關(guān)鍵詞 居住權(quán) 《民法典》 問題

作者簡介：冉孟勛，重慶市人民檢察院第二分院，一級檢察官助理。

中圖分類號：D920.4? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.09.012

《民法典》設(shè)立居住權(quán)有積極的一面。它為實現(xiàn)人民“住有所居”提供了重要的法律支撐，緩解了住房緊張的局面，響應(yīng)了中央“房住不炒”的政策，有利于維護社會穩(wěn)定和保障民生。但是，居住權(quán)的設(shè)立是我國第一次以法典的形式確定下來“新事物”，與其他相關(guān)法條規(guī)定存在一定的沖突，需要立法和司法實踐引起重視，出臺相關(guān)的法律法規(guī)或司法解釋，促使居住權(quán)達到立法目的。正如王利民教授所說：“居住權(quán)人行使居住權(quán)有礙于所有權(quán)人對房屋的正當(dāng)處分和改良，居住權(quán)應(yīng)受到必要的限制”。

一、簡述居住權(quán)的淵源

居住權(quán)是一項古老的權(quán)利。 最早可以追溯到羅馬共和國時期。在當(dāng)時，傳統(tǒng)的居住權(quán)主要適用于羅馬婚姻家庭關(guān)系和財產(chǎn)繼承中，保障婚姻家庭關(guān)系和成員的生存問題。隨著羅馬共和國的擴張，財產(chǎn)繼承制度發(fā)展成概括繼承制度，被繼承人常常以遺囑指定財產(chǎn)的概括繼承人，而其他繼承人一般不能取得財產(chǎn)繼承權(quán)。為了保障他們的生活，家長或財產(chǎn)所有權(quán)人往往會通過遺贈方式將遺產(chǎn)贈與其他繼承人。之后，隨著羅馬共和國不斷向外擴張，外省人不斷增加，被解放的奴隸在不斷增加，傳統(tǒng)的婚姻家庭制度也發(fā)生了變化，很多被解放的奴隸或家庭成員的生活無法得到保障。因此，家長或財產(chǎn)所有權(quán)人把部分財產(chǎn)的使用權(quán)、傳統(tǒng)的居住權(quán)等遺贈給被解放的奴隸或家庭成員，保障他們的生活。

在大陸法系國家中，除《德國民法典》外，很多國家都設(shè)立了居住權(quán)制度，如《法國民法典》《意大利民法典》《奧地利民法典》《瑞士民法典》等。除此之外，英、美國家也存在與居住權(quán)在功能上相似的制度，如美國的終身地產(chǎn)制度。

在我國，居住權(quán)的第一次出現(xiàn)，學(xué)界大多數(shù)認(rèn)為是在2001 年《婚姻法司法解釋（一）》第二十七條第三款的規(guī)定中，但該條未對居住權(quán)的性質(zhì)、設(shè)立方式和條件等予以明確規(guī)定。此后，關(guān)于是否要將居住權(quán)列入我國民法體系，學(xué)界一直爭議不斷。早在2002年的民法草案中，居住權(quán)就被提上了議程;然而在經(jīng)歷了2003年全國人大換屆以后，這個草案未再審議，居住權(quán)也被擱置。之后，在第十屆全國人大常委會上，居住權(quán)再次被提上議程，但經(jīng)過多次審議未能入法。現(xiàn)在，居住權(quán)在民法典中設(shè)立，十分不易。

二、居住權(quán)的良好影響

此次居住權(quán)入法，不但可以使居住權(quán)人的權(quán)利得到更全面的保護，還能保障部分弱勢群體居有定所，充分體現(xiàn)了一個時代、一個國家的社會文明，有著深遠的意義：

（一）完善住房保障體系

目前，我國建立起的保障性住房體系，為解決低收入群體的住房問題起到了很重要的作用。但是，能夠適合享受保障性住房的范圍有限。相比而言，在我國現(xiàn)階段，以法典的形式設(shè)立居住權(quán)制度，具有更大的制度優(yōu)勢和社會意義。一是國家作為房屋所有權(quán)人，一定程度上避免了房地產(chǎn)的投機行為，保障了低收入群體的住房問題。二是與廉租房等保障住房相比，居住權(quán)具有更強的穩(wěn)定性，能讓弱勢群體安心居住，為社會帶來和諧穩(wěn)定。

（二）豐富住房形式

當(dāng)前，由于購房成本較大，租房的穩(wěn)定性較弱，難以滿足人們長期的居住需求。居住權(quán)的設(shè)立，滿足了人們長期居住的現(xiàn)實需求和長期穩(wěn)定。居住權(quán)人只是對房屋占有和使用，不會引起房屋所有權(quán)發(fā)生變動，其成本肯定大大低于買賣房屋的價格。另外，與租賃權(quán)相比，居住權(quán)屬于用益物權(quán)，更具有穩(wěn)定性，且設(shè)立居住權(quán)的范圍和期限比較靈活，可以當(dāng)事人意思自治表示來確定，兼具了房屋租賃權(quán)的靈活性和所有權(quán)的穩(wěn)定性特征，豐富了人們的住房形式。

（三）保障弱勢群體的基本需求

隨著我國老年化趨勢加重，養(yǎng)老及老年人居住問題引起了高度重視。居住權(quán)的設(shè)立，有利于保障老人的基本居住需求，實現(xiàn)以房養(yǎng)老、老有所居。在部分涉及弱勢群體的離婚案件中，弱勢一方往往面臨住房基本需求難以得到滿足的困境。居住權(quán)的設(shè)立，離婚案件的弱勢群體一方的居住權(quán)保障將有法可依。

居住是人們的生存之需，設(shè)立居住權(quán)是我國民法為解決人們生存之需提供了有力的法律保障。但是，以民法典的形式設(shè)立居住權(quán)，勢必對執(zhí)行等領(lǐng)域法律制度產(chǎn)生影響，推動其修改。因此，在立法中，重視民法典與我國執(zhí)行等其他相關(guān)領(lǐng)域的制度銜接十分重要。

三、設(shè)立居住權(quán)帶來的幾個問題

（一）設(shè)立居住權(quán)對執(zhí)行活動的影響

居住權(quán)最大的隱患是被執(zhí)行人利用居住權(quán)來對抗法院的強制執(zhí)行，成為老賴的避債手段。

首先，如果被執(zhí)行人事先將名下多處房產(chǎn)均為他人無償設(shè)立居住權(quán)，或者被執(zhí)行人為逃避債務(wù)，將其名下的房產(chǎn)設(shè)立多人享有的居住權(quán)，將會導(dǎo)致被執(zhí)行人的房產(chǎn)價值大大減損，即使法院強制拍賣房產(chǎn)，房產(chǎn)也會因其價值減損而落得無人競拍最終流拍的下場，無法保障債權(quán)人的合法利益。

其次，民法典規(guī)定依當(dāng)事人約定設(shè)立居住權(quán)，可能導(dǎo)致一人擁有多個居住權(quán)，對這個問題并無明確規(guī)定，將進一步增加了執(zhí)行的難度。如果被執(zhí)行人為了逃避債務(wù)，事先轉(zhuǎn)讓其名下多處房產(chǎn)，且在每處房產(chǎn)上均設(shè)立居住權(quán)，將與民法典設(shè)立居住權(quán)的初衷相違背。同時，這使債務(wù)人逃避債務(wù)的成本大大降低，更加便于債務(wù)人逃避債務(wù)，對社會誠信打來了嚴(yán)重的沖擊。

最后，增加法院拍賣房屋的執(zhí)行風(fēng)險。過去房產(chǎn)交易，只需要看是否存在抵押、租賃。民法典實施后，執(zhí)行房產(chǎn)時還要查清該房屋是否存在居住權(quán)。居住權(quán)的到來，相當(dāng)于給房產(chǎn)加上新的負擔(dān)，有了負擔(dān)之后，房產(chǎn)交易必然受到影響，增加法院拍賣房屋的執(zhí)行風(fēng)險。因此，出臺相關(guān)司法解釋對其進行嚴(yán)格限制十分必要，并且對創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)的住房信息在互聯(lián)網(wǎng)上主動進行公開，供全社會低成本的查詢，避免該項權(quán)利成為老賴的“避風(fēng)港”。

（二）如何平衡抵押權(quán)人與居住權(quán)人之間的利益

在法典頒布之前，最高人民法院（2018）最高法民申1463號案例的觀點為：認(rèn)為居住權(quán)具有優(yōu)先性。同時，還有以下規(guī)則：（1）抵押期間轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的合同并不當(dāng)然無效。（2）從房屋購買者的居住權(quán)與抵押權(quán)的價值衡量來看，居住權(quán)具有優(yōu)先性;（3）特定情形下案外人異議能有效對抗優(yōu)先受償權(quán)。但《民法典》的頒布，并沒有解決居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突，現(xiàn)實生活中會有可能存在以下情形的權(quán)利沖突：一是抵押期間抵押房產(chǎn)出賣后，善意受讓人享有的因購買而發(fā)生的居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突;二是抵押權(quán)設(shè)定之前已經(jīng)存在的居住權(quán)與此后設(shè)定的抵押權(quán)之間的沖突。這些情形需解決已設(shè)定居住權(quán)的房產(chǎn)能否再抵押的問題，也是解決此類權(quán)利沖突的前提;三是抵押權(quán)設(shè)定之后的抵押權(quán)與居住權(quán)的沖突。該情形需要解決已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)還能否設(shè)定居住權(quán)，及如能設(shè)定居住權(quán)，居住權(quán)的期限能否超過抵押權(quán)期限等問題。

（三）租賃權(quán)降低了設(shè)立居住權(quán)的必要性

《民法典》規(guī)定，居住權(quán)屬于物權(quán)中的用益物權(quán)，且很多觀點認(rèn)為居住權(quán)人的權(quán)限范圍要大。而租賃權(quán)屬于合同關(guān)系，要受到合同法制約，承租人的權(quán)利受到限制。但從實用性來看，一是房屋租賃常態(tài)化，大幅降低了獲取房屋之難度。隨著社會的發(fā)展，居住問題不再是大多數(shù)人的生存問題時，定位于保障弱勢家庭成員需要為目的的居住權(quán)將失去了意義。如果設(shè)立居住權(quán)，并將其定位為“人役權(quán)”，不但其適用范圍將不斷縮小，還可能與現(xiàn)有的完整的法律體系相沖突。二是我國法律規(guī)定的“買賣不破租賃”規(guī)則，在一定程度上具有了物權(quán)效力，具有對抗第三人的效力。 同時，居住權(quán)與房屋租賃權(quán)都是按照法律規(guī)定和當(dāng)事人約定使用他人房屋。其排他性和功能有相似之處。因此，居住權(quán)的功能可以被租賃所替代，民法典中增設(shè)居住權(quán)制度的實際意義并非巨大。

（四）離婚居住權(quán)與離婚物質(zhì)幫助義務(wù)

居住權(quán)對婚姻家事領(lǐng)域帶來的正面價值，同時也需思考它可能會引發(fā)的新問題?！睹穹ǖ洹返诙幍谑恼乱?guī)定居住權(quán)的設(shè)立是以合同或遺囑遺贈的方式設(shè)立，這與《民法典》第一千零九十條規(guī)定有沖突之處。如在離婚判決中，夫妻雙方?jīng)]有約定居住權(quán)，離異一方因生活困難要求享有另一方房屋的居住權(quán)，判決支持了當(dāng)事人的訴訟請求，實質(zhì)上就是判決當(dāng)事人享有居住權(quán)，這與《民法典》規(guī)定居住權(quán)由合同和遺囑遺贈的方式設(shè)立相沖突。因此，除意定居住權(quán)之外，有必要肯定通過判決設(shè)立居住權(quán)的方式，同時在判決中明確居住權(quán)具體行使方式，減少夫妻雙方在離婚后因居住權(quán)行使方式再度產(chǎn)生糾紛。同時，在離婚判決的時候，法院判決給予生活困難一方居住權(quán)時，是否應(yīng)當(dāng)同時判決居住權(quán)的范圍、解除條件及如何履行居住權(quán)的設(shè)立等問題，還需要進一步予以規(guī)范。

（五）被繼承人配偶居住權(quán)與居住權(quán)的價值取向

“居住”一詞在國人眼里具有很強的家庭倫理性。雖然居住權(quán)被規(guī)定在物權(quán)編，但它的出現(xiàn)，勢必會對每個家庭產(chǎn)生重大影響。如果被繼承人生前將自己名下的房產(chǎn)為配偶以外的人設(shè)立了居住權(quán)，被繼承人的配偶該如何救濟。很多案例顯示，被繼承人將自己的財產(chǎn)遺贈給第三者的行為因違反公序良俗原則而被認(rèn)定無效。但從操作性上講，被繼承人為第三者設(shè)立居住權(quán)，同時辦理了居住權(quán)登記的，該居住權(quán)的成立便具備了公信公示的效力，而遺贈是不具備這效力，如果認(rèn)定第三者不享有居住權(quán)，法院還要面臨居住權(quán)注銷登記以及第三者是否愿意配合辦理注銷登記的問題。因此，考慮判決的可執(zhí)行性，及第三人基于被繼承人的意愿所獲得的居住權(quán)和配偶基于家庭倫理應(yīng)享有的居住權(quán)之間應(yīng)如何平衡，需思考其價值取向。

除此之外，還有很多原來附屬權(quán)益或隱性權(quán)益的歸屬問題有待解決。如《民法典》出臺前，房屋所有權(quán)和居住權(quán)是融為一體的，很多隱性權(quán)益也被吸收，例如“學(xué)區(qū)”“落戶”等問題?！睹穹ǖ洹烦雠_后，“居住權(quán)”分離出來，這些隱性的權(quán)益應(yīng)歸誰，這些問題需要法律或政策予以規(guī)范。

注釋：

王利明.論民法典物權(quán)編中居住權(quán)的若干問題[J].學(xué)術(shù)月刊，2019（7）.

肖俊.“居住”如何成為一種物權(quán)——從羅馬法傳統(tǒng)到當(dāng)代中國居住權(quán)立法[J].法律科學(xué)（西北政法大學(xué)學(xué)報），2019（3）.

陳華彬.設(shè)立居住權(quán)可以更好地保護弱勢群體利益[N].檢察日報，2004-02- 09（03）.

梁慧星.我為什么不贊成“居住權(quán)”[M]//民商法論叢.北京：法律出版社，2005.