陳貞汝

（大連財(cái)經(jīng)學(xué)院，遼寧 大連 116600）

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的基礎(chǔ)

稅收籌劃的概念是指一般納稅人根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身的多個(gè)納稅方案，來選擇最優(yōu)最適合自己的方案，能達(dá)到降低企業(yè)成本的一種管理行為。其中房地產(chǎn)納稅籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)采取的一系列納稅方面的行為。

（一）宏觀環(huán)境方面的保障

宏觀政策為稅收籌劃工作提供了外部保障，我們國家法制監(jiān)管稅法工作不斷地完善，稅收環(huán)境的變好以及偷稅漏稅行為的治理，都會(huì)為房地產(chǎn)稅收籌劃提供基礎(chǔ)保障。但是由于房價(jià)不穩(wěn)定，上漲或下降過快，導(dǎo)致針對房地產(chǎn)的相關(guān)政策也變化較快，相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策也隨之出臺(tái)，就多為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作提供了基礎(chǔ)，另外經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的通貨膨脹、相關(guān)稅率的改變，都會(huì)指引房地產(chǎn)稅收籌劃工作的改變。

（二）企業(yè)高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員的不斷提升

稅收籌劃需要有高素質(zhì)的人才進(jìn)行規(guī)劃，該類人才需要掌握相關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí)、稅收知識(shí)以及政策相關(guān)的知識(shí)，還要非常了解企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作的規(guī)律，財(cái)務(wù)狀況以及未來的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)是我們國家的支柱性行業(yè)，發(fā)展非常的快，所以企業(yè)內(nèi)會(huì)有大量的高素質(zhì)稅務(wù)、財(cái)務(wù)人員，很多中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及一些財(cái)務(wù)事務(wù)所，也會(huì)配合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)的服務(wù)，會(huì)儲(chǔ)備很多高素質(zhì)的人才。很多房地產(chǎn)企業(yè)其自身的意識(shí)也不斷的增加，自身的稅務(wù)籌劃能力不斷提高，都會(huì)通過稅務(wù)籌劃來降低自身的成本，所以人才的儲(chǔ)備專業(yè)人才的出現(xiàn)，都為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作奠定了基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

（一）相關(guān)政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)以及稅務(wù)籌劃多會(huì)跟隨國家的相關(guān)政策法律法規(guī)發(fā)生變化，近幾年國家在房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的調(diào)控不斷加強(qiáng)，很多政策也在不斷地完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)不能適應(yīng)政策的變化，籌劃過程當(dāng)中往往存在跟不上政策，存在不明白法律法規(guī)的情況，最終導(dǎo)致違規(guī)情況，就會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)采用的法律法規(guī)都是以往的規(guī)定，而且存在一定的誤區(qū)和矛盾點(diǎn)，所以很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在稅務(wù)籌劃當(dāng)中存在著一定的誤區(qū)和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）稅務(wù)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)

尤其是房地產(chǎn)企業(yè)必須以高效益來維持自身的高成本，有效的籌劃是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)，房地產(chǎn)的運(yùn)行輸入需要大量的現(xiàn)金流入流出，大金額的現(xiàn)金流出就會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。每年相關(guān)的稅務(wù)部門都會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)調(diào)查，很多企業(yè)都面臨補(bǔ)交稅款或者是面臨一些處罰行為，當(dāng)企業(yè)面臨大量的稅務(wù)補(bǔ)交款的時(shí)候，現(xiàn)金就會(huì)出現(xiàn)問題，企業(yè)未來的發(fā)展都會(huì)受到影響。

（三）稅務(wù)籌劃方面

對于一個(gè)企業(yè)來說，稅務(wù)籌劃工作往往隸屬于自身的財(cái)務(wù)工作，房地產(chǎn)企業(yè)其發(fā)展有一定的規(guī)律，通常分為前期中期階段、建設(shè)階段、租賃銷售階段，所以房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃的時(shí)候就進(jìn)行不同方面不同角度去考慮的實(shí)現(xiàn)稅務(wù)的降低，稅務(wù)稅收的支出不是從整體上去關(guān)注，要考慮到稅收和自身成本消耗之間的差額進(jìn)行全局把控，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要把控其成本，也要考慮到自身稅務(wù)籌劃的可行性，才能避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方式改進(jìn)

本身房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)投資金額比較大，存在較高的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨更多的新問題。原有的房地產(chǎn)行業(yè)屬于暴利行業(yè)，但如今隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，已經(jīng)變成了平利行業(yè)，通過計(jì)算，在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)當(dāng)中超過20%都屬于稅收方面的支出，因此合理的規(guī)劃房地產(chǎn)相關(guān)的稅收支出，能達(dá)到降低成本的目的。房地產(chǎn)行業(yè)屬于我們國家的支柱產(chǎn)業(yè)，對該類行業(yè)進(jìn)行有效的稅收籌劃，不光可以幫助該行業(yè)健康的成長，也能有效地適應(yīng)國家的相關(guān)調(diào)控政策，有助于國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和企業(yè)整體的優(yōu)化。

（一）及時(shí)把控國家相關(guān)政策

有效地保證房地產(chǎn)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，才能提升自身的競爭力，才能穩(wěn)定的發(fā)展。相應(yīng)的稅務(wù)籌劃工作必須依賴于國家的相關(guān)政策法律法規(guī)，才能實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)。當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)重視，對去宏觀調(diào)控的政策越發(fā)頻繁，在眼前的環(huán)境當(dāng)中，企業(yè)應(yīng)該重視國家的相關(guān)政策，采取相應(yīng)的稅收籌劃，對于企業(yè)的發(fā)展意義非常重大。所以有效地了解政策，才能有效地完成稅收籌劃，才能有效地控制其風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合自身的發(fā)展情況，才能制定出合理的稅收籌劃目標(biāo)，企業(yè)不光要了解外部的政策，也要協(xié)調(diào)內(nèi)部的發(fā)展機(jī)制，讓各個(gè)部門之間能夠及時(shí)有效的溝通，才能有效地防控稅收籌劃帶來的風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)當(dāng)中的各個(gè)流程各個(gè)部門都能參與到政策了解當(dāng)中，避免某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤，這樣對房地產(chǎn)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展才有意義。

（二）降低土地增值稅

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其土地的擁有量使用量至關(guān)重要，那么就要涉及到土地增值稅，這對房地產(chǎn)企業(yè)影響比較大。當(dāng)前土地增值稅采用的是累積稅率計(jì)算方法，稅率從30%到60%分為不同的等級(jí)，隨著增值額的增加，稅率也會(huì)提升，所以我們國家房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)增值稅的新政策其特點(diǎn)，進(jìn)行有效的稅收籌劃，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，對于低于20%的一般住宅，實(shí)行的是免征土地增值稅。

要對土地的成本和開發(fā)成本進(jìn)行合理的評估，在企業(yè)籌建項(xiàng)目的開始，就要選擇一種最佳的利息扣除方法，應(yīng)該盡量地享受國家規(guī)定的土地增值稅起征點(diǎn)，享受更多的優(yōu)惠政策。當(dāng)房屋出售的時(shí)候，可以采用整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)等方法來實(shí)現(xiàn)降低單筆銷售利潤，也可以采用降低個(gè)稅基礎(chǔ)的方法，減少應(yīng)納稅額也會(huì)降低稅率。

（三）企業(yè)所得稅籌劃方案

所得稅稅收籌劃主要通過兩個(gè)方面進(jìn)行體現(xiàn)，第一種是采取一定的方式進(jìn)行遞延收入，第二是對于企業(yè)的成本費(fèi)用等進(jìn)行一定的分化，來減少企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，企業(yè)可以根據(jù)不同的折舊方式，采取不同的存貨計(jì)價(jià)方法，來實(shí)現(xiàn)以上的方法。對于一些房地產(chǎn)企業(yè)，往往固定資產(chǎn)所占比重比較高，所以企業(yè)可以根據(jù)自己的發(fā)展?fàn)顩r，縮短固定資產(chǎn)折舊的年限，才能提高其自身的折舊額，所得稅納稅額就會(huì)減少。

企業(yè)根據(jù)自身的條件，可以延緩工程項(xiàng)目的時(shí)間，以實(shí)現(xiàn)延長納稅的時(shí)間，該種做法可以緩解企業(yè)自身的資金壓力，稅前的扣除包括一些員工的醫(yī)療、養(yǎng)老等保險(xiǎn)，就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅下降，同時(shí)也能為企業(yè)員工謀取更多的福利。

（四）房產(chǎn)稅相關(guān)稅收籌劃方式

一般房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法有兩種，一種是根據(jù)房產(chǎn)原值一次性扣除，然后再按照一定的比例余額的1.2%進(jìn)行征繳。另一種是以房產(chǎn)租金作為房地產(chǎn)的納稅依據(jù)，所以通過以上兩個(gè)方面，房地產(chǎn)稅房產(chǎn)稅的稅收，重點(diǎn)就是對房屋進(jìn)行有效的分配，或者是分解房地產(chǎn)的租金收入，來實(shí)現(xiàn)稅收減少。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)將房屋對外出租，將水電費(fèi)物業(yè)費(fèi)分開來計(jì)算，其中物業(yè)公司收取水電費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)用，由于物業(yè)公司的分?jǐn)?，房地產(chǎn)稅額就會(huì)隨之下降。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，有效的稅收籌劃采取一定的方式都會(huì)提高企業(yè)的競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策的改變，當(dāng)前國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)不斷加強(qiáng)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋的過程當(dāng)中，利潤也在下降，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定的話，就必須不斷地降低成本，稅收籌劃是企業(yè)降低成本的重要途徑，所以企業(yè)結(jié)合自身的特點(diǎn)以及該行業(yè)的稅收情況，做好稅收籌劃的工作，才能使企業(yè)的資金靈活有效運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)步增長。

（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)技術(shù)的提升

其中之一就是在房屋銷售過程當(dāng)中，可以把一些房屋初裝費(fèi)、天然氣安裝費(fèi)等剝離出來，將房屋的裝修附加費(fèi)用采取單獨(dú)簽署合同的方式，這樣可以降低一定的稅收，可以減輕稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)稅基的差異，采取機(jī)智的方式，根據(jù)銀行貸款、發(fā)行債券的隨機(jī)選擇更多的集資方法，同時(shí)可以利用稅收的臨界點(diǎn)做法，在我們國家相關(guān)規(guī)定當(dāng)中，應(yīng)繳稅金額大于或小于規(guī)定金額的時(shí)候，稅率隨之改變。可以控制時(shí)機(jī)的臨界點(diǎn)，按照低稅率繳納稅收的方法，實(shí)現(xiàn)降低稅收成本。在銷售房屋的時(shí)候，可以跟更多的企業(yè)合作建房，投資保障性住房等方式，可以選擇更多的投資方法，更優(yōu)的組合方案來降低成本。

四、總結(jié)

企業(yè)稅務(wù)籌劃工作都要遵循國家的法律法規(guī)，通過以上方法的介紹，都是為了幫助企業(yè)降低稅負(fù)，提高自身利潤，讓企業(yè)能夠健康地發(fā)展，更多的方法要根據(jù)企業(yè)自身的情況不同的方法適用不同的企業(yè)，不同的企業(yè)在不同的區(qū)內(nèi)經(jīng)營方式也不同，所以采取的稅收籌劃方法也都不相同。但是都要遵守法律，合理規(guī)劃的前提下，才能結(jié)合自身的業(yè)務(wù)尋找一條屬于自身的最佳稅收籌劃方式。