朱盼盼 劉西狀 朱業(yè)來

摘 要： 近些年，為了健全社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，在國(guó)家政策指導(dǎo)下推行了不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記的開展，需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪，所得數(shù)據(jù)質(zhì)量對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記有著十分重大的影響。

關(guān)鍵詞： 新形勢(shì);不動(dòng)產(chǎn);權(quán)籍調(diào)查;測(cè)繪

【中圖分類號(hào)】TP899 ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A ? ? 【文章編號(hào)】1674-3733（2020）11-0044-01

引言：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍與戶籍具有一定程度的相似性，利用權(quán)籍管理對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)管理。只有將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍相關(guān)調(diào)查及測(cè)繪工作做到位，才能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，方便對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍進(jìn)行統(tǒng)一性管理。所以，在新形勢(shì)背景下，相關(guān)工作人員需加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪等相關(guān)問題的研究，保證工作的順利進(jìn)行。

1 了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍主要為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利基本狀況及不動(dòng)產(chǎn)自然調(diào)查及記錄提供相關(guān)依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的主要構(gòu)成部分有圖片、資料及數(shù)據(jù)，檔案類型主要有原始憑證及登記簿兩種。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記及測(cè)量過程中形成的視頻、文字、證件等要素都屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍范疇之內(nèi)，對(duì)這些內(nèi)容整理完畢之后，形成的最終檔案將有巨大的利用價(jià)值。

2 新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的問題分析

2.1 不同部門測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)有差異

所謂的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪工作，指的就是根據(jù)宗地和宗海的具體情況，對(duì)其中的土地、海洋、房屋建筑等一系列不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行數(shù)據(jù)測(cè)算清查，然而在實(shí)際的操作中發(fā)現(xiàn)，我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，林業(yè)、建設(shè)、房管等部門各有規(guī)定，在進(jìn)行信息測(cè)繪和登記時(shí)很容易出現(xiàn)規(guī)定上的矛盾，最終造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的混亂。例如，對(duì)房屋地籍進(jìn)行調(diào)查的時(shí)候，每一個(gè)部門的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)繪方法都不一樣，最終得出的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)也就各有不同，在工作人員登記的時(shí)候往往會(huì)不知道按照哪一個(gè)結(jié)論入檔，測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性和效率都受到了一定的負(fù)面影響。針對(duì)這種問題國(guó)家做出了一定的規(guī)定，要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查采取一體化調(diào)查方案，但是落實(shí)情況并不是太好，不同部門測(cè)定結(jié)果不同的問題仍然存在，并且短期內(nèi)很難進(jìn)行高效的數(shù)據(jù)整合。

2.2 各項(xiàng)數(shù)據(jù)整合調(diào)用效率低下

除了不同的部門之間存在測(cè)繪差異之外，地籍測(cè)繪的工作人員和房產(chǎn)測(cè)繪的工作人員之間也存在標(biāo)準(zhǔn)不一、測(cè)定結(jié)論不同的問題，這就使得本該極其順暢的地籍房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一變得十分困難。在工作中，地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)和房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)之間的互通還存在諸多障礙，想要進(jìn)行數(shù)據(jù)整理往往需要通過多個(gè)部門的臨時(shí)協(xié)調(diào)，整體工作效率無法得到提升。除此之外，現(xiàn)行的地籍調(diào)查和房產(chǎn)調(diào)查工作方案都是分開進(jìn)行的，這樣一來得出來的結(jié)果也會(huì)分開保存，后期整理和調(diào)用效率很難保證。此外，有一部分房產(chǎn)測(cè)繪工作沒有嚴(yán)格遵守測(cè)繪的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，導(dǎo)致結(jié)果并不準(zhǔn)確，這也是造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作效率低下的重要原因之一。

3 新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的應(yīng)用

3.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的常用技術(shù)分析

在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測(cè)繪過程中，界址點(diǎn)測(cè)量方法一般有兩種，解析法和圖解法。解析法是根據(jù)角度和距離測(cè)量結(jié)果通過公式解算出界址點(diǎn)坐標(biāo)的方法。其采用極坐標(biāo)法、截距法、正交法、距離交會(huì)法等實(shí)測(cè)界址點(diǎn)與控制點(diǎn)，界址點(diǎn)與界址點(diǎn)之間的幾何關(guān)系元素，然后按照相應(yīng)的數(shù)學(xué)公式算出界址點(diǎn)坐標(biāo)。其具有三大優(yōu)勢(shì)：（1）面積計(jì)算方法快，精度高，計(jì)算機(jī)管理方便;（2）可編制任意比例尺的地籍圖且精度高;（3）每個(gè)界址點(diǎn)有自己坐標(biāo)，若界址點(diǎn)丟失或地物變化，能使界址點(diǎn)點(diǎn)位準(zhǔn)確復(fù)原。圖解法是在地籍圖上測(cè)出界址點(diǎn)坐標(biāo)的方法。作業(yè)時(shí)，需要經(jīng)過兩次獨(dú)立測(cè)量，這兩次坐標(biāo)點(diǎn)位差不能超過圖上0.2mm，取中數(shù)作為界址點(diǎn)坐標(biāo)，該方法精度不高。在實(shí)際應(yīng)用中，城鎮(zhèn)、村莊、獨(dú)立工礦等這些建設(shè)用地，界址點(diǎn)測(cè)量坐標(biāo)時(shí)一般采用解析法并計(jì)算出土地面積，而房屋邊長(zhǎng)要實(shí)地測(cè)量后用幾何要素法來算出房屋面積;對(duì)于那些比較分散和獨(dú)立的建設(shè)用地，界址點(diǎn)測(cè)量坐標(biāo)時(shí)可選擇解析法或圖解法，通過實(shí)地測(cè)量界址邊長(zhǎng)與房屋邊長(zhǎng)，然后用幾何要素法算出土地面積和房屋面積;對(duì)于海域水域，還有耕地、林地、園地、草地、灘涂等這些用地的測(cè)繪中，兩種方法皆可通過獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)來計(jì)算出土地面積，若上邊有房屋等定著物，則用實(shí)地測(cè)量定著物的邊長(zhǎng)并用幾何要素法算出其面積。因此，無論采用解析法還是圖解法來測(cè)量界址點(diǎn)，都要進(jìn)行有效檢核。檢核界址點(diǎn)測(cè)量誤差方法有兩種：界址點(diǎn)坐標(biāo)點(diǎn)位檢核和界址點(diǎn)間距檢核檢。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪前的準(zhǔn)備工作

在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的測(cè)繪過程中必須要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定及流程進(jìn)行。首先要做好調(diào)查前的準(zhǔn)備工作，根據(jù)調(diào)查的需要，積極主動(dòng)去搜集、整理相關(guān)的歷史檔案資料，并對(duì)檔案資料做好分析與研究，然后到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)查與測(cè)繪。根據(jù)調(diào)查及測(cè)繪的結(jié)果，結(jié)合原有的檔案資料，做出初步測(cè)繪的方案，還要到相關(guān)部門查詢檔案找到測(cè)繪控制點(diǎn)，同時(shí)做好相關(guān)數(shù)據(jù)與資料對(duì)應(yīng)的工作，及時(shí)與相關(guān)業(yè)務(wù)部門取得聯(lián)系。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的過程中，還應(yīng)注意調(diào)查及核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬情況，對(duì)其界址進(jìn)行核實(shí)，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然幢及單元的草圖進(jìn)行繪制，明確所有問題之后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查表進(jìn)行完整填寫。對(duì)于存有爭(zhēng)議的界限及發(fā)生改變的界標(biāo)等要及時(shí)進(jìn)行記錄，并拍攝現(xiàn)場(chǎng)的照片，為調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪奠定好基礎(chǔ)。

3.3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)量方法

在不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)量過程中，首先要做好權(quán)屬調(diào)查工作，利用內(nèi)外核查和實(shí)地調(diào)查方法，確定不動(dòng)產(chǎn)的具體歸屬問題，要保證權(quán)屬明確，土地界限明確。其次要做好不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量工作，在不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查過程中要綜合考慮到不動(dòng)產(chǎn)的基本情況以及調(diào)查測(cè)繪的可行性。對(duì)于比較集中的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時(shí)，土地面積的測(cè)繪可以應(yīng)用幾何要素法。對(duì)于相對(duì)分散的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時(shí)，要根據(jù)調(diào)查測(cè)量實(shí)際情況選擇解析法或圖解法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)界限進(jìn)行調(diào)查測(cè)繪。

3.4 數(shù)字化內(nèi)頁掃描技術(shù)

數(shù)字化內(nèi)頁掃描技術(shù)主要是指在不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪過程中使用數(shù)字化技術(shù)讓調(diào)查測(cè)繪結(jié)果用圖片呈現(xiàn)出來，并應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)確定不動(dòng)產(chǎn)的具體坐標(biāo)，并有效整理數(shù)據(jù)和坐標(biāo)，對(duì)比分析權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪結(jié)果，進(jìn)而最終明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍。

結(jié)語：為提高不動(dòng)產(chǎn)登記效率和準(zhǔn)確性，做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作勢(shì)在必行。目前很多地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查都存在很多問題，因此在今后的工作中，有關(guān)部門的工作人員還須嚴(yán)格按照有關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行數(shù)據(jù)的測(cè)定和登記，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的準(zhǔn)確性。

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