張靜

北京延慶姚官嶺民宿集群風(fēng)貌

11月23日，北京市通州區(qū)區(qū)委書記曾贊榮先后來到張家灣鎮(zhèn)、臺湖鎮(zhèn)和九棵樹街道，調(diào)研北京環(huán)球主題公園周邊民宿規(guī)劃建設(shè)工作。他表示，要科學(xué)統(tǒng)籌資源，做好高品質(zhì)民宿設(shè)計、經(jīng)營、管理，主動為環(huán)球主題公園精彩亮相做好服務(wù)配套，讓精品民宿成為城市副中心文化旅游新名片。

位于九棵樹街道的東郎產(chǎn)業(yè)園距環(huán)球主題公園直線距離1公里，未來將打造以影視為主題的精品酒店品牌，以嶄新形象推向市場。

在這一輪鄉(xiāng)村民宿走勢向好之前，北京的短租民宿經(jīng)歷過一次“洗牌”。

“各位老板，北京通州環(huán)球影城附近有沒有度假村，或者當?shù)卣С肿雒袼薜拇遄?？?月29日，民宿品牌“童宿”的經(jīng)營者苗苗（化名）在朋友圈“停更”半年后更新了一條消息，她的微信簽名是“已停業(yè)”。“沒能熬過疫情，”苗苗說，“疫情期間北京80%的短租民宿都死了?！?/p>

后疫情時期，旅游業(yè)開始復(fù)蘇，短租民宿行業(yè)又來重磅消息。

8月10日，北京市住建委、市公安局等部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知（征求意見稿）》。征求意見稿中提到，要對利用居住小區(qū)內(nèi)的住房，按日或者小時收費，提供住宿休息服務(wù)的經(jīng)營場所，也就是行業(yè)俗稱的城市民宿進行嚴格的規(guī)范管理。

此征求意見稿被業(yè)內(nèi)稱作對城市民宿行業(yè)的“最嚴監(jiān)管”。多位從業(yè)人士表示，如果按照目前公布的監(jiān)管方式與力度，幾乎沒有一家個人創(chuàng)業(yè)型的城市民宿品牌能夠通過監(jiān)管要求，北京的城市民宿或?qū)⒚媾R“團滅”。

在行業(yè)接近冰點的時候發(fā)布“最嚴監(jiān)管”，是推動行業(yè)“重生”還是造成“團滅”？從民宿經(jīng)營者到平臺提供方，對政策的下一步具體落實情況都保持著密切關(guān)注。

短期來看，新規(guī)落地不可避免對行業(yè)和平臺造成一定沖擊，會有部分經(jīng)營者因此退出市場，北京城市民宿將會迎來一次徹底的洗牌，但這同樣也是行業(yè)向精細化運營轉(zhuǎn)型的絕佳機會。

曾一直處于“灰色地帶”

近些年，中國民宿市場迅速發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，我國在線短租用戶規(guī)模已從2016年的4000萬人，激增到2019年的2.3億人。但事實上，短租平臺在推動民宿行業(yè)發(fā)展的同時，也是其“野蠻生長”的土壤。房間內(nèi)暗藏針孔攝像頭、房客半夜制造噪音擾民、浴室玻璃門爆炸致房客重傷……種種亂象屢見報端。

開在小區(qū)里的城市民宿逐漸成為業(yè)主高頻投訴的對象。城市民宿的特點是數(shù)量眾多、布局分散、類型復(fù)雜，且經(jīng)營者情況多樣。法律人士表示，目前，國內(nèi)民宿市場從國家行政監(jiān)督管理角度來看，尚未建立起一套完整的行政登記和管理流程，僅依靠市場參與者的自我監(jiān)督顯然效果有限。

2020年初暴發(fā)的新冠肺炎疫情，讓全國旅游業(yè)按下了“暫停鍵”。民宿業(yè)也是受沖擊較大的“重災(zāi)區(qū)”，不少民宿房東由于撐不住房租和運營費用的壓力而無奈撤出。

可以說，2020年上半年，民宿行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪洗牌。眼下北京新規(guī)即將出臺，勢必帶來市場震動，甚至“陣痛”。途家執(zhí)行副總裁兼首席商務(wù)官李珍妮認為，走向規(guī)范的陣痛是行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

2018年，日本發(fā)布了《日本民宿新法》，從法律層面為日本民宿的合法化“解禁”，而在新法發(fā)布前，日本政府征詢了不下20稿的建議稿。

途家在日本民宿新法面向社會征詢意見期間也參與其中。李珍妮說，最早期的新法意見中，日本政府要求停止東京所有民宿的經(jīng)營，因為日本政府認為東京城區(qū)主要承擔商務(wù)功能，且東京是日本政治經(jīng)濟中心，是很多國際會議的舉行地，民宿與區(qū)域功能并不匹配。但在修訂過程中，隨著開放運營時間、開放運營區(qū)域等各方面都逐漸有了適合的規(guī)范細則，新法最終取得了不錯的效果，東京的民宿迎來了新生。

事實上，在北京之前，浙江、江蘇、福建、廣東等省市已經(jīng)陸續(xù)出臺了關(guān)于民宿管理的相關(guān)辦法。雖然各地以各種法律、法規(guī)、條例、指導(dǎo)意見、管理辦法等形式試圖規(guī)范民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但著力點更偏向于鄉(xiāng)村民宿，而城市民宿相對而言，一直處在弱監(jiān)管之下。

就城市民宿監(jiān)管而言，廣東珠海市走在全國前列。早在2019年3月《珠海經(jīng)濟特區(qū)旅游條例》就已正式實施，明確住宅改經(jīng)營性住宿必須取得住宅小區(qū)建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

而北京正在征求意見的新規(guī)，或可看作特大城市民宿合法化的開端?！跋攘⒁?guī)后立法，北京此舉對全國民宿合法化具有重要的借鑒意義?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《瞭望東方周刊》說。

陣痛過后是合法精細化運營

“溫度民俗”創(chuàng)始人李奮斗在北京做民宿很多年了。他目前經(jīng)營16個民宿，大部分房源位于普通住宅小區(qū)內(nèi)，這些城市民宿最大的痛點就是沒有合法“身份”。

“2008年奧運會前后，北京發(fā)放了一批城市民宿的合法經(jīng)營牌照，發(fā)放對象以大型企業(yè)、國企背景品牌為主，在這之后，民宿主實際上沒有取得合法經(jīng)營牌照的途徑了?！崩願^斗說。

一座位于北京后海核心景區(qū)內(nèi)的獨棟雙層洋房民宿

中國旅游研究院產(chǎn)業(yè)所所長楊宏浩對《瞭望東方周刊》分析，根據(jù)發(fā)展民宿的建筑物這一載體的類別，城市民宿可以分為三類：一類是在四合院等獨棟（獨立）小體量建筑里發(fā)展民宿，鑒于建筑物性質(zhì)及其租金較高，經(jīng)營者一般會給予較大投入，開發(fā)為主題精品民宿;第二類是在公寓等商業(yè)建筑物里發(fā)展民宿，經(jīng)營者一般會同時租賃多套房間來經(jīng)營，開發(fā)為公寓民宿;第三類是在住宅小區(qū)里的高層建筑物租賃民宅來經(jīng)營民宿，暫且稱之為住宅民宿或短租。從北京發(fā)布的征求意見稿來看，受影響的主要是第三類城市民宿。

從近年來北京等一線城市民宿發(fā)展中暴露出的問題來看，住宅民宿也是發(fā)生問題最多、受到非議最多的一類。

一般而言，住宅小區(qū)住房用于長租較為常見，而用于短租，就會給物業(yè)管理帶來很多挑戰(zhàn)，擾民、安全和納稅等問題也會頻繁出現(xiàn)。

“根據(jù)新的規(guī)范，這一類民宿要想獲得本小區(qū)業(yè)主大會或其他業(yè)主書面同意非常困難，再加之要求經(jīng)營者與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書，以及要求短租經(jīng)營者應(yīng)在住宿者入住前當面核對住宿者身份證件信息等，種種要求都加大了民宿經(jīng)營者取得合法經(jīng)營權(quán)的難度和經(jīng)營成本?！睏詈旰普f。

按照征求意見稿，與住宅短租經(jīng)營者打交道的利益相關(guān)者，包括房屋出租人、小區(qū)其他業(yè)主、小區(qū)物業(yè)、住宿者、互聯(lián)網(wǎng)平臺、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及住建（房管）、公安、網(wǎng)信、消防等有關(guān)部門，多達十余個主體，這也加大了民宿經(jīng)營者協(xié)調(diào)各類主體時的難度。若新規(guī)落地，楊宏浩認為，在城市普通住宅小區(qū)內(nèi)合法開展民宿經(jīng)營的可能性就非常低了。

對于民宿規(guī)范化問題上，近些年民宿平臺也在進行嘗試。

小豬平臺上，城市民宿占比達65%。小豬此前與浙江省公安廳合作，打通公安監(jiān)管通道，采用標準地址碼的形式對浙江省網(wǎng)約房地址進行唯一性編碼，網(wǎng)約房經(jīng)營者在小豬平臺利用標準地址碼進行注冊登記，并實時上傳至公安系統(tǒng)，經(jīng)小豬平臺登記審核通過后方可發(fā)布房源。

途家也對房源上線和審核進行各種規(guī)范，比如限位器、滅火器、限高安全措施都做了規(guī)定。

李奮斗的民宿已經(jīng)開始通過科技手段達到消防、安防等各方面要求?！氨热缯f，通過人臉識別，可以對租客進行身份確認，大門口安裝攝像頭允許警方實時調(diào)取。另外從合法納稅方面來講，通過途家、美團、愛彼迎等平臺，我們都是可以也愿意納稅的?！崩願^斗說。

小豬相關(guān)負責人認為，短期來看，新規(guī)落地不可避免對行業(yè)和平臺造成一定沖擊，會有部分經(jīng)營者因此退出市場，北京城市民宿將會迎來一次徹底的洗牌，但這同樣也是行業(yè)向精細化運營轉(zhuǎn)型的絕佳機會，合規(guī)化推動行業(yè)提質(zhì)升級，長期來看有利于行業(yè)健康發(fā)展。

京郊民宿市場已經(jīng)回暖

前幾年，北京的鄉(xiāng)村民宿也曾走過城市民宿類似的道路。

近些年來，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的大背景下，四川、河南、陜西、浙江、海南等多地都在支持鄉(xiāng)村民宿建設(shè)，都出臺了具體的政策支持。

比如，成都下轄彭州市，對民宿實行統(tǒng)籌營銷，還有不超過6萬元的一次性補貼，對評為“金宿級”的優(yōu)質(zhì)民宿還有50萬元獎勵。

河南省政府主動召開民宿招商會，副省長站臺。云南、貴州一些省市，也都出臺過相關(guān)政策吸引投資者到旅游區(qū)投資民宿。

北京對于京郊“鄉(xiāng)村民宿”也是鼓勵發(fā)展的。

2019年12月26日，北京市文旅局會同有關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的指導(dǎo)意見》，要求重點解決鄉(xiāng)村民宿經(jīng)營合法性問題，彌補審批監(jiān)管短板，讓曾經(jīng)因無規(guī)可依、證照難辦而游走于灰色地帶的鄉(xiāng)村民宿可以拿到合法“身份證”。

業(yè)內(nèi)人士認為，《意見》不僅給鄉(xiāng)村民宿的投資者吃了一顆“定心丸”，更將提升北京鄉(xiāng)村民宿的品質(zhì)，是北京刺激京郊游消費的又一重要舉措。

“《意見》是把鄉(xiāng)村民宿界定為一種屬于住宿業(yè)但有別于旅館業(yè)的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展新業(yè)態(tài)，重點解決了鄉(xiāng)村民宿經(jīng)營合法性的問題，彌補了審批監(jiān)管短板?！眹儡S進說。

7月份以來，京郊各地的民宿都出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象，整套房屋出租的客棧、別墅備受歡迎。

房山區(qū)文旅局副局長高峰坦言，此前一些民宿經(jīng)營者對于土地、環(huán)保、消防等方面感到困惑，有了《意見》，這些困惑的點都有了明確的政策指引?！耙苑可綖槔?，接下來還將成立鄉(xiāng)村民宿管理小組，進一步整合資源，并出臺鼓勵辦法。

后疫情時代，京郊民宿市場逐漸回暖。張海超是“大隱于世”民宿品牌創(chuàng)始人。從2015年3月成立至今，“大隱于世”已經(jīng)建成4大民宿項目，開設(shè)了60多個獨棟小院。

北京市文旅局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，京郊鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營單位（戶）逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，目前復(fù)工率達67%，7月份以來，京郊各地的民宿都出現(xiàn)“一房難求”的現(xiàn)象，整套房屋出租的客棧、別墅備受歡迎。

尋找新出路

民宿房東、平臺以及整個行業(yè)所有相關(guān)主體，在新規(guī)落地后，如何尋求可持續(xù)的新出路，成為他們必須思考的問題。

“主題精品民宿，城市管理者是采取鼓勵態(tài)度、樂見其成的，只是要進一步規(guī)范化、陽光化，解決好消防、違改建等問題，頒發(fā)民宿營業(yè)執(zhí)照。對于公寓民宿，未來需要強化公寓物業(yè)對短租經(jīng)營者的管理和互聯(lián)網(wǎng)平臺對短租信息的審核、入住者信息的報送等方面的監(jiān)管。”楊宏浩分析。

2019年11月，《城區(qū)民宿服務(wù)基本要求及評定》在北京市市場監(jiān)管局網(wǎng)站公開征求意見。意見稿的“京味兒”十足，開在北京東西城的民宿，不僅在建筑外觀和室內(nèi)裝修裝飾上要有北京特色，甚至還需要提供“北京禮物”，就連民宿服務(wù)員都要求必須了解北京歷史、文化、旅游等方面的知識。民宿選址宜在沿街等交通便利的景區(qū)周邊、歷史文化街區(qū)，還要同周邊建立并維護良好的鄰里關(guān)系，不影響居民正常生活。

所謂“城區(qū)民宿”，主要指的是在東、西城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，依托胡同資源及四合院文化，利用居民自有住宅、騰退用房等，為旅游者休閑度假、體驗北京風(fēng)俗文化提供住宿、餐飲等服務(wù)的處所。隨著《城區(qū)民宿服務(wù)基本要求及評定》的內(nèi)容逐漸明確，這種主題精品民宿已經(jīng)基本“走在陽光下”。

北京此次即將落地的“最嚴監(jiān)管”，要理清的問題主要是小區(qū)內(nèi)民宿、各類家庭小客棧等。

四川大學(xué)旅游學(xué)院飯店管理系主任李原建議，要嚴格定位城市民宿的物業(yè)形態(tài)、投資管理方式、產(chǎn)品形態(tài)等，嚴禁“住改商”狀況，讓城市民宿與城市旅游總體發(fā)展規(guī)劃匹配，補充和完善城市旅游的體驗系統(tǒng)，杜絕濫用“城市民宿”之名。

北京第二外國語學(xué)院旅游科學(xué)學(xué)院院長谷慧敏分析認為，短期內(nèi)，北京一些不符合條件的城市民宿將逐漸退出市場，這部分房源可能轉(zhuǎn)做長租民宿。

北京民宿經(jīng)營者劉賢正是這樣計劃的，“如果嚴格管控落實，短租民宿行業(yè)一定會大受影響，我不如把短租轉(zhuǎn)做長租?！?/p>

“通州的環(huán)球影城，預(yù)計明年5月開業(yè)，開業(yè)了會引爆旅游住宿業(yè)，和上海迪士尼類似，民宿行業(yè)也許會迎來一輪新的發(fā)展高潮?！泵缑缈礈柿诉@個“重生”機會，準備“東山再起”。