海南在房地產(chǎn)行業(yè)上已經(jīng)摔過(guò)2次跟頭。

1988年，海南建省，新時(shí)代的“淘金者”在那個(gè)住房還沒(méi)全面商品化的年代，瘋狂擁入海南，開(kāi)墾“期房”這一處女地。

一直到1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半、財(cái)政收入的40%。隨后的1993年，海南陸續(xù)出臺(tái)16條樓市調(diào)控措施，房?jī)r(jià)隨即暴跌。海南房產(chǎn)泡沫在急劇膨脹后崩盤(pán)，約有13 000家房地產(chǎn)公司頃刻倒閉。

這是海南房地產(chǎn)泡沫破滅的第一次，第二次則是在2013年。

2010年，全國(guó)炒房氛圍漸濃，而海南也在那年獲批國(guó)際旅游島，吸引了大量投資客。從2010年初至2011年底，海南房?jī)r(jià)從6 500元/平方米暴漲到1萬(wàn)元/平方米。隨后的2013年，海南樓市泡沫再次破裂，房?jī)r(jià)又一次崩盤(pán)。

壯士斷腕？

作為享譽(yù)全國(guó)的度假勝地，與其他省份不同，海南房地產(chǎn)中旅居度假地產(chǎn)的比重很大，而這類(lèi)地產(chǎn)的流動(dòng)性很低，不太適合投資。

這2次崩盤(pán)，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為海南經(jīng)濟(jì)難以抹去的傷痛。2018年，海南省自貿(mào)區(qū)獲批，繼而發(fā)布了嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，自此，商品住宅實(shí)施了全域限購(gòu)。

隨后，海南繼續(xù)加碼對(duì)該省房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控，今年，海南省數(shù)次出臺(tái)政策加緊對(duì)房產(chǎn)的監(jiān)管。

從今年3月8日起，房地產(chǎn)公司拿地開(kāi)始建設(shè)的項(xiàng)目一律實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售政策，至此，海南成為全國(guó)首個(gè)全面實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的省市。

緊接著的5月22日，海南又出臺(tái)了“本地居民限購(gòu)兩套”的限購(gòu)細(xì)則，針對(duì)在海南已擁有2套及以上住房的本省戶(hù)籍和常住居民家庭，停止向其銷(xiāo)售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房;而外地人在海南購(gòu)房首付比例不得低于70%，在海口和三亞等城市買(mǎi)房，還要提供一名家庭成員“在海南省累計(jì)60個(gè)月”的社保證明或者個(gè)稅證明，并且還實(shí)行5年限售政策，禁止轉(zhuǎn)讓。

海南政府明確指出，在自貿(mào)港政策發(fā)布后，要確保海南房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)，不做房地產(chǎn)加工廠(chǎng)。

疫情讓各行各業(yè)被迫按下了暫停鍵，因而各地也放松了樓市政策。然而，海南卻背道而馳，難不成是要放棄房地產(chǎn)行業(yè)？

海南省經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了很?chē)?yán)重的依賴(lài)性。2019年，海南省省長(zhǎng)沈曉明表示，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，海南的房地產(chǎn)占到投資和稅收各50%左右。此話(huà)不假，2018年、2019年，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不斷回落，而這兩年里，海南省GDP增速也下降到全國(guó)平均增速以下。

在政策的影響下，不少房產(chǎn)項(xiàng)目紛紛折戟。鳳凰島，被譽(yù)為 “東方迪拜”， 島上五棟風(fēng)帆式大樓見(jiàn)證了海南樓市最高光的時(shí)刻，最高房?jī)r(jià)炒上16萬(wàn)元/平方米。然而，這樓市奇跡，卻在瞬間夢(mèng)碎。2018年，三亞落實(shí)中央環(huán)保督查組反饋意見(jiàn)，責(zé)令鳳凰島建設(shè)項(xiàng)目停工，嚴(yán)格鳳凰島土地用途管理，嚴(yán)禁建設(shè)任何形式的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而今，復(fù)工還遙遙無(wú)期。

在被三亞市政府責(zé)令停建并整改20個(gè)月后，這個(gè)中國(guó)最奢華的度假島項(xiàng)目被折價(jià)拍賣(mài)。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，鳳凰島背后的參股公司三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司100%股權(quán)作價(jià)40.37億元公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓。

如若海南放棄房地產(chǎn)行業(yè)，豈不是壯士斷腕？

讓市場(chǎng)回歸理性

對(duì)此，民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員馬光遠(yuǎn)表示，海南樓市新政的核心并非是打壓房地產(chǎn)，而是特別強(qiáng)調(diào)要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的城市主體責(zé)任。

他指出，新政出臺(tái)以后，房地產(chǎn)商新拿地的項(xiàng)目，才實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。也就是說(shuō)，現(xiàn)在的存量土地項(xiàng)目，仍然實(shí)行預(yù)售。因而新政中取消預(yù)售制度，對(duì)整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就極為有限。

筆者認(rèn)為，后續(xù)出臺(tái)的限購(gòu)細(xì)則同樣是推動(dòng)消費(fèi)者理性購(gòu)房的進(jìn)行，從而避免房產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

馬光遠(yuǎn)還指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新政的實(shí)施還能勸退部分“空手套白狼”的房地產(chǎn)開(kāi)放商，這些商家“沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力，只圈地，房子質(zhì)量也無(wú)法保障，這樣的開(kāi)發(fā)商出局是好事不是壞事?！?/p>

由此可見(jiàn)，海南政府并非放棄房地產(chǎn)行業(yè)，只是用短期“流血”的方式換回一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理智，海南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)才能夠得以?xún)?yōu)化。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，一定程度上也有助于海南經(jīng)濟(jì)形成更強(qiáng)的韌勁，不因?yàn)榈禺a(chǎn)周期而出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，這其實(shí)是新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下的一種體現(xiàn)，值得肯定。

目前海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)、旅游、石化和海洋產(chǎn)業(yè)依賴(lài)較重，一方面，這與建設(shè)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港的目標(biāo)不符;另一方面，海南的旅游業(yè)發(fā)展水平仍待提高，過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)將對(duì)島內(nèi)生態(tài)造成破壞，這無(wú)疑是竭澤而漁，而這又與國(guó)際旅游島建設(shè)目標(biāo)背道而馳。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，海南后續(xù)的土地利用將強(qiáng)調(diào)高端產(chǎn)業(yè)。而有創(chuàng)新業(yè)務(wù)和人才導(dǎo)入能力的房企，在海南市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)才會(huì)更大。

正如前文提到的鳳凰島，時(shí)至今日，鳳凰島上多個(gè)項(xiàng)目始終處于中止待建狀態(tài)，隨著鳳凰島項(xiàng)目的“沉沒(méi)”，這塊熱土的價(jià)值也一落千丈。曾被譽(yù)為“鳳凰島主”的曾憲云想要將其打造成富人天堂的美夢(mèng)也最終破碎。

鳳凰島記錄了海南房地產(chǎn)行業(yè)的瘋狂，也承載了如今樓市的冷靜，豎立在島上的五座風(fēng)帆式大樓時(shí)刻警示著世人不要忘記那段樓市狂熱的覆轍。