凌廷幸

（憑祥市房地產(chǎn)管理所, 廣西 崇左 532600）

房產(chǎn)測(cè)繪主要由基礎(chǔ)測(cè)繪和項(xiàng)目測(cè)繪兩方面組成，房產(chǎn)面積測(cè)繪是二者的重要基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)有著重要貢獻(xiàn)，由于人們需要準(zhǔn)備較高的資金購(gòu)買住房，十分重視面積測(cè)繪，只有保證面積測(cè)繪的準(zhǔn)確性，才能維護(hù)住戶的合法權(quán)益。

1 房屋面積概述

房屋建筑面積主要指建筑外墻墊腳以上多個(gè)位置構(gòu)成的水平投影面積，主要由陽(yáng)臺(tái)、樓梯、走廊和地下室等多個(gè)部分構(gòu)成。建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)具備較強(qiáng)的穩(wěn)定性，且設(shè)置上蓋，樓層高度在22m 以上，必須是永久建筑。我國(guó)對(duì)于建筑最低高度提出了明確的要求，規(guī)定建筑的高度在2.05m 以上。在全套房屋面積測(cè)算工作中，主要由房屋建筑面積及分?jǐn)偯娣e兩部分構(gòu)成建筑房屋的總面積，而建筑房屋的面積主要分為房屋面積、陽(yáng)臺(tái)面積和墻體面積。再者，共有房屋面積也是十分重要的概念，也就是說(shuō)房屋有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人，房屋是多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占用的面積，主要由業(yè)主通行權(quán)和公共設(shè)施使用權(quán)構(gòu)成。

2 房產(chǎn)面積測(cè)算的積極意義

房屋使用面積和建筑面積測(cè)算是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及城鎮(zhèn)規(guī)劃的重要基礎(chǔ)，其為產(chǎn)權(quán)所屬單位及戶籍管理提供了可靠的參考資料。房產(chǎn)面積測(cè)算的難度較大，對(duì)技術(shù)的要求較高，在測(cè)算中需確保其精度充分滿足測(cè)算規(guī)范的要求。房產(chǎn)測(cè)算的準(zhǔn)確性與產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)商和建筑單位自身的利益密切相關(guān)，所以房產(chǎn)面積測(cè)算十分關(guān)鍵。

3 房產(chǎn)面積測(cè)算中的問(wèn)題

面積測(cè)算中的面積指的是水平面積，主要由房屋面積和用地面積構(gòu)成。房屋面積測(cè)算中，要完成房屋面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積及使用面積測(cè)算。

3.1 層高問(wèn)題

房屋測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)中，明確指出待測(cè)的房屋建筑其層高不得小于2.2m，如建筑層高不足2.2m，則無(wú)法測(cè)算房屋建筑面積。房屋層高主要指房屋上下兩層樓面、樓面與地面或樓面與屋頂之間的垂直距離。所以在房屋層高測(cè)量中，要以樓面、地面和屋頂面作為參照面，故而2.2m 為樓面層高而非凈高。

3.2 斜坡屋面測(cè)算

規(guī)范中明確規(guī)定，斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度超過(guò)2.2m 的位置以其外圍水平投影面積來(lái)確定其最終的數(shù)值。斜屋面頂?shù)姆课葜饕冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔?，設(shè)置永久性可用于居住或置放物品的斜屋頂，房屋面積測(cè)繪中以2.2m 為計(jì)算取值。

3.3 關(guān)于飄窗問(wèn)題

有關(guān)文件要求，在傾斜弧狀等不規(guī)則非垂直墻體房屋面積測(cè)算中，對(duì)于層高超過(guò)2.2m 的部分，需計(jì)算其面積。而房屋墻體向外傾斜、超出地線外沿的部分則需按照底板投影來(lái)確定最終的建筑面積。該規(guī)定明確了層高在2.2m 以下的落地飄窗，其面積均可忽略不計(jì)，而房屋使用面積有所增大，要將該面積算入房屋產(chǎn)權(quán)面積當(dāng)中。

3.4 躍層戶室中的內(nèi)樓梯測(cè)算

如測(cè)算過(guò)程中不將內(nèi)樓梯面積歸入總面積，則確權(quán)過(guò)程中房產(chǎn)證上也不會(huì)顯示該樓梯的面積，這種計(jì)算方式缺乏合理性。工作人員需以自然層來(lái)計(jì)算，確定產(chǎn)權(quán)面積。

3.5 陽(yáng)臺(tái)面積測(cè)算

測(cè)量規(guī)范中明確要求，完全封閉型的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)以其外圍水平投影面積來(lái)確定陽(yáng)臺(tái)的面積，非完全封閉的陽(yáng)臺(tái)在計(jì)算面積時(shí)，要以維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2 來(lái)計(jì)算。由于露臺(tái)并未設(shè)置頂蓋，故而無(wú)需計(jì)算露臺(tái)的面積。投影的面積不得小于維護(hù)結(jié)構(gòu)的一半，如小于維護(hù)結(jié)構(gòu)的一半，則無(wú)需計(jì)算其面積。

3.6 實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積房屋的面積測(cè)算

房產(chǎn)測(cè)繪工作中，需結(jié)合建筑實(shí)際做好工程竣工前的面積測(cè)算與竣工后面積測(cè)算工作。

1） 房屋面積預(yù)測(cè)，在商品房銷售中，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格遵照法律規(guī)范和知識(shí)的要求，依據(jù)建筑房屋實(shí)地考察和施工圖紙預(yù)測(cè)房屋建筑面積，并將該數(shù)值作為房屋預(yù)測(cè)面積，該數(shù)值是判斷開發(fā)商銷售合法性的主要依據(jù)。

2） 房屋面積實(shí)測(cè)，竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)結(jié)束后，主管部門需加強(qiáng)驗(yàn)收審核，審核合格后，委托測(cè)繪資質(zhì)較強(qiáng)的專業(yè)房屋測(cè)繪企業(yè)和機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照法律規(guī)范要求測(cè)量房屋的實(shí)際面積。同時(shí)，專業(yè)測(cè)量人員要結(jié)合測(cè)量要求完成測(cè)算工作。房屋預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)和房屋圖紙是房屋測(cè)算的重要參考，其可提高房屋測(cè)算的準(zhǔn)確性。房屋面積測(cè)算中，如實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積存在顯著差異，則不利于測(cè)量的準(zhǔn)確性。

再者，房屋建設(shè)中，面積也會(huì)發(fā)生不同程度的變化，受測(cè)量技術(shù)先進(jìn)性，測(cè)量規(guī)范性和開發(fā)商過(guò)分追求經(jīng)濟(jì)利益的影響，部分開發(fā)商隨意更改房屋建筑設(shè)計(jì)，從而產(chǎn)生了較大的誤差。另外，在房產(chǎn)測(cè)繪中，需要完成多個(gè)環(huán)節(jié)，面積統(tǒng)計(jì)和房屋拆遷及交易環(huán)節(jié)涉及到諸多的計(jì)量單位，再加上房屋面積自身的類型相對(duì)較多，為有效控制誤差，必須結(jié)合實(shí)際不斷優(yōu)化測(cè)繪方法和技術(shù)。而房地產(chǎn)測(cè)量的應(yīng)用途徑具有多樣性，主要涵蓋房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、拆遷管理、交易、交易開發(fā)戶籍管理。為了確保城市規(guī)劃的有效開展，房屋面積實(shí)測(cè)也受到了人們的廣泛關(guān)注。

為了有效解決上述問(wèn)題，工作人員要做好宣傳工作，使百姓在購(gòu)房的過(guò)程中全面了解預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的不同，且在合同備注中對(duì)其加以詳細(xì)的闡述和規(guī)定。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，房產(chǎn)面積測(cè)算在房產(chǎn)測(cè)繪中意義重大，其既能夠維護(hù)購(gòu)房者的利益，也有利于企業(yè)擴(kuò)大社會(huì)影響力，從而減少因測(cè)算面積所引發(fā)的糾紛問(wèn)題。