彭為

【摘 要】本文以華天酒店運用售后回租為案例，介紹了華天酒店的基本情況、分析了該模式可能存在的問題，并為完善華天酒店“售后回租”輕資產(chǎn)運營模式提出相應(yīng)的對策和建議，以促進華天酒店的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】華天酒店;售后回租;問題;對策建議

一、華天酒店公司簡介

華天酒店集團股份有限公司（即華天酒店）是內(nèi)地上市最早的旅游服務(wù)類公司。其母公司是華天實業(yè)控股集團有限公司，是一家綜合性酒店旅游集團，是湖南省重點骨干企業(yè)，它也是國有獨資企業(yè)，由湖南省國資委直接管理。

華天酒店是一家以酒店業(yè)為核心，以旅游和商業(yè)地產(chǎn)為兩翼的現(xiàn)代旅游服務(wù)企業(yè)。其經(jīng)營范圍包括：卷煙零售、住宿、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、酒店資產(chǎn)的運營和管理、地產(chǎn)開發(fā)和銷售、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和管理等。

二、華天酒店“售后回租”輕資產(chǎn)運營模式的問題分析

華天酒店運用售后回租實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營模式在一定程度上改善了公司的財務(wù)績效，但輕資產(chǎn)模式的實施并未有效改善華天酒店的財務(wù)結(jié)構(gòu)，其財務(wù)風(fēng)險仍較高。表明此運營模式發(fā)展還不成熟，仍需持續(xù)完善。以下分析售后回租輕資產(chǎn)運營模式可能給華天酒店帶來的問題：

（一）公司經(jīng)營風(fēng)險增大

2013年，華天酒店新增資產(chǎn)運營的操作模式（即售后回租交易內(nèi)容需遵循的交易原則）可以發(fā)現(xiàn)，售后回租輕資產(chǎn)運營模式會在一定程度上會增大公司的經(jīng)營風(fēng)險。第一，售后回租業(yè)務(wù)的租賃期比較長（10-15年），無形中會增加公司的經(jīng)營壓力。第二，在租賃期滿后，同等條件之下，華天酒店享有優(yōu)先租賃權(quán)，這就表明公司具有較大的續(xù)租風(fēng)險。

（二）核心業(yè)務(wù)地位減弱

在全面實施“售后回租”運營模式之前，華天酒店的經(jīng)營業(yè)務(wù)包括酒店服務(wù)業(yè)、生產(chǎn)制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，酒店服務(wù)業(yè)是核心業(yè)務(wù)，每年營業(yè)收入的所占比重都在85%以上。在2013年（即開始全面實施“售后回租”運營模式），華天酒店增加了酒店資產(chǎn)運營及其管理業(yè)務(wù)，擴大了公司的業(yè)務(wù)范圍，使得酒店服務(wù)業(yè)的地位有所下降，而且2013年營業(yè)收入所占比重只有71.15%。

華天酒店2013年酒店服務(wù)業(yè)的營業(yè)收入較前兩年相比均有所下滑，房地產(chǎn)和制造業(yè)也呈現(xiàn)出下滑的趨勢，只有增加的酒店資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)實現(xiàn)了26.83%的營業(yè)收入。正是由于增加了酒店資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)，才使得酒店核心業(yè)務(wù)地位被削弱。盡管多元化經(jīng)營有利于提升公司競爭力和綜合實力，但如果不結(jié)合公司實際情況而過度多元化可能會適得其反，不利于公司的持續(xù)健康發(fā)展。

（三）產(chǎn)生對業(yè)主的依賴

華天酒店在實施售后回租資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)時，將酒店資產(chǎn)以公允價值出售給非特定客戶，這些客戶可以是企業(yè)自然人或者法人。不論是哪種客戶，只要公司與客戶達成售后回租業(yè)務(wù)協(xié)議，最終都將成為公司售出部分酒店資產(chǎn)的業(yè)主?？紤]到成本和穩(wěn)定性原則，公司酒店資產(chǎn)銷售對象將會存在一定的局限性，也就是說，公司將會與一個或幾個固定的業(yè)主建立合作。因此，公司必然會對一個或幾個固定的業(yè)主形成依賴，而此依賴對于公司來說是不利的。

三、完善華天酒店“售后回租”輕資產(chǎn)運營模式的對策建議

（一）適當(dāng)?shù)臄U大規(guī)模

對華天酒店來說，公司實施的售后回租資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)，將一部分酒店資產(chǎn)出售，會導(dǎo)致過去已有的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)變少，所以公司的酒店業(yè)務(wù)仍需持續(xù)地擴張，以保證公司酒店服務(wù)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

酒店擴張可采用并購、直營和加盟等方式。對于華天酒店，最好擴張方式或許是自營，該方式可保持品牌的一致性，還可得到比較高的收益。但公司在搶占市場份額和快速擴張時，應(yīng)當(dāng)保持合適的擴張規(guī)模。這樣可以減少盲目擴張給公司帶來的損失。保持適度擴張可推動資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)的開展、提高公司市場占有率，從而促進公司酒店業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

（二）實施多元化的融資方式

華天酒店的融資渠道及方式不夠多元，資金主要來自自有資金的累積和銀行貸款。華天酒店運用售后回租運營模式后，公司的負(fù)債比率仍呈現(xiàn)出上升的趨勢，且該指標(biāo)數(shù)值都達到了64%以上，這也就代表存在較高的經(jīng)營和財務(wù)方面的風(fēng)險，使公司的償債能力不足。所以，公司要嚴(yán)格把控好銀行借款規(guī)模，摸索更多的融資方式，達到降低資金成本、負(fù)債的水平和財務(wù)風(fēng)險等，實現(xiàn)公司長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

對于華天酒店來說，可以借助自己穩(wěn)定增長的經(jīng)營業(yè)績及較好的信譽，利用商業(yè)信用以籌備資金。除采用商業(yè)信用之外，公司還要積極的探索包括信用證、保理等創(chuàng)新的融資方式，還可吸收機構(gòu)投資者投入的資金、吸引外商資金等，從而規(guī)避了融資方式單一，確保了融資方式的多元化。

（三）確保核心業(yè)務(wù)的地位，提高核心業(yè)務(wù)的獲利水平

華天酒店成立以來，其核心業(yè)務(wù)始終均是公司的核心業(yè)務(wù)，應(yīng)維持核心地位不變，不能因為增加酒店資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)而忽略酒店服務(wù)業(yè)的發(fā)展。因此，公司應(yīng)采用合理的舉措來維持核心業(yè)務(wù)的地位，以達到降低經(jīng)營風(fēng)險的目的，促進“華天”品牌的穩(wěn)定發(fā)展。華天酒店聯(lián)系現(xiàn)狀，從這些方面著手：第一，華天酒地應(yīng)準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場，不能把目標(biāo)市場僅僅局限在過去的中高收入目標(biāo)群體，還應(yīng)該將目標(biāo)市場拓寬到中低收入的大眾群體。第二，在拓寬目標(biāo)市場的基礎(chǔ)上，華天酒店還應(yīng)當(dāng)加強產(chǎn)品經(jīng)營創(chuàng)新，創(chuàng)新產(chǎn)品的營銷模式。第三，華天酒店可以對其他酒店實施并購，從而擴大公司規(guī)模和品牌的影響力，以提高品牌的經(jīng)濟效益。

華天酒店2011年-2013年主營業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)可看出，新增資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)以后，使酒店核心業(yè)務(wù)地位被削弱、經(jīng)營業(yè)績也有所下滑。而且在對華天酒店運用售后回租運營模式后的財務(wù)指標(biāo)進行分析時，發(fā)現(xiàn)公司盈利能力得到了一定程度的提升，為公司帶來了積極的財務(wù)效應(yīng)，但是盈利水平的提升程度還是比較弱。華天酒店核心業(yè)務(wù)的地位被削弱、盈利水平提升程度較弱，主要是受國家宏觀政策的影響，中央提出了六項禁令和八項規(guī)定等政策，對高端酒店造成嚴(yán)重的影響和挑戰(zhàn)。因此，在這種形勢嚴(yán)峻的背景之下，公司應(yīng)及時做出反應(yīng)并采取相應(yīng)的解決措施，從而有效提升公司盈利水平和競爭優(yōu)勢。公司可在酒店業(yè)方面可以學(xué)習(xí)借鑒國際一流品牌酒店的經(jīng)驗，加大客房軟硬件設(shè)施的建設(shè)，提升客房出租率。對局部虧損、閑置經(jīng)營場所，公司可以采用聯(lián)營、對外招租等新形式，通過減少自營面積來增加公司收益，以提高核心業(yè)務(wù)盈利水平。

（四）引入多個合作對象，選擇最好合作業(yè)主

在實施售后回租運營模式這個期間，為規(guī)避對于業(yè)主產(chǎn)生依賴，華天酒店應(yīng)同時引入多個合作對象，在合作方之間形成一定的競爭，從而在此競爭終得到較高的利潤。即華天酒店應(yīng)把酒店資產(chǎn)同時出售給對個不同客戶，與不同的業(yè)主之間建立合作的關(guān)系，達到降低經(jīng)營風(fēng)險，規(guī)避過度地依賴某一家固定業(yè)主。所以，引入多個合作對象也是為了確保公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的正常穩(wěn)定運營，還可以分散風(fēng)險。在此同時，公司還應(yīng)當(dāng)聯(lián)系自身的要求和客戶實際，認(rèn)真思考權(quán)衡各種因素，選擇最好最佳的合作業(yè)主，從而規(guī)避依賴業(yè)主而導(dǎo)致不利影響情形，進而緩解公司的經(jīng)營風(fēng)險、確保酒店業(yè)務(wù)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

【參考文獻】

[1] 邱芬.華天酒店“售后回租”輕資產(chǎn)運營模式的財務(wù)績效研究[D].湖南：湖南大學(xué)，2014.

[2] 陳瑤.華天酒店售后回租運營模式應(yīng)用的案例分析[D].江西：江西財經(jīng)大學(xué)，2017.