紀(jì)華

摘要：隨著我國(guó)城市化發(fā)展的腳步越來(lái)越快，各類房建施工項(xiàng)目不斷增多，而房地產(chǎn)項(xiàng)目也發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，為了進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展，就需要做好全過程的成本控制工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中主要涉及四個(gè)方面的工作，這就需要針對(duì)各個(gè)方面做好相應(yīng)的成本控制工作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期全過程的成本控制，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制工作進(jìn)行了詳細(xì)探討，闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的相關(guān)概述及組成部分，再結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目各過程成本控制存在的問題進(jìn)行分析，從而針對(duì)問題提出一些有效措施，以此來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制工作的順利進(jìn)行，進(jìn)而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;全過程成本控制;問題;有效措施

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著不可替代的角色，尤其是20世紀(jì)90年代末期，隨著房改政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了飛速發(fā)展的機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所面臨的問題也比較突出，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境也在不斷發(fā)生變化，加之房?jī)r(jià)的不斷攀升，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展帶來(lái)極為不利的影響。為了改善這一窘境，2016年我國(guó)頒布了更為嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的總體控制。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，就需要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的成本控制工作，不斷優(yōu)化成本控制方法，進(jìn)一步健全自身管理制度，在提升企業(yè)核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好的收益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的基本概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制工作主要包含如下四個(gè)方面的工作：項(xiàng)目決策方面、項(xiàng)目準(zhǔn)備方面、項(xiàng)目施工方面和項(xiàng)目銷售方面。其中，決策方面的工作所涉及的成本框架較少，通常都是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理性和經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行研究，進(jìn)一步明確項(xiàng)目的選址和融資的具體情況。準(zhǔn)備工作所牽涉的成本主要就是土地使用成本問題，比如土地的轉(zhuǎn)讓成本或上繳稅費(fèi)等;與此同時(shí)，還需要做好相關(guān)項(xiàng)目的綜合研究工作，到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，明確施工過程中可能牽涉的相關(guān)成本費(fèi)用;另外，還要對(duì)項(xiàng)目施工過程中的通電、通水等情況和成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的控制。施工方面的工作在全過程成本控制工作中占比最重，該過程包含了房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)施工成本和其他一些相關(guān)的成本;比如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套設(shè)施等施工成本費(fèi)用;在施工過程中，還涉及相應(yīng)的人工成本和材料成本等;所以做好施工過程中的成本控制，是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目順利實(shí)施的重要保障。銷售方面的工作主要就是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行銷售，這一過程所涉及的成本主要包含人工成本、管理成本和財(cái)務(wù)成本，房產(chǎn)銷售的周期通常都是比較長(zhǎng)的，影響成本的因素也比較多，這也就加大了銷售工作過程中成本控制的難度，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制工作中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷梳理和明確各個(gè)階段成本控制工作中存在的具體問題，為項(xiàng)目順利開展成本控制工作構(gòu)建科學(xué)且完整的體系，進(jìn)一步提升全過程成本控制工作的有效性和準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮全過程成本控制的重要作用。接下來(lái)的章節(jié)主要就現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制工作存在的一些主要問題進(jìn)行分析。

（一）項(xiàng)目決策方面

房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制工作中，項(xiàng)目決策過程中的成本控制效果將會(huì)對(duì)后期各個(gè)階段成本控制工作能否順利開展產(chǎn)生一定的影響，比如：后期的成本控制工作是否具備可操作性或是否更加便捷等，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)產(chǎn)生影響。從實(shí)際情況來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)受到傳統(tǒng)成本控制觀念及方式的影響，并未充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目決策工作中成本控制的重要性，在具體工作中隨意進(jìn)行決策和策劃，未從思想上重視決策工作中的成本問題，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目決策過程中的成本控制效用的發(fā)揮，從而也就在一定程度上限制了后期各個(gè)階段成本控制的有序進(jìn)行，不利于發(fā)揮出全過程成本控制的作用。

（二）項(xiàng)目準(zhǔn)備方面

項(xiàng)目準(zhǔn)備工作主要就是作為施工方來(lái)確定具體的施工日期。當(dāng)前，多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是通過招標(biāo)方式來(lái)確定最終的施工方，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)的進(jìn)步，施工方在項(xiàng)目具體實(shí)施過程中的作用也日益凸顯，國(guó)家也頒布了相關(guān)的招標(biāo)規(guī)范政策和方針，以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)工作。但從實(shí)際情況來(lái)看，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在具體的招標(biāo)過程中存在著較多的違規(guī)情況，比如：沒有按照政策方針進(jìn)行公開的招標(biāo)工作，甚至出現(xiàn)施工方內(nèi)定的現(xiàn)象，這些違規(guī)現(xiàn)象使得企業(yè)的招標(biāo)很難發(fā)揮出應(yīng)有的效用。此外，在具體的招標(biāo)過程中，部分項(xiàng)目承包商為了保證自身利益，通常都會(huì)選擇質(zhì)量較差成本較低的建筑施工材料，以達(dá)到降低自身的成本支出，這就導(dǎo)致項(xiàng)目的施工質(zhì)量無(wú)法得到有效保障，在向消費(fèi)者進(jìn)行交房入住之后，質(zhì)量問題就會(huì)逐漸暴露，導(dǎo)致購(gòu)房者居住體驗(yàn)較差而投訴整改，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的房產(chǎn)銷售量和相關(guān)維護(hù)工作的順利進(jìn)行，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利實(shí)施產(chǎn)生極為不利的影響。

（三）項(xiàng)目施工方面

項(xiàng)目施工過程中的成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制工作的重要組成部分，是目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過程中所涉及的費(fèi)用比較多，構(gòu)成相對(duì)而言比較復(fù)雜，傳統(tǒng)的施工成本控制方式已經(jīng)不能滿足當(dāng)下施工過程的控制需求了，如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中不能采取行之有效的措施，最終的成本控制效果肯定也不理想。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于施工方的確定是通過招標(biāo)方式進(jìn)行的，多數(shù)房地產(chǎn)開始更加重視成本預(yù)算相關(guān)工作，所以，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)算費(fèi)用相對(duì)較為完善，相應(yīng)的成本控制考核工作也比較完善。但是，還是有部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中的成本控制工作不夠重視，使得在項(xiàng)目施工過程中出現(xiàn)資源浪費(fèi)和成本支出不斷增多的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響項(xiàng)目成本控制效用的發(fā)揮，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益產(chǎn)生不利的影響。

（四）房產(chǎn)銷售方面

房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的主要方式，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最后一個(gè)工作環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過程中的成本費(fèi)用主要就是人員成本費(fèi)用開支。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售方面的成本控制存在的主要問題就是銷售人員不夠穩(wěn)定，銷售管理系統(tǒng)不夠科學(xué)等，使得銷售人員的工作積極性極度缺乏。受到這些方面的影響，導(dǎo)致房產(chǎn)銷售的周期不斷延長(zhǎng)，進(jìn)而也增加了房產(chǎn)銷售工作中成本額外的支出，造成房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)利益的不理想，也就很難保持自身的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，嚴(yán)重阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制的有效措施

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目決策工作中的成本控制

為了充分發(fā)揮出房地產(chǎn)項(xiàng)目決策工作中成本控制的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要高度重視項(xiàng)目決策過程中的成本控制工作，梳理清楚項(xiàng)目決策過程中成本控制的基本框架及相關(guān)特點(diǎn)，在充分認(rèn)識(shí)決策過程中成本控制存在的問題后，及時(shí)采取有效的措施來(lái)解決相應(yīng)的問題，進(jìn)一步發(fā)揮成本控制的效用。在實(shí)踐過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行初始階段，就需要對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況和國(guó)家整體房地產(chǎn)行情進(jìn)行全方位的分析，從而為房地產(chǎn)在項(xiàng)目的選址和建筑規(guī)模等決策過程中提供可靠的數(shù)據(jù)支持。在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策過程中進(jìn)行成本控制，能夠在降低項(xiàng)目成本支出的情況下，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，為后期成本控制工作的順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要進(jìn)行投入成本的預(yù)算編制工作，以便對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類成本進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估，并不斷完善資金的使用方案。從而科學(xué)合理地預(yù)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)空間，這不僅有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策工作的順利進(jìn)行，還進(jìn)一步保證房地產(chǎn)決策工作的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目準(zhǔn)備過程中的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的準(zhǔn)備過程主要就是按照決策過程中指定的方案來(lái)開展相關(guān)的準(zhǔn)備工作。在項(xiàng)目準(zhǔn)備的過程中，為了確保成本控制工作的有序進(jìn)行，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中的成本進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)格的管控，也要做好招標(biāo)工作的監(jiān)督管理。所以，在具體的實(shí)踐過程中，項(xiàng)目準(zhǔn)備過程中的成本控制主要以決策過程中的相關(guān)方案和成果為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，科學(xué)合理地設(shè)計(jì)相關(guān)方案，方案應(yīng)該主要體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域的土地情況、人均消費(fèi)能力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和政府相關(guān)政策等方面的情況，從而科學(xué)合理地規(guī)劃項(xiàng)目的相關(guān)準(zhǔn)備工作，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施提供可靠保障。避免出現(xiàn)一些影響當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境或與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展不相符的情況，為后期房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工和銷售創(chuàng)造有利的條件。在具體的招標(biāo)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格遵守國(guó)家的相關(guān)政策，在滿足各項(xiàng)規(guī)定的前提下，開展相關(guān)的招標(biāo)工作，按照公平、公正和公開的招標(biāo)原則進(jìn)行招標(biāo)，在選擇房產(chǎn)項(xiàng)目的承建商時(shí)，需要對(duì)施工方的綜合實(shí)力和信譽(yù)進(jìn)行詳細(xì)的考察，對(duì)相關(guān)成本進(jìn)行合理的控制，確保施工方在報(bào)價(jià)合理的情況下，提升項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量，為后期項(xiàng)目施工工程的順利進(jìn)行，提供可靠的保障，從而避免出現(xiàn)一些各式各樣的問題來(lái)影響項(xiàng)目施工的進(jìn)度和增加項(xiàng)目的成本支出。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目施工過程中的成本控制

第一，完善合同管理工作，項(xiàng)目施工合同的簽訂一定要科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)，確保設(shè)立的各個(gè)條例條款科學(xué)且合理。為了進(jìn)一步完善項(xiàng)目施工合同的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)律師來(lái)對(duì)合同的具體內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格把控，從專業(yè)的角度對(duì)合同進(jìn)行審查，確保合同中相關(guān)用詞的合理性，從而避免一些不必要的問題和糾紛出現(xiàn)。第二，加強(qiáng)項(xiàng)目施工過程中的現(xiàn)場(chǎng)管理工作，針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更或材料變更等情況，提前制定出有效的解決措施，對(duì)相關(guān)成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制。項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員需要詳細(xì)記錄各個(gè)施工過程中的相關(guān)細(xì)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)施工過程的管理，確保項(xiàng)目竣工完成后工程結(jié)算工作能夠順利進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目銷售過程中的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作是評(píng)價(jià)項(xiàng)目前期成本控制效果的主要參考依據(jù)，在房產(chǎn)銷售過程中，成本控制也至關(guān)重要，而房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售過程中主要涉及的就是人員費(fèi)用成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)充分結(jié)合房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況和具體的人員構(gòu)成，不斷完善自身的人才管理機(jī)制和成本控制管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)銷售人員的科學(xué)管理，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作，強(qiáng)化銷售人員的責(zé)任意識(shí)，以便在銷售策劃和市場(chǎng)推廣工作中充分發(fā)揮出自己的才能，科學(xué)合理地控制銷售過程中的成本支出，從而減少房產(chǎn)銷售的周期，盡快回籠資金，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目決策、準(zhǔn)備、施工、銷售等方面普遍存在諸多問題，導(dǎo)致成本控制失控，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，只有加強(qiáng)在這四個(gè)環(huán)節(jié)上的成本管控工作，才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化目標(biāo)。

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