政策而開(kāi)展建設(shè)工作，我國(guó)政府的政策將直接約束房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)商業(yè)行為，這樣才能提升房地產(chǎn)行業(yè)的綜合效益。

（二）房地產(chǎn)公司存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

從財(cái)務(wù)管理的角度對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，可以將其主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾個(gè)類型，分別為融資風(fēng)險(xiǎn)、資金周轉(zhuǎn)及管理風(fēng)險(xiǎn)、成本管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模較大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)以及施工的整個(gè)過(guò)程中都需要房地產(chǎn)公司通過(guò)持續(xù)融資的方式為項(xiàng)目工程獲取建設(shè)資金，這樣才能夠維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，同時(shí)保障房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目能夠如期完工，不會(huì)出現(xiàn)因資金不到位而延期或者爛尾的現(xiàn)象。房地產(chǎn)公司融資規(guī)劃方案的合理性也會(huì)影響其正常的運(yùn)營(yíng)。在融資過(guò)程中，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、融資方式以及融資成本都將影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如果在融資的過(guò)程中沒(méi)有對(duì)成本進(jìn)行有效的控制管理，缺乏內(nèi)部控制措施，就容易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，增加融資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其整個(gè)資本運(yùn)作的過(guò)程就是融資、開(kāi)發(fā)、還款的循環(huán)。因此，內(nèi)部控制人員應(yīng)該保障其中每個(gè)環(huán)節(jié)的有效性，才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。如果其現(xiàn)金流出現(xiàn)斷裂，則企業(yè)的循環(huán)模式就會(huì)受到影響，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)項(xiàng)目無(wú)法完工或者無(wú)法還款的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)；如果不能夠及時(shí)解決資金問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該重視對(duì)項(xiàng)目工程的全過(guò)程成本控制與管理，只有實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的合理控制，才能夠提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與成本，這也是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的主要內(nèi)容。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控人員在立項(xiàng)設(shè)計(jì)階段的成本控制管理意識(shí)不足，缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)成本的合理考量，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案與實(shí)際施工情況不相符，增加了施工調(diào)整的成本，還會(huì)影響工期與項(xiàng)目的盈利情況。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題

（一）內(nèi)部控制監(jiān)督與運(yùn)行環(huán)境缺失

房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制運(yùn)行環(huán)境因素非常多，包括工作人員的職業(yè)素養(yǎng)、專業(yè)能力、工作態(tài)度等。但是，當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制部門是分散的，其將成本管理、財(cái)務(wù)管理、預(yù)算管理、績(jī)效管理等內(nèi)部控制工作內(nèi)容分散到不同的部門中，沒(méi)有一個(gè)專業(yè)性的部門開(kāi)展綜合管理。而企業(yè)自身也并未開(kāi)展有關(guān)內(nèi)部控制管理工作的宣傳培訓(xùn)，這樣就會(huì)導(dǎo)致公司員工缺乏內(nèi)部控制管理意識(shí)，而整個(gè)工作環(huán)境也不具備內(nèi)部控制管理的氛圍，這是影響房地產(chǎn)公司落實(shí)內(nèi)部控制管理工作的主要原因。從房地產(chǎn)企業(yè)管理者層面來(lái)看，其自身缺乏內(nèi)部監(jiān)督管理的意識(shí)，認(rèn)為沒(méi)有必要在建立專門的內(nèi)部監(jiān)督管理部門，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)算財(cái)務(wù)管理工作不受限制，難以保障管理工作的規(guī)范性。

（二）預(yù)算管理體系不夠完善

房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是我國(guó)發(fā)展前景較好的產(chǎn)業(yè)，能夠?yàn)槲覈?guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。但目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)公司始終存在預(yù)算管理體系不夠完善的問(wèn)題，該問(wèn)題不僅會(huì)影響建筑工程項(xiàng)目的施工，還會(huì)破壞整個(gè)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境。預(yù)算管理工作的作用范圍較廣，將作用于建筑工程設(shè)計(jì)施工的各個(gè)環(huán)節(jié)。通常情況下，技術(shù)人員將在建筑項(xiàng)目立項(xiàng)以及設(shè)計(jì)施工的階段就開(kāi)展預(yù)算編制工作，但是受到技術(shù)條件的限制，很多技術(shù)人員并未重視該階段的預(yù)算編制工作，導(dǎo)致崗位權(quán)責(zé)不夠分明，嚴(yán)重影響成本預(yù)算管理工作的效率。另外，現(xiàn)階段的建筑施工技術(shù)、材料、工藝都發(fā)生了變化，很多技術(shù)人員依舊采取傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，這樣就會(huì)出現(xiàn)管理漏洞，難以抓住時(shí)代發(fā)展的特點(diǎn)，影響預(yù)算成本管理工作以及后續(xù)施工的進(jìn)行[1]。

（三）財(cái)務(wù)管理人員水平不足

房地產(chǎn)公司在運(yùn)營(yíng)建設(shè)的過(guò)程中涉及大量的資金管理內(nèi)容，尤其是在當(dāng)前我國(guó)建筑行業(yè)不斷發(fā)展的背景中，房地產(chǎn)公司逐漸形成了規(guī)?；陌l(fā)展模式，其經(jīng)營(yíng)范圍與建設(shè)范圍都在不斷擴(kuò)大。然而，部分房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員卻沒(méi)有關(guān)注內(nèi)部控制與財(cái)務(wù)管理工作情況，依舊使用老舊的財(cái)務(wù)管理工作模式，這樣就導(dǎo)致公司營(yíng)改增前的財(cái)務(wù)管理記錄不適合營(yíng)改增之后的，企業(yè)要結(jié)合新改進(jìn)的國(guó)家政策才能滿足發(fā)展形勢(shì)。其中，比較典型的就是財(cái)務(wù)管理記錄問(wèn)題，當(dāng)前很多房地產(chǎn)內(nèi)控人員在管理與記錄財(cái)務(wù)資金的時(shí)候都缺乏有效的工作模式，很多財(cái)務(wù)往來(lái)沒(méi)有明確的記錄，這樣就會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的內(nèi)部控制工作，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)損失。

三、財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的優(yōu)化策略

（一）創(chuàng)造良好內(nèi)控環(huán)境

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)因內(nèi)部控制管理以及內(nèi)部監(jiān)督管理體系不足導(dǎo)致的內(nèi)控問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)該積極創(chuàng)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境，提升工作人員的管理意識(shí)，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的完善。企業(yè)內(nèi)控的狀況將直接影響企業(yè)的戰(zhàn)略決策以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，更加會(huì)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程監(jiān)督等工作產(chǎn)生影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視內(nèi)控環(huán)境的建設(shè)，尤其是管理層人員，更加應(yīng)該強(qiáng)化自己的內(nèi)控意識(shí)，自身遵守內(nèi)控制度，起到上行下效的作用才是內(nèi)部控制運(yùn)行有效的辦法。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)員工的內(nèi)控知識(shí)培訓(xùn)，將內(nèi)控工作寫入企業(yè)文化中，不斷完善企業(yè)內(nèi)控制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。

（二）完善預(yù)算管理體系

針對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)控工作中存在的預(yù)算管理體系不夠完善的問(wèn)題，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)績(jī)效考核的管理，建立完善的預(yù)算管理體系，將房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算成本管理與績(jī)效管理工作聯(lián)系起來(lái)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的績(jī)效評(píng)估反饋工作體系，根據(jù)不同部門的工作內(nèi)容以及發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)制定相應(yīng)的評(píng)估時(shí)間與反饋工作方法，一旦反饋中出現(xiàn)問(wèn)題就能夠及時(shí)進(jìn)行解決，提高成本管理工作的效率[2]。針對(duì)績(jī)效考核制度，公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際人員情況建立科學(xué)的考核指標(biāo)，將部門主營(yíng)業(yè)務(wù)特點(diǎn)考慮在內(nèi)，提高考核體系的合理性與科學(xué)性。另外，公司還應(yīng)該引進(jìn)先進(jìn)的考核管理方法，落實(shí)考核細(xì)節(jié)，激勵(lì)員工的工作行為[3]。

（三）提高內(nèi)控人員素養(yǎng)

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控人員專業(yè)素養(yǎng)不足的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該提高內(nèi)控人員的專業(yè)素養(yǎng)，定期開(kāi)展相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)活動(dòng)，對(duì)內(nèi)控人員的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行監(jiān)督。其次，公司還可以邀請(qǐng)專家開(kāi)展知識(shí)講座，補(bǔ)充內(nèi)控管理的知識(shí)，同時(shí)促進(jìn)工作人員內(nèi)控管理思維的創(chuàng)新發(fā)展，提高企業(yè)內(nèi)控工作的效率，落實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。除此之外，房地產(chǎn)公司還應(yīng)該建立競(jìng)爭(zhēng)上崗制度，鼓勵(lì)員工主動(dòng)學(xué)習(xí)內(nèi)控專業(yè)知識(shí)并參與到崗位考核與選舉中去，為員工提供更多工作學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，提高員工的職業(yè)素養(yǎng)以及工作熱情。最后，房地產(chǎn)公司還應(yīng)該在內(nèi)控工作開(kāi)展的基礎(chǔ)上完善企業(yè)的文化建設(shè)與精神文明建設(shè)，提升員工的歸屬感，使其能夠主動(dòng)開(kāi)展內(nèi)控管理工作，發(fā)揮自己的職業(yè)效力，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制管理工作的開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)內(nèi)控工作中存在的各種問(wèn)題，房地產(chǎn)公司應(yīng)該增強(qiáng)管理人員的內(nèi)控意識(shí)，為員工創(chuàng)設(shè)良好的內(nèi)控環(huán)境；同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算成本管理，完善公司績(jī)效考核體系，提升內(nèi)控工作人員的專業(yè)素養(yǎng)，提高內(nèi)控管理工作的效率，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。