楊宇 楊景海

【摘要】在社會(huì)持續(xù)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之出現(xiàn)巨大的改變，逐漸凸顯出房地產(chǎn)評(píng)估的重要作用。在房地產(chǎn)評(píng)估的過程中，常用的方法有市場(chǎng)法、成本法以及收益法，其中，應(yīng)用的最廣泛的就是收益法，這一方法能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)值以及最終收益做出客觀合理的評(píng)估。在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，如果采用收益法，在房地產(chǎn)未來凈收益的評(píng)估方面有更多的側(cè)重。本文深入的分析了收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用狀況，并提出了相應(yīng)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】收益法;房地產(chǎn)評(píng)估;應(yīng)用

相比于其他的發(fā)達(dá)國家，國內(nèi)的評(píng)估市場(chǎng)發(fā)展處于比較落后的水平，不管是在理論研究上，還是在實(shí)踐上，都存在一定的不足。由此可見，我國對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估還是在不斷的探索時(shí)期。在評(píng)估房地產(chǎn)的過程中，經(jīng)常會(huì)有兩方面的錯(cuò)誤出現(xiàn)，第一是在選擇數(shù)據(jù)上主觀性比較強(qiáng)，第二是有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)具有比較強(qiáng)的局限性。目前，國內(nèi)主要采用的評(píng)估方法有市場(chǎng)法、成本法、收益法、剩余法以及路線價(jià)法等。然而，從這些方法的實(shí)際應(yīng)用上來看，都各自存在一些局限，市場(chǎng)中對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估存在一些具體的要求，但是這些方法不能滿足實(shí)際需求。此外，我國房地產(chǎn)的評(píng)估手段和方法還有不足存在，相比于國際上的房地產(chǎn)制度，我國的制度上有一些不同，所以不能完全的參考國外的經(jīng)典案例，建立的房地產(chǎn)評(píng)估體系要完全與我國的特色相符合，從而推動(dòng)我國房地產(chǎn)評(píng)估的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)概念

（一）房地產(chǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估人員根據(jù)實(shí)際評(píng)估目的，按照評(píng)估原則，在合理的評(píng)估程度下，采用合適的評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)影響因素進(jìn)行分析和研究，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值做出科學(xué)合理的估算。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行制定的過程中，存在很多方面的影響因素，其中包括房地產(chǎn)所處環(huán)境的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以及政治等。從類型來說，可以把主要的影響因素劃分為一般、個(gè)別以及區(qū)位因素。一般因素會(huì)在一定程度上影響到房地產(chǎn)價(jià)格，屬于一種整體性的因素，不會(huì)在特殊房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)之后隨之改變，這也就說明，在特定的環(huán)境下，會(huì)在很大程度上影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

區(qū)域因素的核心為城市環(huán)境的整體功能，在房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素當(dāng)中，區(qū)位條件四非常重要的，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面，分別為環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)經(jīng)營、土地利用以及聚集程度。

房地產(chǎn)價(jià)格一般都存在很大的差異，在相應(yīng)的影響因素當(dāng)中，對(duì)于制定價(jià)格來說，特殊因素的影響更嚴(yán)重，將這一類型的因素主要?jiǎng)澐殖蔀榉康禺a(chǎn)的用途、性質(zhì)以及作用，對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格有不同的影響程度，其中主要因素有房屋高度、裝修以及實(shí)際用途等一些內(nèi)容。

二、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用概述

（一）收益法的概念

收益法也稱為收益還原法，把房地產(chǎn)在未來能夠?qū)崿F(xiàn)的收益采用一定的還原利率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，累加相應(yīng)的現(xiàn)值，從而對(duì)房地產(chǎn)目前的價(jià)格做出合理客觀的估算。在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，如果此阿勇收益法，就會(huì)更加側(cè)重于房地產(chǎn)未來的預(yù)期收益。在評(píng)估一些可以明顯的實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)時(shí)，可以采用收益法，例如寫字樓、酒店以及商場(chǎng)等。在通過收益法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在目前以及未來時(shí)點(diǎn)之內(nèi)，產(chǎn)生的收益和國家政策、經(jīng)濟(jì)情況以及社會(huì)發(fā)展形勢(shì)之間存在非常明顯的關(guān)聯(lián)，因此，在評(píng)估房地產(chǎn)未來價(jià)值的結(jié)果中，會(huì)有一些波動(dòng)，而對(duì)于投資者來說，更加注重的是在未來的一段時(shí)期之內(nèi)房地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)的收益，因此，通過收益法得出的評(píng)估結(jié)果在準(zhǔn)確性以及合理性上更高。在對(duì)房地產(chǎn)的未來收益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，如果采用收益法都可以以貨幣的形式來衡量。

（二）收益法的理論依據(jù)

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理是收益法的理論依據(jù)。在預(yù)期原理中，認(rèn)為房地產(chǎn)在未來時(shí)間內(nèi)的預(yù)期收益能夠決定房地產(chǎn)的價(jià)值。在理論角度上，房地產(chǎn)在目前的收益和價(jià)值之間沒有關(guān)系，但是未來收益可以參考目前的收益，在市場(chǎng)外部條件變化之后，房地產(chǎn)的目前收益就不能當(dāng)作是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的參考。

（三）收益法的適用條件

在對(duì)收益法進(jìn)行使用的過程中，要求被評(píng)估的房地產(chǎn)可以產(chǎn)生相應(yīng)的收益，或者是能夠形成潛在的收益，并且可以以數(shù)量的形式來衡量房地產(chǎn)的收益以風(fēng)險(xiǎn)，比如，寫字樓、百貨大樓、酒店、商鋪等。如果房地產(chǎn)的收益或者是潛在收益不能實(shí)現(xiàn)量化，就不能采用收益法，比如圖書館、政府機(jī)關(guān)以及博物館等。同時(shí)，在收益法的評(píng)估對(duì)象中，還包括目前并沒有實(shí)現(xiàn)收益，但是類似的房地產(chǎn)有收益實(shí)現(xiàn)，這樣的評(píng)估對(duì)象也可以通過收益法評(píng)估。例如，估價(jià)對(duì)象如果是處于空置狀態(tài)或者是自用的住宅，并沒有收益，但是由于相同類型的住宅以出租的形式可以得到收益，因此，可以假設(shè)住宅是在出租的情況下采用收益法來作出評(píng)估。

（四）收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)

收益法的理論依據(jù)非常充分，估算房地產(chǎn)在未來期間之內(nèi)能夠達(dá)到的現(xiàn)金凈流量折算成現(xiàn)值之后累加得到的和，從而可以作為房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)的參考，收益法有更為健全的理論基礎(chǔ)，從而有更強(qiáng)的說服力。不管是房產(chǎn)還是土地，只要可以形成明顯的收益，或者是能夠產(chǎn)生潛在收益，在價(jià)值評(píng)估時(shí)就可以使用收益法。因此，和其他的評(píng)估方法進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)收益法能夠達(dá)到非常廣泛的應(yīng)用。在評(píng)估房地產(chǎn)收益價(jià)值時(shí)，收益法就是對(duì)購買者需求價(jià)值的一種體現(xiàn)，以未來時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)的收益為基礎(chǔ)，購買者自愿支付的價(jià)格，并且沒有對(duì)房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)中形成的成本做出考慮，屬于能夠讓購買者接受并且和購買理念相符合的一種方式。

三、房地產(chǎn)評(píng)估中收益法應(yīng)用存在的問題

房地產(chǎn)估價(jià)工作具有很強(qiáng)的復(fù)雜性，評(píng)估需要公正性、高效性以及準(zhǔn)確性，要想充分的發(fā)揮出這些特點(diǎn)，就要更加注重評(píng)估流程的合理性以及科學(xué)性。目前，在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的過程中，主要會(huì)采用收益法，這一方法充分的體現(xiàn)出資金的時(shí)間價(jià)值，把房地產(chǎn)在未來時(shí)期能夠取得的收益在現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)折現(xiàn)，計(jì)算出房地產(chǎn)在目前的時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值。在收益法當(dāng)中，核心因素有兩個(gè)，分別為純收益和還原率，要想對(duì)二者的數(shù)值做出正確的求取十分困難。特別是還原率的確定，仍然是以評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)為主。但是還原率即使是有十分微小的變化，都會(huì)嚴(yán)重的影響到評(píng)估結(jié)果。所以，在收益法下，得到的評(píng)估結(jié)果無論是在準(zhǔn)確性上還是客觀性上都有一些不足存在。因此，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值做出估算時(shí)，傳統(tǒng)的收益還原法還是有一些不足存在。

（一）收益額求取的主觀性較強(qiáng)

在確定收益額的過程中，大多數(shù)情況下都需要對(duì)估價(jià)目標(biāo)的自身資料進(jìn)行推算，有一些非常重要的因素，包括運(yùn)營費(fèi)用、收入情況以及獲利情況等。因此，這一方法比較適合應(yīng)用在租約的房地產(chǎn)，通過租約就可以直接得到其客觀租金和潛在毛收入。對(duì)于不存在租約的房地產(chǎn)，在實(shí)物當(dāng)中，大多數(shù)都是應(yīng)用市場(chǎng)提取法，選擇和估價(jià)對(duì)象之間有較大相似度的房地產(chǎn)，并且分別從區(qū)位、交易以及個(gè)別因素方面進(jìn)行對(duì)比，合理的修正價(jià)格。

對(duì)于沒有租約在內(nèi)的房地產(chǎn)租金，可以采用案例修正方法進(jìn)行求取，修正值是估價(jià)人員通過簡(jiǎn)單的打分獲取，其中的主觀性以及隨意性都比較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素對(duì)于租金都產(chǎn)生了一樣的影響，這樣明顯不符合現(xiàn)實(shí)情況。因此，對(duì)這一類房地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)的租金收益做出準(zhǔn)確的判斷也非常的困難。

（二）還原率的確定不夠精確

還原率能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)投資時(shí)能夠產(chǎn)生的具體收益體現(xiàn)出來，因此，可以將其作為一種資本收益率，在房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)格以及利潤(rùn)之間存在的比例關(guān)系確定下來后，可以使用收益法。

投資收益的回報(bào)時(shí)間比較長(zhǎng)，在投資房地產(chǎn)時(shí)，因?yàn)槭艿胶芏嘁蛩氐挠绊?，?huì)有一些變化出現(xiàn)，導(dǎo)致還原率有所變化。在還原率變成是負(fù)值之后，房地產(chǎn)的投資收益也就轉(zhuǎn)變成虧損，不能獲得年收益，這樣的計(jì)算方式并不具備實(shí)際的價(jià)值以及意義。因此，還原率一定是正值，同時(shí)在風(fēng)險(xiǎn)收益原則的作用下，還原率的數(shù)值應(yīng)該比國債利率或者是銀行儲(chǔ)蓄的利率要高，否則投資效益就比銀行儲(chǔ)蓄和國債收益還要低。一旦市場(chǎng)中產(chǎn)生了通貨膨脹，房地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)的年收益就會(huì)不斷降低，預(yù)期收益的不確定性也會(huì)更高，導(dǎo)致還原率上升，房?jī)r(jià)有一定程度的降低。相反也是如此，也就是說，房地產(chǎn)未來的收入確定性更強(qiáng)，或者通貨膨脹率不夠明顯，那么就會(huì)有比較低的還原率，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上浮。

在收益還原法中，評(píng)估人員確定的還原率以及純收益對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果起到了決定性的作用，尤其是在還原率的選擇時(shí)，很小的變化都會(huì)導(dǎo)致結(jié)果出現(xiàn)巨大的改變。因此，對(duì)于估價(jià)人員來說，最重要的就是要選擇合適的還原率。關(guān)鍵就在于要確定合理的還原率來對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算。

在確定還原利率時(shí)，有很多方法，從理論上來看，根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目存在的不同之處，估價(jià)人員進(jìn)行合理選擇，就可以得到更加準(zhǔn)確的結(jié)果，在估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)人員應(yīng)該要充分的了解市場(chǎng)，但是要想真正實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)非常困難。

還原率有很多的影響因素，其中，資本利息以及資本占比情況是會(huì)有比較大影響的因素，比如，通貨膨脹會(huì)造成市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)水平出現(xiàn)改變，受到通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)價(jià)值提高，并且借貸之后會(huì)增加資金，所以，房產(chǎn)本身的很多因素都會(huì)在很大程度上影響到還原率，具有很強(qiáng)的復(fù)雜性，不可以通過無風(fēng)險(xiǎn)利率或者是類似資產(chǎn)的收益率進(jìn)行代替，因此，評(píng)估人員在對(duì)還原率進(jìn)行確定時(shí)，要運(yùn)用更多的專業(yè)知識(shí)以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

四、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用對(duì)策

（一）采用同類房地產(chǎn)市價(jià)作為收益額的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)

在通過收益法對(duì)某一房地產(chǎn)的收益額進(jìn)行確定時(shí)，要和相同類型的房地產(chǎn)收益之間對(duì)比，收益額的計(jì)價(jià)基礎(chǔ)是相同類型房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，從而更為精準(zhǔn)的對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行分析，對(duì)實(shí)際收益的各種影響因素有所了解，將房地產(chǎn)評(píng)估中出現(xiàn)的誤差盡可能的降低。在分析房地產(chǎn)收益額并確定的過程中，需要一系列的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，其中包括利潤(rùn)總額、凈現(xiàn)金流量以及凈利潤(rùn)等，采用凈現(xiàn)金流量、凈利潤(rùn)法以及利潤(rùn)總額法等都能夠?qū)⑹找骖~計(jì)算出來，一般都會(huì)采用凈現(xiàn)金流量法，為了使固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用不會(huì)影響到計(jì)算結(jié)果，還要將貨幣時(shí)間價(jià)值的影響考慮在內(nèi)，能夠體現(xiàn)出投資的動(dòng)態(tài)過程，從而讓房地產(chǎn)未來的收益和實(shí)際的投資過程之間能夠更加的符合。

（二）折舊費(fèi)應(yīng)計(jì)算在支出費(fèi)用中

在對(duì)房地產(chǎn)收益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，如果采用收益法，為了使評(píng)估結(jié)果的合理性更強(qiáng)，不應(yīng)該將折舊費(fèi)作為費(fèi)用，而是要作為一項(xiàng)投資，也就是折舊費(fèi)用不能扣除。在房地產(chǎn)投資中，折舊費(fèi)用是損耗的一種，是在達(dá)到收益之后形成的一種貶值，屬于資產(chǎn)價(jià)值經(jīng)過一段時(shí)期之后比較特殊的一種表現(xiàn)形式。在折舊的過程中，沒有把真正的支出體現(xiàn)出來，和其他的各項(xiàng)支出費(fèi)用之間存在明顯的區(qū)別。因此，為了使評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性有所保障，要將折舊費(fèi)用作為一種投資，不能以費(fèi)用形式扣除。

（三）收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)確定資本化率

從資本化率的本質(zhì)上來看，就是在評(píng)估房地產(chǎn)未來收益時(shí)采用的折現(xiàn)率，對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，會(huì)有比較大的影響。房地產(chǎn)處于不同的區(qū)域、時(shí)間段，或者是性質(zhì)不同時(shí)，會(huì)產(chǎn)生不同的投資風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際評(píng)估工作中，要深入了解房地產(chǎn)所在市場(chǎng)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，選擇合理的資本化率。首先，可以借助一些專業(yè)的分析工具和技術(shù)，對(duì)資本化率進(jìn)行確定。一般來說，有一些經(jīng)常使用的分析統(tǒng)計(jì)方法，包括平均分析法和回歸分析法等。另外，還可以在層次分析法中，融合一些客觀上的判斷標(biāo)準(zhǔn)，量化分析數(shù)據(jù)的層次、目標(biāo)以及影響因素。其次，要會(huì)行業(yè)內(nèi)部的各個(gè)方面進(jìn)行深入調(diào)查，將基準(zhǔn)收益率、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整以及安全利率等綜合在一起，確定符合實(shí)際的資本化率。深入調(diào)查房地產(chǎn)實(shí)際情況，并進(jìn)行綜合分析，研究國家地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、城市規(guī)劃計(jì)劃等影響因素，保證資本化率數(shù)據(jù)更加可靠。

五、總結(jié)

對(duì)于歐美等一些比較發(fā)達(dá)的國家，收益法是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的一種重要的方法，并且已經(jīng)得到了廣泛的應(yīng)用。但是從我國目前的實(shí)際上，由于體制中有一些不同點(diǎn)存在，國內(nèi)的推進(jìn)過程中仍然有一些不足之處。我國在持續(xù)發(fā)展的過程中，無論是外部的市場(chǎng)環(huán)境和體制創(chuàng)新等因素的變化，還是內(nèi)部當(dāng)中估價(jià)人員整體水平的提高，在未來的時(shí)期之內(nèi)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)在我國會(huì)得到更加良好的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，和國際之間協(xié)同發(fā)展是大勢(shì)所趨，因此，房地產(chǎn)評(píng)估工作還需要進(jìn)一步深入的研究。

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基金項(xiàng)目：

本文為遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院2018年校級(jí)質(zhì)量工程項(xiàng)目，項(xiàng)目名稱：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告編制，項(xiàng)目編號(hào)：2018XJSYSF18;遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院—大連鼎鑫會(huì)計(jì)師事務(wù)所財(cái)會(huì)人才實(shí)踐教育基地項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：2018XJSJJD05。

作者簡(jiǎn)介：

楊宇（1999-），女，回族，遼寧沈陽人，大學(xué)本科，遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院，研究方向：資產(chǎn)評(píng)估研究;

楊景海（1970-），男，滿族，遼寧岫巖人，博士，教授，遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院教授，研究方向：資產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)管理。