黃磊

【摘要】房地產(chǎn)價值管理是一項(xiàng)更復(fù)雜的工作，包括許多關(guān)于經(jīng)濟(jì)和金融的理論知識，是房地產(chǎn)公司使用價值管理增加企業(yè)利潤的重要手段。由于社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)的迅速成熟和擴(kuò)大、房地產(chǎn)市場競爭的加劇，導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司利潤空間的縮小和利潤渠道的縮小。在這種情況下，房地產(chǎn)公司面臨的市場狀態(tài)將迫使他們重新確認(rèn)他們自己的成本管理，計(jì)劃它，控制成本的開發(fā)，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理和管理應(yīng)該向國際化標(biāo)準(zhǔn)改善和推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)引入了關(guān)于在競爭激烈的市場上確保企業(yè)收益增長的房地產(chǎn)價值管理活用方法的最先進(jìn)的理論和經(jīng)營概念那是房地產(chǎn)公司面臨的主要問題。

【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn)成本;管理要點(diǎn)

【中圖分類號】F289.243.402

【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

房地產(chǎn)管理是以企業(yè)管理公司為目的，由各種工程設(shè)施實(shí)施的管理活動，物業(yè)價值管理-遵守建設(shè)質(zhì)量，遵守以前計(jì)劃的建設(shè)進(jìn)度和資金使用，總之，在物業(yè)價值管理中最重要的事情-融資，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)的房地產(chǎn)市場面臨著困難狀況、競爭力的提高、大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)市場的比較高份額、各個企業(yè)從資源競爭向資本競爭逐步轉(zhuǎn)移、經(jīng)營等新情況積極實(shí)施創(chuàng)新的成本管理模式，始終改進(jìn)成本管理系統(tǒng)，在項(xiàng)目資金管理中應(yīng)用科學(xué)方法提高自身的成本競爭力，積極創(chuàng)新的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)的重要方向。

1、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)成本管理以許多功能、系統(tǒng)性、動態(tài)和完整性為特征。對于在整個建設(shè)過程中衍生自其角色的全身性角色，它在決策、計(jì)劃、設(shè)計(jì)、市場營銷等鏈接中起作用。也就是說，將對象的整個過程用作成本預(yù)測、控制和在不同部分實(shí)施分析工作的上下文。對于與長周期密切相關(guān)的動態(tài)特性，政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到嚴(yán)格制約，市場環(huán)境的變化會加劇成本管理的困難。此外，實(shí)施成本管理時，要注意成本管理檢查，及時檢測成本管理的缺陷，構(gòu)建動態(tài)應(yīng)對戰(zhàn)略。房地產(chǎn)成本的管理非常全面，主要來源于高度整合。具體地說，房地產(chǎn)項(xiàng)目包括咨詢、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)督、成本等幾個組織的幾個實(shí)體，因此在成本管理中有效地防止了全面、全面的計(jì)劃、管理類別的改良、內(nèi)容以及漏洞。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中存在的問題

在房地產(chǎn)價值管理業(yè)務(wù)的開展中，存在的主要課題可以概括如下：（1）缺乏經(jīng)營概念。在本公司的房地產(chǎn)公司，經(jīng)營理念不強(qiáng)，房地產(chǎn)公司大部分情況下，為了比較建設(shè)的進(jìn)展情況、支付的進(jìn)展情況，使用對象物的合同，比較無視成本管理的手段、作業(yè)的影響。同時，有些企業(yè)的成本管理員的功能缺乏明確性，而且在工作性能和實(shí)際情況分離的手段分析上也有問題。（2）控制系統(tǒng)不完美。有些房地產(chǎn)公司有未知的成本管理哲學(xué)，成本管理想法不好，但有些企業(yè)沒有通過建設(shè)過程滲透成本管理哲學(xué)，管理系統(tǒng)更混亂，債務(wù)機(jī)制有缺乏初始資金預(yù)測等漏洞。（3）會計(jì)模式不完全。在進(jìn)行房地產(chǎn)價值管理業(yè)務(wù)的過程中，一些企業(yè)主要使用成本會計(jì)方法來處理新的問題，具有可能導(dǎo)致巨大經(jīng)濟(jì)損失的不完全會計(jì)模式。

3、新經(jīng)濟(jì)形勢下我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來發(fā)展后，我國房地產(chǎn)市場逐漸成熟，系統(tǒng)、系統(tǒng)，在市場營銷中逐漸標(biāo)準(zhǔn)化?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束了“生產(chǎn)定義消費(fèi)”的初期階段，逐漸轉(zhuǎn)向以消費(fèi)者需求為焦點(diǎn)的“消費(fèi)定義生產(chǎn)”，房地產(chǎn)的競爭變成了消費(fèi)者集團(tuán)的競爭。隨著房地產(chǎn)巨額利潤的減少，房地產(chǎn)公司需要考慮合理設(shè)定成本以控制成本的方法，企業(yè)可以獲得刺激為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的市場競爭關(guān)系的壟斷[1]。

在新的經(jīng)濟(jì)狀況下，我國房地產(chǎn)市場大部分企業(yè)的成本管理理念比較陳舊，成本管理的行動更落后，不能適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，另一方面，成本管理真的不能確保，建設(shè)的質(zhì)量和安全這需要增加我們的房地產(chǎn)市場以全身、動態(tài)、全面的性格為特征。首先由于房地產(chǎn)成本的管理進(jìn)展順利，需要預(yù)測、管理和分析整個鏈路的成本，包括設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)和出售，因此成本管理是全身性的。

其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目更傾向于循環(huán)、依賴外部因素，增加了面對困難的市場狀況的成本管理復(fù)雜性，成本管理是一項(xiàng)長期的動態(tài)工作。第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成需要來自多個部門的密切團(tuán)結(jié)和支持，成本管理需要全面的客觀分析和計(jì)劃，因此成本管理是最高級別避免價值漏洞的全面措施。

4、新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)

4.1加強(qiáng)管理項(xiàng)目的投資預(yù)算

工程建設(shè)項(xiàng)目的關(guān)鍵在于預(yù)測設(shè)備的投資管理處于投資預(yù)算階段，從現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)公司的發(fā)展這一點(diǎn)來看，更多的企業(yè)在前往設(shè)施之前往往忽視設(shè)計(jì)階段，材料成本的預(yù)算階段將對象放在價值管理和控制上項(xiàng)目中可能會出現(xiàn)資金不足和預(yù)算不足等問題，如果房地產(chǎn)公司能控制建設(shè)成本，用來源控制預(yù)算支出，就可以避免不必要的損失和問題。第二，建設(shè)公司想有效控制物體的成本時，必須在不中斷對象管理的情況下嚴(yán)格管理設(shè)施的設(shè)計(jì)，在事前準(zhǔn)備階段管理設(shè)施的成本。作業(yè)開始時，公司應(yīng)該有整個設(shè)施的計(jì)劃，心中有量，準(zhǔn)備初步?jīng)Q定，為建設(shè)中的意想不到的事態(tài)做準(zhǔn)備[2]。

4.2貫徹全成本管理理念

完善成本管理是以成本管理的基本原則和方法、基于企業(yè)成本的交通法、成本優(yōu)化、成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化、成本風(fēng)險規(guī)避為首要目標(biāo)，實(shí)施企業(yè)整體管理流程，全面、多維、動態(tài)的成本管理。所謂的“全面”包括全員、全面、完整的過程的三個方面[3]。

4.3加強(qiáng)項(xiàng)目變更評審

工程的變更對工程進(jìn)度、質(zhì)量和控制的價值有很大影響。嚴(yán)禁通過變更項(xiàng)目擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，增加建設(shè)維持，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。無論哪個當(dāng)事人提議變更對象，在考慮費(fèi)用后，在各方的技術(shù)水平上得到批準(zhǔn)后，在與監(jiān)督工程師簽名后發(fā)出由代表進(jìn)行的變更通知。

結(jié)語：

建設(shè)費(fèi)用的初步計(jì)算與建設(shè)成本管理的整體水平有關(guān)，作為成本管理負(fù)責(zé)人，在重新考慮現(xiàn)在的事前成本計(jì)算的過程中需要有意處理問題。在大數(shù)據(jù)時代，預(yù)算人員有一個全新的工作上下文，可以在高級技術(shù)的支持下提高預(yù)算審查的精度和效率。在使用大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行對象預(yù)備成本計(jì)算的具體審視中，成本管理確保了大數(shù)據(jù)技術(shù)的有效應(yīng)用，在保證中預(yù)先計(jì)算對象成本的作業(yè)中提高了大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用價值[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊柳燕.基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析[k].時代經(jīng)貿(mào)，2009（132）：156-157.

[2]石云龍.智能化樓宇自動化控制系統(tǒng)機(jī)電設(shè)備安裝施工技術(shù)分析[J].科技與創(chuàng)新，2017（16）：61-62.

[3]公維安，張淑銀.論新經(jīng)濟(jì)形勢下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)[g].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2006（121）：148.