梁健聲

中環(huán)廣場項(xiàng)目包括裙房商場（歷史建筑）和辦公樓主體兩部分。物業(yè)管理的難點(diǎn)在于將歷史建筑保護(hù)與利用有機(jī)結(jié)合，使之與新樓的經(jīng)營管理融為一體。本文作者入行36 年，積36 年之經(jīng)驗(yàn)投入中環(huán)廣場項(xiàng)目的物業(yè)管理，有所成績，據(jù)此分別從：項(xiàng)目概況、歷史建筑修繕原則及使用管理，三個部分進(jìn)行闡述。

上海中環(huán)廣場位于上海市黃浦區(qū)淮海中路381 號（歷史建筑即裙房為375 號），歷史建筑初建于1909 年，為法國工學(xué)學(xué)校，1994 年上海市人民政府將此建筑公布為第二批優(yōu)秀歷史建筑；辦公樓建成于1999 年，是由香港新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)精心打造而成的高端綜合商業(yè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址 ：淮海中路381 號（歷史建筑即裙房為375 號）開業(yè)時間：1999 年占地面積：7,800 平方米商場：1 樓 - 4 樓（11,600 平方米） 辦公樓：6 樓 - 38 樓（43,000 平方米）建筑高度：150 米沿淮海中路紅磚墻面積：2,000 平方米

一、項(xiàng)目概況

淮海中路375 號歷史建筑（中環(huán)廣場裙房）先后用于法國工學(xué)學(xué)校及法租界公董局辦公場所，它見證了上海法租界的興衰，見證了今日淮海路的百年滄桑，其歷史價值不言而喻。該優(yōu)秀歷史建筑占地785 平方米，單體建筑平面近似矩形，東西向軸線總長度為54.50 米。該建筑外墻和室內(nèi)保留墻體均采用紅磚砌筑，外墻伴有青磚鑲嵌花式砌筑，外墻厚490mm，內(nèi)墻厚370mm。屋頂采用四坡頂陶土瓦，主要為三角木屋架支撐體系，各立面的四坡頂屋頂均有外凸的老虎窗，形成序列感；檐口有磚砌線條及仿石裝飾構(gòu)件，頂部在兩米多寬的門柱上有四個磚砌小壁柱；窗臺及窗眉則采用仿石材料，上下兩層窗間墻上每跨均有青磚相鑲且相對稱的幾何構(gòu)圖，外墻以三扇長窗并列組成一大窗，窗間有一磚寬窗間墻，每開間均有一米寬紅磚砌筑壁柱，紅磚砌筑以八皮突磚加兩皮凹磚，形成強(qiáng)烈地橫向線條，這些細(xì)節(jié)無不透露出該優(yōu)秀歷史建筑的別具一格。

該建筑1990 年初由香港新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)所租用，1997 年至1999 年期間對其進(jìn)行修繕后作為中環(huán)廣場裙房使用至今。自2016 年起，中環(huán)廣場進(jìn)入了新一輪翻新期。商場部分已于2018 年完成竣工驗(yàn)收。本次修繕的重點(diǎn)為裙房部分外立面，充分尊重保護(hù)建筑的歷史，更換后輕盈通透的玻璃幕墻，既擺脫了原先的沉悶，也為商場帶來更多的展示空間。通過此次翻新修繕，能夠帶給人們一個輕快明亮、時尚優(yōu)雅的新形象的同時，再鑄優(yōu)秀歷史建筑的輝煌。

該歷史建筑經(jīng)百年使用，存在一定的自然老化現(xiàn)象，經(jīng)上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院專家們本世紀(jì)初現(xiàn)場檢查，具體情況如下：建筑外墻基本完好，紅磚風(fēng)化較為普遍，風(fēng)化面積約15%，二層?xùn)|南側(cè)紅磚線腳風(fēng)化面積約為30%，內(nèi)墻基本完好，未發(fā)現(xiàn)明顯損壞；室內(nèi)外地坪基本完好，無破損、無開裂現(xiàn)象。洋松方木屋架及面板基本完好，榫頭牢固，無斷裂現(xiàn)象，屋面板無蝕爛現(xiàn)象；屋面瓦片搭接緊密，無缺角、無碎瓦，無滲漏現(xiàn)象。建筑整體屬基本完好房。使用功能基本正常。該建筑自建造辦公樓至今，新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)及上海啟勝物業(yè)管理服務(wù)有限公司貫徹?fù)尵鹊谝?，保護(hù)為主的原則，保護(hù)為了使用，使用服從保護(hù)，在歷史建筑的保護(hù)與利用方面積極探索，獲得各界好評。

二、歷史建筑修繕原則

優(yōu)秀歷史建筑的修繕應(yīng)遵循一定原則，上海中環(huán)廣場裙房的修繕嚴(yán)格遵循《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》等相關(guān)規(guī)范要求，尊重優(yōu)秀歷史建筑的歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值，本著真實(shí)性、可識別性、最小干預(yù)性原則作修繕設(shè)計，再現(xiàn)優(yōu)秀歷史建筑的風(fēng)貌。

外立面照片

翻新前后對比圖

1.真實(shí)性原則：

對優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑修繕設(shè)計前與修繕過程中，進(jìn)行全面、認(rèn)真及深入的調(diào)研。包括收集各階段設(shè)計圖紙及文獻(xiàn)資料、照片，進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地查勘、拍照、測繪及訪談了解等。經(jīng)過匯總分析，力求使修繕設(shè)計趨向于真實(shí)有據(jù)、切實(shí)保存。修繕應(yīng)充分尊重歷史，按照歷史圖紙恢復(fù)東、西立面，使整棟建筑的重點(diǎn)保護(hù)立面得以真實(shí)展現(xiàn)。

2.可識別原則：

充分尊重保護(hù)建筑的歷史原貌，慎重對待保護(hù)建筑的現(xiàn)今狀況。在修繕保護(hù)設(shè)計與工程實(shí)施過程中，既尊重保留歷史，又認(rèn)真權(quán)衡現(xiàn)狀，使之在修繕復(fù)原、按原樣仿制或局部添加中留下歷史痕跡。在設(shè)計、用材、用料、工藝和施工方法等方面體現(xiàn)一定程度上的可讀性和可識別性。

3.最小干預(yù)原則：

由于歷史資料的局限，此修繕工作以不直接損害歷史建筑本身為前提，選擇可逆技術(shù)與可再處理的施工措施。凡是不危害建筑正常使用功能的部分，除日常保養(yǎng)以外不應(yīng)進(jìn)行更多的干預(yù)，必須干預(yù)時，附加的手段只用在最必要的部分，并減少到最低限度，采用保護(hù)措施，以延續(xù)現(xiàn)狀，避免對歷史建筑造成不可逆的干預(yù)為主要目標(biāo)。

三、歷史建筑修繕保護(hù)工藝分析

1.歷史建筑總體加固修繕分析

結(jié)構(gòu)形式上，保留外墻支撐屋蓋，局部內(nèi)墻自承重，屋面三角木屋架承重。原始上部結(jié)構(gòu)室內(nèi)磚墻改建為鋼框架結(jié)構(gòu)。房屋原有條形基礎(chǔ)進(jìn)行托換，改為條形基礎(chǔ)下樁基基礎(chǔ)，并對地下室墻體進(jìn)行了加固，增加了鋼筋混凝土柱作為豎向支撐構(gòu)件。

建筑構(gòu)造上，對磚墻采用鋼絲網(wǎng)砂漿面層的方法進(jìn)行過加固處理，其中外墻采用內(nèi)側(cè)單面加固，內(nèi)墻采用雙面加固。加固處理工程加強(qiáng)了房屋保留磚墻的整體性和墻體承載能力。而且內(nèi)部新建的鋼框架和現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓蓋加強(qiáng)了保留墻體的穩(wěn)定性，有利于抗震。加固修繕后使得本房屋的抗震構(gòu)造措施滿足現(xiàn)行抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)中對于“A 類建筑”的要求。

2.外墻面修繕保護(hù)分析

早期該建筑外墻面受到嚴(yán)重風(fēng)化，據(jù)此，在對其修繕時，不僅要保護(hù)墻面整體性，還必須保持紅磚清水墻面原本的滄桑感，這也是修繕的重點(diǎn)。具體流程為：在修繕前，應(yīng)將墻面被風(fēng)化的酥松層清理好，待堅實(shí)的磚面露出，再對其進(jìn)行清洗，清洗工作完畢后，再利用磚粉等材料來對損壞部分進(jìn)行修繕，為了確保修繕質(zhì)量，還應(yīng)對其進(jìn)行勾縫。總而言之，外墻面修繕工作必須確保原有風(fēng)格，在墻面損壞之處進(jìn)行修繕時，必須采用相同材料相同顏色的木材，做到真正還原建筑風(fēng)貌。

3.內(nèi)墻體修繕保護(hù)分析

在對建筑內(nèi)墻體進(jìn)行修繕時，首先，應(yīng)對損壞的墻面進(jìn)行處理，再補(bǔ)嵌灰縫。對于墻體出現(xiàn)的裂縫，可將壓力灌漿法應(yīng)用其中，以此來促進(jìn)墻體抗剪、強(qiáng)度的有效提升。在對建筑承重墻進(jìn)行修繕時，為確保墻體質(zhì)量，可將混凝土填充工藝應(yīng)用其中，以此達(dá)到修復(fù)加固作用。

4.地坪的修繕保護(hù)分析

室內(nèi)外的地坪在修繕時，采用于原有的圖案、色澤、拼接方法及構(gòu)造方式相匹配的修繕工藝進(jìn)行地面的修復(fù)；修繕地面所采用的各種材料，其材質(zhì)性能及強(qiáng)度均應(yīng)符合現(xiàn)行的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定；原始室內(nèi)地坪裂縫較大時，剔除空鼓到密實(shí)部位，開鑿裂縫成溝槽狀，清理干凈，刷界面劑，鑲補(bǔ)相同地坪的面層，做到密實(shí)牢固。

5.大屋面修繕保護(hù)分析

蟲害防治

清水磚清洗

由于大屋面的修繕工作涉及到諸多因素，同時也對修繕人員技術(shù)提出了較高要求。在對屋面進(jìn)行修繕時，應(yīng)采取新型工藝技術(shù)，摒棄傳統(tǒng)施工技術(shù)。該建筑屋架及面板主要是木質(zhì)結(jié)構(gòu)，其木條由于經(jīng)過防腐處理，從而完整保留至今，為了確保屋面的耐久性，安全性，修繕時應(yīng)將防火漆應(yīng)用其中，并將擠塑板增加到新舊樓銜接處之間，從而發(fā)揮出隔熱效果。在對屋面進(jìn)行修復(fù)時，最好利用原有瓦片，對于風(fēng)化嚴(yán)重的瓦片，則可以根據(jù)原樣來調(diào)換，值得注意的是，調(diào)換的瓦片的規(guī)格、色彩、質(zhì)量都必須與原樣瓦片一致。

6.門窗的修繕保護(hù)分析

上海中環(huán)廣場裙房的門窗造型十分豐富，工藝講究，且考驗(yàn)技術(shù)。在修繕前，應(yīng)對損壞的部分進(jìn)行拍照，再對這些損壞的部分進(jìn)行實(shí)測，根據(jù)照片來對實(shí)物進(jìn)行整制，使其紋理及色澤與原有制件相一致。在修繕過程中，要考慮嚴(yán)密和美感，保留和原樣恢復(fù)舊樓的老虎窗、檐口、門樓等部位，賦予了老建筑最大程度的原真性。屋頂實(shí)木窗扇及實(shí)木封檐板應(yīng)按照原本木材進(jìn)行原樣。對于變形的門窗，修繕人員可采用硬木榫來校平，在對門窗進(jìn)行安裝時則必須確保嚴(yán)絲合縫，在安裝前應(yīng)對其進(jìn)行矯正，待其平整后再進(jìn)行安裝復(fù)位。

四、歷史建筑日常保養(yǎng)維護(hù)

上海中環(huán)廣場裙房的日常養(yǎng)護(hù)是一個較為復(fù)雜而又繁瑣的過程，由于歷史建筑一般都是磚石結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)，其主體磚石多為手工制作，強(qiáng)度較低且空隙較大，且年代久遠(yuǎn)，加之酸雨腐蝕，建筑墻磚表面易轉(zhuǎn)體疏松，輕則影響美觀，重則影響歷史建筑安全；而其木結(jié)構(gòu)又經(jīng)長時間的炭化，易出現(xiàn)腐朽，白蟻侵害等現(xiàn)象。日常妥善的維護(hù)管理，可使以上問題及時發(fā)現(xiàn)加以根治，防患于未然，使歷史建筑得以安康長久。

清水磚墻養(yǎng)護(hù)：由于長期雨水沖刷等因素影響，表面遭受侵蝕，影響外觀。日常保潔應(yīng)該以最低強(qiáng)度的方式清洗，應(yīng)使用清水及軟刷清洗。

清除生物沉積層：歷史建筑外立面受原抹灰層的侵蝕到墻面，可用生物酸性溶液刷在墻面24 小時后，用軟刷清水清洗，施工時不能破壞墻磚表面。

1994 年上海市人民政府將此建筑公布為第二批優(yōu)秀近代建筑

傳感器技術(shù)用于震動監(jiān)測

蟲害防治：發(fā)現(xiàn)白蟻或其他蟲害，立即請專業(yè)機(jī)構(gòu)處理，采用誘餌技術(shù)，不得私自使用化學(xué)藥劑污染環(huán)境；將整個建筑及周邊的綠地樹木列為防治控制范圍，對不同的危害采取不同的防治方法（物理法、化學(xué)法、生態(tài)法）實(shí)施綜合治理；防止在歷史建筑范圍內(nèi)堆積物料、挖坑取土、動用明火、傾倒有害污水污物。

歷史建筑的保護(hù)不容許試錯，從事保護(hù)建筑工作的企業(yè)和人員應(yīng)經(jīng)過相關(guān)知識的培訓(xùn)，凡規(guī)定持證上崗的人員需嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，上海啟勝物業(yè)管理服務(wù)有限公司定期安排員工參加歷史建筑相關(guān)法律法規(guī)及管理操作培訓(xùn)，同時多次邀請歷保的領(lǐng)導(dǎo)及專家們就保護(hù)建筑與物業(yè)管理模式研討交流。上海啟勝物業(yè)管理服務(wù)有限公司根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋各部位的使用狀況，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)類型、用途和使用年限、使用環(huán)境等情況，對房屋進(jìn)行定期結(jié)構(gòu)檢查和震動測試，檢查中發(fā)現(xiàn)問題及時修繕。

按照上海啟勝物業(yè)管理服務(wù)有限公司為中環(huán)廣場裙房量身定制的保護(hù)管理方案，平時，若保護(hù)建筑重點(diǎn)區(qū)域店鋪處于裝潢工程期間，物業(yè)管理單位需派人不定時檢查，每日不少于2 次。如果是重點(diǎn)區(qū)域施工，必須派員工全程現(xiàn)場監(jiān)督。2020 年上海啟勝物業(yè)管理服務(wù)有限公司與時俱進(jìn)，積極參與上海市有關(guān)研究課題，應(yīng)用信息技術(shù)加強(qiáng)對保護(hù)建筑的日常保護(hù)。

作為淮海中路地標(biāo)性辦公樓宇，中環(huán)廣場借助裙房深厚的歷史文化底蘊(yùn)和新建辦公樓完善的硬件設(shè)施及上海啟勝物業(yè)管理服務(wù)有限公司良好的服務(wù)品牌，吸引著海內(nèi)外企業(yè)踴躍入駐，創(chuàng)造出不菲的業(yè)績：其中出租率及續(xù)租率連續(xù)多年均保持在95%以上；客戶滿意率長期達(dá)95%以上；租金及物業(yè)管理費(fèi)收繳率均保持98%以上；2019 年項(xiàng)目全年收入超1.5 億元。

五、結(jié)束語

歷史建筑不僅承載著一座城市悠久的歷史文化，更是全人類璀璨文明中不可多得的財富。結(jié)合上海歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)發(fā)展規(guī)劃，圍繞上海國際大都市和建設(shè)全球城市的目標(biāo)及“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的理念，尊重和順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，專業(yè)的物業(yè)管理，要運(yùn)用科技手段精準(zhǔn)施策，因地制宜的投入適當(dāng)資金，精心做好優(yōu)秀歷史建筑的日常檢測及修繕保養(yǎng)工作；此外還應(yīng)借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮法治引領(lǐng)作用，盡最大的努力、集更多的智慧，共同促進(jìn)歷史建筑保護(hù)管理水平的不斷提高，做到歷史建筑和新樓管理的有機(jī)結(jié)合，讓優(yōu)秀歷史建筑煥發(fā)新春。