摘要：榮盛發(fā)展一直致力于品牌化房地產(chǎn)開發(fā)，以做最好的房地產(chǎn)企業(yè)為目標，通過專業(yè)經(jīng)營與精品項目闡釋現(xiàn)代人居理念。上市13年來，榮盛發(fā)展始終堅持在深耕住宅地產(chǎn)的同時，加速多元領(lǐng)域發(fā)展，大力推進產(chǎn)融結(jié)合模式，產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，實現(xiàn)總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模的快速增長。

關(guān)鍵詞：榮盛發(fā)展;產(chǎn)融結(jié)合：人居

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）10-0052-57

收稿日期：2020-08-10

榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱榮盛發(fā)展）成立于1996年，2007年8月8日成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)，目前注冊資金43.48億元。榮盛發(fā)展一直致力于品牌化房地產(chǎn)開發(fā)，以做最好的房地產(chǎn)企業(yè)為目標，通過專業(yè)經(jīng)營與精品項目闡釋現(xiàn)代人居理念。“好”主要體現(xiàn)在三個方面：要確保公司運營安全、高效;要為客戶提供一流的產(chǎn)品和服務(wù);要努力打造一支優(yōu)秀的團隊。經(jīng)過20余年發(fā)展，榮盛發(fā)展在經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務(wù)領(lǐng)域取得長足發(fā)展，已從最初的普通住宅開發(fā)快速成長為集地產(chǎn)開發(fā)、康旅投資、金融投資、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新等業(yè)務(wù)于一體的全國性知名大型多產(chǎn)業(yè)綜合集團公司。

1業(yè)績：營業(yè)收入不斷攀升，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴張

榮盛發(fā)展因強烈報國使命感和卓越的運營效率，通過自身努力贏得了社會、客戶、合作伙伴及同業(yè)的廣泛認同和贊譽。上市13年以來，先后斬獲：2011年中國中小板最具成長性上市公司十強、2012年度金牛最受投資者信賴公司、2014年度最佳責(zé)任品牌獎、第四屆中國責(zé)任地產(chǎn)TOP100等諸多榮譽，2017-2020年連續(xù)四年穩(wěn)居中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第16位;2017、2018年連續(xù)兩年榮獲中國房地產(chǎn)年度社會責(zé)任感企業(yè);2020年榮獲“滬深上市房地產(chǎn)公司”綜合實力第6位，財富創(chuàng)造能力第5位，財務(wù)穩(wěn)健性第8位，品牌價值估值達181億元，并榮獲2019中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10第8位等殊榮，助力企業(yè)實現(xiàn)快速發(fā)展。

1.1銷售業(yè)績逆勢新高，盈利能力持續(xù)提升

2019年，榮盛發(fā)展面對新形勢下的房地產(chǎn)市場，秉持“追求卓越”核心價值觀、“減信、謙和、認真、苦干、拼搏、創(chuàng)新”企業(yè)精神，踐行“締造新型生活”品牌理念，努力改善居住環(huán)境與條件、提高客戶生活品質(zhì)，打造“自然的園、健康的家”;在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟形勢及較為嚴峻的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境之下，各項經(jīng)營指標均保持了良好的增長態(tài)勢，全年銷售額及銷售面積分別為1153.6億元、1098.1萬平方米，同比分別增長13.6%和11.7%，整體業(yè)績保持穩(wěn)健增長，逆境超額完成目標;2007-2019年間榮盛發(fā)展始終保持較為穩(wěn)定的增長，銷售額與銷售面積的復(fù)合增長率分別為39.1%和26.9%;2020年上半年，我國房地產(chǎn)市場受疫情影響較大，多數(shù)房企銷售業(yè)績受到抑制，榮盛發(fā)展采取更為積極的營銷政策，快速去化，銷售規(guī)模實現(xiàn)逆勢上升，銷售額和銷售面積分別為482億元和434萬平方米，同比漲幅分別為3.5%和2.7%，見圖1。

在業(yè)績高速增長的同時，榮盛發(fā)展營收和盈利表現(xiàn)同樣亮眼，各項財務(wù)指標全面向好。2007-2019年，榮盛發(fā)展營業(yè)收入和凈利潤的復(fù)合增長率分別為36.2%、33.5%，連續(xù)的穩(wěn)定增長使得榮盛發(fā)展的凈利潤在同等規(guī)模房企中處于領(lǐng)先地位。2019年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入709.1億元，同比增長25.8%;實現(xiàn)營業(yè)利潤132.9億元，同比增長20.1%;歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長20.6%;扣非凈利潤達90.4億元，同比增長23.2%。營收和歸母凈利潤均實現(xiàn)連續(xù)三年同比增長超過20%，各項經(jīng)營指標保持著良好的增長態(tài)勢，見圖2。

1.2多元協(xié)同，助力資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴張

上市13年來，榮盛發(fā)展始終堅持在深耕住宅地產(chǎn)的同時，加速多元領(lǐng)域發(fā)展，大力推進產(chǎn)融結(jié)合模式，產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，實現(xiàn)總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模的快速增長。2007-2019年，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定增長，總資產(chǎn)規(guī)模突破2500億元，復(fù)合增長率達39.1%;在總資產(chǎn)增長的同時，榮盛發(fā)展保持著良好的資產(chǎn)增長質(zhì)量，凈資產(chǎn)規(guī)模達到446.7億元，復(fù)合增長率為31%。上市13年來，榮盛發(fā)展始終堅持在深耕住宅地產(chǎn)的同時，加速多元領(lǐng)域發(fā)展，大力推進產(chǎn)融結(jié)合模式，產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，實現(xiàn)總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模的快速增長。2007-2019年，榮盛發(fā)展總資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定增長，總資產(chǎn)規(guī)模突破2500億元，復(fù)合增長率達39.1%;在總資產(chǎn)增長的同時，榮盛發(fā)展保持著良好的資產(chǎn)增長質(zhì)量，凈資產(chǎn)規(guī)模達到446.7億元，復(fù)合增長率為31%，見圖3。

2布局：深化前瞻戰(zhàn)略思維，逐步完善區(qū)域深耕儲備

作為河北省首家A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)，榮盛發(fā)展憑借前瞻的戰(zhàn)略思路、穩(wěn)健的發(fā)展理念，逐步確立并不斷完善自身獨特的戰(zhàn)略定位，目前已基本形成了“兩橫、兩縱、三集群”的戰(zhàn)略布局，“兩橫”指沿著長江及隴海鐵路沿線的布局，“兩縱”指以京滬、京廣鐵路沿線的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，穩(wěn)步拓展“長三角城市群”“珠三角城市群”周邊城市的布局。在全國整體房地產(chǎn)市場有所下行的大背景下，榮盛發(fā)展通過合理的全國區(qū)域布局，有效提升對于區(qū)域性政策風(fēng)險的應(yīng)對能力，保證其銷售的穩(wěn)定性和確定性，銷售規(guī)模保持高速增長。迄今已在國內(nèi)落子天津、重慶、遼寧、河北、浙江、四川、廣東、海南等省市在內(nèi)約80個城市，并成功進駐捷克共和國南摩拉維亞州帕索夫斯基市，開發(fā)項目總數(shù)約300個，見圖4。

2019年，榮盛發(fā)展緊緊抓住市場有利時機，通過招拍掛、股權(quán)收購、舊村改造等多種方式，按照區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，圍繞深耕和新拓兩種思路，深入研究區(qū)域、市場和目標地塊，在“找”字上下功夫，緊扣項目的收益率和周轉(zhuǎn)速度，先后在京津冀、長三角、珠三角、中西部等區(qū)域的36個城市獲得土地100余宗，規(guī)劃建筑面積979.34萬平方米。截至2019年底，榮盛發(fā)展土地儲備建筑面積3726.64萬平方米，土儲數(shù)量較為充足，足以滿足企業(yè)未來3年左右的開發(fā)需要，土地儲備結(jié)構(gòu)較為合理，見圖5。

從土儲分布來看，榮盛發(fā)展在京津冀、長三角、珠三角和中西部等全國熱點城市群積極的增加土地儲備，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

3業(yè)務(wù)：多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型不斷突破

經(jīng)過了多年來全方位的拓展，榮盛發(fā)展已經(jīng)打造了完整的產(chǎn)業(yè)鏈體系，涵蓋房地產(chǎn)相關(guān)的各個板塊，實現(xiàn)了營收和利潤的多元化。白2016年以來，由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)型為“大地產(chǎn)、大健康、大金融”以及互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“3+X”戰(zhàn)略格局。以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條，通過主、輔業(yè)的協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)收入、利潤的快速增長。2019年物業(yè)服務(wù)板塊收入開始快速增長，酒店經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)收入占比好于去年同期，園區(qū)板塊和康旅板塊開始貢獻業(yè)績，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型取得實質(zhì)性進展，見圖6。

城市住宅方面，2019年榮盛發(fā)展面對嚴格政策調(diào)控、嚴峻的融資環(huán)境，城市地產(chǎn)板塊嚴格執(zhí)行營銷標準化，落實營銷前置的要求，整體產(chǎn)品堅持主流產(chǎn)品定位不動搖，不斷提升和引領(lǐng)改善性需求，持續(xù)提供品質(zhì)剛需住宅與舒適改善性住宅和以新型生活方式為主題的高端社區(qū)服務(wù)，為崇尚生活品質(zhì)的消費者營造“自然的園，健康的家”，打造充滿快樂和活力的健康居所。榮盛發(fā)展將對生活的領(lǐng)悟和尊重融人產(chǎn)品，專注產(chǎn)品的每一處細節(jié)，在景觀、設(shè)計、服務(wù)等方面精益求精，以匠人之心打造精品。截至目前榮盛發(fā)展已形成花語、錦繡、盛景、府邸四大成熟產(chǎn)品系，全面演繹了都市生活從馨居到奢享的生活方式。同時，生產(chǎn)管理方面嚴格落實公司“14579+”目標，著力縮短周轉(zhuǎn)工期，4個月樣板示范區(qū)亮相、5個月開盤的新項目同比分別增加8個、5個，見圖7。

康旅度假方面，2015年榮盛發(fā)展設(shè)立榮盛康旅投資有限公司，作為大健康板塊的拓進者，積極以“旅游、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生”等產(chǎn)業(yè)為切入點，打通地產(chǎn)與健康瓶頸，構(gòu)建大健康戰(zhàn)略新格局。榮盛康旅精心挑選“山、海、湖、林、原”等核心康養(yǎng)資源，在“交通便捷、環(huán)境獨特、氣候舒適、能互補、宜換居”的頂級風(fēng)景名勝區(qū)，打造超大規(guī)模的康旅度假區(qū)，提供涵蓋“旅游、度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生、康復(fù)、醫(yī)療、生物及生命工程”等全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈的新型旅居度假生活方式。同時逐步推出盛行天下策略，通過追求快樂、健康、崇尚品質(zhì)、個性化生活方式的人，相互間將其自身持有的旅游度假物業(yè)進行換住共享，以實現(xiàn)“一處置業(yè)，四季度假，旅居天下”的“候鳥式”生活。目前已經(jīng)在河北省秦皇島市、承德市、保定市、張家口市、河南省焦作、安徽省黃山、九華山、滁州市、湖北省神農(nóng)架、云南省麗江市、海南省陵水等國內(nèi)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)布局。此外，公司還走出國門，在捷克共和國南摩拉維亞州帕索夫斯基市進行大健康產(chǎn)業(yè)布局。

產(chǎn)業(yè)新城方面，產(chǎn)業(yè)興邦、實業(yè)興國，榮盛發(fā)展緊跟著國家“一帶一路”“京津冀一體化”“新型城鎮(zhèn)化”的發(fā)展戰(zhàn)略，2015年12月榮盛產(chǎn)業(yè)新城正式成立，承載國家工業(yè)復(fù)興夢想，助力集團五五規(guī)劃轉(zhuǎn)型，榮盛產(chǎn)業(yè)新城迅速拉開京津冀、長江經(jīng)濟帶投資拓展的大幕。自2016年以來，產(chǎn)業(yè)新城板塊投資力度維持高位，逐步朝向產(chǎn)業(yè)升級、引領(lǐng)未來方向發(fā)展;整體以園區(qū)建設(shè)領(lǐng)跑，龍頭企業(yè)領(lǐng)銜，新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先，以創(chuàng)新前沿的視角服務(wù)中國產(chǎn)業(yè)，探索并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的經(jīng)濟繁榮、城市發(fā)展和民生改善。截至目前已在河北、安徽、湖北3個省布局十余座產(chǎn)業(yè)新城，形成物流產(chǎn)業(yè)、綠色食品、生物醫(yī)藥、新能源等八大產(chǎn)業(yè)集群，委托面積超過四百平方公里，資產(chǎn)規(guī)模和營業(yè)收入穩(wěn)步提升，見圖8。

物業(yè)服務(wù)方面，榮萬家生活服務(wù)有限公司成立于2000年11月（前身為廊坊榮盛物業(yè)服務(wù)有限公司），注冊資本6031萬元，具有國家物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)，是中國物業(yè)管理協(xié)會會員單位;致力于為客戶提供專業(yè)化、規(guī)范化、精細化服務(wù)，逐步滿足新時代業(yè)主從物質(zhì)到精神的追求轉(zhuǎn)變，提供既有共性又有個性的高品質(zhì)差異化社區(qū)生活服務(wù)，“便宜、便捷、安心”傳遞給業(yè)主全新居住體驗。近年來，基于對美好生活、品質(zhì)家園的不懈追求，榮盛發(fā)展結(jié)合移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)自主研發(fā)了社區(qū)020服務(wù)APP“米飯公社”和物業(yè)工作平臺“米到家”，用“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的模式為業(yè)主提供全方位智能化社會生活服務(wù)。截至2019年底管理項目分布于15個省、43個城市，管理項目近300個，管理面積達6000余萬平方米，累計服務(wù)業(yè)主100余萬人，管理業(yè)態(tài)涵蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)等。

在酒店運營方面，榮盛酒店經(jīng)營管理有限公司成立于2008年，總部位于河北廊坊，針對不同客群定位，設(shè)定相應(yīng)品牌標準、服務(wù)標準物資配置，日前已形成榮璽莊園、阿爾卡迪亞國際酒店、榮逸酒店、榮馨酒店4個自營酒店品牌，以“傳承、品質(zhì)、成長、共贏”的文化理念，致力于為客戶提供持續(xù)的高品質(zhì)服務(wù)，通過“自建自營、委托管理、盛行天下模式合作”等多種方式提升項目數(shù)量、質(zhì)量，借助“盛行天下”平臺有效覆蓋全國主要城市和度假勝地，截至目前已完成46家自主經(jīng)營酒店布局，管理客房規(guī)模超13000間，2020年計劃完成管理規(guī)模超過2.5萬間客房。

在金融投資方面，榮盛發(fā)展充分捕捉行業(yè)信息，逐步搭建差異化、多層次金融業(yè)務(wù)架構(gòu)，通過設(shè)立、參股、收購等多種方式，逐步完成地產(chǎn)基金、產(chǎn)業(yè)基金、民營銀行、投資平臺等金融領(lǐng)域的投資布局。北京榮盛創(chuàng)展運營管理股份有限公司由上市公司榮盛發(fā)展（股票代碼：002146，SZ）控股，目前注冊資本2.88億元，截至2020年2月，榮盛發(fā)展持股71.6%，自然人股東持股28.4%，公司專注于私募股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資、投融資顧問及金融咨詢等領(lǐng)域，致力于客戶財富升值;遼寧振興銀行于2017年9月取得遼寧銀監(jiān)局金融許可證，共計注冊資本20億元，作為民營企業(yè)進入銀行業(yè)，振興銀行將協(xié)助公司其他金融機構(gòu)，通過推進股權(quán)層面合作，吸引金融機構(gòu)參與房地產(chǎn)項目投融資;中冀投資股份公司于2016年8月在河北省政府支持下，由河北省九家著名民營企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)立而成，中冀投資以產(chǎn)業(yè)投資和財富管理為兩端，以綜合金融服務(wù)平臺為支撐，基金化運作的大型投資集團。

4信譽：資本面不斷提升，信用評價持續(xù)向好

自成立以來，榮盛發(fā)展一直一方面積極接待各類投資者，通過多種方式與廣大投資者保持良好的溝通，對投資者從各個渠道反饋的信息與問題進行了回復(fù)與解答，并從企業(yè)運營、會計準則、承諾事項等多方面、多維度地剖析企業(yè)情況，樹立投資者對企業(yè)的信心;另一方面，積極地邀請主流媒體來公司考察交流，進一步加強了投資者對企業(yè)的了解和認同。

上市13年，榮盛發(fā)展始終保持穩(wěn)健增長的勢頭，獲得了國際三大評級機構(gòu)的認可。隨著企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴大、可結(jié)算項目增加，實現(xiàn)結(jié)算收入同比增長較多，促進營業(yè)利潤實現(xiàn)快速增長，同時公司各項資產(chǎn)狀況保持良好。2019年度，榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入709.53億元，同比增長25.88%;實現(xiàn)營業(yè)利潤134.38億元，同比增加21.4%。2020年1月，惠譽國際信用評級公司公布榮盛發(fā)展的首次長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）為“BB-”，展望穩(wěn)定;惠譽公布榮盛發(fā)展的高級無抵押評級為“BB-”;至此，國際最具影響力的三大信用評級機構(gòu)標準普爾、惠譽國際、穆迪分別給予榮盛發(fā)展“BB-”“BB-”“Ba3”評級，見圖9。

在新政策、新環(huán)境、新趨勢背景下，榮盛發(fā)展縱觀全局，認真研究并響應(yīng)國家相關(guān)政策和要求，不忘初心、牢記使命。2020年將以全面完成“五五”規(guī)劃為宗旨，以“穩(wěn)健發(fā)展”為方針，全方位提升公司的核心競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力，為“六五”規(guī)劃的實施打下堅實基礎(chǔ)。

作者簡介：本文由中指研究院供稿。