文｜中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)華南有限公司 林觀祥｜中科云創(chuàng)（廈門(mén)）科技有限公司 周北川

隨著大量住宅項(xiàng)目的建設(shè)，各房地產(chǎn)企業(yè)直接參與管理的物業(yè)單位數(shù)量不斷攀升。在物業(yè)管理實(shí)踐中，各房地產(chǎn)企業(yè)秉持以人為本的理念，本著銳意進(jìn)取、創(chuàng)新服務(wù)的精神，打造了各自智慧社區(qū)物業(yè)管理APP，得到了業(yè)主的普遍好評(píng)。

我國(guó)建筑智能化的競(jìng)爭(zhēng)格局按行業(yè)發(fā)展歷程，經(jīng)過(guò)初始階段（1990-1995年）、普及階段（1996-2000年）、發(fā)展階段（2000-2010年），目前已進(jìn)入第四個(gè)階段持續(xù)發(fā)展階段：該階段隨著國(guó)家對(duì)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，智能化技術(shù)逐漸往物聯(lián)網(wǎng)化方向發(fā)展。建筑智能化與建筑節(jié)能技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的結(jié)合更加緊密，節(jié)能及物聯(lián)改造將成為智能化發(fā)展的另一個(gè)發(fā)展方向。而智慧社區(qū)作為建筑智能化領(lǐng)域中最具代表性、受眾用戶(hù)最大、社會(huì)意義最重大的行業(yè)之一，其標(biāo)準(zhǔn)的不斷與時(shí)俱進(jìn)，轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求日益迫切。

新型綠色智慧社區(qū)智能化建設(shè)以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，以物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信息技術(shù)為支撐，以滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的現(xiàn)代化服務(wù)需求為目標(biāo)，著力推進(jìn)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化、政府服務(wù)便利化、社區(qū)管理智能化、公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、居民生活現(xiàn)代化、社區(qū)服務(wù)集約化，為社區(qū)居民提供安全、便利、智慧、宜居的生活環(huán)境，共享信息技術(shù)發(fā)展成果。

一、面臨挑戰(zhàn)

為了滿(mǎn)足業(yè)主安居和物業(yè)管理過(guò)程中不斷激發(fā)的實(shí)際需求，智慧社區(qū)和物業(yè)管理APP 功能和數(shù)字化、智能化設(shè)備逐漸增多。同時(shí)，隨著科學(xué)技術(shù)日新月異的發(fā)展，智慧社區(qū)類(lèi)軟硬件產(chǎn)品和技術(shù)不斷快速翻新。這些都給設(shè)備數(shù)據(jù)接入和APP的快速迭代，以及整個(gè)數(shù)字化后端平臺(tái)的建設(shè)帶來(lái)了非常大的挑戰(zhàn)。智慧社區(qū)智能化建設(shè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建立和數(shù)字化平臺(tái)的轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行。

智慧社區(qū)應(yīng)用在近年來(lái)得到廣大業(yè)主和物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的適應(yīng)和認(rèn)可，已經(jīng)滲透到日常生活和管理中的方方面面。應(yīng)用功能越來(lái)越重，接入的智能設(shè)備和傳感數(shù)據(jù)越來(lái)越多。由建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一所帶來(lái)的問(wèn)題，將給后續(xù)功能升級(jí)和數(shù)據(jù)治理帶來(lái)很大的困難。

1.數(shù)據(jù)標(biāo)識(shí)不統(tǒng)一

社區(qū)管理過(guò)程中，由于數(shù)據(jù)命名、編碼規(guī)則、名詞解釋等各種數(shù)據(jù)標(biāo)識(shí)，在不同應(yīng)用之間，甚至是同一應(yīng)用內(nèi)部，都會(huì)存在差異，勢(shì)必會(huì)引起誤會(huì)和誤解，導(dǎo)致應(yīng)用間的數(shù)據(jù)交互無(wú)法正常進(jìn)行。比如：消防栓也可叫做消火栓。

2.功能模塊不統(tǒng)一

很多功能模塊在多個(gè)應(yīng)用中都會(huì)存在，比如：通知、消息、工單；而有些功能模塊在不同應(yīng)用中的側(cè)重點(diǎn)有所不同，比如：養(yǎng)老服務(wù)中的社區(qū)動(dòng)態(tài)就和業(yè)主基礎(chǔ)服務(wù)中的略有差異。功能模塊標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一就會(huì)造成大量重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)資源。

3.技術(shù)指標(biāo)不統(tǒng)一

各種智能化硬件在選型時(shí)的性能指標(biāo)不一致，配置參數(shù)不統(tǒng)一，必然在設(shè)備數(shù)據(jù)對(duì)接時(shí)增加不必要的系統(tǒng)復(fù)雜度，并且阻礙各組件之間形成智能聯(lián)動(dòng)。

4.數(shù)據(jù)接口不統(tǒng)一

智能硬件、物聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)關(guān)、社區(qū)應(yīng)用、基礎(chǔ)服務(wù)等智慧社區(qū)所涉及的各種組件之間，以及內(nèi)部應(yīng)用和外部第三方應(yīng)用之間，都會(huì)存在大量數(shù)據(jù)對(duì)接接口。接口定義、數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一勢(shì)必增加系統(tǒng)復(fù)雜度，降低研發(fā)效率。

二、研究目標(biāo)及意義

針對(duì)智慧社區(qū)綜合管理平臺(tái)和智能化系統(tǒng)兩部分，進(jìn)行分析研究，形成用于指導(dǎo)住宅小區(qū)智能化設(shè)計(jì)、施工及新型綠色智慧社區(qū)信息化綜合管理服務(wù)平臺(tái)搭建的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

建立新型智慧社區(qū)智能化、綜合管理服務(wù)平臺(tái)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)智慧社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成效評(píng)價(jià)，引導(dǎo)推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)以居民需求為導(dǎo)向。通過(guò)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的全面覆蓋，提升社區(qū)服務(wù)的能力和效率，實(shí)現(xiàn)社區(qū)治理的智能化和現(xiàn)代化，將社區(qū)建設(shè)成服務(wù)便捷、管理睿智、生活智能、環(huán)境宜居的社區(qū)生活新業(yè)態(tài)。

從技術(shù)角度，以系統(tǒng)安全穩(wěn)定、管理方便、技術(shù)前沿為目標(biāo)，針對(duì)以上各子系統(tǒng)的主要配置及功能、點(diǎn)位設(shè)置、設(shè)置要求、設(shè)備應(yīng)用、與景觀設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)配合，并結(jié)合目前市場(chǎng)上主流產(chǎn)品的技術(shù)要求及以上未羅列的，但有標(biāo)桿房企開(kāi)始使用的系統(tǒng)，進(jìn)行深入研究。形成住宅小區(qū)智能化設(shè)計(jì)的導(dǎo)則，并搭建智慧社區(qū)綜合能力平臺(tái)實(shí)例模型進(jìn)行驗(yàn)證，最終指導(dǎo)建成覆蓋城鄉(xiāng)社區(qū)的系統(tǒng)集約化、管理信息化、服務(wù)智能化、運(yùn)作高效化的綜合立體的新型綠色智慧社區(qū)信息化綜合管理服務(wù)平臺(tái)。

圖1 社區(qū)智慧體系整體框架

三、研究過(guò)程

研究團(tuán)隊(duì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、實(shí)地走訪(fǎng)和內(nèi)部分享等多種形式，采集居民需求、管理需求和先進(jìn)技術(shù)等信息，查閱國(guó)家和省市現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)定，并以此為基礎(chǔ)，組織了多次現(xiàn)狀梳理和未來(lái)展望研討會(huì)。從智慧社區(qū)綜合管理和智能化應(yīng)用兩個(gè)角度，詳細(xì)梳理了住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)框架和規(guī)劃；包括：安全防范系統(tǒng)、EBA設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、信息化應(yīng)用系統(tǒng)、家庭智能化系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施與配套系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)通訊模塊、通用基礎(chǔ)技術(shù)中臺(tái)、通用應(yīng)用系統(tǒng)和應(yīng)用組件等。并分別針對(duì)以上模塊，以通用性和實(shí)操性為原則，圍繞系統(tǒng)配置、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求、主要功能描述、配置評(píng)級(jí)、數(shù)據(jù)點(diǎn)位配置、系統(tǒng)及設(shè)備選型要求等多個(gè)方面，制定出公司內(nèi)部智慧社區(qū)建設(shè)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，并在后續(xù)應(yīng)用研發(fā)和推廣過(guò)程中不斷獲取真實(shí)反饋，從而對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)優(yōu)和補(bǔ)足。

四、研究成果

研究工作完成后，形成了住宅項(xiàng)目智能化建設(shè)及綜合管理服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及方案。通過(guò)這套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和方案，可以有效指導(dǎo)智慧小區(qū)“新基建”建設(shè)過(guò)程，避免重復(fù)建設(shè)、打通信息孤島、形成系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)、增強(qiáng)用戶(hù)粘性、提升用戶(hù)體驗(yàn)、增加物業(yè)收入。（如圖1）

1.住宅項(xiàng)目智能化系統(tǒng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

標(biāo)準(zhǔn)中定義，住宅項(xiàng)目智能化系統(tǒng)主要由安全防范、EBA設(shè)備監(jiān)控、信息化應(yīng)用系統(tǒng)、家庭智能化系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施配套五大系統(tǒng)組成。

標(biāo)準(zhǔn)首先對(duì)各種常用術(shù)語(yǔ)的名稱(chēng)和解釋進(jìn)行了統(tǒng)一定義。將來(lái)在系統(tǒng)建設(shè)過(guò)程中，這部分定義將成為元數(shù)據(jù)庫(kù)管理的基礎(chǔ)。

安全防范系統(tǒng)分為：周界防越報(bào)警系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、車(chē)輛出入與停車(chē)管理系統(tǒng)、出入口門(mén)禁控制系統(tǒng)。

EBA設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)分為：公共照明監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)CO、CO2監(jiān)測(cè)及聯(lián)動(dòng)排風(fēng)系統(tǒng)、云梯監(jiān)控系統(tǒng)、智能變配電和設(shè)備房監(jiān)控系統(tǒng)、能源計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)集水井傳感監(jiān)控、水質(zhì)監(jiān)控系統(tǒng)、土壤干濕傳感系統(tǒng)、自動(dòng)噴灌系統(tǒng)、地面微型氣象站。

信息化應(yīng)用系統(tǒng)分為：公共廣播、公共信息發(fā)布、物業(yè)管理、快遞服務(wù)、兒童游樂(lè)監(jiān)控、綜合布線(xiàn)、室外WiFi。

家庭智能化系統(tǒng)種類(lèi)繁多，而且會(huì)不斷推陳出新，難以窮盡，所以主要從以下幾個(gè)方面舉例說(shuō)明，后續(xù)在建設(shè)過(guò)程中還會(huì)繼續(xù)補(bǔ)足：家庭智能設(shè)備控制、家庭安全防范、智能門(mén)鎖、智能貓眼等。

基礎(chǔ)設(shè)施與配套系統(tǒng)分為：綜合管線(xiàn)系統(tǒng)、中心機(jī)房系統(tǒng)、電源與防雷接地系統(tǒng)。

2.住宅項(xiàng)目綜合管理平臺(tái)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

住宅項(xiàng)目綜合管理平臺(tái)主要由物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)中臺(tái)、通用應(yīng)用、應(yīng)用組件四大系統(tǒng)組成。（如圖2）

在綜合管理平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)制定過(guò)程中，針對(duì)每項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，增加了配置評(píng)級(jí)：

圖2 住宅項(xiàng)目綜合管理平臺(tái)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)組成

A級(jí)：基礎(chǔ)必選項(xiàng)，缺少則影響系統(tǒng)完整性。

B級(jí)：可選項(xiàng)，根據(jù)每個(gè)社區(qū)的實(shí)際需求進(jìn)行設(shè)計(jì)選擇。

C級(jí)：需要根據(jù)整體服務(wù)規(guī)模（設(shè)備接入量、應(yīng)用規(guī)模、商戶(hù)接入量等等）以及商業(yè)增值需求設(shè)計(jì)選擇；或從集團(tuán)層面進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化建設(shè)的內(nèi)容；或政務(wù)管理相關(guān)內(nèi)容。

舉例：基礎(chǔ)業(yè)主服務(wù)應(yīng)用中，物業(yè)服務(wù)為A級(jí)，便民服務(wù)為B級(jí)，而房屋出租出售則為C級(jí)。

物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)通訊模塊主要涵蓋用于傳感數(shù)據(jù)采集和傳輸?shù)挠布O(shè)備，分為：獨(dú)立物聯(lián)設(shè)備、物聯(lián)網(wǎng)關(guān)與通信模組、網(wǎng)絡(luò)通訊標(biāo)準(zhǔn)、邊緣計(jì)算節(jié)點(diǎn)。

基礎(chǔ)技術(shù)中臺(tái)主要涵蓋絕大部分應(yīng)用都需要的、最通用的信息化基礎(chǔ)服務(wù)，分為：物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)、人工智能平臺(tái)、流媒體平臺(tái)。

通用應(yīng)用系統(tǒng)主要涵蓋具有很高通用性和標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)，可供其他應(yīng)用調(diào)用的通用功能模塊，分為：統(tǒng)一用戶(hù)身份管理系統(tǒng)、工單管理系統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)、即時(shí)通訊系統(tǒng)、消息服務(wù)系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)、應(yīng)用管理和開(kāi)發(fā)支持系統(tǒng)。

應(yīng)用組件是智慧物業(yè)管理中最常見(jiàn)的基礎(chǔ)應(yīng)用，分為：業(yè)主基礎(chǔ)服務(wù)應(yīng)用、業(yè)主康養(yǎng)服務(wù)應(yīng)用、物業(yè)提效應(yīng)用、商戶(hù)服務(wù)應(yīng)用、社區(qū)公告應(yīng)用。

3.住宅項(xiàng)目綜合管理平臺(tái)建設(shè)方案

建設(shè)方案是在制定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，對(duì)各功能模塊進(jìn)行了進(jìn)一步的探討和細(xì)化，將標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為可實(shí)際投入研發(fā)的詳細(xì)功能描述，并以此作為后續(xù)研發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)藍(lán)本。

五、特色亮點(diǎn)

俗話(huà)說(shuō)：磨刀不誤砍柴工。本次標(biāo)準(zhǔn)和方案研究成果既豐富詳實(shí)，又達(dá)到了前瞻性和實(shí)操性的平衡，終結(jié)了智慧社區(qū)建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的應(yīng)用分散、數(shù)據(jù)割裂、各自為政、重復(fù)造輪子的局面。

本次研究形成的標(biāo)準(zhǔn)在部分國(guó)標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)行了優(yōu)化和改良，所采用的軟硬件技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)涉及了云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能、長(zhǎng)距離低功耗無(wú)線(xiàn)網(wǎng)、無(wú)人值守等諸多近幾年才發(fā)展起來(lái)的新技術(shù)和新應(yīng)用。除了關(guān)注技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，本研究還將社區(qū)養(yǎng)老、便民服務(wù)、第三方商戶(hù)、生鮮配送等新服務(wù)引入到物業(yè)管理范疇之中，將物業(yè)服務(wù)貼近消費(fèi)者的特點(diǎn)發(fā)揚(yáng)光大，將社區(qū)O2O與物業(yè)結(jié)合起來(lái)，使得商業(yè)服務(wù)“最后一公里”的鏈條進(jìn)一步縮短，改變了業(yè)主和物業(yè)之間的關(guān)系結(jié)構(gòu)，讓物業(yè)突出服務(wù)屬性，變得更加親切。

六、驗(yàn)證優(yōu)化

標(biāo)準(zhǔn)的建立不是一勞永逸的，必須隨著時(shí)代的發(fā)展和具體實(shí)踐的反饋不斷改良甚至革新。中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)將選取部分項(xiàng)目，用本次研究形成的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，采集用戶(hù)反饋，持續(xù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的更新工作。