開車沿京環(huán)線駛過天津市武清區(qū)王慶坨鎮(zhèn)，自東向西過“王慶坨互通”，在等待紅綠燈的間隙，會有不少村民往車里塞“現(xiàn)房發(fā)售，特價房16萬/套起”的宣傳廣告，廣告單頁上沒有具體樓盤信息，只會留下“購房熱線”，但在醒目的位置寫著“一戶一本，70年不動產(chǎn)”。

王慶坨鎮(zhèn)，位于天津市武清區(qū)西南部，這個曾被稱為“中國自行車第一鎮(zhèn)”，目前主干道“售樓部”“售樓中心”字樣林立，汽車往路邊一靠，便有售房人員進行推銷：“是來看房的嗎？”“來看我們這兒的房，帶您看看？”公開資料顯示，御公館、金水灣、紫昌華苑、七街村君悅豪庭、四合莊村盛世小鎮(zhèn)等小產(chǎn)權(quán)房曾被王慶坨鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停建停售，而實際上，他們的銷售行為并未停止。

“小產(chǎn)權(quán)”宣稱“70年產(chǎn)權(quán)”

8月20日，河南省林州市王先生投訴稱，2020年初，他花費20多萬元全款購買了王慶坨鎮(zhèn)御公館一套不到70平米的房產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商天津昆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“天津昆基”）海報中當(dāng)初承諾的“一戶一本70年產(chǎn)權(quán)”根本無法兌現(xiàn)，房屋買賣合同中標明的“住宅”卻成為了村民自住的“小產(chǎn)權(quán)房”。

王先生找天津昆基討要說法，卻發(fā)現(xiàn)這家房產(chǎn)公司涉及風(fēng)險預(yù)警40多條，公司法人已被限制高消費。然而，基于此，天津市武清區(qū)王慶坨鎮(zhèn)人民政府對該樓盤曾公開回復(fù)質(zhì)疑：“御公館土地屬村集體所有，應(yīng)用于該村村級組織成員使用，不得對外進行銷售?！?/p>

王先生全款購買的現(xiàn)房尚且還能直接入住，而購買御公館期房6號樓的消費者沒有見到房，退款卻犯難了。人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”里就有購房者投訴稱，2020年7月8日，購房者通過王慶坨鎮(zhèn)購房遭遇退款難題。

購房者回憶，2018年9月，夫妻二人前往天津市武清區(qū)王慶坨鎮(zhèn)御公館看房，御公館銷售現(xiàn)場介紹房子為“新民居項目”，且出示了“蓋有王慶坨鎮(zhèn)人民政府公章的土地使用證”的圖片。銷售給購房者仔細查看了購房合同的一份補充協(xié)議，“付完全款后90個工作日后房地產(chǎn)開發(fā)商會頒布房產(chǎn)證，并注明由王慶坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府下發(fā)，三年后御公館80%居民同意后，房地產(chǎn)開發(fā)商會出具一個繳費清單，繳費完成后會得到正式的商品房產(chǎn)權(quán)證?！?/p>

購房者看中了建筑面積為124平米總房款為54萬元的房屋，隨即支付了27.8萬元的首付款，然而直到2020年7月，截至購買者進行投訴維權(quán)，開發(fā)商承諾的2019年10月交房的6號樓卻并未開始動工，多次聯(lián)系退款也沒有音訊。

針對這一情況，武清區(qū)王慶坨鎮(zhèn)人民政府回復(fù)：“經(jīng)查，御公館6號樓項目位于王慶坨鎮(zhèn)二街村，該建筑物的建設(shè)未經(jīng)鎮(zhèn)及上一級相關(guān)部門審批。該宗土地屬村集體所有，應(yīng)用于該村村級組織成員使用，不得對外進行銷售。因未取得相關(guān)手續(xù)，現(xiàn)正按照區(qū)有關(guān)規(guī)定綜合治理，目前該6號樓現(xiàn)狀為未建設(shè)?！标P(guān)于購房者需要退款的問題，“建議雙方進行協(xié)商，協(xié)商未果可依法走司法途徑解決。”

樓盤所在地原是自行車廠

這個曾被稱為“中國自行車第一鎮(zhèn)”位于天津市西南部的王慶坨鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)總面積為52平方公里，地處武清區(qū)與北辰區(qū)，西青區(qū)和河北省霸州市，廊坊安次區(qū)等幾個行政區(qū)的交界處。

資料顯示，自行車產(chǎn)業(yè)曾是王慶坨鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，全鎮(zhèn)民營自行車中小企業(yè)有500多家，四萬多人的常住人口，七成以上的勞動力都干著和自行車有關(guān)的活。隨著共享單車市場的遇冷，這一產(chǎn)業(yè)也遭遇重大打擊，王慶坨鎮(zhèn)的不少自行車企業(yè)也面臨倒閉。

當(dāng)?shù)厝私榻B，御公館樓盤位置所在地，就是過去王慶坨鎮(zhèn)的一家民營自行車廠?！皳?jù)說，御公館樓盤以前就是沒有接到共享單車訂單的自行車廠房之一，當(dāng)初自行車老板因為一場牌局輸?shù)袅藘砂偃f，邊上的電動車廠老板就買下了這個廠房，2017年開始動工蓋樓”。

御公館的開發(fā)商為天津昆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也就是與王先生他們簽署《購房買賣合同》的甲方，該公司成立于2017年2月28日，經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)服務(wù)，供熱服務(wù)，勞動服務(wù)，園林綠化工程施工。

據(jù)施工方透露，御公館曾叫過“可愛鳥住宅樓”“江南家園”等樓盤名稱，目前已經(jīng)建好的5棟樓，建造時間為2017年5月到2019年年底。御公館開工以后，不斷有政府綜合執(zhí)法部門的人到項目上進行檢查，“2017年就只做了基礎(chǔ)工程，只要上面有人檢查就停工，施工斷斷續(xù)續(xù)。后來，為了趕工期，即使有環(huán)保部門來檢查，開發(fā)商也讓我們干活，‘不干就不給錢’。”2020年初，開發(fā)商曾要求施工方能繼續(xù)為他們建造“領(lǐng)導(dǎo)留言板”中購房者提到的6號樓，因“小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)管更加嚴格”等方面的原因遭到了施工方的拒絕。

在王慶坨鎮(zhèn)七家村，一棟樓房從一片民房里拔地而起，且正在施工，電線桿上早已褪色的宣傳海報上寫著“君悅豪庭，投資首選，首付14萬起”。當(dāng)?shù)卮迕裾f，“這個樓房陸續(xù)蓋了三年了，現(xiàn)在政府監(jiān)管得嚴，蓋蓋停停，停停蓋蓋。”談到購房者，村民說，“村里原來建造的平房住習(xí)慣了，本來就很舒服，‘上樓’的基本都不會是本地人，外地人來買得多。”

售樓部“打游擊”多設(shè)在“三不管”地帶

在位于京環(huán)線路邊的御公館銷售中心，樓里的工作人員稱“御公館銷售中心已經(jīng)搬走”。在御公館樓盤，五棟18層的樓房林立，銷售人員劉經(jīng)理說，“銷售中心是賣期房時候設(shè)置的，現(xiàn)在房子大部分已經(jīng)賣出所以就撤了?！本汀按迕癜l(fā)放的廣告都不顯示樓盤信息”的疑問，她解釋說，村民路邊發(fā)放的宣傳廣告沒有她家的戶型，御公館的房型信息一般通過電子圖片發(fā)給購房者。

2017年5月，施工方開始房屋建造的同時，御公館早已在王慶坨鎮(zhèn)設(shè)置了多個售房中心，其中，環(huán)京線路邊使用了整個墻面打廣告，“精裝現(xiàn)房，10萬一套”，并直指一旁的“接待中心”。當(dāng)?shù)厝私榻B，“這一片有很多‘售樓部’，來的購房者很多都從北京、天津市區(qū)過來的，開車也非常方便。這些‘售樓部’所在地屬于西青區(qū)，而樓盤基本都建在武清區(qū)，大部分售樓部應(yīng)該是以這種方式逃避監(jiān)管?！?/p>

劉經(jīng)理介紹，他們屬于御公館的開發(fā)商直銷人員，現(xiàn)房就剩下四五十套房了，入住率已經(jīng)達到30%，陸續(xù)實地看房的人并不少。針對房屋產(chǎn)權(quán)問題，劉經(jīng)理解釋道，“70年產(chǎn)權(quán)，從交完鑰匙后90個工作日就可以拿到房本?！?/p>

提及購房流程，劉經(jīng)理卻又說，“咱這不是商品房，不涉及網(wǎng)簽，差不多（算）‘還遷房’吧！就跟‘小產(chǎn)權(quán)房’差不多，自己住、投資都沒問題，買賣也很方便，但落戶是落不了的。”她進一步推銷，“購買者需求不一樣，我們的價格就是便宜。武清區(qū)的商品房售價達到每平方米1萬多元，王慶坨鎮(zhèn)的房價平均也在7000元左右，而御公館目前售出價格僅三四千元不等。如果一次性付清全款，還能享受不同折扣的優(yōu)惠。”

劉經(jīng)理介紹，如果在御公館沒有看到合適的房型，可以再帶看王慶坨鎮(zhèn)的另一個更大的樓盤——金水灣。她介紹，“開發(fā)商是兄弟哥倆”。

王慶坨鎮(zhèn)政府：曾多次公告提醒

事實上，御公館銷售劉經(jīng)理提到的金水灣樓盤，也同屬于王慶坨鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房。

2019年5月，北方網(wǎng)曾登載《政民零距離》欄目的網(wǎng)民留言：“武清區(qū)王慶坨1.金水灣、紫昌華苑、漁澤溫泉小鎮(zhèn)三個樓盤不知道開發(fā)商手續(xù)齊不齊全，買了那的房子有沒有保障，如以后拆等，不知能不能保障相關(guān)權(quán)利？2.沒有房產(chǎn)證，說是大隊給下房本，不知道政府認不認可，有沒有法律效應(yīng)？3.這三個小區(qū)是否屬于違建？”

在欄目的公開頁面上，武清區(qū)政府明確回復(fù)：“經(jīng)調(diào)查，王慶坨鎮(zhèn)金水灣、紫昌華苑屬我鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房，正按照武清區(qū)下發(fā)的《武清區(qū)‘小產(chǎn)權(quán)房’綜合治理工作方案》依法治理，目前已責(zé)令停建停售?！?/p>

在此之前，2018年6月11日，“天津武清國土之聲”也曾發(fā)布“武清國土分局關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的公告”。公告稱，經(jīng)調(diào)查核實，武清區(qū)存在多處疑似建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的行為，其中王慶坨鎮(zhèn)、陳咀鎮(zhèn)、河西務(wù)鎮(zhèn)等較為嚴重。

武清區(qū)國土分局判定，建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”屬于違法行為。根據(jù)國土部《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知》（國土資電發(fā)〔2012〕98號），農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房和“小產(chǎn)權(quán)房”。對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停，嚴肅查處，對頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，涉嫌犯罪的將依法移送公安機關(guān)追究刑事責(zé)任。

在公告中，武清區(qū)國土分局特別提醒市民，“小產(chǎn)權(quán)房”違法，請勿租賃或購買。購買“小產(chǎn)權(quán)房”存在風(fēng)險：“小產(chǎn)權(quán)房”沒有經(jīng)過規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的審批，“身份”違法，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，在質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問題，這種房屋買賣一旦遇到糾紛，購買者將無法維權(quán)。

律師：購買小產(chǎn)權(quán)房須謹慎

就王先生遭遇的情況，《中國質(zhì)量萬里行》采訪了一位法律方面的專業(yè)人士。

律師認為，依照我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不動產(chǎn)需要具備合法合規(guī)的權(quán)利屬性。商品房在辦理權(quán)屬登記的時候，需要從土地使用、建設(shè)規(guī)劃、建筑施工等各方面合法合規(guī)。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”其實主要是在土地權(quán)屬性質(zhì)上有別于一般商品房。依據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家和村民集體是土地所有權(quán)的主體，一般商品房的土地是經(jīng)過國土部門收儲并規(guī)劃使用的，“小產(chǎn)權(quán)房”一般是村民集體用地上自行建設(shè)的，因此其無法取得正式的房本，其所頒發(fā)的所謂“房本”也不受國家法律法規(guī)的保護。

針對御公館銷售提到的“差不多，就是還遷房”的說法，律師說，“小產(chǎn)權(quán)房不同于還遷房，后者是國家法律法規(guī)認可的，可以給房本的，小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護的，二者具有本質(zhì)區(qū)別?！?/p>

律師解釋，“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)權(quán)證一般由村集體組織自行頒發(fā)，不具有法律效力；“小產(chǎn)權(quán)房”沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。開發(fā)商混淆二者區(qū)別，具有欺詐消費者的主觀故意，消費者可依照有關(guān)規(guī)定追究該開發(fā)商的法律責(zé)任。

若出現(xiàn)河南王先生已購買小產(chǎn)權(quán)房的情況，律師認為，“消費者購房過程中，如遇到開發(fā)商隱瞞小產(chǎn)權(quán)房沒有房本的事實進行銷售，可追究開發(fā)商欺詐的法律責(zé)任；如消費者明知沒有房本還進行購買的，則可能面臨銷售合同不受法律保護，‘花錢買違建’等房財兩空的風(fēng)險?！?/p>