高瑛

摘? 要：資產(chǎn)負(fù)債率逐年升高是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的普遍問題。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，是行業(yè)特點(diǎn)及追求高增長(zhǎng)所致。但若房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)升高，則會(huì)帶來嚴(yán)重的資金風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。針對(duì)此問題，國(guó)家監(jiān)管部門正不斷出臺(tái)調(diào)控政策，尤其是限制房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三條紅線”政策，將控制房地產(chǎn)企業(yè)無限制地從金融業(yè)獲取資金。為此，房地產(chǎn)企業(yè)為了求得可持續(xù)發(fā)展，需要通過各種途徑降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，如獲取優(yōu)質(zhì)土地、嚴(yán)控開發(fā)周期、強(qiáng)化成本管控以及創(chuàng)新融資方式等。本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)降低資產(chǎn)負(fù)債率的路徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資產(chǎn)負(fù)債率;負(fù)債融資

引言

2020年8月，相關(guān)部門出臺(tái)了關(guān)于限制房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三條紅線”，并將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。三條紅線分別為：凈負(fù)債率不得大于100%;剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率小于70%;現(xiàn)金短債比小于1。三條紅線都合格的有息負(fù)債年增速不得超過15%，兩條紅線合格的有息負(fù)債年增速不得超過10%，一條紅線合格的有息負(fù)債年增速不得超過5%，三條紅線均不合格的不得新增有息負(fù)債。三條紅線政策的實(shí)施，將控制房地產(chǎn)企業(yè)無限制地從金融業(yè)獲得資金，未來房地產(chǎn)企業(yè)將很難再出現(xiàn)40%～50%的復(fù)合增長(zhǎng)率，增長(zhǎng)率將維持在15%左右。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了能繼續(xù)從金融機(jī)構(gòu)獲取信貸資金，不得不主動(dòng)尋求途徑降低資產(chǎn)負(fù)債率，將資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理的范圍內(nèi)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀及其成因

它是房地產(chǎn)企業(yè)順利發(fā)展以合理水平控制資產(chǎn)負(fù)債比率的基礎(chǔ)。當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債比率較低時(shí)，股東必須花費(fèi)資本才能達(dá)到維持企業(yè)發(fā)展的目的。受到有限的社會(huì)資本和社會(huì)資本利用不善等因素的影響，不僅會(huì)在一定程度上阻礙企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展構(gòu)成一些隱患。相反，如果資產(chǎn)負(fù)債比率過高，會(huì)給債權(quán)人留下不好的印象，影響企業(yè)的投資。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，2018年底，我國(guó)128家上市a股票房地產(chǎn)企業(yè)的總份額約為80.0%，大大高于以往，大多數(shù)企業(yè)的債務(wù)/GDP比率超過70%，而一些企業(yè)的債務(wù)/GDP比率超過80%。由此可見，我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率呈較高趨勢(shì)，債務(wù)壓力較大。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在債務(wù)高、業(yè)績(jī)高的現(xiàn)象。調(diào)查顯示，2019年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)140多家，銷售額超過50億元，比2018年同期明顯增加。例如，萬科公司2013年的資產(chǎn)負(fù)債比率約為78%，到2018年，杠桿比率上升到84%左右，同期總經(jīng)營(yíng)成果年均增長(zhǎng)率約為17%。由此看來，中國(guó)房地產(chǎn)杠桿比率目前處于比較健康的狀態(tài)，但面臨生存危機(jī)的企業(yè)也很多，遇到意想不到的變化，很容易導(dǎo)致破產(chǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，往往需要先投入大量資金，盡快以良好質(zhì)量完成建設(shè)，才能收回資金。在此前提下，房地產(chǎn)企業(yè)將承受巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債比率高的原因主要有：第一，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道統(tǒng)一，一般選擇短期貸款，以達(dá)到維持資本流動(dòng)的目的，從而增加成本。特別是在外地一級(jí)，它受到諸如項(xiàng)目司酌情使用資金等因素的影響，造成資金分散和流動(dòng)性差。此外，供資渠道相對(duì)統(tǒng)一，最終導(dǎo)致資產(chǎn)和負(fù)債;二是一些企業(yè)缺乏完善的資金管理制度，存在資金與計(jì)劃不一致的現(xiàn)象，導(dǎo)致資金流動(dòng)率低，難以調(diào)整和控制各種項(xiàng)目的工作;第三，企業(yè)缺乏完善的監(jiān)督制度，責(zé)任和權(quán)力不平衡。對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況的監(jiān)測(cè)沒有充分實(shí)施，增加了基金管理的難度，導(dǎo)致資本收入和負(fù)債不足。

2 .降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比率的重要性.

2.1有利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和健全發(fā)展。

資產(chǎn)負(fù)債比率與企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。資產(chǎn)負(fù)債比率越高，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，資金收回緩慢也是房地產(chǎn)的一個(gè)主要特征。但初始投資規(guī)模較大，因此通過銀行貸款等形式的投資導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債增加。這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很容易導(dǎo)致現(xiàn)金流不足和資本鏈中斷，甚至在嚴(yán)重情況下可能導(dǎo)致破產(chǎn)。因此，為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須降低資產(chǎn)負(fù)債比率，穩(wěn)定業(yè)務(wù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

2.2降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的重要性

資產(chǎn)負(fù)債比率是負(fù)債總額除以資產(chǎn)負(fù)債表總額。它是衡量企業(yè)償付能力或杠桿作用的指標(biāo)，也是衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)最直觀、最重要的指標(biāo)。企業(yè)的償付能力反映了影響企業(yè)信譽(yù)和發(fā)展的流動(dòng)性。企業(yè)應(yīng)始終注意資產(chǎn)負(fù)債比率的高低，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比率，使資金流動(dòng)性更高，加快資本收益，提高盈利能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3、房地產(chǎn)企業(yè)降低資產(chǎn)負(fù)債率的路徑建議

3.1獲取優(yōu)質(zhì)土地，提高產(chǎn)品溢價(jià)

對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資而言，土地成本所占比重最高，通常能達(dá)到總投資的50%以上。故房地產(chǎn)企業(yè)要想提高產(chǎn)品溢價(jià)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，需大力獲取優(yōu)質(zhì)土地。優(yōu)質(zhì)土地的獲取，需重點(diǎn)關(guān)注土地屬性、地貨比、規(guī)劃條件等因素。土地屬性取決于城市等級(jí)及土地位置。通常一線城市土地開發(fā)形成的產(chǎn)品溢價(jià)高于二三線城市土地，二三線城市土地開發(fā)形成的產(chǎn)品溢價(jià)高于四五線城市土地;離市中心位置越近的土地，開發(fā)形成的產(chǎn)品溢價(jià)越高于離市中心較遠(yuǎn)的土地。故從提高產(chǎn)品溢價(jià)，降低資產(chǎn)負(fù)債率而言，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇一線城市或者二三線城市進(jìn)行開發(fā)，且優(yōu)先選擇地段較好、離市中心較近的土地進(jìn)行開發(fā)。地貨比是土地價(jià)格與土地貨值的比率。地貨比越高，很大程度上決定了該項(xiàng)目毛利率越低，相反，若地貨比越低，很大程度上決定了該項(xiàng)目毛利率越高。故從提高毛利率降低資產(chǎn)負(fù)債率的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇地貨比較低的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。規(guī)劃條件取決于地塊的大小及容積率的大小。地塊面積越大通常可形成的利潤(rùn)越高，容積率越高，所形成的利潤(rùn)也會(huì)越高。故從提高項(xiàng)目利潤(rùn)降低資產(chǎn)負(fù)債率角度出發(fā)，應(yīng)優(yōu)先選擇地塊大，且容積率較高的地塊進(jìn)行開發(fā)。

3.2創(chuàng)新融資方式，拓展融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外融資渠道主要包括股權(quán)融資和債務(wù)融資。股權(quán)融資，主要有股東股權(quán)資金投入，如定向增發(fā)股票、配股、IPO等。債務(wù)融資主要有銀行項(xiàng)目貸款、房地產(chǎn)信托、發(fā)行公司債等。股權(quán)融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，無須到期還本，但需對(duì)股東進(jìn)行利潤(rùn)分配，特點(diǎn)是融資風(fēng)險(xiǎn)小，但成本高。債務(wù)融資，需定期付息，到期還本，特點(diǎn)是融資風(fēng)險(xiǎn)高，但成本小。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目自身情況選擇最佳的融資組合，平衡債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低綜合融資成本。從降低資產(chǎn)負(fù)債率角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增加股權(quán)融資，如當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)比較盛行的合資合作開發(fā)模式，可大力引進(jìn)少數(shù)股東權(quán)益，降低資產(chǎn)負(fù)債率。合資合作開發(fā)模式，不但可以引進(jìn)少數(shù)股東權(quán)益，同時(shí)還可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、分擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市的方式降低資產(chǎn)負(fù)債率。

3.3提高資金使用效果、充分利用各種現(xiàn)代金融工具

大型房地產(chǎn)企業(yè)可以建立資本中心，通過從各子公司籌集資金，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和支付，從而降低資本運(yùn)營(yíng)成本，有效降低資產(chǎn)負(fù)債比率，從而提高資金的配置和使用效率。同時(shí)，基金中心可以充分利用各種現(xiàn)金和金融工具，提高資產(chǎn)申報(bào)、私募股權(quán)基金、信托、可轉(zhuǎn)換債券、無限期債券等基金的利用率。

結(jié)束語(yǔ)

概括地說，許多房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨著資產(chǎn)負(fù)債比率高的問題。即使在一定程度上得到緩解，目前的情況仍處于嚴(yán)峻的狀態(tài)，需要更多的關(guān)注，因?yàn)槿绻鲃?dòng)-被動(dòng)水平呈較高的趨勢(shì)，會(huì)增加一些潛在問題，增加運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的健康經(jīng)營(yíng)。但房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比率高的主要原因是企業(yè)本身，如過度依賴杠桿和資本周轉(zhuǎn)率低。管理者在經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的前提下，沒有根據(jù)自己的特點(diǎn)擴(kuò)大企業(yè)的范圍。所以，企業(yè)要想進(jìn)一步降低資產(chǎn)負(fù)債比率，就必須重視資金渠道的豐富，通過完善監(jiān)督制度等一系列措施不斷提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效果，避免不必要的資金浪費(fèi)，為企業(yè)的健康經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。

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