桑國宇 劉剛 倪哲 楊小慧（安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院）

■引言

近幾年，國內(nèi)各地房價都在以不同的幅度發(fā)生上漲，房價問題已經(jīng)成為民眾最關心的社會問題之一。由于國家整體經(jīng)濟的飛速發(fā)展和經(jīng)濟實力的不斷增強，國內(nèi)外投資者手上的財富越積越多，這些資金于是開始流向中國的房地產(chǎn)市場，引發(fā)了國內(nèi)“炒房熱”的現(xiàn)象，導致了之后的房價直線上升。在2016年年底，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。此后，與房地產(chǎn)相關的部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)融資、購房者信貸等方面。本文以合肥市房價作為切入點，分析造成高房價背后的原因以及影響居民購房意愿的因素，以此來響應國家的“房住不炒”政策。

■合肥的房價現(xiàn)狀

（一）合肥市發(fā)展現(xiàn)狀

安徽省省會合肥，地處中國華東地區(qū)、安徽中部、江淮之間、環(huán)抱巢湖，是國務院批復確定的中國長三角城市群副中心城市、國家重要的科研教育基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐，總面積達11445.1平方千米。截至2019年，合肥常住人口有818.9萬人，常駐外來人口有158萬人，城鎮(zhèn)化率達76.33%。合肥的GDP總值從2010年的2701.6億元增長到2018年的7822.91億元，增長幅度達到190%。

（二）合肥房價現(xiàn)狀

截至2019年，合肥的新房房價達到了1.8萬元每平方米，一套新房的整體價格在兩百萬元左右?；仡櫄v史，十年前的合肥房價還不及六千元，那時一套新房的售價在四十萬元左右，在這十年里，房價漲幅將近500%，漲幅處于全國前列。由于國家房地產(chǎn)相關政策的實施，這兩年的房價上漲幅度有所緩和，但實際上政務區(qū)和濱湖新區(qū)的房價依然處于高位的狀態(tài)。此外，在今年8月份合肥成功拍賣了價值近100億元的土地，土地拍賣價格的居高不下，導致房地產(chǎn)開發(fā)商的成本增加，這表明近期合肥的房價并不會下降。

■影響購房意愿的主要因素分析

購房意愿，即消費者愿意購買住房的消費傾向。我們通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合肥市民購房意愿主要受到收入水平、儲蓄水平、房價水平等經(jīng)濟因素影響，同時也受到性別、年齡、貸款利率、婚姻狀況和受教育程度等其他因素的影響。

在此次合肥的實地調(diào)查中，團隊向市民共投放了300份問卷調(diào)查并從中收回了269份有效問卷。在問卷中設置了年齡、性別、月收入等一些基本選項，現(xiàn)對問卷數(shù)據(jù)結(jié)果的分析如下：在性別上，有67%的男性表現(xiàn)出強烈的購房意愿，有39%的女性表現(xiàn)出強烈的購房意愿。在年齡上，25-35周歲的人群對購房需求最為旺盛，35-45周歲對購房需求最為低迷。在婚姻狀況上，未婚人群要遠比已婚人群的購房意愿要強烈。在居民收入水平上，有78%的人群認為人均月收入在14000元以上才會有購房的能力，有23%的人群認為人均月收入在25000元以上才會有購房的能力。在房價水平上，有82%的人群認為當前的房價過高，其中有53%的人群認為房價水平每平方米單價在15000元最合適。在當前住房情況上，25-35周歲的人群選擇租房居住的比例最高，45周歲以上的人群選擇自有住房居住的比例最高。

根據(jù)上面的問卷數(shù)據(jù)結(jié)果，總結(jié)了以下幾個最主要的影響購房意愿的因素：

（一）商品房的自身價格

從上面的問卷調(diào)查結(jié)果中可以看到，有82%的市民都認為合肥當前的房價普遍偏高，有53%的居民認為當前房價控制在15000元左右為合適，還有20%的市民認為11000-13000元左右為合適區(qū)間，另有12%的人群認為合肥房價控制在10000元左右最為合適，而僅有10%的居民認為當前18000元的房價是一個合理值，因此居民的整體購房意愿表現(xiàn)出較為低迷的狀況。一般來說，商品房的每平方米單價越高，居民的購房意愿就會越低，這也符合一般商品的價格需求模型。但在問卷調(diào)查里一項“你認為最理想的購房地段”的選項中，有將近一半的居民都選擇了合肥市的政務區(qū)和濱湖新區(qū)。大多數(shù)居民表示，政務區(qū)和濱湖新區(qū)集中了合肥市大量的教育資源和醫(yī)療資源以及眾多商業(yè)街，即使房價達到兩萬多甚至超過三萬也依然會優(yōu)先考慮在這兩個地段購房。

（二）居民的月收入水平

在此次問卷中，將月收入水平分成了四個檔次，依次為，7000元以下、7000-14000元、14000-20000元和20000元以上。在問卷結(jié)果的數(shù)據(jù)分析中發(fā)現(xiàn)，處在第二和第四檔次月收入水平的人群表現(xiàn)的購房意愿較為強烈。其中處在第二檔次的人群主要是一些剛步入社會工作兩三年的年輕人，一方面工資報酬較少，另一方面由于大多數(shù)處于未婚狀態(tài)，要成家立業(yè)，因此表現(xiàn)出對房子的剛需。處在第四檔次的人群主要有一些工作經(jīng)驗豐富的企業(yè)高管，由于有一定年限的資金積累，購買不動產(chǎn)對于這些人來說更多的是一種投資。

（三）年齡因素

根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果顯示，25-35歲這一年齡段的市民購房意愿最為強烈，但是由于這類人群參加工作時間尚短，儲蓄水平不足，導致這一年齡段的市民雖然有強烈的購房意愿，但是缺乏相應的經(jīng)濟實力去購房；年齡在45歲以上的市民也具有較強的購房意愿，但根據(jù)調(diào)查這一年齡段的人群大多數(shù)都已有自己的住房，再次購房的原因可能是為下一代做準備或者用作投資；而35-45歲這一年齡段的市民購房意愿較低，在該年齡段的市民雖然已經(jīng)具備了一定的購房能力，但由于正處在事業(yè)上升期，因此購房意愿表現(xiàn)得并不強烈。

（四）婚姻狀況及性別

在問卷中發(fā)現(xiàn)，市民不同的婚姻狀況會影響購房意愿，在房地產(chǎn)市場中，購房群體多是由于剛需購房，且婚姻因素在購房動機中占有很大的比例。我國由于婚姻關系而考慮購房問題的現(xiàn)象普遍存在，因此市民的婚姻狀況對于住房購買意愿有直接影響。并且由于歷史的因素，在現(xiàn)代社會的發(fā)展過程中，雖然在法律上男女地位平等，但是在實際的工作中依然存在用人單位傾向于招聘男性，對女性的輕視依然存在，這就導致男性的經(jīng)濟實力普遍比女性的高。在婚姻方面，我國社會傳統(tǒng)更傾向于男性購房。因此，相比之下，男性比女性的購房意愿要更加強烈。

■對策與建議

（一）堅持“房住不炒”，建立市場平穩(wěn)的長效機制

政府在工作報告中多次強調(diào)“房住不炒”的原則，堅持住房向居住本性回歸。的確，房地產(chǎn)的發(fā)展會帶來經(jīng)濟的增長，但是一個國家的經(jīng)濟并非僅僅依靠房地產(chǎn)行業(yè)而發(fā)展，不斷地提高房價只會增加房地產(chǎn)泡沫，因此我國不可能再走以房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的老路。理清人口總量結(jié)構變化以及住房市場波動之間的關系，根據(jù)實際情況，制定符合當?shù)厍闆r的住房政策，要以“房住不炒”為指引，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，穩(wěn)妥地實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機制。

（二）改善住房供求關系

為了合理配置住房資源，政府應該制定相關措施，抑制房地產(chǎn)投機需求同時引導正確的購房理念。需求方面，對于購買首套房居民給予更多的補貼，對于貸款購買多套房的住戶，應調(diào)高貸款首付比例，提高貸款利率，嚴格限制各種炒房的行為；在供給方面，房價上漲過快的城市，政府應該增加土地供應量，依法處理閑置土地，抑制房價的非理性上漲。

（三）完善房地產(chǎn)稅制改革

稅收是國家財政收入最重要的組成部分，房地產(chǎn)稅制的改革在國家經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)揮著重要的作用。通過對房地產(chǎn)稅進行優(yōu)化，簡化稅制，對一些重復的稅種進行合并，減輕稅收成本，同時政府需要對房地產(chǎn)稅率進行調(diào)整，降低稅率，使房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行，讓房地產(chǎn)價格處于合理區(qū)間，這樣才能刺激居民消費需求，擺脫經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

（四）構建多層次的房地產(chǎn)企業(yè)融資體系

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道窄，融資途徑有一定的局限性，因此房地產(chǎn)企業(yè)應該拓寬融資渠道，實現(xiàn)融資方式上的創(chuàng)新。同時我國房地產(chǎn)企業(yè)應當不斷加強自身實力，健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，企業(yè)也應根據(jù)自身的發(fā)展情況，充分利用海外資金，積極與海外資金進行合作，政府在推動構建多層次的房地產(chǎn)企業(yè)融資體系中也應給予大力支持，房地產(chǎn)企業(yè)需要配合政府制定的政策,政府要積極引導企業(yè)融資體系的構建，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)可以穩(wěn)定長期發(fā)展。