（南京理工大學(xué)紫金學(xué)院，江蘇 南京 210023）

一、研究背景和意義

（一）背景介紹

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在從提高供給質(zhì)量、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)出發(fā)，矯正要素市場(chǎng)過去某種程度上存在的配置扭曲，最終擴(kuò)大有效供給，其重要任務(wù)是“三去一降一補(bǔ)”，其中“一去”就體現(xiàn)在去庫存，減少房地產(chǎn)行業(yè)的庫存。十多年來，我國各地房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，既帶來了高房價(jià)，又帶來了高庫存，降低庫存、減少無效供給，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來方向。國家貨幣政策調(diào)控著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)一國的貨幣政策發(fā)生變化時(shí)，與國民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)生變化。所以貨幣政策對(duì)“去庫存”方面存在著直接以及間接的政策影響。例如，央行通過增加貨幣發(fā)行量和調(diào)整貸款利率來增加購房者的購買意向。近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格持續(xù)飆升，國家已多次出臺(tái)貨幣政策來抑制過高的住房價(jià)格，但效果很有限。這表明了在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，科學(xué)合理的貨幣政策顯得尤為重要。

房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，兼?zhèn)渫顿Y、消費(fèi)雙重屬性。近年來,隨著中國經(jīng)濟(jì)的繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。2010年——2019年,我國江蘇地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格由4983元/平方米增加至12130元/平方米①,漲幅超過100%。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)一直受到社會(huì)關(guān)注的主要原因。

（二）研究目的和意義

房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融市場(chǎng)有著很高的相關(guān)度。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化波動(dòng)會(huì)影響整個(gè)金融市場(chǎng),進(jìn)而影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。房價(jià)虛高會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，不僅會(huì)影響相關(guān)產(chǎn)業(yè),同時(shí)也破壞企業(yè)與購房者之間的資金鏈,最終導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)體陷入債務(wù)通縮階段。因此近年來，政府出臺(tái)了一系列宏觀政策,加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)管與調(diào)整,以遏制房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。包括供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革過程中提出三去一降一補(bǔ)中特別強(qiáng)調(diào)了“去庫存”,近年來從中央到各省圍繞去庫存加大了重大的舉措，雖然部分城市的房價(jià)上漲形勢(shì)已經(jīng)得到了緩解,但我國整體的根本問題還沒有得到有效解決。

本文的主要目的是通過分析江蘇地區(qū)的房價(jià)在貨幣政策影響之下的波動(dòng),利用實(shí)證分析，探究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)路徑,并闡述利率和貨幣供給量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。通過具體分析近五年江蘇地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，研究貨幣政策房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制，進(jìn)而為我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存方面提供一些政策性的建議。

近年來，江蘇省在經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)飛速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)投資也保持著較快的增長，當(dāng)行業(yè)發(fā)展到一定程度，問題也不斷涌現(xiàn)，如房地產(chǎn)投資增長過快，房地產(chǎn)價(jià)格過高，供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)相矛盾。從宏觀角度來說，這是出現(xiàn)了無效供給。從微觀角度來說，房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，遠(yuǎn)超居民人均收入增長的速度，損害了居民的切身利益。因此中央和地方政府針對(duì)該問題采取了一系列措施,所以本文主要針對(duì)江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究分析，對(duì)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果及供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

我國貨幣政策經(jīng)歷多次相對(duì)寬松時(shí)期，期間釋放了大量資金，通過有效的傳導(dǎo)機(jī)制大量資金順利流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。中央明確了2019年穩(wěn)健的貨幣政策松緊適度，在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到影響。以江蘇地區(qū)為例，南京2019年5月份，平均房價(jià)為29200元/平方米；蘇州、無錫基本全年房價(jià)呈直線上升，從2019年初的17200元/平方米、11200元/平方米到2019年底的19500元/平方米、12700元/平方米；連云港的房價(jià)在8400元/平方米——8800/平方米之間，整體呈上升趨勢(shì)；鹽城是江蘇15個(gè)市中房價(jià)波動(dòng)最大的城市，4月份的房價(jià)為8896元/平方米，12月的房價(jià)約為11088元/平方米?？傮w來說，江蘇地區(qū)房價(jià)是呈上升趨勢(shì)。

二、我國貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制

本文主要分析貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,針對(duì)性地簡化相關(guān)變量，選擇利率和貨幣供應(yīng)量作為貨幣政策的代表性變量。與中國的實(shí)際情況相結(jié)合，選擇存款和貸款的名義利率并以其來衡量貨幣政策的松緊程度。在數(shù)量化貨幣政策變量中，貨幣供給是最具代表性的，代表了中國貨幣政策在數(shù)量調(diào)控中的松緊程度。中央銀行存款準(zhǔn)備金率，再貼現(xiàn)率和其他基本工具的調(diào)控反映在貨幣供應(yīng)量的大小上，貨幣供應(yīng)量是新信貸的絕大多數(shù)，即我國貨幣量增速與信貸控制之間存在正相關(guān)關(guān)系。

選取投資、消費(fèi)、進(jìn)出口，作為貨幣政策的最終目標(biāo)代表變量有兩大原因：一是，雖然實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展是我國貨幣政策的最終目標(biāo)，我國需求拉動(dòng)型的通貨膨脹與經(jīng)濟(jì)增長的速度幾乎一致，總體偏低，可忽略不計(jì)。二是，國家的經(jīng)濟(jì)增長由“三駕馬車”來拉動(dòng)，國家的經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢(shì)很大程度上取決于投資和消費(fèi)，反映國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，深受國內(nèi)貨幣政策影響。

基于以上分析，中國的貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的一般框架構(gòu)建如圖1：

圖1 貨幣政策房地產(chǎn)傳導(dǎo)機(jī)制的一般框架

多種因素會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。供給和需求之間的關(guān)系是最常見的因素之一，它也是確定房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素。就供應(yīng)而言，土地具有不可再生的稀缺特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受制于土地的供給。且房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，區(qū)域化的特性，使得其在短期內(nèi)，供給彈性很小；就需求而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，又受到的居民的人口，收入等因素的影響。故本文以需求為切入點(diǎn)，來探究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，即利率和貨幣供應(yīng)量兩方面。

1、貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)路徑

我國在進(jìn)行貨幣政策調(diào)控時(shí)，需要通過商業(yè)銀行才能傳導(dǎo)到市場(chǎng)。通過間接的方式影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，造成房價(jià)波動(dòng)。

圖2 貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)路徑

另外，當(dāng)貨幣供應(yīng)量改變時(shí)，投資組合會(huì)發(fā)生變化。投資者會(huì)考慮收益與風(fēng)險(xiǎn)的比例，來調(diào)整自身資產(chǎn)的配置，以實(shí)現(xiàn)最優(yōu)投資組合。

圖3 貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)途徑

2、利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)路徑

利率，與購房者息息相關(guān)。由于房地產(chǎn)價(jià)格虛高，對(duì)于大多數(shù)工薪家庭的購房者而言，不得不通過銀行貸款來按揭買房。利率的上浮或者下調(diào)會(huì)直接影響購房者的購買欲望，刺激民眾對(duì)房地產(chǎn)的需求，造成房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。

圖4 利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)路徑

當(dāng)利率發(fā)生變動(dòng)時(shí)，資產(chǎn)組合中的各個(gè)部分的價(jià)值將會(huì)不同程度的波動(dòng)，稱之為資產(chǎn)組合效應(yīng)。根據(jù)不同資產(chǎn)的收益與風(fēng)險(xiǎn)比，投資者會(huì)調(diào)整配置來使收益最大化。利率會(huì)影響貨幣資產(chǎn)的收益率，進(jìn)而影響房地產(chǎn)需求并帶來房價(jià)波動(dòng)。

圖5 利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)路徑

三、江蘇地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）宏觀背景：貨幣政策調(diào)控的主要階段

自1998年我國實(shí)行住房分配制度開始，我國對(duì)貨幣政策進(jìn)行了四次調(diào)控，具體如下：

1、1998年——2002年：穩(wěn)健。亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，而我國是一個(gè)典型的勞動(dòng)力國家，有效需求不足是制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素，而勞動(dòng)力剩余條件下的有效需求不足與通貨緊縮相交織。1998年為滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，逐步擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量并增加信貸，到2002年我國繼續(xù)執(zhí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

2、2003年——2007年：趨緊。2003年以來，國民經(jīng)濟(jì)較快增長，國際收支狀況良好，但依然存在很多問題，如收入差距大，資源環(huán)境壓力增大等等。我國積極改革農(nóng)村信用，推進(jìn)貨幣市場(chǎng)發(fā)展，通過穩(wěn)中趨緊的貨幣政策推動(dòng)，如增加信貸量，來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。

3、2007年——2008年：從緊。2007年，通貨膨脹嚴(yán)重，物價(jià)飛漲，為抑制通貨膨脹，中央銀行上調(diào)了10次法定存款準(zhǔn)備金率，6次加息，回籠大量人民幣。中央銀行以從緊的貨幣政策為主，但從緊的貨幣政策只維系了一年，很多研究者認(rèn)為這一罕見的密集型政策并沒有什么效果。

4、2008年至今：全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，但由于中國國際收支資本項(xiàng)目還未完全開放，使中國免于嚴(yán)重沖擊，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)依舊受到波動(dòng)。在此背景下，央行堅(jiān)決采取寬松的貨幣政策來調(diào)控風(fēng)向，采取降低法定存款準(zhǔn)備金率和貸款利率的措施，并減少信貸額度和中央票據(jù)。

本文著重分析2015年至2019年江蘇房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，在這五年期間，面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)，人民銀行堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革角度，秉持著穩(wěn)健的貨幣政策松緊適度，有效地傳導(dǎo)至金融市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡可能實(shí)現(xiàn)有效供給。

（二）江蘇地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1、江蘇地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境

中國仍然處于快速工業(yè)化和城市化發(fā)展時(shí)期，以及存在龐大的人口基數(shù)，使得住房消費(fèi)在很長一段時(shí)間內(nèi)成為居民消費(fèi)種類中的主要熱點(diǎn)；住房消費(fèi)的范圍也從單一的住宅需求擴(kuò)展新的投資需求，有著巨大的發(fā)展空間，這些因素的存在為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)有著更為密切的上下游產(chǎn)業(yè)，所形成的獨(dú)特產(chǎn)業(yè)鏈也更長，所以“去庫存”的背后體現(xiàn)著非常重要的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革目標(biāo)。

江蘇國土面積占全國1.12%，截止2019年，人口為8070萬人，占全國5.8%，GDP占全國10%以上，高達(dá)9.9631萬億元，財(cái)政總收入占全國的11%，對(duì)外貿(mào)易占全國的16%，外資占全國的25%，江蘇人均GDP、綜合競(jìng)爭(zhēng)力、地區(qū)發(fā)展與民生指數(shù)（DLI）均居我國各省第一。江蘇為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)?？v觀江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，改革開放40年來，是江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最旺盛的歷史時(shí)期。而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極大地推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、江蘇地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（1）商品房銷量增長穩(wěn)定，有減緩趨勢(shì)

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示（見圖6）：2019年1-12月江蘇省商品房銷售面積累計(jì)達(dá)13972.85萬平方米，同比增長3.62%；2018年1-12月江蘇省商品房銷售面積累計(jì)達(dá)13484.21萬平方米，同比下降5.1%；2017年1-12月江蘇省商品房銷售面積累計(jì)達(dá)14211.12萬平方米，同比增長1.8%。

2018年1-12月江蘇住宅銷售面積累計(jì)達(dá)12040.68萬平方米，同比下降3.6%；2017年1-12月江蘇住宅銷售面積累計(jì)達(dá)12486.66萬平方米，同比下降1.4%。

2018年1-12月江蘇商品房銷售額累計(jì)達(dá)14527.27億元，同比增長11.2%；2017年1-12月江蘇商品房銷售額累計(jì)達(dá)13066.85億元，同比增長6.3%。

圖6 2009-2019年江蘇商品房銷售面積及增速

江蘇省內(nèi)，商品房銷量最高的幾個(gè)城市為：蘇州，南京，無錫，南通，其中南京市房價(jià)均價(jià)最高，而無錫市房地產(chǎn)性價(jià)比最高。最近幾年，政府相當(dāng)重視調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，為保障居民住房，控制房價(jià)虛高，防止過度炒房，多次出臺(tái)措施，控房價(jià)，防過熱，江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售逐月回調(diào)。由于城市差別，一些三四線城市政策環(huán)境相對(duì)寬松，因此這些城市有市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱的現(xiàn)象。

（2）成交均價(jià)小幅度上漲

2018年，江蘇省省商品房成交均價(jià)為9195元/平方米，同比增長4.4%；其中住宅的成交均價(jià)為9070元/平方米，同比增長3.9%。南京、無錫、蘇州依舊是全省房地產(chǎn)最高的三個(gè)城市。南京房地產(chǎn)略有下降，但其他城市都以上漲為主，這是因?yàn)檎{(diào)控政策具有滯后性，不同城市不同市場(chǎng)對(duì)政策的敏感度也不同。從最近幾年的房地產(chǎn)均價(jià)來看，市場(chǎng)下行，但房價(jià)并未有大幅度下跌，但上漲速度有所減緩。

（3）待售面積減少

2018年江蘇省穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，去庫存成效進(jìn)一步擴(kuò)大。當(dāng)年末全省商品房待售面積4993.7萬平方米，比上年下降10.7%；其中住宅待售面積2491.2萬平方米，下降17.5%。2017年末，全省商品房待售面積為5590.5萬平方米，較上年末凈減少928.6萬平方米；其中，住宅待售面積為3021.2萬平方米，較上年末凈減少753.6萬平方米；以商業(yè)、辦公為主的非住宅商品房待售面積為2569.3萬平方米，較上年末凈減少175萬平方米。無錫，蘇州，南通待售面積最多，超過其他城市，面積超過800萬平方米，占全省總量的49.4%。近兩年各城市待售面積均呈現(xiàn)減少趨勢(shì)，但全省仍面臨著商品房總量庫存大，要解決這一問題，將耗費(fèi)較長時(shí)間，周期較長。

（4）居民住房需求改變

從第六次人口普查結(jié)果來看，我國人口增長已變?yōu)榈统錾?，低死亡率，低增長率的模式，我國人口總量增速放緩，人口老齡化比重增加，盡管開放了全面二孩政策，但人口老齡化嚴(yán)重，常住人口增速下滑，住房需求將趨向減弱。2018年江蘇省新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，年末城鎮(zhèn)化率達(dá)69.61%，比上年提高0.85個(gè)百分點(diǎn)，未來城鎮(zhèn)化率將放緩增長趨勢(shì)，這也會(huì)影響住房需求。新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)去庫存有著千絲萬縷的聯(lián)系，是緩解庫存壓力的重要推動(dòng)力量。住房從早期普遍的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)榭偭可匣緦?shí)現(xiàn)供需平衡、供略過于求，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平不斷提高，一些居民已對(duì)現(xiàn)有的居住環(huán)境不滿，更趨向于購買品質(zhì)高的居住房，雖然整體房地產(chǎn)需求下降但這些力求住好房的居民推動(dòng)了房地產(chǎn)需求。

四、貨幣政策對(duì)南京市房價(jià)影響的實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來源和實(shí)證假設(shè)

1、數(shù)據(jù)來源

經(jīng)過上述分析，貨幣政策通過影響利率和貨幣供應(yīng)量的調(diào)整，從而導(dǎo)致供需關(guān)系變化進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。故選擇利率和貨幣供應(yīng)量作為貨幣政策變量。搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)均來源于中國人民銀行網(wǎng)站，國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，江蘇統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。本文選取江蘇省2015年—2019年的15個(gè)市的商品房均價(jià)（見表2），記為P。人民銀行調(diào)整法定存款和貸款基準(zhǔn)利率來影響資金供需狀況，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。貸款利率可以看做是資金的成本，如果大部分買房的人都是通過貸款，而貸款利率上漲意味著借入的資金成本升高，變相意味著房價(jià)上漲，買房子的人就會(huì)變少，進(jìn)而房價(jià)受到影響。故本文選擇2015年—2019年的一年期貸款利率作為變量之一，記作I。中國人民銀行通過貨幣政策工具三大法寶：法定存款準(zhǔn)備金率，再貼現(xiàn)率，公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，影響可用資金用量，左右投資者和消費(fèi)者行為，最終影響影響房地產(chǎn)價(jià)格，故本文選擇與宏觀經(jīng)濟(jì)變量關(guān)系最為密切的廣義貨幣供應(yīng)量作為變量之二，記作M2（見表1）。

表1 我國近五年貨幣供應(yīng)量（M2）（億元）

表2 南京市近五年房價(jià)均價(jià) 元/平方米

2、實(shí)證假設(shè)

本文通過住房貸款利率I和貨幣供應(yīng)量M2對(duì)江蘇省房價(jià)作分析，做出以下兩個(gè)假設(shè)：

H1：住房貸款利率與江蘇省房價(jià)是負(fù)相關(guān)關(guān)系；

H2：貨幣供應(yīng)量與江蘇省房價(jià)是正相關(guān)關(guān)系。

本文從貸款利率與房價(jià)的相關(guān)性分析，貨幣供應(yīng)量與房價(jià)的相關(guān)性分析以及綜合分析三個(gè)角度建模，原因一是做實(shí)證的試驗(yàn)過程，找一個(gè)更好的更貼合的模型，二是可以做對(duì)比分析，更好的解釋這個(gè)影響。

（二）實(shí)證分析和檢驗(yàn)

1、多元線性回歸分析

本文在具體研究兩個(gè)自變量對(duì)房價(jià)的影響時(shí)，因考慮到兩個(gè)自變量本身之間的互相影響關(guān)系，所以先以兩個(gè)自變量做綜合回歸分析，既模擬簡單線性回歸，又做了對(duì)數(shù)化處理，兩個(gè)模型涵蓋了利率與貨幣供應(yīng)量之間的相互影響關(guān)系，具有較強(qiáng)的綜合性，但是具體模型結(jié)果如何，是否可靠，本文需要根據(jù)模型優(yōu)劣去繼續(xù)探討研究。

表3 貨幣供應(yīng)量M和貸款利率I與房價(jià)P之間的多元回歸模型

P=16051.57+0.10175M-1772.163I

R2=0.78 D.W.=1.49 F=88.315

該模型把兩個(gè)自變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響綜合做了回歸，該模型回歸結(jié)果顯示，其擬合優(yōu)度為0.78，解釋效果較好；F=88.315，通過變量顯著性檢驗(yàn)；D.W.=1.49，基本上不存在多重共線性。從模型的經(jīng)濟(jì)意義，貨幣供給與住房價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，而住房貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，與前文假設(shè)符合。該模型的缺點(diǎn)是解釋變量較少，僅僅從貨幣政策的相關(guān)變量進(jìn)行解釋江蘇省房價(jià)問題，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，影響房價(jià)的因素還有很多很多，甚至其他行業(yè)的狀況，經(jīng)營效果，國內(nèi)股市行情等等都會(huì)影響。但本文就選擇這兩種貨幣政策的變量進(jìn)行實(shí)證，也有一定的意義。

2、具體分析--貸款利率與房價(jià)的相關(guān)性分析

具體實(shí)證分析貸款利率和房價(jià)之間的關(guān)系。

表4 貸款利率I與房價(jià)P之間的回歸模型

P=21617.28-2353.146I

R2=0.75 D.W.=1.21 F=144.60

從該模型的貸款利率I與房價(jià)P之間的回歸可以看出，住房貸款利率I與房價(jià)P之間呈現(xiàn)出明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系。該模型擬合優(yōu)度檢驗(yàn)基本符合要求，模型顯示R2=0.75，即該模型可以接受解釋75%的現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象。

F檢驗(yàn)值=144.6，可以說明該模型通過F檢驗(yàn)，該模型意味著住房貸款利率每增加1%，南京市房價(jià)就會(huì)減少2353.146元，與前文假設(shè)和實(shí)際情況相符合。目前，南京市房價(jià)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，同時(shí)住房貸款利率在不斷下降，與實(shí)證結(jié)果和相關(guān)原始數(shù)據(jù)均符合。

3、具體分析——貨幣供應(yīng)量與房價(jià)的相關(guān)性分析

對(duì)影響南京市房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣政策的進(jìn)行分析，可以看出，貨幣供應(yīng)量和南京市地產(chǎn)價(jià)格之間的顯著正相關(guān)關(guān)系。

表5 貨幣供應(yīng)量M與房價(jià)P之間的回歸模型

P=2863.366+0.1046M

R2=0.89 D.W.=1.27 F=70.16

從該模型的貨幣供應(yīng)量M與房價(jià)P之間的回歸可以看出，貨幣供應(yīng)量與房價(jià)P之間呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。該模型擬合優(yōu)度檢驗(yàn)較好，模型顯示R2=0.89，即該模型可以接受89%的現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象。

F檢驗(yàn)值很大，可以說明該模型通過F檢驗(yàn)，該模型意味著貨幣供應(yīng)量M每增加1%，江蘇省房價(jià)就會(huì)身高0.1%，與前文假設(shè)和實(shí)際情況相符合。說明本文實(shí)證結(jié)果較好。

總體而言，貨幣供應(yīng)量對(duì)于房價(jià)有著較大的影響。從房地產(chǎn)供給方的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)商要想獲得更多的資金來源，就必須要增加貨幣供給量，這樣才能使得房地產(chǎn)的供給量也得到增長；從房地產(chǎn)需求方的角度來看，因?yàn)樵诙唐趦?nèi)，房地產(chǎn)供給的彈性相對(duì)來說比較小，所以需求作用會(huì)大于供給作用，由此可知，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)因?yàn)樾枨蟮淖儎?dòng)而變化。同時(shí)，又由于商業(yè)銀行可貸資金增長，貨幣供給量增加，這些不僅滿足了房地產(chǎn)剛性的需求資金，也使得投機(jī)需求得到增長。因?yàn)樯鲜龅脑?，引起了房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加，導(dǎo)致了價(jià)格增長。

五、政策建議

實(shí)行穩(wěn)中有進(jìn)的貨幣政策，全球經(jīng)濟(jì)總體復(fù)蘇，國內(nèi)持續(xù)推進(jìn)供給性改革，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較大潛力，但其亦存在一些挑戰(zhàn)。貨幣政策將保持穩(wěn)健但不是中性，松緊適度，實(shí)現(xiàn)平衡，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長及物價(jià)穩(wěn)定。

（一）挖掘利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控潛力

長時(shí)間以來，我國實(shí)行的是管制利率政策，影響了我國的資源配置，使利率調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格效果甚微。而利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控具有重要影響，因而應(yīng)加快推進(jìn)利率市場(chǎng)化進(jìn)程，疏通貨幣政策傳導(dǎo)。這樣一來，資金價(jià)格將不再由央行制定，轉(zhuǎn)交給金融機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況自主調(diào)節(jié)。以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，以貨幣市場(chǎng)為中介，由市場(chǎng)來決定金融機(jī)構(gòu)的貸款利率。并開展貸款基礎(chǔ)利率報(bào)價(jià)工作，在報(bào)價(jià)機(jī)構(gòu)自主報(bào)出本機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上，制定發(fā)布人對(duì)報(bào)價(jià)加權(quán)平均計(jì)算并對(duì)外公開，這將有助于商業(yè)銀行市場(chǎng)化運(yùn)營及利率市場(chǎng)化，以此有效調(diào)控房價(jià)。

（二）施行穩(wěn)健的貨幣供給

保持貨幣供應(yīng)量的穩(wěn)定，管好貨幣供給總閘門，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長，形成以“消費(fèi)”主導(dǎo)的良性需求，以穩(wěn)定房價(jià)。中國近幾年放緩經(jīng)濟(jì)增長速度以追求高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。

（三）綜合運(yùn)用多種政策工具

現(xiàn)階段，中國的貨幣政策工具主要有公開市場(chǎng)操作、存款準(zhǔn)備金、再貸款與再貼現(xiàn)、利率政策、匯率政策和窗口指導(dǎo)等。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)仍面臨較大的下行壓力，要靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，優(yōu)化政策組合，把握好結(jié)構(gòu)性去杠桿的力度和節(jié)奏，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，努力防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，靈活公開市場(chǎng)操作，在保持流動(dòng)性總量的同時(shí)引導(dǎo)市場(chǎng)利率。根據(jù)內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)變化，完善中央銀行抵押品管理框架，保持適度流動(dòng)性和貨幣市場(chǎng)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長。

注釋：

①數(shù)據(jù)來自于和訊網(wǎng)地區(qū)宏觀數(shù)據(jù)