張海杰

在后房地產(chǎn)市場，在“新基建”的加持和推動下，中國產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級正帶來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的全面騰飛。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是以產(chǎn)業(yè)為依托、地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)、學、研集群，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭力的新型產(chǎn)業(yè)形式。

對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商來說，“新基建”帶來了一個明顯的機遇。在國家大力推動新基建投資，以及相關的產(chǎn)業(yè)升級的同時，必然會增加產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的資源供給與流動性?？焖夙槕靶禄ā钡陌l(fā)展趨勢，尋找到新時期的定位，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營者必須思考的問題。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)崛起大勢逐漸形成

自從“新基建”的概念被提出，其對經(jīng)濟增長的拉動和利好被紛紛看好。聚焦地產(chǎn)行業(yè)，其對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的直接利好更為明顯。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新基建包含“5G通信技術(shù)”“特高壓”“城市軌道交通”“新能源充電樁”“大數(shù)據(jù)中心”“人工智能”“工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)”等領域，這些都是未來數(shù)年間，我國急需追趕世界先進水平的領域，確定性非常強。從表面看，這里面沒有一個與房地產(chǎn)直接相關。為什么說利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呢？因為任何產(chǎn)業(yè)都需要空間載體，尤其高端產(chǎn)業(yè)，更需要相應配套的載體。新基建瞄準的是“高精尖”領域，現(xiàn)有的很多園區(qū)無法承載這些新產(chǎn)業(yè)，需要改造或者新建，這就給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來了新機會。

面對超過數(shù)十萬億的新基建投資，沒有那么多的鐵路、公路等基礎設施建設，而是5G中心、數(shù)據(jù)中心、人工智能中心等高科技中心建設，在高資本密集、高技術(shù)密集、高智力密集的“三高”影響之下，全國各地亟待建設一批符合發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)基礎設施，從而將會帶動一系列的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。如今雖然說“居住地產(chǎn)”“商業(yè)地產(chǎn)”都已經(jīng)進入了“白銀時代”，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)崛起的大趨勢卻正在形成。

百強房企半數(shù)涉獵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

當下，隨著國家“房子是用來住的，不是用來炒的”理念的貫徹落地和持續(xù)推進，整個房地產(chǎn)市場進入深刻調(diào)整期。相比而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場成為越來越多開發(fā)商發(fā)力的市場。

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)百強房企中，超過半數(shù)均涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設。除較早布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的華夏幸福、張江高科、宏泰發(fā)展、聯(lián)東U谷外，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、綠城、萬達、華僑城等大型房企也頻繁進場，打造諸如科技小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)等不同類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。

其發(fā)展情況如何呢？以中國最早的產(chǎn)業(yè)新城運營商——華夏幸福2019年的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看：持有經(jīng)營性用地同比增長50%，累計可開發(fā)用地面積達2.86億平米，產(chǎn)業(yè)新城區(qū)域內(nèi)的商業(yè)運營面積超過100萬平方米。目前在華夏幸福啟動的79座產(chǎn)業(yè)新城中，已有72座實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)項目簽約落地、66座實現(xiàn)回款、22座實現(xiàn)了現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。2019年，華夏幸福實現(xiàn)營業(yè)收入1052.1億元，同比增長25.55%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤146.12億元，同比增長24.4%。

目前，各個省份陸續(xù)推出了結(jié)合自身區(qū)域經(jīng)濟特點的新基建戰(zhàn)略，其中各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、基地來承載新基建的建設幾乎已經(jīng)成為了大多數(shù)地區(qū)發(fā)展的關鍵所在，在這樣的情況下，未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目會較陜速增加，所涉及的開發(fā)、運營企業(yè)也會越來越多。

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目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要有三種類型：開發(fā)性PPP模式;產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的模式，本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)購地模式;產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)模式。無論哪一種，要想做好，核心還是能夠做好產(chǎn)業(yè)，這就要求運營商具備產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗、產(chǎn)業(yè)資源，甚至較高的行業(yè)影響力和話語權(quán)。在此基礎上，催生了一批產(chǎn)業(yè)集團開發(fā)、運營或合作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。

如位于青島的奧旭集團，以制造業(yè)起家，深耕制造業(yè)23年，確立了山東廚電市場領軍地位，榮獲“山東省名牌產(chǎn)品“等榮譽稱號，更懂制造企業(yè)所需。青島奧旭產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有限公司董事合伙人、總經(jīng)理趙嘉告訴記者：“奧旭開發(fā)打造的‘奧旭G谷制造產(chǎn)業(yè)園是專注于智能制造領域的專業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為支點，調(diào)動、整合各方資源，為制造企業(yè)打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈?！?/p>

在新基建的趨勢之下，不斷成長的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，將逐漸演變成為與城市產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的城市配套服務提供商。如奧旭G谷，據(jù)趙嘉介紹，奧旭已在青島成功開發(fā)多個智能制造產(chǎn)業(yè)園，即墨奧旭G谷短時間內(nèi)成為青島市重點項目，同時儲備多個戰(zhàn)略拓展項目，城市產(chǎn)業(yè)布局初步完成。奧旭將以系統(tǒng)化產(chǎn)業(yè)鏈條，促進產(chǎn)城融合，助推產(chǎn)業(yè)升級，形成帶動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，助力青島“世界工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)之都”的蓬勃發(fā)展。同時，依托成熟的園區(qū)開發(fā)運營經(jīng)驗，智力輸出于智能制造產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這種全新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)邏輯，讓成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商形成了屬于自身的差異化競爭優(yōu)勢。

這種差異化優(yōu)勢的形成，不同企業(yè)有著不同的特點，無論何種特點，在未來國家支持實體經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控政策主調(diào)不變的背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展階段，長期持有、穩(wěn)健運營將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商實力的表現(xiàn)，也是其脫穎而出的秘訣所在。

本土民企參與度高

與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的復合型較強，對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場、本地經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)基礎的了解度、政治環(huán)境的適配性、當?shù)氐娜嗣}廣度等要求較高，任何一個因素的不協(xié)同，都可能導致項目的失敗，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)復制難的原因。

一些“外來戶”雖然在知名度和總體規(guī)模上很強，但不熟悉當?shù)貭I商環(huán)境、不了解當?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場水深水淺，競爭力并不強，反而表現(xiàn)出“水土不服”。而本地的民營地產(chǎn)商，對當?shù)丨h(huán)境有一定的認知，并在政企兩界有一定人脈，雖不足以與“國家隊”競爭，但相比新進入該區(qū)域的企業(yè)，還是有相當強的競爭力和參與度。

房企盈利模式進一步放大

在很多城市，住宅和產(chǎn)業(yè)用地可以捆綁出售。產(chǎn)業(yè)園一般位于郊區(qū)，而這次疫情讓大家對低密度住宅青睞有加，這類低密度住宅大多建在郊區(qū)。與此同時，產(chǎn)城融合，可以極大地縮短通勤距離，平時走路或騎車即可去上班，喜歡這種生活方式人群不在少數(shù)。這對開發(fā)商來說，蘊藏著市場機會。

另外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)通常有兩大類與主業(yè)相關的新興業(yè)務——產(chǎn)業(yè)服務和產(chǎn)業(yè)投資。其中，產(chǎn)業(yè)服務主要包括產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)招商、載體租賃、物業(yè)管理、服務、人才服務、政策對接服務、產(chǎn)業(yè)“孵化和加速”服務、配套商業(yè)服務（餐飲、購物、酒店）等。而產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務主要包括直接股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等業(yè)務。兩大塊業(yè)務都是符合未來現(xiàn)代服務業(yè)特征的高價值業(yè)務，也是中長期的主要收入來源。比如，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)服務收入逐年提升;星河產(chǎn)業(yè)集團在股權(quán)投資這塊收獲頗豐。