吳思寧 宋筱姝

摘?要：因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢正在不斷向好，如果企業(yè)或單位想要在房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的新時(shí)代背景下把握住時(shí)機(jī)，不僅需要保證項(xiàng)目質(zhì)量水平不斷跟進(jìn)提升，還需要加大對項(xiàng)目成本消耗的控制。本文將簡要介紹BIM技術(shù)的概念和主要內(nèi)容，并且針對我國房地產(chǎn)BIM技術(shù)的應(yīng)用現(xiàn)狀進(jìn)行分析和討論，以此概括總結(jié)出現(xiàn)如今該技術(shù)在我國房產(chǎn)成本控制中應(yīng)用的具體體現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：BIM技術(shù);房地產(chǎn)開發(fā);成本控制;應(yīng)用

BIM技術(shù)因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步而逐漸擴(kuò)大了應(yīng)用范圍，因?yàn)樗诖_保項(xiàng)目成本精細(xì)化和可控化等方面具有其突出的優(yōu)勢，而成本控制力度不夠也一直是限制房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的問題之一。BIM技術(shù)可以通過將房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)字化和信息化，讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不僅可以系統(tǒng)全面地把握工程信息和比較準(zhǔn)確地預(yù)估出工程的造價(jià)成本，而且在工程進(jìn)行時(shí)也可以對成本進(jìn)行動態(tài)的監(jiān)控，有效地加大房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制力度。

1??BIM技術(shù)的簡要介紹

BIM技術(shù)是我國房地產(chǎn)行業(yè)的研究人員從美國引進(jìn)的一種新技術(shù)，其概念就是將房地產(chǎn)的建筑和工程的特征都信息化和數(shù)字化，通過數(shù)字的呈現(xiàn)讓技術(shù)的使用者可以了解到房地產(chǎn)建筑的形態(tài)等信息。BIM技術(shù)可以將傳統(tǒng)的二維建筑信息用三維的方式展現(xiàn)出來，更重要的是該技術(shù)可以對房地產(chǎn)工程的進(jìn)度進(jìn)行動態(tài)化的檢測，讓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可以隨時(shí)了解到工程的具體進(jìn)展和發(fā)現(xiàn)需要調(diào)整的方面。

2??BIM技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中的必要性

現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制仍然存在比較多的缺陷和問題，比如因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅需要企業(yè)規(guī)劃、施工等部門的合作，甚至還會和企業(yè)外部的銀行等單位產(chǎn)生聯(lián)系，所以極其容易導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算的現(xiàn)象。但是BIM技術(shù)可以使得項(xiàng)目信息數(shù)字化和連續(xù)性，讓項(xiàng)目的各方參與者都可以及時(shí)地了解到全面的信息，這不僅能夠保證信息的正確性和完整性，而且還讓信息在各方之間快速流通，不僅可以提高工作人員的效率和增加房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)程，也讓項(xiàng)目的成本得到了精確有效的控制。

3??BIM技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中的應(yīng)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主要包括了五個(gè)基本的步驟，而且成本的控制也是必須貫穿于整個(gè)施工工期的。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制需要管理者掌握法律、經(jīng)濟(jì)等各方面的知識，并且在前期不斷地進(jìn)行預(yù)測和優(yōu)化，實(shí)施過程中進(jìn)行嚴(yán)格的控制、分析和監(jiān)督，才能夠使得項(xiàng)目的負(fù)責(zé)單位能夠通過有效控制和節(jié)約成本，從而最大化的減少不必要的損失和獲得利益。

而BIM技術(shù)的優(yōu)越性也體現(xiàn)在它可以應(yīng)用于每一個(gè)環(huán)節(jié)，并且切實(shí)體現(xiàn)出了其無可替代的重要價(jià)值，從近年BIM技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)的火爆程度中也可以看出，它已經(jīng)成為協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人控制開發(fā)成本的重要助手^[1]。BIM的軟件可以基于該技術(shù)構(gòu)建的模型進(jìn)行科學(xué)的成本計(jì)算、監(jiān)控和調(diào)整，為使用者提供了更為直觀的動態(tài)變化的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)。

3.1?應(yīng)用于項(xiàng)目的決策過程

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段是指對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評估，這也是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。業(yè)主會基于房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑的美觀性和經(jīng)濟(jì)性等方面考慮是否要進(jìn)行投資，為了保障業(yè)主的投資決策能夠更加正確和科學(xué)，可以在此階段引入BIM技術(shù)的模擬功能。因?yàn)锽IM技術(shù)可以將建筑物的二維方案模擬成三維的建筑實(shí)物模型，而且在已有的信息資源庫里面自動地將建筑物的各部分建材進(jìn)行價(jià)格預(yù)估，如此業(yè)主就可以簡潔明了地了解到該工程的科學(xué)成本預(yù)估和建成后的效果。

3.2?應(yīng)用于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中的擴(kuò)初設(shè)計(jì)和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)兩個(gè)階段都可以靈活應(yīng)用BIM技術(shù)，其好處不僅在于可以為設(shè)計(jì)人員減少工作錯(cuò)誤和提供極大的工作便利，也能夠讓設(shè)計(jì)圖紙工作的質(zhì)量得到明顯提高。首先在設(shè)計(jì)人員進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)時(shí)，BIM技術(shù)既可以提取和呈現(xiàn)出信息庫中已經(jīng)建成的項(xiàng)目信息，為設(shè)計(jì)人員開展后續(xù)工作提供一定的數(shù)據(jù)參考，也可以對設(shè)計(jì)中的方案和技術(shù)進(jìn)行預(yù)測和估算，保證項(xiàng)目的工程用量在成本控制的范圍之內(nèi)。

而后讓設(shè)計(jì)人員進(jìn)行項(xiàng)目施工圖紙的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)時(shí)，運(yùn)用BIM技術(shù)可以將設(shè)計(jì)的建筑以形象生動的3D效果展示，如此設(shè)計(jì)人員就可以直觀地觀察到建筑物內(nèi)的電氣和排水等各種管道的交錯(cuò)排列，如果發(fā)現(xiàn)管道和線的交叉產(chǎn)生了沖突，設(shè)計(jì)人員也可以對設(shè)計(jì)圖紙及時(shí)地進(jìn)行修改，避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員的考慮不周而導(dǎo)致工程建設(shè)出現(xiàn)問題^[2]。而且BIM技術(shù)使得項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開發(fā)成本控制得到了有機(jī)的統(tǒng)一，因?yàn)楣ぷ魅藛T在設(shè)計(jì)過程中也可以隨時(shí)了解到某種建材的成本。不僅如此，設(shè)計(jì)人員還可以基于已經(jīng)完成的設(shè)計(jì)圖紙，利用BIM技術(shù)進(jìn)行建筑的模擬建造。

3.3?應(yīng)用于項(xiàng)目的招標(biāo)和投標(biāo)過程

BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)過程中最重要的應(yīng)用就是計(jì)算出項(xiàng)目工程量，該技術(shù)可以通過科學(xué)合理的計(jì)算和分析得出十分可信的工程量列表，極大地減少了項(xiàng)目造價(jià)人員的工作負(fù)擔(dān)和工程量糾紛。BIM技術(shù)則可以在項(xiàng)目的投標(biāo)過程中展示其模擬模型的功能，讓甲方能夠更加精準(zhǔn)地把握該項(xiàng)目關(guān)鍵的施工工藝和施工方案。

3.4?應(yīng)用于項(xiàng)目的施工過程

在施工階段實(shí)時(shí)進(jìn)行開發(fā)成本的控制工作是為了避免實(shí)際成本超出預(yù)算，施工單位需要每隔一段時(shí)間就對實(shí)際成本和預(yù)估成本之間的偏差進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算和原因分析，然后再針對問題產(chǎn)生的原因采取一定的有效措施^[3]。BIM技術(shù)可以在此過程中起到十分重要的作用，因?yàn)樗梢詫?xiàng)目的工程量和建材造價(jià)信息進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)測和計(jì)算，這讓造價(jià)人員的工作難度和工作量大幅度降低，而且也保證了每一個(gè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和實(shí)時(shí)性。

3.5?應(yīng)用于項(xiàng)目的結(jié)算過程

過去的的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算過程因?yàn)閿?shù)據(jù)龐大和計(jì)算過程復(fù)雜，理清項(xiàng)目進(jìn)行過程中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)往往會需要較多的造價(jià)人員花費(fèi)較長的時(shí)間。^[4]如果工程全期都是應(yīng)用了BIM技術(shù)的話，那么結(jié)算過程中的數(shù)據(jù)不僅可以準(zhǔn)確、規(guī)范和完整，而且也方便造價(jià)人員查看建筑的三維變更模型，就不會發(fā)生因?yàn)槊枋霾磺宄黾咏Y(jié)算難度的情況發(fā)生。

4??結(jié)語

BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制中所起到的效果逐漸被房地產(chǎn)行業(yè)熟知，但是在BIM技術(shù)的價(jià)值不斷得以體現(xiàn)的同時(shí)，也必須承認(rèn)我國的房地產(chǎn)BIM技術(shù)應(yīng)用仍然不太成熟，所以行業(yè)的信息資源共享和經(jīng)驗(yàn)交流合作是需要一直進(jìn)行下去的，今后BIM技術(shù)也一定會為精細(xì)化、精準(zhǔn)化的項(xiàng)目成本控制提供更大的便利。

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[3]胡娟娟. 基于BIM技術(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制分析[J]. 城市建筑， 2015（23）：135-135.

[4]馬文娟. 基于BIM技術(shù)在工程項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用[J]. 建筑技術(shù)開發(fā)， 2018（15）：82-83.

作者簡介：吳思寧，1987年6月8日出生，男，蒙古族，遼寧鞍山人，工學(xué)管理學(xué)雙學(xué)士學(xué)位，職位造價(jià)師，職稱土建工程師，研究方向：成本控制;

宋筱姝，1987年11月7日出生，女，漢族，遼寧鞍山人，工學(xué)學(xué)士學(xué)位，職位造價(jià)員，研究方向：工程預(yù)算。