傅貽忙 鄧昭俊 王思佳 趙偉國

摘要：本文基于2001年～2018年的湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費數(shù)據(jù)，分析湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費歷史演變及其發(fā)展趨勢。研究表明：湖南省房價處于上漲趨勢，漲勢基本與全國同步。湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費呈現(xiàn)住房消費持續(xù)穩(wěn)步增長、住房消費觀念不斷更新、住房消費層次不斷提高等趨勢。

關(guān)鍵詞：住房消費;歷史演變;發(fā)展趨勢

中圖分類號：F126.1 ?文獻識別碼：A文章編號：2096-3157（2020）26-0109-03

一、引言

住房消費是人們的居住行為，是住房的生活資料功能、發(fā)展資料功能、社交功能、資產(chǎn)功能和文化藝術(shù)功能的實現(xiàn)，住房消費占個人收入比重較大。通過湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費數(shù)據(jù)，分析和研究不同區(qū)域的住房消費狀況，對房地產(chǎn)企業(yè)的市場戰(zhàn)略規(guī)劃和消費者的購房行為與預(yù)期有著重要影響，既促進了住房消費市場的健康發(fā)展，也為國民經(jīng)濟的正常運行和社會的長期穩(wěn)定提供著支撐。在這樣的背景下，湖南省不同區(qū)域的住房消費市場發(fā)生著什么樣的變化，是什么引起湖南省不同區(qū)域的不同住房消費？湖南省住房消費結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出哪些新的特征與問題？

二、湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費歷史演變總體分析

20世紀90年代，湖南省商品房價格不斷上漲，但商品房價格遠低于東部沿海地區(qū)。近年來湖南省經(jīng)濟得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大，房價也隨之上漲。2000年前，湖南省房價都在1000元/平方米以下，每年增長率在4%左右，皆在普通人群可接受范圍之內(nèi);2008年后，湖南省商品房價格漲幅加快，每年同比增長15%左右;2013年湖南省房地產(chǎn)投資和銷售均保持高速增長趨勢。湖南省貫徹落實國家政令，商品房行業(yè)的調(diào)控開始向下一個路口轉(zhuǎn)變，其市場發(fā)展趨勢不斷加快，面臨的局面也難以控制。2018年受房地產(chǎn)調(diào)控供需雙向調(diào)整影響，商品房供應(yīng)迅速增加，銷售增速出現(xiàn)回落現(xiàn)象，供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場逐步進入下行調(diào)整期，同時，房價上漲、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速等指標相應(yīng)下行。

三、湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費歷史演變區(qū)域分析

1.湘東地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房消費演變分析

湘東地區(qū)商品房銷售額在2001年～2004年期間發(fā)展總體平穩(wěn)，增速較緩。到2007年，湘東地區(qū)商品房銷售額總體發(fā)展趨勢呈增長態(tài)勢。2007年～2008年期間長沙市商品房銷售額呈下滑趨勢，由3233885萬元下降到2733593萬元，增幅下降15個百分點，株洲市與湘潭市商品房銷售保持平穩(wěn)增長，發(fā)展仍較為緩慢。2011年～2018年期間株洲市與湘潭市商品房銷售額呈上升趨勢，長沙市在2013年～2016年期間呈不平穩(wěn)態(tài)勢，2014年呈回落趨勢?？傮w來說，2001年～2018年長株潭商品房銷售額持續(xù)上漲，近5年增速較快，其中長沙市呈高速增長。2001年～2018年湘東地區(qū)商品房銷售面積進一步擴大。2001年～2006年株洲市與湘潭市商品房銷售面積呈平緩上升趨勢，長沙市商品房銷售面積呈快速上升趨勢。2007年～2018年長沙市商品房銷售面積波動較大，而株洲市與湘潭市商品房銷售面積發(fā)展較為平穩(wěn)。2016年長沙市商品房銷售面積達到近18年的最高值25937101平方米，而株洲市與湘潭市商品房銷售面積未出現(xiàn)較大的波動?？傮w來看，2008年～2018年，湘東地區(qū)商品房銷售面積高速上漲，由2373949平方米增加到36876075平方米。

2008年～2011年湘東地區(qū)商品房平均銷售價格快速增長。2011年～2016年湘東地區(qū)商品房平均銷售價格呈平緩趨勢，而2012年湘潭市商品房平均銷售價格不穩(wěn)定，且呈下降趨勢。2008年～2018年期間湘東地區(qū)商品房平均銷售價格不均衡，長沙市商品房價格遠高于株洲市與湘潭市，且發(fā)展趨勢較穩(wěn)定。綜上所述，2008年～2018年湘東地區(qū)城市商品房平均銷售價格呈穩(wěn)定態(tài)勢，保持溫和上漲。

2.湘北地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房消費演變分析

2001年～2007年湘北地區(qū)商品房銷售額增速較緩，保持平穩(wěn)上升趨勢。2007年～2012年湘北地區(qū)商品房銷售額呈上升趨勢，且增速較快。從2012年開始，岳陽市的商品房銷售額高于常德市。2011年～2014年期間常德市商品房銷售額呈平緩趨勢。同期，岳陽市商品房銷售額發(fā)展不平穩(wěn)，2013年呈回落趨勢。總體來說，2001年～2018年湘北地區(qū)商品房銷售額呈高速上漲趨勢，由87507萬元增加到6473796萬元。2001年～2018年湘北商品房銷售面積增速較快。2001年～2007年岳陽市與常德市商品房銷售面積低速增長。2007年～2009年期間常德市商品房銷售面積發(fā)展不穩(wěn)定，而岳陽市商品房銷售面積較為穩(wěn)定，且呈上升趨勢。直至2011年前，常德市商品房屋銷售面積大于岳陽市。而2011年～2014年岳陽市商品房銷售面積不穩(wěn)定，降幅明顯。2011年～2016年常德市商品房屋銷售面積不穩(wěn)定。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2011年～2017年岳陽市商品房屋銷售面積高于常德市?？傮w來說，2008～2018年，湘北地區(qū)商品房銷售面積呈增長趨勢，由936137平方米增加到11560316平方米。

2008年～2012年湘北地區(qū)商品房平均銷售價格呈上升趨勢。2012年～2017年常德市商品房平均銷售價格高于岳陽市商品房平均銷售價格，直至2017年兩者之間差距縮小。而在2017年以后，岳陽市商品房平均銷售價格呈上升趨勢，開始形成新的平均價格差距局面。總體來說，2008年～2018年湘北地區(qū)商品房平均銷售價格漲幅明顯，且地區(qū)間商品房平均銷售價格不穩(wěn)定。

3.湘中地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房消費演變分析

2001年～2005年湘中地區(qū)商品房屋銷售發(fā)展較為緩慢，呈低速增長趨勢。2006年開始，湘中地區(qū)三市商品房屋銷售額快速增長。2006年～2011年益陽市商品房屋銷售額最高，其次是婁底市、邵陽市。2011年～2013年婁底市商品房屋銷售增長快速，躍居第一，但在2014年出現(xiàn)回落，銷售額從1141266萬元下降到505631萬元。2014年～2018年婁底市商品房屋銷售額逐漸恢復(fù)穩(wěn)步增長軌跡。2001年～2004年湘中地區(qū)商品房屋銷售發(fā)展緩慢。2004年～2013年湘中地區(qū)商品房屋銷售面積逐漸呈上升趨勢。2005年～2015年益陽市商品房屋銷售額高于邵陽市。2015年～2018年邵陽市與益陽市商品房屋銷售面積呈上升趨勢。2011年～2014年婁底市商品房屋銷售面積出現(xiàn)下落，2014年以后商品房屋銷售面積呈穩(wěn)步增長狀態(tài)?？傮w分析，益陽市、邵陽市與婁底市的商品房屋銷售面積呈穩(wěn)步上升趨勢。

2008年～2013年邵陽市、益陽市商品房屋平均銷售價格快速上升。同期，婁底市商品房屋平均銷售價格呈上升趨勢，但在2009年～2012年平均銷售價格波動起伏較大。2013年～2015年三市平均銷售價格趨于一致，區(qū)域價格差異性較小，且趨勢較為平穩(wěn)，價格波動較小。2012年～2015年婁底市平均銷售價格波動較為穩(wěn)定，但呈下降趨勢。2015年三市的平均價格趨勢逐步上升。2015年～2018年邵陽市與益陽市商品房屋平均銷售價格呈穩(wěn)步上升趨勢，而婁底市上升趨勢波動較大。

4.湘南地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房消費演變分析

2001年～2008年湘南地區(qū)的房屋銷售額水平趨于一致，均處于緩和發(fā)展狀態(tài)。2008年～2018年該地區(qū)又分別呈不同形式的遞增態(tài)勢發(fā)展。2008年～2014年湘南地區(qū)的房屋銷售額均呈上升趨勢，且增幅顯著。2014年～2015年衡陽相比其他兩市房屋銷售額略有下降。2015年～2018年湘南地區(qū)三市商品房屋銷售額高速增長，且增幅較大，由2015年的1334967萬元、1784230萬元、1556113萬元增長到2018年的2692052萬元、3691214萬元、3150165萬元，分別增長50.41%、51.66%、50.60%。從整體看，湘南地區(qū)房屋面積銷售明顯呈遞增趨勢發(fā)展。2001年～2008年依據(jù)宏觀數(shù)據(jù)顯示湘南地區(qū)的房屋面積銷售狀況均處于緩慢上升狀態(tài)。2008年～2011年三市房屋銷售面積基本接近。2011年～2014年三市房屋面積銷售狀況總體呈上升趨勢，永州略高于其他兩市。2015年衡陽和永州兩市房屋銷售面積有所下降，郴州仍持續(xù)上升。2015年～2017年三市房屋面積銷售狀況總體呈上升趨勢，且較為迅速，郴州略高于其他兩市。2018年衡陽和郴州兩市房屋銷售面積有所下降，永州仍持續(xù)上升。

2008年～2018年湘南地區(qū)的房屋平均銷售價格均呈上升趨勢，其中，在2008年～2016年期間，三市價格變化略有差異，衡陽市的房價漲幅略高于郴州市、永州市，但整體均處于湘南地區(qū)房地產(chǎn)市場價格范疇。2016年，三市的平均房價趨于一致。截至2018年，湘南地區(qū)三市的平均房價分別為5043.22、4897.57、4417.46元，比2008年增長約2.88倍、2.81倍、3.66倍。

5.湘西地區(qū)城鎮(zhèn)居民住房消費演變分析

2001年～2008年湘西地區(qū)的商品房屋銷售額增長幅度較小。2009年～2011年該地區(qū)房屋銷售額呈上升趨勢，且增幅明顯。從2012年開始，懷化商品房屋銷售額始終高于張家界和湘西土家族苗族自治區(qū)，且這兩地增長速度相對較緩。2013年～2014年懷化商品房屋銷售額呈下降趨勢，其他兩地仍緩慢上升。2014年～2018年湘西地區(qū)商品房屋銷售額均呈遞增趨勢發(fā)展，其中懷化增幅顯著，增速最快，張家界和湘西土家族苗族自治區(qū)商品房屋銷售額增長趨勢相對緩慢。2001年～2018年張家界、湘西土家族苗族自治區(qū)的商品房屋銷售面積基本保持不變，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢，但2004年懷化市商品房屋銷售面積卻始終高于張家界和湘西土家族苗族自治區(qū)。2013年～2014年懷化商品房屋銷售面積呈下降趨勢。2014～2018年懷化商品房屋銷售面積呈遞增趨勢，且增幅顯著，增速最快，但張家界和湘西土家族苗族自治區(qū)商品房屋銷售額增長趨勢相對緩慢。

湘西地區(qū)房屋平均銷售價格存在一定波動。其中，張家界的房屋平均銷售價格略高于懷化、湘西土家族苗族自治區(qū)的房屋平均銷售價格，尤其在2014年更為凸顯，而懷化市房屋價格未產(chǎn)生明顯波動，每年都以穩(wěn)定的態(tài)勢逐漸上漲。湘西土家族苗族自治區(qū)在2008年～2012年呈上漲態(tài)勢，2012年房屋平均銷售價格達2956.72元，在2013年和2014年出現(xiàn)略微下降。從總體來說，湘西地區(qū)房屋平均銷售價格均呈上漲態(tài)勢。

四、湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費發(fā)展趨勢

1.住房消費持續(xù)穩(wěn)步增長

截至2018年，湖南省商品房銷售面積達到9239.15萬平方米，同比增長8.3%，增長速度較2017年提升2.8個百分點，相較于全國提升0.7個百分點。其發(fā)展總量、速度均位于全國第八，在中部地區(qū)排名第三;全年商品房銷售額達5353.99億元，同比增長20.0%，其增長速度比2017年提升1.1個百分點。在市級層面，2018年長沙市商品房銷售面積為2392.44萬平方米，同比增長5.9%;三四線城市商品房銷售面積為6846.71萬平方米，同比增長9.1%;商品房銷售金額為3400.42億元，同比增長24.8%，增速與1至11月持平。

依據(jù)圖1可知，2001年～2018年湖南省房屋銷售面積和商品房銷售額遞增發(fā)展趨勢較為明顯。2018年年末湖南省城鎮(zhèn)化率達到56.02%，距全國城鎮(zhèn)化水平還存在較大差距，湖南省城市化進程還有長足的發(fā)展空間。隨著城鎮(zhèn)人口的增加，城鎮(zhèn)居民對住房消費需求逐年增長，住房消費呈長期的發(fā)展趨勢，這將會進一步擴大住房需求，拉動內(nèi)需。

2.住房消費觀念不斷更新

一是資源節(jié)約型、環(huán)境友好型住房消費觀念的形成。目前大部分消費者已逐漸擯棄不良浪費傾向，逐漸形成與資源狀況、經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、個人經(jīng)濟狀況相適應(yīng)的理性的住房消費觀，這將成為未來的住房消費趨勢。二是樹立了正確的住房消費梯度觀念。轉(zhuǎn)變居民傳統(tǒng)住房消費觀念，樹立住房從租到買、從舊到新、從小到大的住房梯度消費理念。住房梯度消費將成為未來發(fā)展新思路，不僅契合各時期家庭的實際支付能力，而且符合我國的社會發(fā)展實情。三是建筑適度和住房壽命性能品質(zhì)消費觀的轉(zhuǎn)變。積極引導(dǎo)居民改變了居住水平的高低是由房屋面積大小決定的誤區(qū)，樹立了正確的購房觀念。最顯著的表現(xiàn)是住房的功能布局、科技含量、智能住房等符合人的個性化要求。

3.住房消費層次不斷提高

一是對智能型住房的需求增加，住房追求高效便捷。傳統(tǒng)家庭居住需求的變革源于現(xiàn)代人全新的生活理念和目標追求，時代更迭催生了信息化智能住房。二是對文化型住房的需求增加，注重社區(qū)文化消費。隨著人們住房消費需求觀念的轉(zhuǎn)變，社區(qū)精神文化消費趨勢日益突顯，要求以建筑、裝飾物品等為載體，營造綠色、健康、時尚的住房氛圍與環(huán)境。因而，住房消費的多樣性與改善性是提高住房質(zhì)量的重要方法和主要動力。三是對生態(tài)型住房的需求增加，講求綠色生態(tài)效益。目前，生態(tài)效益是住房消費中考慮的重點。居住在城市中的人民面臨著居住條件差、工作壓力大、公共資源緊缺等問題，在舒適、健康、多元的空間和環(huán)境生活、工作和學習是他們最大的愿景。

五、結(jié)論與建議

研究發(fā)現(xiàn)：湖南省房價處于上漲趨勢，漲勢基本與全國同步。湖南省住房消費處于中上游水平，從價格上來看雖遠低于東部沿海各省，但其住房消費水平有顯著提升。湖南省住房消費空間結(jié)構(gòu)具有較明顯的時空演變特征。隨著時空的演變，湖南省各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、住房消費空間分布不平衡，區(qū)域性發(fā)展特征明顯。住房消費高的地區(qū)主要是交通便捷的湘中地區(qū)以及地理優(yōu)勢較大的地區(qū)。湘東、湘中、湘北地區(qū)處于上升趨勢較為明顯的地區(qū)，主要是以湘東地區(qū)城市群為主要消費快速上升區(qū)域，且形成一個發(fā)展集聚空間分布明顯，成塊狀的有機整體;湘南地區(qū)、湘西地區(qū)等市級城市則是小幅增長、大規(guī)模聚集。湖南省城鎮(zhèn)居民住房消費呈現(xiàn)住房消費持續(xù)穩(wěn)步增長、住房消費觀念不斷更新、住房消費層次不斷提高的趨勢。

上述發(fā)現(xiàn)具有較豐富的政策含義：一是注意穩(wěn)定房價波動，合理配置市場資源，并建立房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展機制;二是建立住房租賃信息服務(wù)平臺，鼓勵開發(fā)企業(yè)和私人民房流入房地產(chǎn)市場，進一步提高住房供給;三是有效結(jié)合區(qū)域資源和城市居民需求，促進不同地區(qū)的供給類型發(fā)展，滿足各地區(qū)居民和旅客的多樣化需求。

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[注]基金項目：湖南省教育廳科學研究項目：人口老齡化進程中湖南省住房消費結(jié)構(gòu)空間特征及影響因素研究（18B568）階段性成果

作者簡介：

1.傅貽忙，湖南工業(yè)大學商學院副教授，經(jīng)濟學博士;研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟研究。

2.鄧昭俊，湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學院鐵道運營與管理學院講師，碩士;研究方向：區(qū)域經(jīng)濟研究。

3.王思佳，湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學院鐵道運營與管理學院學生。

4.趙偉國，湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學院鐵道運營與管理學院學生。