蘇曉

最近兩年，在“三道紅線”、“房貸集中度管控”等政策的嚴(yán)格監(jiān)管下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力明顯增加，房企債務(wù)違約和破產(chǎn)的情況時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)也一改以往高速增長(zhǎng)的時(shí)代，行業(yè)整體規(guī)模增速呈明顯放緩態(tài)勢(shì)。

然而，每個(gè)行業(yè)都像一座圍城，里面的人想出去，外面的人想進(jìn)來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)，亦是如此。

如今，有一部分房企為了“活下去”，也已開始陸續(xù)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)行發(fā)展。而就在這些傳統(tǒng)“玩家”陸續(xù)“離場(chǎng)”的同時(shí)，還有一些“外行”企業(yè)正持續(xù)跨界入場(chǎng)。

“逃離”房地產(chǎn)

告別了高增長(zhǎng)時(shí)代，一些房企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，其中不乏一些曾經(jīng)的頭部房地產(chǎn)企業(yè)。

11月12日，綠地控股一紙公告宣布轉(zhuǎn)行。根據(jù)公告，鑒于其基建產(chǎn)業(yè)的收入占比已超過(guò)50%，公司所屬行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”。

從綠地近年的營(yíng)業(yè)收入情況看，其基建產(chǎn)業(yè)在2020年實(shí)現(xiàn)了2334.4億元的營(yíng)業(yè)收入，占比為51.83%;房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為1947.8億元，占比43.2%。今年上半年，綠地基建營(yíng)業(yè)收入高達(dá)1574億元，占比為55.7%;房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為971億元，占比34.4%。盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為綠地這一變更行業(yè)的操作，更多的是為了不再受制“三道紅線”的約束。但從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，綠地雖然沒有放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但也確實(shí)在逐漸擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴。

不只是綠地，還有今年債務(wù)纏身的恒大。10月下旬，在恒大集團(tuán)復(fù)工復(fù)產(chǎn)專題會(huì)上，董事局主席許家印透露，將大幅度壓降房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模，并在10年內(nèi)完成向新能源汽車產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。這也意味著，恒大未來(lái)將形成以新能源汽車為主，房地產(chǎn)業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)新格局。

在此之前，今年9月28日，中國(guó)電建公告，公司擬將所持房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)與電建集團(tuán)持有的優(yōu)質(zhì)電網(wǎng)輔業(yè)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行置換。9月17日，廣宇發(fā)展與魯能集團(tuán)、都城偉業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)置換，以地產(chǎn)業(yè)務(wù)換取新能源資產(chǎn)。

而從最近半年來(lái)看，幾乎每個(gè)月都會(huì)有房企宣布剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如中天金融、廈門國(guó)貿(mào)、奧園美谷等都曾公開表示過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離或轉(zhuǎn)讓處理。

此外，包括華僑城、中交地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、上海城開、上海地產(chǎn)、招商蛇口和保利置業(yè)等國(guó)企也在近期多有掛牌轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)的行為。

一邊是“告別”動(dòng)作頻頻，另一方面，隨著市場(chǎng)降溫，投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低，開發(fā)企業(yè)增量也降至近10年最低點(diǎn)。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信用平臺(tái)（http：//credit.fangchan.com/）此前的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月15日，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量為97797家，同比增長(zhǎng)約0.6%，相較2020年全年僅新增了0.45%。如果按照目前的增速及市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)2021年全年的同比增幅也會(huì)在1%以下。

“逆行者”入場(chǎng)

然而，與上述房地產(chǎn)企業(yè)不斷逃離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相反的是，一些互聯(lián)網(wǎng)巨頭、服飾企業(yè)則相繼入局房地產(chǎn)行業(yè)。

最引人關(guān)注的當(dāng)屬字節(jié)跳動(dòng)，近來(lái)其布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)動(dòng)作頻頻。11月29日，有消息稱字節(jié)跳動(dòng)旗下房產(chǎn)信息平臺(tái)幸福里計(jì)劃并購(gòu)麥田房產(chǎn)。對(duì)此，幸福里方面回應(yīng)表示，公司收購(gòu)麥田約20%的股份，相關(guān)程序正在進(jìn)行中。

而就在5天前，字節(jié)跳動(dòng)表示將拆分自己旗下的房產(chǎn)業(yè)務(wù)“幸福里”，目前幸福里已經(jīng)啟動(dòng)融資計(jì)劃，將引入外部戰(zhàn)略股東，獨(dú)立發(fā)展。

此前，11月12日，字節(jié)跳動(dòng)成立廈門好房有幸信息技術(shù)有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍含房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì);10月初，字節(jié)跳動(dòng)全資子公司北京好房有幸信息技術(shù)有限公司收購(gòu)了北京金色麥田房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司所持的福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)100%股權(quán)。

事實(shí)上，對(duì)字節(jié)跳動(dòng)創(chuàng)始人張一鳴來(lái)講，一直都沒有放下他的“房地產(chǎn)情懷”。早在創(chuàng)立字節(jié)跳動(dòng)之前的2009年，張一鳴就把旅游搜索引擎酷訊的房產(chǎn)頻道獨(dú)立分拆成立了垂直房產(chǎn)搜索網(wǎng)站九九房。不過(guò)，這次創(chuàng)業(yè)不算成功，九九房最后不了了之。2017年，字節(jié)跳動(dòng)與“優(yōu)優(yōu)好房”合作在今日頭條版塊開通了新房、二手房、租房按鈕。之后不久，其又以今日頭條流量?jī)A斜的方式扶持懂房帝。如今，幸福里平臺(tái)更是印證了其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的“瘋狂跳動(dòng)”。

也許是看到了字節(jié)跳動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的加速布局，快手也終于“坐不住”了。10月25日，快手電商的關(guān)聯(lián)公司成都快購(gòu)科技有限公司發(fā)生工商變更，經(jīng)營(yíng)范圍增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

不僅是互聯(lián)網(wǎng)公司，一些服飾企業(yè)也有同樣的動(dòng)作。

11月11日，羽絨服行業(yè)龍頭波司登設(shè)立子公司榆林康瑞博置業(yè)，注冊(cè)資本2億，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等。不過(guò)，波司登并不是在今年首次跨界房地產(chǎn)領(lǐng)域，早在2004年，波司登就設(shè)立了全資子公司江蘇康博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開始涉足房地產(chǎn)。隨后波司登又設(shè)立了山東康博置業(yè)有限公司、創(chuàng)威（常熟）置業(yè)有限公司、宿遷康博置業(yè)有限公司等多家房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的公司。

同樣，國(guó)貨服裝品牌雅戈?duì)柦陙?lái)也持續(xù)斥資布局地產(chǎn)。值得注意的是，其在今年第三季度突然實(shí)現(xiàn)營(yíng)收的迅猛增長(zhǎng)，最重要的一個(gè)原因，就是在于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集中交付。

由于可見，盡管房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境出現(xiàn)一定降溫，但仍受到一批“逆行者”的看好。

行業(yè)洗牌加速

實(shí)際上，無(wú)論是內(nèi)行“離場(chǎng)”還是外行“入場(chǎng)”，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這都屬于行業(yè)洗牌的正?，F(xiàn)象。而且隨著近年來(lái)樓市調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)持續(xù)縮減，房企已進(jìn)入改革的陣痛期，行業(yè)洗牌加速已成必然趨勢(shì)。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，現(xiàn)在行業(yè)前十房企市占率很高，留給非品牌房企或非專業(yè)化房企的市場(chǎng)空間不斷壓縮。品牌房企憑借產(chǎn)品力、品牌效應(yīng)和規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)提高市占率，以此取得超預(yù)期利潤(rùn)的可能性不斷提升。而非品牌房企或非專業(yè)化房企退出市場(chǎng)之后，或更利于提高市場(chǎng)上產(chǎn)品品質(zhì)，有利于提升房地產(chǎn)市場(chǎng)整體專業(yè)化程度，不斷強(qiáng)化強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)。

與此同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣的當(dāng)下，也更急需新動(dòng)力的加入?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)便是一種突破嘗試，憑借其流量和技術(shù)等優(yōu)勢(shì)的加持，也能為行業(yè)注入更多的新鮮血液。

而作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，要更加注重運(yùn)營(yíng)效率，充分利用自身優(yōu)勢(shì)制定戰(zhàn)略，保持財(cái)務(wù)健康。在當(dāng)下環(huán)境中，盡可能減少對(duì)企業(yè)的沖擊。（文章來(lái)源：中房網(wǎng)）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

34.003