孔浩熙

摘 要：本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理工作進行了研究，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的重要性，然后研究前期工作可能面臨的主要問題，最后研究如何做好前期管理工作。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目;前期開發(fā);管理措施

引言：房地產(chǎn)項目的前期開發(fā)工作房地產(chǎn)項目開展的基礎，為了保證房地產(chǎn)項目能夠順利開發(fā)就要做好在前期管理工作，解決招標、合同、設計等方面的問題，降低開發(fā)的風險。

一、房地產(chǎn)項目前期工作概述

房地產(chǎn)項目的前期工作主要是投資和計劃方面的工作，包括運營咨詢、現(xiàn)場勘測、方案設計、市場調(diào)研和項目定位、可行性研究、土地審批和施工許可。通過前期工作，可以對工程項目制定可行性研究，分析項目的經(jīng)濟性，以及能夠從環(huán)境、節(jié)能、交通的角度對房地產(chǎn)項目作出準確的綜合性報告。利用測繪工作，可以對現(xiàn)場的情況進行勘探，以及完成施工放線。土地審批等工作，可以獲得土地，同時也能推動合同協(xié)議。在委托協(xié)議上的設計上，需要做好對項目設計的跟蹤，并且對方案資料進行嚴格檢查。

房地產(chǎn)項目的前期管理工作面向項目設計、可操作性報告、產(chǎn)品設計、市場推廣、融資管理等等。其中可操作性報告是對項目經(jīng)濟性等方面的全面研究，能夠?qū)椖康慕?jīng)濟要求、技術要求等等進行計算，分析項目的盈利情況，以及定制合適的項目管理方案。通過對項目設計的管理，能保證設計的質(zhì)量，確保設計和當?shù)貙嶋H情況相符合，保證項目的可行性和確保項目的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)項目前期管理工作的重要性

（一）對開發(fā)建設的作用

做好前期管理工作，能提高對工程開發(fā)建設的控制，也能做好工程前期的組織工作，讓不同的參與單位加強交流，明確各個單位的指責范圍，共同做好監(jiān)督工作，降低房地產(chǎn)項目的風險。通過定制項目管理的標準、明確目標，有利于管理制度的推行，幫助工程建設落實到人，避免出現(xiàn)施工進度拖延的情況。做好前期開發(fā)工作，也能保證規(guī)劃合理，讓招標工作有詳細的計劃，利用不同方面的信息，為招標工作提供保障。

（二）對合同的作用

房地產(chǎn)項目需要經(jīng)過勘察、施工、材料采購等工作，通過招標采購能夠控制項目的建設費用，保證工程質(zhì)量。通過做好前期管理工作，能讓管理人員根據(jù)項目的整體情況進行組織結(jié)構(gòu)設計，確定招標的內(nèi)容和招標方法，也能保證合同內(nèi)容清楚明確，確定參與方的職責范圍，明確各方權(quán)利義務等等。前期管理工作可以從源頭上進行風險防控，避免合同中存在爭議的內(nèi)容，也能防止有人違約。

三、房地產(chǎn)項目前期管理的常見問題

（一）項目策劃的問題

房地產(chǎn)項目本身和城市的發(fā)展掛鉤，所以在策劃時必須要滿足城市發(fā)展的需要，如果和城市發(fā)展的方向之間存在矛盾，將不能保證房地產(chǎn)的真正價值，也不利于未來的盈利。

（二）土地審批

土地審批是房地產(chǎn)項目開發(fā)中的重要內(nèi)容，在土地收儲過程中，可能會出現(xiàn)收儲對象不滿、收儲辦法不合理、計劃不完善等問題，導致土地審批速度慢，從而對項目的造成一定的損失。其次，土地出讓也需要經(jīng)過招標、拍賣等工作，房地產(chǎn)開發(fā)生需要向相關部門做好申請，保證土地價格的合理性。

（三）項目設計的風險

房地產(chǎn)項目的設計可能會出現(xiàn)與建設單位要求、相關法律不符合的情況，所以會導致一定矛盾的出現(xiàn)，導致設計成果不能達到預期目的。一些項目可能會在平面設計上存在問題，或者在設計過程中不同設計單位并沒有充分協(xié)調(diào)，導致設計的總質(zhì)量難以符合要求。

四、房地產(chǎn)項目前期管理措施

（一） 做好項目的風險管理

為了能對項目進行有效的風險管理，必須要做好決策工作。通過做好調(diào)研工作，對選址策劃等方面進行分析，在規(guī)劃方面，還需要了解當?shù)卣恼撸ㄏ嚓P的行政要求、不同位置的用地分類、建設范圍要求等等。針對市場需求，需要從價格、服務水平、建筑品質(zhì)、數(shù)量等方面進行分析，研究消費者的范圍，并且要保證房地產(chǎn)項目和城市的發(fā)展方向相一致，提升項目的價值。針對建設方的訴求，也要根據(jù)土地部門的土地資源儲備情況有所掌握，了解不同位置的土地所有權(quán)，結(jié)合多方面要求明確地址。

（二）研究項目的可行性

對項目的可行性研究也是風險控制的一部分，包括對綠色建筑的風險控制、具體投資的風險控制等等。比如需要根據(jù)標準要求來對空調(diào)參數(shù)進行控制，研究冷熱源、照明等系統(tǒng)的能源消耗。計算時，針對不同的系統(tǒng)都要采用獨立的算法，確保計算結(jié)果的準確性，避免對建筑工程的前期評估和后期建設情況不一致，控制好誤差。其次，也要針對房地產(chǎn)項目的盈利能力進行研究，根據(jù)不同的控制標準來對目標進行調(diào)整，從而做好對盈虧平衡的控制。

（三）項目土地審批

在土地收儲環(huán)節(jié)，利用合規(guī)的收儲補償可以減少建設單位的資金成本，而為了降低土地審批的難度，必須通過審批人員、政府、建設單位、拆遷戶的角度出發(fā)，考慮土地收儲過程中存在的矛盾，以及做好對各種問題的解決準備。在土地出讓的環(huán)節(jié)，在公告上給出針對特殊協(xié)調(diào)的要求，方便獲得土地競價的優(yōu)勢，其次也要做好組織協(xié)調(diào)的工作，了解審批者的困難，加強合作保證雙方可以快速解決問題，提高獲得土地使用證的速度。

（四）對項目設計的風險管理

為了做好設計的管理工作，需要明確設計標準，并且從以人為本的角度出發(fā)，保證設計可以保證房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品品質(zhì)。還可以使用全新的工藝材料，這樣就能確保工程后期維護工作更加方便。針對平面圖設計需要做好風險管理和控制，并且根據(jù)項目所處的區(qū)域?qū)ε涮椎捻椖窟M行研究，確保未來運營過程中能夠滿足商業(yè)服務的要求。還需要充分考慮公共建設、城市發(fā)展等因素，開發(fā)房地產(chǎn)項目的商業(yè)價值。

五、結(jié)束語

通過做好風險控制、策劃、設計等方面的工作，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的困難，避免未來開發(fā)的過程中存在矛盾。做好不同部門的聯(lián)絡，加強和政府的交流，讓房地產(chǎn)項目的前期工作可以順利進行。

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