趙偉

事件：2020年1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資75325億元，同比增長3.4%，增速比1—6月份提高1.5個百分點。（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）

點評：4月以來，地產(chǎn)投資快速恢復、“韌性”十足，成為經(jīng)濟修復的重要拉動。4月以來，經(jīng)濟活動加快修復，2季度GDP增速回升至3.2%；其中，資本形成貢獻了5個百分點，是經(jīng)濟修復的重要拉動。（圖1）主要投資分項中，地產(chǎn)投資增速逐月抬升，7月當月同比增速高達11.6%，前7月累計投資也已恢復增長、累計同比增速至3.4%，呈現(xiàn)出較強“韌性”。地產(chǎn)“韌性”來源、后續(xù)持續(xù)性和節(jié)奏等，或?qū)⑹怯绊懴掳肽杲?jīng)濟走勢的重要變量，市場對此關(guān)注較多。（圖2）

存量項目加速趕工、是地產(chǎn)投資“韌性”的重要來源；單位面積建安強度4月以來持續(xù)增強，當前已升至近年高位。從構(gòu)成來看，房地產(chǎn)投資主要分為建安投資（占比7成左右）和土地購置費（占比3成左右）兩大部分，前者受到單位面積施工強度、施工面積等共同影響。4月以來，房企持續(xù)加強施工強度、追趕進度，使得單位面積建安投資加快增長、7月同比增速已高達8%，為2016年以來的最高水平。施工強度增強的同時，部分前期停工項目也在加快復工，帶動施工面積回升。

新開工項目，5月以來也開始加快恢復，受前期積壓項目推進、銷售和拿地改善等提振。疫情影響下，2020年前4月的新開工面積較2019年同期大幅縮減逾1億平方米。5月以來，房企加快推進項目新開工，新開工面積增速持續(xù)抬升至7月的11.3%、拉動了施工面積單月增速的半數(shù)以上。除了填補疫情導致的開工進度之外，近期商品房銷售修復、房企前期拿地較多等，也在一定程度上提振房企新開工意愿。

不同區(qū)域“韌性”來源略有分化；西部地區(qū)地產(chǎn)投資恢復最早、最快，趕工邏輯支持最為顯著。西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資，早在3月即開始修復、當月同比增速16.3%，此后總體保持高位；2020年前7月，西部地區(qū)地產(chǎn)投資累計同比7.6%，但尚未恢復至2019年底水平（16.1%）。從地產(chǎn)投資修復的主要驅(qū)動邏輯來看，西部地區(qū)投資恢復可能以趕工為主，單位面積施工強度、凈復工面積等存量施工相關(guān)指標，表現(xiàn)明顯好于東部和中部地區(qū)。

東部地區(qū)，新開工項目增長最為強勁，與部分?。ㄊ校┥唐贩夸N售恢復較快、前期房企拿地較多有關(guān)。相較之下，新開工對東部地區(qū)地產(chǎn)投資回升的支持強于中部和西部地區(qū)。截至6月，東部地區(qū)新開工面積單月同比增速高達14%、明顯超過中部和東部地區(qū)，并且也好于東部地區(qū)2019年底的水平；前6月，東部地區(qū)新開工累計同比-4%，中部和西部地區(qū)分別為-11%和-8%。其中，上海、浙江、北京等東部省份新開工需求較為旺盛，或與這類地區(qū)前期商品房銷售和土地成交恢復較快等因素有關(guān)。

向后展望，交付壓力尚未完全釋放、部分延至3季度前后，存量項目趕工邏輯支持或繼續(xù)存在；但4季度前后，趕工強度可能將有所減弱。竣工邏輯對房地產(chǎn)投資的支持，自2019年起逐步顯現(xiàn)；結(jié)合代表性上市房企2020年竣工目標來看，年內(nèi)房企交付壓力依然存在。從節(jié)奏來看，一般年中和年末是竣工交付高峰期，但疫情影響施工進度下、已有較多房企延期交房，調(diào)整后的交付時間多集中在2020年3季度前后、以8月底和9月底為主。這意味著，存量項目趕工邏輯對地產(chǎn)投資的支持，可能還將持續(xù)一段時間；但4季度前后，趕工強度可能將有所減弱。

7月以來東部熱點城市收緊調(diào)控，土地成交已在降溫，對新開工的影響可能會在4季度前后有所體現(xiàn)。2季度以來，部分熱點城市優(yōu)質(zhì)土地供應增加、疊加商品房銷售的快速，極大地推升了土地市場熱度，以杭州、寧波、深圳等為典型代表。7月以來，杭州、東莞、寧波、深圳等紛紛加碼調(diào)控，嚴控地價、規(guī)范銷售等。伴隨調(diào)控加碼，這類熱點城市的成交溢價率已有所回落，土地供應增長放緩、結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)一定變化?？紤]房企拿地與新開工之間存在一定領(lǐng)先滯后關(guān)系，拿地向新開工的影響傳導，或在4季度前后有所體現(xiàn)。

此外，2020年棚改建設(shè)進度的“后傾”，或也將在一定程度上影響3、4季度地產(chǎn)節(jié)奏。2020年，全國棚改目標并未公布，但結(jié)合各地公布規(guī)劃來看、計劃開工套數(shù)較2019年明顯減少。跟蹤代表性棚改大市的棚改開工進度可以發(fā)現(xiàn)， 2020年上半年棚改開工進度明顯慢于2019年同期，或與地方財政平衡壓力較大等因素有關(guān)。8月以來，部分省份棚改專項債發(fā)行重啟，或有助于下半年棚戶區(qū)改造加快推進，對地產(chǎn)投資的支持可能較上半年有所改善。考慮到地方政府往往在10月前完成全年棚改開工目標，棚改“后傾”可能對3、4季度地產(chǎn)節(jié)奏產(chǎn)生一定影響。

主要結(jié)論

（1）4月以來，地產(chǎn)投資快速恢復、“韌性”十足，成為經(jīng)濟修復的重要拉動。地產(chǎn)投資“韌性”的來源及持續(xù)性等，或?qū)⑹怯绊懴掳肽旰暧^經(jīng)濟走勢的重要變量。

（2）存量項目趕工持續(xù)推升施工強度，是地產(chǎn)投資“韌性”的重要來源。新開工項目，5月以來也開始加快恢復，受前期積壓項目推進、銷售和拿地改善等提振。

（3）不同區(qū)域“韌性”來源分化；西部地區(qū)趕工邏輯支持最為顯著，東部地區(qū)新開工增長最為強勁、受熱點?。ㄊ校╀N售和拿地等提振明顯。（4）向后展望，竣工交付邏輯下的存量項目加快開工、新開工改善等對地產(chǎn)投資的支持，有望延續(xù)至3季度前后，但隨后可能面臨一定不確定性。此外，2020年棚改建設(shè)進度“后傾”，或也將在一定程度上影響3、4季度地產(chǎn)節(jié)奏。

風險提示：

國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟、政策思路等出現(xiàn)大幅調(diào)整。