摘要：在經(jīng)濟高速發(fā)展下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，企業(yè)為了長久、持續(xù)的發(fā)展，必須要依據(jù)“營改增”稅收體制改革內(nèi)容，調(diào)整工作方案，明確戰(zhàn)略目標，加強成本控制管理力度，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下，提升自身競爭優(yōu)勢的最佳途徑。本文將重點圍繞“營改增”規(guī)制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作進行論述，闡述成本管理流程，總結房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在當前階段開展各項工作時，成本管理工作存在的問題，并結合現(xiàn)代發(fā)展理念，明確成本管理問題出現(xiàn)的原因，改進成本管理制度，完善稅收籌劃內(nèi)容，改善經(jīng)管理觀念，創(chuàng)新經(jīng)營管理模式，擴展工作業(yè)務領域，合理地利用國家政策開展各項工作，并借助互聯(lián)網(wǎng)平臺，擴大企業(yè)在市場中的影響力，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以在“營改增”規(guī)制下長久、持續(xù)地發(fā)展，并獲得可觀的經(jīng)濟效益。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);“營改增”規(guī)制;成本管理;研究

中圖分類號：F275?文獻識別碼：A?文章編號：2096-3157（2020）24-0170-03

為了更好地應對經(jīng)濟一體化發(fā)展趨勢，我國提出供給側結構改革，在當前時段，正處于我國財稅體制改革的攻堅階段，在國務院統(tǒng)籌部署下，使改革工作有序地推進，以交通運輸及部分現(xiàn)代行業(yè)作為試點，開展“營改增”稅收體制改革，根據(jù)改革收獲的成果，合理地調(diào)整相關內(nèi)容，經(jīng)過幾年的時間，“營改增”稅收體制改革已經(jīng)取得了良好的成績，如今“營改增”稅收體制已經(jīng)大范圍的推廣，房地產(chǎn)企業(yè)需要在“營改增”的作用下，調(diào)整企業(yè)工作內(nèi)容，借助“營改增”稅收改革體制，加快財稅體制改革進程，從而讓企業(yè)在供給側改革背景下減輕賦稅，緩解企業(yè)發(fā)展壓力，解決重復征稅對企業(yè)發(fā)展造成的影響，優(yōu)化我國經(jīng)濟結構。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”規(guī)制度下的成本管理流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展成本管理工作時，具有長周期與復雜的特征，這會在一定程度上提升成本管理的難度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務活動，主要圍繞項目開發(fā)與經(jīng)營展開，為此成本管理也會隨著項目運行階段的不同而有所變化，項目各階段業(yè)務成本占總成本的比重不同，因此成本管理內(nèi)容需要參考項目運行情況，加以設計。成本管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點內(nèi)容，需要結合“營改增”稅收體制改革進行調(diào)整，這是企業(yè)進行成本管理流程分析必須考慮的內(nèi)容，將房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務流程與企業(yè)成本管理流程進行融合，這是企業(yè)在“營改增”稅收改革體制下，順利推進各階段活動，降低項目總成本的有效方式。

1.論證階段

在項目論證階段，需要對項目進行研究，了解項目的可行性，同時還應該獲取土地信息，了解土地成本與相關信息，了解土地在企業(yè)成本結構中所占的比重，同時還應該結合“營改增”稅收體制改革內(nèi)容，獲取房地產(chǎn)項目信息。如公司改制重組階段，針對土地采用不同的方式，抵扣土地成本，將增加項目開發(fā)的資金，導致企業(yè)稅負大幅度上升，土地出讓金在“營改增”后也會發(fā)生極大的變化，會影響地方政府的財政收入，同時還使得房地產(chǎn)企業(yè)，短期利潤大幅降低，從而影響到房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展。

2.設計階段

在項目設計階段，需要估算項目成本，明確項目成本目標，從而根據(jù)掌握的內(nèi)容，規(guī)范項目設計標準，明確項目材料選取工作重點，保證建設質(zhì)量達到標準，這些環(huán)節(jié)都會在極大程度上牽動項目總體建設成本。開展項目設計階段工作時，會影響到項目的總成本，因為該項工作直接影響到項目后期的總成本規(guī)劃。在實際工作中，設計單位開展各部分工作時，材料費用與儀器設備的使用，都會從總成本中抵扣，如果設計單位項目運營工作時，人力資源成本過大，會使得房地產(chǎn)企業(yè)稅負增加。除此之外，勞務費不參與總成本的抵扣，需要由設計單位承擔，這樣納稅額無疑進一步擴增，設計費用的增加無疑會進一步增大企業(yè)的資金支出，對于企業(yè)開展成本管理工作會產(chǎn)生極大的影響。與此同時，設計人員成本意識薄弱，設計的方案并不符合實際，這樣無疑會增加后期預算，導致項目工程變更大幅度增加，從而增加了成本管理的難度。為此，在設計階段必須從實際角度出發(fā)，設計方案內(nèi)容，同時應該合理地開展限額工作，嚴格按照合同控制造價以及成本管理的要求，推進跟蹤審計等工作。

3.招標階段

項目招標階段是房地產(chǎn)企業(yè)進行項目承包商招標環(huán)節(jié)，在國家推進“營改增”稅收改革的背景下，項目承包商做房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要根據(jù)政策要求開展各項工作，但是大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在這段時期，存在稅收抵扣不及時的情況，從而增加企業(yè)成本管理難度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為進項稅額的主要承擔者，其工作表現(xiàn)，直接影響到企業(yè)成本管理成效，在“營改增”稅收規(guī)制下，房地產(chǎn)企業(yè)開展企業(yè)招標時，需要降低成本，考慮到合同條款的內(nèi)容，明確招標控制價的編制以及計稅方式，掌握不同途徑，了解綜合系數(shù)法，并對其加以調(diào)整，在了解原含稅價格后，確定綜合系數(shù)。造價人員在成本管理工作中，需要面對稅金抵扣不平衡的情況，為此需要找到平衡點，測算控制投標報價，協(xié)調(diào)實際采購價格與控制投標報價，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本支出量。

4.施工階段

項目施工階段是企業(yè)成本管理的重中之重，項目引進的設備、采購的原材料價格，都將直接影響到目標成本。為此，在“營改增”稅收改革推進過程中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售的稅率，由原來的稅率提高至9%。除此之外，對營業(yè)銷售額也進行了調(diào)整，全額征稅變?yōu)閮H針對征收稅款的增值，這樣在很大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壓力，幫助企業(yè)更好地控制成本，完成各項工作內(nèi)容。進項稅能否及時抵扣也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工作期間，需要重點關注的內(nèi)容，在推進稅收工作時，需要取得具有法律依據(jù)的增值稅發(fā)票，在原材料采購工作中，還應該明確供應商，讓供應商提供材料、設備種類，如果材料供應商規(guī)模較小，無法為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開出增值稅專用發(fā)票，將會使企業(yè)繳納的進項稅無法全額抵扣，這樣無疑增加了企業(yè)的稅負。

5.營銷階段

項目營銷階段，房地產(chǎn)企業(yè)所有的業(yè)務活動基本圍繞房地產(chǎn)下游企業(yè)進行，在此過程中，銷項稅是企業(yè)成本管理的重要內(nèi)容。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以銷售的形式推銷房產(chǎn)。與此同時銷售收入需要繳納大量稅金，在“營改增”規(guī)制下，需要處理很多環(huán)節(jié)，從而直接增加了納稅流程。企業(yè)在這段時間中，需要準備大量的材料，這樣無疑增長預售時間，在房地產(chǎn)項目預售階段，使得建筑成本與財務成本相應提升，如果企業(yè)不能解決進項稅抵扣滯后的問題，將會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的應用了，導致大部分工作無法順利開展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”規(guī)制度下成本管理概念

分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理流程，了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常工作內(nèi)容，同時還應該根據(jù)成本管理，流程考慮在“營改增”稅收體制改革的背景下，應該如何根據(jù)項目發(fā)展過程，合理地調(diào)整企業(yè)成本管理制度。成本管理會直接影響到項目的運行情況，如果不能合理地優(yōu)化企業(yè)成本管理機制，將會削弱企業(yè)的經(jīng)濟效益，在研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理流程期間，還發(fā)現(xiàn)大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，員工成本意識薄弱，成本管理內(nèi)容規(guī)范性、政策文件缺失，同時納稅流程復雜，這些因素都會影響到企業(yè)的稅負，如果不能在規(guī)定時間內(nèi)進行稅收抵扣，將會增大企業(yè)稅負金額。除此之外，進項稅如果得不到抵扣，也會在一定程度上占用企業(yè)流動資金，影響企業(yè)各項工作的開展。

在“營改增”稅收體制改革推進的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理，需要根據(jù)“營改增”稅收改革內(nèi)容，合理地調(diào)整成本管理制度，同時還需要加強成本管理的系統(tǒng)性，從全過程、全要素、全員的角度下，設計管理機制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理并不局限于企業(yè)成本管理，還需要加強下游、上游企業(yè)以及企業(yè)內(nèi)部員工的管理，實行全員管理保證成本管理，切實落實到實際工作中，完成成本目標。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，考慮到項目各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，具備動態(tài)性質(zhì)，為此成本管理更應該從動態(tài)發(fā)展的角度下，進行目標成本管控工作，根據(jù)各部門人員的工作情況，掌握項目推進期間的變更數(shù)據(jù)、財務數(shù)據(jù)、合同數(shù)據(jù)，合理地設置成本控制措施，有效的控制項目成本，并推進全過程管理，從項目開發(fā)的全壽命周期角度下，進行項目的實時追蹤，并將“營改增”稅收體制改革，貫穿于項目的所有環(huán)節(jié)，關注項目開發(fā)階段工作中，非合同性成本未結算合同與已結算合同等信息，同時還需要了解，項目開發(fā)全過程成本管理，是企業(yè)獲得豐厚經(jīng)濟效益的關鍵內(nèi)容。

房地產(chǎn)企業(yè)應該定期開展財務會計人員及與財務相關的成本造價部門員工參與新稅收體制的培訓，加深財務人員及成本造價部門員工，對“營改增”稅收改革體制內(nèi)容的認識，這樣才可以根據(jù)改革內(nèi)容，合理地推進各項業(yè)務，完成稅收籌劃，抓住“營改增”稅收改革體制的要點明確國家稅收改革方向，并根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標，突進財務管理工作，完成項目稅額抵扣，確保企業(yè)可以在“營改增”規(guī)制下，順利地完成各項工作，控制項目成本，做好就稅收體制下新稅收體制的過渡。除此之外，企業(yè)還應該加大對“營改增”稅收體制改革內(nèi)容的宣傳，使財務會計人員可以逐漸形成相應的意識，并充分利用“營改增”稅收政策，完善財務工作內(nèi)容，讓員工形成增值稅專用發(fā)票抵扣意識，進行各項財務工作，避免流動資金滯后，對企業(yè)成本管理工作產(chǎn)生影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”規(guī)制度下成本管理內(nèi)容

1.加強內(nèi)部管理力度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在“營改增”稅收改革背景下，實行增值稅發(fā)票專人管理制度。為此，解決企業(yè)在以往工作中，各項稅款不能合理抵扣，從而增加企業(yè)稅負的問題。采用增值稅發(fā)票專人管理制度，可以更好地進行進項稅額在銷項稅額中的抵扣工作，這樣便能降低企業(yè)的稅負。在企業(yè)進行發(fā)票管理過程中，還可以通過增值稅發(fā)票專人管理制度，明確工作責任，防止工作人員在發(fā)票管理期間，存在虛購虛開發(fā)票的行為，提升企業(yè)納稅申報的真實性，幫助企業(yè)規(guī)避發(fā)展期間存在的稅務風險，提升增值稅發(fā)票管理能力，這是企業(yè)在“營改增”稅收改革過程中，進行成本管理的重要手段，不僅可以提升流動資金的利用率，還可以避免不必要的財務損失。在增值稅發(fā)票專人管理機制下，可以正常地推進進項稅額抵扣，提升資金的利用率，為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。除此之外，為了提升工作的有效性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要在項目推進期間，加強上游企業(yè)與下游企業(yè)之間的溝通，保證工作信息可以及時傳遞到對方企業(yè)，這樣便可以保證施工期間，確保材料、設備采購與勞務承包等工作順利進行，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力。

2.完善增值稅管理制度

“營改增”稅收體制改革推進期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務必重視成本管理工作，同時應該考慮成本管理期間，財務管理與會計核算對成本管理產(chǎn)生的影響。為此，需要考慮到財務人員工作與財務賬目變動，對成本管理產(chǎn)生的影響，合理設置相關內(nèi)容，在“營改增”規(guī)制下，應該完善增值稅管理制度。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國大規(guī)模企業(yè)在“營改增”稅收背景下，實行精細化成本管理，從而使得企業(yè)的稅負大幅度減少，而部分企業(yè)為了逃避稅款，而采用不正規(guī)運營的方式管理企業(yè)，反而使得稅收增加。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視成本管理工作的重要性，同時還應該了解“營改增”稅收改革內(nèi)容，滿足各項工作的需要，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財會人員的綜合能力，這樣才能保證企業(yè)在“營改增”稅收改革的背景下，做好會計核算工作，保證各環(huán)節(jié)工作可以有序進行。

3.慎重選擇合作伙伴

“營改增”稅收改革背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視成本管理，還需要合理地繳納稅費，并在規(guī)定時間內(nèi)，進行進項稅抵扣工作。在項目承包商與供應商開具進項稅發(fā)票的過程中，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在后期增值稅進項稅抵扣環(huán)節(jié)，可以順利抵扣。為此，需要加強供應商與承包商之間的聯(lián)系，還應該保證承包商與供應商具備開具增值稅發(fā)票的能力。除此之外，需要規(guī)范采購工作，根據(jù)施工要求，明確項目內(nèi)容，合理地開展各項工作，進行材料采購、設備引進等工作，確保材料質(zhì)量符合施工要求。與此同時，還應該做好承包商稅收抵扣，加強資金鏈條管理強度，這樣便可以提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理力度，為承包商在項目中爭取更多的利潤，達到共贏。優(yōu)選項目承包商及供應商，需要在原材料與設備采購階段，根據(jù)項目內(nèi)容采用集中采購或批量采購的方式，這樣不僅可以保證采購的設備與材料能夠達到施工標準，還能解決稅收抵扣鏈條缺失的問題，確保地產(chǎn)項目順利進行。

4.提升財務管理水平

在“營改增”稅收改革背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要結合改革內(nèi)容，合理的優(yōu)化成本管理內(nèi)容，提升企業(yè)財務管理水平。為此，應該結合工作反饋信息，有針對地開展成本管控工作，根據(jù)“營改增”稅收改革規(guī)定，明確國家的政策方向，重新規(guī)劃財務管理目標，并對管理機制加以完善。與此同時，稅務部門與財務部門需要高度配合，根據(jù)工作目標，制定符合“營改增”稅收改革政策的財務制度與工作方法，增強不同部門之間的協(xié)同能力，從而順利地開展成本管理工作，提升工作效率。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強財務分析力度，搜集“營改增”稅收改革制度頒布前后的工作數(shù)據(jù)，做好財務工作的內(nèi)部控制、供銷流程、發(fā)票管理、會計核算等工作，明確增值稅風險因素存在的部位，并及時地開展防控工作，消除外在風險，保證各項工作順利進行。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當前階段，屬于“營改增”稅收改革的重要施展對象，在實施“營改增”的過程中，無疑影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運行，增加了企業(yè)成本管理難度，在當前階段市場環(huán)境競爭壓力日趨增大，企業(yè)納稅負擔將會嚴重影響到內(nèi)部資金運行，如果不能合理地解決資金壓力，便會影響企業(yè)正常運行?！盃I改增”稅收體制改革已成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，為此必須改變發(fā)展理念，加強企業(yè)成本管理，從而降低稅負，提升企業(yè)競爭力適應房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升自身競爭力的重要方法。

四、結語

在當前背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭日趨激烈，大部分企業(yè)要想在今后市場中占有一席之地，必須明確當前市場經(jīng)濟形勢，同時還應該掌握國家對房地產(chǎn)行業(yè)提出的要求，明確“營改增”規(guī)制內(nèi)容，同時還應該在我國供給側結構改革的背景下，根據(jù)“營改增”稅收內(nèi)容，結合我國財稅體制改革內(nèi)容，制定發(fā)展目標，有序地推進各項工作。

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作者簡介：

丁春穎，供職于北京崇文·新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。