普薇思

摘 要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化發(fā)展，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出巨大的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸由原有的供不應(yīng)求形勢(shì)逐漸呈現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度持續(xù)增加，大量的外資和央企資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，這些企業(yè)在資金實(shí)力、資源獲取以及開(kāi)發(fā)控制等方面的優(yōu)勢(shì)，使得房地產(chǎn)投資的規(guī)模和資金顯著擴(kuò)大，規(guī)模大盤(pán)出現(xiàn)的幾率提升。本文首先對(duì)蒙特卡洛模擬法進(jìn)行概述，然后通過(guò)案例分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中蒙特卡洛模擬法的應(yīng)用，以期為房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;蒙特卡洛模擬法

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè)，其發(fā)展水平不僅在一定程度上影響我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而且影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)的背景下，隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，因而當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題給予了高度的關(guān)注和重視。

前期，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了繁榮發(fā)展，但從2014年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速呈現(xiàn)逐步下滑的趨勢(shì)，房產(chǎn)庫(kù)存不斷增加，房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始呈現(xiàn)疲憊狀態(tài)。2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95 979億元，同比增長(zhǎng)1.0%，增速比1—11月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

一、蒙特卡洛模擬法概述

蒙特卡洛模擬法是通過(guò)重復(fù)統(tǒng)計(jì)實(shí)驗(yàn)求解問(wèn)題的方法。對(duì)涉及較多風(fēng)險(xiǎn)變量的投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其需要統(tǒng)計(jì)分析的計(jì)算量較為繁重，在這種情況下，可以采取蒙特卡洛模擬法，利用計(jì)算機(jī)技術(shù)統(tǒng)計(jì)隨機(jī)變量概率以模擬求近似解。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，一般首先確定內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等作為風(fēng)險(xiǎn)變量，再隨機(jī)抽樣取值后將其輸入到數(shù)理模型中，并采用Excel軟件等進(jìn)行若干次模擬，分析各變量概率的分布、期望方差等統(tǒng)計(jì)特征量，形成對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性的參考建議。

蒙特卡洛模擬法能夠解決各種類型的問(wèn)題，總的來(lái)說(shuō)，按照是否涉及隨機(jī)過(guò)程的性質(zhì)與結(jié)果，主要處理的問(wèn)題分為兩大類。第一，確定性的數(shù)學(xué)問(wèn)題。應(yīng)用蒙特卡洛模擬法解決此類問(wèn)題時(shí)，首先構(gòu)建和所求解有關(guān)的一個(gè)概率模型，保證所求的解為所建立模型的概率分布或是數(shù)學(xué)期望，隨后針對(duì)這個(gè)模型隨機(jī)抽樣觀察，也就是獲得隨機(jī)變量，最后將計(jì)算獲得的算術(shù)平均值作為所求解的近似估計(jì)值。此類問(wèn)題包含計(jì)算多重積分、解線性代數(shù)方程組、求逆矩陣和解積分方程等。第二為隨機(jī)性問(wèn)題。原子核物理問(wèn)題、運(yùn)籌學(xué)中的庫(kù)存問(wèn)題以及科學(xué)管理中的某些問(wèn)題均屬于此類。應(yīng)用蒙特卡洛模擬法解決此類問(wèn)題時(shí)，盡管部分情況下可以表示為多重積分或是某些函數(shù)方程，從而考量通過(guò)隨機(jī)抽樣的方式進(jìn)行解決，但在通常情況下不使用這種間接模擬方法解決問(wèn)題，而是采取直接模擬方法，即依據(jù)實(shí)際物理情況概率法則，通過(guò)電子計(jì)算機(jī)開(kāi)展抽樣實(shí)驗(yàn)。

將蒙特卡洛模擬法應(yīng)用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中，能夠隨機(jī)模擬各項(xiàng)變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，從而解決具有不確定性的復(fù)雜問(wèn)題。相較于敏感性分析以及盈虧平衡分析，蒙特卡洛模擬法的優(yōu)勢(shì)在于能夠獲得可能結(jié)果的范圍，而不是與傳統(tǒng)方式一樣，獲得評(píng)價(jià)指標(biāo)的單一估計(jì)結(jié)果，這種方法的應(yīng)用，可以使房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者獲得更加全面、完整和準(zhǔn)確的信息。蒙特卡洛模擬法度量精確、分析面廣和適用性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)，使其能夠在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中發(fā)揮效用。在實(shí)踐工作中，為提高風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性，首先要進(jìn)行敏感性分析，識(shí)別出項(xiàng)目投資收益的主要影響風(fēng)險(xiǎn)變量，在此基礎(chǔ)上使用蒙特卡洛模擬法分析。

二、案例分析

本文選取的項(xiàng)目為A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的商品住宅區(qū)項(xiàng)目，以26#樓為研究對(duì)象。此項(xiàng)目工程是框架結(jié)構(gòu)，高17層，工期17個(gè)月，建造成本為5 000萬(wàn)，其中3 000萬(wàn)為貸款，全部出售預(yù)計(jì)售價(jià)8 000萬(wàn)，銷(xiāo)售期為半年，貸款利率為14%，投資收益率為7%。

（1）選擇隨機(jī)變量。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，影響最顯著的變量為建造成本、租金和售價(jià)、出租期或銷(xiāo)售期，以及貸款利率、投資收益率和施工工期。依據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況，選取建造成本、貸款利率、投資收益率、銷(xiāo)售期、銷(xiāo)售價(jià)格和施工工期作為隨機(jī)變量。

（2）隨機(jī)變量概率分布。依據(jù)各項(xiàng)影響因素長(zhǎng)期積累的既往數(shù)據(jù)，進(jìn)行隨機(jī)變量概率分布的客觀分析。依據(jù)上海市近十幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，得到變化值、發(fā)生概率與隨機(jī)數(shù)。

（3）抽取隨機(jī)變量的隨機(jī)數(shù)。隨機(jī)變量呈離散型分布，等概率密度發(fā)生器形成隨機(jī)數(shù)r，如抽取一組隨機(jī)數(shù)字50、45、61、55、73、60。

（4）將抽取的隨機(jī)數(shù)經(jīng)過(guò)逆轉(zhuǎn)，獲得隨機(jī)變量的值。上述隨機(jī)數(shù)所對(duì)應(yīng)的抽樣值分別為8%、14%、8%、18%、6%、7%。

（5）將抽樣值組成一組項(xiàng)目評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（6）依據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算得到凈現(xiàn)值NPV，NPV1=1 425萬(wàn)。

（7）重復(fù)計(jì)算流程50次。

（8）獲得模擬結(jié)果的期望值、方差和標(biāo)準(zhǔn)差等，以此分析隨機(jī)變量對(duì)投資項(xiàng)目收益產(chǎn)生的影響。凈收益NV平均值為Σ（1 425+…）÷50=1 537萬(wàn);凈收益標(biāo)準(zhǔn)差S為135萬(wàn)，此房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益預(yù)估范圍是1 267～1 807萬(wàn)元。

在對(duì)6項(xiàng)主要項(xiàng)目影響因素進(jìn)行分析后，計(jì)算獲得的項(xiàng)目?jī)羰找鎱^(qū)間是較為準(zhǔn)確的，進(jìn)行定量分析再預(yù)估項(xiàng)目盈利可能性大小，可以為項(xiàng)目投資決策人員提供評(píng)價(jià)指標(biāo)，使其更加充分、準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)和了解項(xiàng)目，最終決定是否投資。通過(guò)研究得出，該項(xiàng)目存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但可獲得的利潤(rùn)較高，項(xiàng)目可行性較高，項(xiàng)目投資基本安全。

三、結(jié)語(yǔ)

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特征，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是十分必要的，科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與分析有助于識(shí)別并規(guī)避項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)構(gòu)建蒙特卡洛模擬法項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，同時(shí)將模型程序可視化處理，能夠使投資者更加清楚地獲得風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，并在此基礎(chǔ)上更加高效地制定適合的投資方案，防控投資風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益與綜合效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長(zhǎng)效發(fā)展。

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