代淑霞

【摘? 要】不動產(chǎn)登記制度可以進一步維護債權(quán)人的合法權(quán)利和相關(guān)利益，還可以保證交易的安全性。由于我國不動產(chǎn)登記制度實施的起步較晚，會存在一些漏洞和問題，對于一些細節(jié)問題還比較抽象模糊，缺少規(guī)范性，出現(xiàn)的不動產(chǎn)登記糾紛沒有相應(yīng)的解決措施，會給社會經(jīng)濟造成不好的影響。本文就不動產(chǎn)登記制度實施中的問題及對策展開探討。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn);登記制度;問題;有效措施

引言

通過對不動產(chǎn)登記制度的分析可以發(fā)現(xiàn)，其中存在的缺陷是比較多的，在實際工作開展中難以成為可靠的依據(jù)，暗箱操作頻頻發(fā)生，腐敗問題難以得到遏制，相關(guān)責(zé)任部門的服務(wù)意識淡薄，不能夠為不動產(chǎn)權(quán)人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，致使不動產(chǎn)權(quán)人的利益難以得到保障。在新時期，建立健全的不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)成為了大勢所趨，唯有如此才能促進不動產(chǎn)登記工作的規(guī)范、有序開展，捍衛(wèi)不動產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，防止其蒙受經(jīng)濟損失，此舉對于我國的法制化建設(shè)意義重大，應(yīng)該得到高度重視。

1.目前不動產(chǎn)登記制度的模式

目前近現(xiàn)代各國的不動產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度。第一種契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。第二種權(quán)利登記制度，又稱實質(zhì)主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國所采用。第三種托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實質(zhì)審查后用登記機關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認產(chǎn)權(quán)以便利不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。目前我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度，既不是契約登記制，也不屬于權(quán)利登記制或托倫斯登記制，而是介于權(quán)利登記制與托倫斯登記制之間的一種登記制度。這主要表現(xiàn)在不動產(chǎn)權(quán)屬變動的生效要件、采取實質(zhì)審查主義、強制登記及實行登記發(fā)證等方面。上述三種不動產(chǎn)登記模式各具特色，無論是權(quán)利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制，均與各國的政治、經(jīng)濟、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，如果脫離了具體的國情，將很難判斷孰優(yōu)孰劣。

2.我國不動產(chǎn)登記制度實施過程中出現(xiàn)的問題

2.1沒有明確的登記范圍

目前，在我國不動產(chǎn)登記的權(quán)利范圍中出現(xiàn)登記不明確的現(xiàn)象。我國的國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、采礦權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、土地管理權(quán)，法律法規(guī)不夠詳細，也沒有明確這些權(quán)利的性質(zhì)。導(dǎo)致相關(guān)的部門在制定具體的物權(quán)登記規(guī)則的時候不能明確登記的對象，缺乏具體的法定形態(tài)做依托。

2.2登記機關(guān)的責(zé)任機制不健全

在開展不動產(chǎn)登記工作時錯漏問題并不十分罕見，然而在我國不動產(chǎn)登記制度中卻沒有對這種情況進行說明，登記機關(guān)只享有權(quán)利，不需要履行義務(wù)，意味著風(fēng)險完全由當(dāng)事人來承擔(dān)，一旦出現(xiàn)不動產(chǎn)登記錯漏當(dāng)事人要全權(quán)承擔(dān)后果，遭受的損失是無法估量的。登記機關(guān)責(zé)任機制的不健全嚴重違反了法律法規(guī)的公平性、公正性原則，使得不動產(chǎn)登記糾紛事件在近些年來越來越多，當(dāng)事人損失相當(dāng)慘重。

2.3不動產(chǎn)登記申請條件不夠明確

盡管《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記的申請條件進行明確規(guī)定，但這一規(guī)定依然存在一些問題。在法律法規(guī)的支持下，當(dāng)事人只需對不動產(chǎn)登記事項完全接受就可以進行申請，不過，雙方當(dāng)事人在實際操作的過程中，很難真正完成對不動產(chǎn)登記的申請約定。盡管雙方可以達成申請約定，但不排除有一方會違背這一約定，一旦出現(xiàn)這種情況，就難以通過明確的法律對當(dāng)事人的權(quán)益進行保護。由此可見，需進一步在法律法規(guī)中明確不動產(chǎn)登記申請條件。

3.解決我國不動產(chǎn)登記制度的有效對策

3.1明確登記范圍

在整個不動產(chǎn)的登記制度中，物權(quán)的登記效力作為其核心，所以必須明確登記的范圍，規(guī)范不動產(chǎn)的范圍，明確不動產(chǎn)登記的相關(guān)程序，以及不動產(chǎn)的歸屬，充分發(fā)揮不動產(chǎn)的效用。除此之外，登記權(quán)利范圍必須明確容納土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、土地承包經(jīng)營權(quán)、國有土地使用權(quán)、采礦權(quán)、漁業(yè)法、債務(wù)基地使用權(quán)等規(guī)定的權(quán)利，相關(guān)的法律法規(guī)也必須明確和了解。

3.2統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法律

目前我國不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)得到進一步完善，這主要是在《物權(quán)法》的不斷實施下，不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容不再繼續(xù)零散。然而，在《物權(quán)法》中的相關(guān)條文均是以概括的方式對不動產(chǎn)登記制度進行規(guī)定，缺少預(yù)告登記報告制度的相關(guān)規(guī)定。由于《不動產(chǎn)登記法》尚需完善，因此，《物權(quán)法》的完善尚需時日?？稍凇睹穹ǖ洹分腥谌氩粍赢a(chǎn)登記制度，不過，由于《民法典》制定工作極為復(fù)雜，需對其不斷調(diào)整，根據(jù)實際情況進行修改。由于不動產(chǎn)登記制度的法律制定比較混亂，在這就需要對法律進行補充和完善。《物權(quán)法》中規(guī)定我國需要制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，這一條款能夠進一步推動《不動產(chǎn)登記法》的制定。許多法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容甚至超出《物權(quán)法》規(guī)定的范圍，這些法律可以對《物權(quán)法》的內(nèi)容進行有效的補充和細化，因此，在制定《不動產(chǎn)登記法》時，也可參考這些法律。不過，在應(yīng)用時，還需考慮到其與《物權(quán)法》之間的關(guān)系。由于我國《物權(quán)法》的制定時間比較早，在制定《不動產(chǎn)登記法》時，就可以對《物權(quán)法》進行更加完善的審核和檢查。由于《物權(quán)法》還存在許多不完善之處，就要發(fā)揮出《不動產(chǎn)登記法》的查缺補漏效果，這樣就可以對《物權(quán)法》形成更好的補充。

3.3登記信息共享和信息保護

市場經(jīng)濟是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟，產(chǎn)權(quán)保護是市場經(jīng)濟的基石。黨的十八大以來，在全面深化改革的大局中，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記作為一項基礎(chǔ)性和前置性改革，成為黨和政府對人民的莊嚴承諾。不動產(chǎn)登記具有一定的隱私性，是受到保護的權(quán)益，在對不動產(chǎn)進行登記的過程中，必須做好登記信息的共享和保護工作。首先通過建立統(tǒng)一的登記信息平臺和信息查詢服務(wù)制度，明確具體的平臺建設(shè)和責(zé)任主體的范圍，確保信息得到實時共享。其次對于具有查詢權(quán)利的主體，也要對其查詢的范圍進行界定，確保不動產(chǎn)登記信息不外露，保障信息安全有效。

3.4統(tǒng)一不動產(chǎn)登記信息平臺

信息平臺的不統(tǒng)一會嚴重影響到不動產(chǎn)登記工作效率，使得信息共享相對困難，不動產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人在查詢信息時也會遇到阻礙，基于此，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息平臺勢在必行。當(dāng)務(wù)之急是要加強信息化建設(shè)，以便早日實現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、采集標準、轉(zhuǎn)換規(guī)則、業(yè)務(wù)和服務(wù)平臺的全面統(tǒng)一。首先，建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，將不動產(chǎn)物權(quán)變更登記信息進行實時更新，有利于對資源利用情況進行動態(tài)監(jiān)測，提高社會資源利用率。其次，運用現(xiàn)代信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立部、省、市三級信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，全面掌握不動產(chǎn)物權(quán)信息和變化情況。最后，盡快出臺相關(guān)配套制度，規(guī)范個人不動產(chǎn)登記行為，建立房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)，爭取為房產(chǎn)登記提供更為可靠的數(shù)據(jù)信息。

4.結(jié)語

綜上所述，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，和人民生活水平的不斷提高，不動產(chǎn)登記在社會的生活中已經(jīng)是不可缺少的一部分，同時也是人們經(jīng)濟活動的集中領(lǐng)域。針對目前不動產(chǎn)中存在的問題要深入的研究和分析，結(jié)合我國社會和市場經(jīng)濟的實際需求，不斷完善相關(guān)的制度和政策，保證人們的經(jīng)濟利益不受到損害，同時對社會經(jīng)濟的發(fā)展具有積極的推動作用。

參考文獻

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