于英敏

（潤(rùn)德集團(tuán)有限公司，遼寧 大連 116000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目預(yù)算管理的相關(guān)概述

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)，其開(kāi)發(fā)具有所需資金大、建設(shè)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)影響因素復(fù)雜、開(kāi)發(fā)建設(shè)多樣性、開(kāi)發(fā)所涉及的行業(yè)領(lǐng)域較廣等特點(diǎn)?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)對(duì)所投資開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算管理?？茖W(xué)合理的預(yù)算管理，是建立在詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益估算所進(jìn)行的對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和分析。這就決定了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目預(yù)算具有其特定的特點(diǎn)：

（一）專業(yè)性

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目從政府相關(guān)職能部門立項(xiàng)、審批獲取土地資源之后涉及設(shè)計(jì)、施工、資金等等方面，需要熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理等各方面的專業(yè)人員的參與。

（二）全面性

在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施全過(guò)程中，預(yù)算管理貫穿了整個(gè)工程項(xiàng)目的土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷及融資等過(guò)程的所有費(fèi)用。

（三）綜合性

它需綜合考慮整體目標(biāo)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，協(xié)調(diào)好與質(zhì)量、進(jìn)度、合同、安全、資金、銷售等控制的關(guān)系，使它們之間有機(jī)配合，力求優(yōu)化實(shí)現(xiàn)各目標(biāo)之間的平衡。

（四）微觀性

為了控制好整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)完成，它需從工程全過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)每個(gè)分項(xiàng)開(kāi)始，一步一步地進(jìn)行預(yù)算管理，在執(zhí)行過(guò)程中通常按月進(jìn)行核算、對(duì)比分析，進(jìn)而提高其準(zhǔn)確性和詳細(xì)程度。

（五）風(fēng)險(xiǎn)性

項(xiàng)目的實(shí)施受很多外界因素影響，不同的項(xiàng)目在預(yù)算期間都可能面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)和不利因素，所以預(yù)算管理中要充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)性，有降低風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的措施，并考慮預(yù)備費(fèi)用。

為了全面預(yù)算管理的有效實(shí)施，需按照規(guī)范、科學(xué)的流程編制預(yù)算，其流程設(shè)計(jì)應(yīng)站在企業(yè)全局的高度上，以大系統(tǒng)思維來(lái)設(shè)計(jì)全面預(yù)算，把戰(zhàn)略、績(jī)效風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)因素一并考慮進(jìn)去，使企業(yè)的預(yù)算與戰(zhàn)略、計(jì)劃、應(yīng)急、績(jī)效等管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)。這種做法不僅能幫助房地產(chǎn)企業(yè)較好地節(jié)省了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，更拓寬了項(xiàng)目的利潤(rùn)獲取空間，使其在目前宏觀政策調(diào)控、市場(chǎng)日趨飽和及面臨巨大的挑戰(zhàn)和壓力下，獲取更大的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，作為高資本高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，更加精細(xì)化的項(xiàng)目預(yù)算管理顯得越來(lái)越重要，同時(shí)探尋出行之有效的全面預(yù)算策略也是十分必要的，它關(guān)系著企業(yè)的生存與發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

（一）戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算管理結(jié)合不緊密

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了將戰(zhàn)略管理引入到全面預(yù)算中可以起到關(guān)鍵性的作用。企業(yè)的整體戰(zhàn)略部署與各工程項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與其全面預(yù)算存在著密切聯(lián)系，是關(guān)乎到企業(yè)全局的事。如果企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算管理結(jié)合不足夠不充分，就不能將企業(yè)的戰(zhàn)略布局體現(xiàn)在預(yù)算管理中，也會(huì)使項(xiàng)目的預(yù)算管理目標(biāo)不能準(zhǔn)確明晰，導(dǎo)致預(yù)算管控的作用得不到充分發(fā)揮。因此，在明確和理解戰(zhàn)略的情況下，圍繞戰(zhàn)略制定目標(biāo)，然后將目標(biāo)層層分解到各工程項(xiàng)目中編制預(yù)算，再將預(yù)算落實(shí)到部門與行動(dòng)上，最終達(dá)到戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算管控完全、緊密地結(jié)合起來(lái)。

（二）信息反饋滯后，缺乏動(dòng)態(tài)監(jiān)控

在對(duì)企業(yè)全面預(yù)算管理的認(rèn)知方面，部分人員還是存在一定的思維偏差，他們認(rèn)為在各部門編制完預(yù)算后，剩下的工作就是財(cái)務(wù)部的事情，財(cái)務(wù)人員僅是就預(yù)算與實(shí)際數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析。而這樣計(jì)算得出的信息反饋是滯后的、非動(dòng)態(tài)的，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差。各部門應(yīng)需及時(shí)地向財(cái)務(wù)人員反饋?lái)?xiàng)目中涉及的內(nèi)容，協(xié)助其做好預(yù)算管理，及時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)地歸集信息，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度中出現(xiàn)的偏差及時(shí)糾正；同時(shí)財(cái)務(wù)人員也向各部門提供有效的建議，這樣增加雙向、多向的信息溝通，使整體項(xiàng)目的預(yù)算管控及時(shí)、動(dòng)態(tài)地反映在企業(yè)目標(biāo)上，進(jìn)而達(dá)到戰(zhàn)略目標(biāo)上的統(tǒng)一性、全面性，從而促進(jìn)企業(yè)更有效的發(fā)展。

（三）各專業(yè)聯(lián)動(dòng)性弱，未能達(dá)到精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的預(yù)算管理專業(yè)性很強(qiáng)，涉及投資、設(shè)計(jì)、技術(shù)、工程、市場(chǎng)營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等多部門、多專業(yè)。在預(yù)算管理中，各部門不能只關(guān)心自己專業(yè)線上的數(shù)據(jù)信息，還應(yīng)同參與預(yù)算的其他部門進(jìn)行溝通、交流，發(fā)揮聯(lián)動(dòng)性作用。從購(gòu)買土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工管理、項(xiàng)目預(yù)售到竣工交付，看似每個(gè)作業(yè)是需要各部門獨(dú)立去完成，而實(shí)際上是需要其他各部門的配合與支持，同時(shí)它又影響著其他作業(yè)的完成進(jìn)度及資金的變化。因此，每個(gè)作業(yè)不僅要考慮數(shù)量、質(zhì)量，還要考慮時(shí)間成本。采用集約管理方式，可以

統(tǒng)籌各部門聯(lián)動(dòng)銜接，進(jìn)而使預(yù)算管理更加精細(xì)化。

（四）缺乏全員全過(guò)程意識(shí)，執(zhí)行力弱

房地產(chǎn)企業(yè)已將戰(zhàn)略管理引入到全面預(yù)算管理中來(lái)，這就需要健全相關(guān)的預(yù)算制度來(lái)保證預(yù)算編制的可行性與可實(shí)施性。不能在后續(xù)的預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)不能完成的指標(biāo)以各種借口來(lái)推卸責(zé)任。企業(yè)要提高全員的預(yù)算參與意識(shí)，將預(yù)算目標(biāo)分解到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)每個(gè)分項(xiàng)上，確定職責(zé)權(quán)限，將預(yù)算指標(biāo)落實(shí)到每個(gè)人頭上，并有明確的獎(jiǎng)罰機(jī)制相關(guān)聯(lián)，來(lái)保證預(yù)算的準(zhǔn)確性并推進(jìn)其有效實(shí)施。

三、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目預(yù)算管理問(wèn)題的改進(jìn)建議

（一）以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，將此核心貫穿到整體的全面預(yù)算管理中

房地產(chǎn)企業(yè)首先將戰(zhàn)略目標(biāo)在投資的各個(gè)工程項(xiàng)目上進(jìn)行分配，各工程項(xiàng)目由被分配到的戰(zhàn)略目標(biāo)來(lái)確定自己的產(chǎn)品定位，是商業(yè)、住宅或綜合體等等產(chǎn)品形態(tài)。針對(duì)各自確定的產(chǎn)品，再依據(jù)自己的品牌、客戶群體、市場(chǎng)情況等等因素確定產(chǎn)品走低、中、高端哪個(gè)線路，這樣就能估測(cè)出產(chǎn)品的售價(jià)。利用倒扣測(cè)算法：預(yù)計(jì)售價(jià)（目標(biāo)收入）-目標(biāo)利潤(rùn)（戰(zhàn)略目標(biāo)）=控制總目標(biāo)，再將控制總目標(biāo)分解至每個(gè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷、財(cái)稅等等各環(huán)節(jié)及各崗位上，再在各環(huán)節(jié)上區(qū)分出不可控部分和可控部分，這樣每個(gè)產(chǎn)品每個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算就形成了，同時(shí)也就將戰(zhàn)略目標(biāo)分解到每個(gè)產(chǎn)品、每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)崗位上，使整體的戰(zhàn)略目標(biāo)融入全面預(yù)算管理中的每個(gè)細(xì)胞當(dāng)中。再通過(guò)預(yù)算執(zhí)行與不斷地分析改進(jìn)，將預(yù)算完成情況進(jìn)行評(píng)估考核落實(shí)到每個(gè)環(huán)節(jié)及每位員工，以促進(jìn)戰(zhàn)略目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

（二）建立項(xiàng)目全過(guò)程預(yù)算動(dòng)態(tài)控制管理

房地產(chǎn)企業(yè)為確保戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在投資預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上制定出各個(gè)工程項(xiàng)目的預(yù)算及實(shí)施方案，是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃，按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，需制定不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求等，由于不同的開(kāi)發(fā)時(shí)點(diǎn)，其工程費(fèi)用可能會(huì)有所增減，同時(shí)不同節(jié)點(diǎn)，其資金需求量亦會(huì)波動(dòng)。執(zhí)行過(guò)程中市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，也需相應(yīng)地改變策略，策略的改變會(huì)導(dǎo)致收支的變化，預(yù)算目標(biāo)亦會(huì)因此而變動(dòng)。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，當(dāng)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)與預(yù)算目標(biāo)發(fā)生較大差異時(shí)，必須分析其原因，并修訂預(yù)算值，防止預(yù)算失控。在整體的預(yù)算管控中，目標(biāo)管理是預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程，所有的業(yè)務(wù)流程均以目標(biāo)為綱。預(yù)算目標(biāo)在實(shí)施中需設(shè)立一套預(yù)警控制指標(biāo)，使管理者能夠及時(shí)對(duì)預(yù)算進(jìn)行糾偏，定期分析，使預(yù)算目標(biāo)達(dá)到其完整的動(dòng)態(tài)流程，最終積累形成企業(yè)的數(shù)據(jù)庫(kù)指標(biāo)。在實(shí)際管控中，各部門之間的工作銜接是以管理流程文件及制度進(jìn)行控制和約束的。這樣規(guī)范運(yùn)作，可以在新項(xiàng)目中快速地復(fù)制現(xiàn)有的管理模式，也可結(jié)合流程規(guī)定進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，進(jìn)而提高工作效率。

（三）利用集約管理以實(shí)現(xiàn)預(yù)算精確控制

集約管理控制是對(duì)投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、融資等各環(huán)節(jié)綜合聯(lián)動(dòng)地進(jìn)行系統(tǒng)控制，尤其是關(guān)鍵路徑環(huán)節(jié)，以時(shí)間、資金為軸線，同時(shí)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，以避免各部門各自為政、顧此失彼、前后不銜接等狀況出現(xiàn)，進(jìn)而使預(yù)算管理更加精細(xì)化，達(dá)到精確管控。在實(shí)操中，將項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)在成本構(gòu)成維度分解（土地、前期工程、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、不可預(yù)見(jiàn)、銷售、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、財(cái)務(wù)）；在工作維度分解（簽約土地合同并取證，簽訂項(xiàng)目托管合同，項(xiàng)目部進(jìn)場(chǎng)，工程圖設(shè)計(jì)，辦理規(guī)劃手續(xù)、開(kāi)工證，施工準(zhǔn)備，建安工程，市政工程及各專業(yè)竣工驗(yàn)收移交，營(yíng)銷策劃，融資，稅務(wù)籌劃）；按組織結(jié)構(gòu)分解（總經(jīng)理，營(yíng)銷部、成本部，工程管理部，設(shè)計(jì)部，行政部，財(cái)務(wù)部）；按工程進(jìn)度分解，可借鑒甘特圖法將各環(huán)節(jié)分解為各作業(yè)，各作業(yè)再細(xì)化到每個(gè)細(xì)小項(xiàng)，收集有關(guān)作業(yè)的內(nèi)容及實(shí)施條件影響因素等，然后用邏輯關(guān)系將各作業(yè)相互連接，確定作業(yè)流程，計(jì)算各作業(yè)的工作量和需要的時(shí)間，用線條在圖表上標(biāo)明各作業(yè)的起止時(shí)間和延續(xù)過(guò)程，同時(shí)配備所需的資金，這樣將預(yù)算管理落實(shí)到每個(gè)作業(yè)上。通過(guò)上述四維分解不僅達(dá)到總目標(biāo)控制，而且使預(yù)算管理更加精細(xì)化，最終實(shí)現(xiàn)精確控制。

（四）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行評(píng)價(jià)監(jiān)督，并與績(jī)效結(jié)合

為避免工程項(xiàng)目預(yù)算管理流于形式，在實(shí)際運(yùn)行中需要有相應(yīng)的配套制度與之對(duì)應(yīng)，如預(yù)算目標(biāo)管理實(shí)施細(xì)則，目標(biāo)成本責(zé)任制等，配備完善的責(zé)任成本體系，各部門負(fù)責(zé)人簽署成本控制責(zé)任書。各部門權(quán)責(zé)明確，將預(yù)算目標(biāo)落實(shí)到每位員工，并與獎(jiǎng)罰機(jī)制相關(guān)聯(lián)，同時(shí)成立專門的執(zhí)行評(píng)價(jià)與監(jiān)督小組，客觀評(píng)價(jià)預(yù)算執(zhí)行情況并與績(jī)效掛鉤，提高預(yù)算管控成效，確保全面預(yù)算工作落實(shí)到實(shí)處。

四、總結(jié)

全面預(yù)算管理對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)是一種行之有效的管理方法，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，對(duì)其充分有效地進(jìn)行利用也是房地產(chǎn)企業(yè)能否殺出重圍謀求生存發(fā)展的重要手段。改善與推進(jìn)全面預(yù)算在工程項(xiàng)目實(shí)操中的運(yùn)用，更好地整合與配置企業(yè)內(nèi)外部資源，提升企業(yè)的獲利能力與競(jìng)爭(zhēng)能力，從而為企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展奠定基礎(chǔ)。