劉曉光

摘要：我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展加快了我國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，而且也促進(jìn)了我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)前，市場營銷的支持作用變得越來越明顯，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行中合理運(yùn)用市場營銷方法，有助于商業(yè)地產(chǎn)突破當(dāng)前所處的尷尬局面，保障商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);營銷;策劃

長期以來我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一直處于摸索中前進(jìn)的狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展存在著一定的問題，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品在開發(fā)過程中也有著許多的情況，十分不利于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目前期規(guī)劃工作有利于開發(fā)者對項目整體有一個更加清晰、直觀的了解，在未來的整體銷售過程中，可以將資源進(jìn)行合理的配置，也使房產(chǎn)企業(yè)更加具有市場競爭力，在激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場競爭中可以獨占鰲頭，獲得一席之地。

1.商業(yè)地產(chǎn)市場營銷

商業(yè)地產(chǎn)市場營銷主要以現(xiàn)代銷售理論為基礎(chǔ)，結(jié)合有效的銷售方法，銷售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，從而獲取利潤，保證企業(yè)的正常運(yùn)營以及健康發(fā)展。狹義的商業(yè)地產(chǎn)營銷是將商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品出售給消費(fèi)者的過程，廣義的商業(yè)地產(chǎn)營銷是根據(jù)營銷原則以及企業(yè)自身特點制定不同的計劃，結(jié)合營銷策略，滿足社會需要。商業(yè)地產(chǎn)營銷是一個整體營銷過程，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及售后過程，其中涉及的內(nèi)容不僅包括市場流通，還包括社會生產(chǎn)以及市場調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計以及售后服務(wù)等。

2.我國商業(yè)地產(chǎn)營銷的不足之處

2.1沒有樹立市場營銷觀念

當(dāng)前，許多地產(chǎn)商家對市場營銷概念理解尚淺，還停留在產(chǎn)品銷售概念的階段，沒有仔細(xì)分析市場的實際需要，僅根據(jù)自身原有經(jīng)驗進(jìn)行生產(chǎn)，結(jié)果不如人意，往往需要大量的時間和精力去推銷，導(dǎo)致銷售額度不能達(dá)到預(yù)期，這種問題在中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中頻發(fā)。

2.2宣傳效果較差

商業(yè)地產(chǎn)市場營銷活動是全方位的，由于商業(yè)地產(chǎn)競爭比較激烈，許多開發(fā)商會借助媒體進(jìn)行宣傳，實現(xiàn)資金的快速回流甚至盈利的目的，而地產(chǎn)商家通常借助電視廣告以及傳單宣傳，不僅成本過高，而且實際的宣傳效果差強(qiáng)人意?，F(xiàn)在新媒體行業(yè)逐漸興起，其廣告費(fèi)用相對較低，如何借助新媒體提升宣傳效果，是值得關(guān)注的問題。

2.3市場定位不明確

市場是企業(yè)發(fā)展的主要場所，也是企業(yè)獲得真實數(shù)據(jù)的主要來源，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的前期調(diào)研數(shù)據(jù)普遍不準(zhǔn)確，具體體現(xiàn)如下：（1）信息缺乏真實性。大多數(shù)企業(yè)在前期對市場的調(diào)研不夠，調(diào)查方式陳舊，甚至偷工減料，利用之前的調(diào)研數(shù)據(jù)，使得企業(yè)對市場的了解不夠透徹，忽視了消費(fèi)者的需求。在這種情況下，企業(yè)在制定市場計劃時，參考錯誤的信息，對消費(fèi)者的實際需要、支付狀況都缺乏真實的了解，最終會造成企業(yè)制定的計劃與實際需要產(chǎn)生偏差，影響企業(yè)資金回籠;（2）企業(yè)在前期數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該對數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)化的處理，利用不同的數(shù)據(jù)模型以及統(tǒng)計分析，使市場計劃更加科學(xué)，但在實際制定計劃的過程中，由于企業(yè)對市場盲目樂觀，通常會忽視科學(xué)化市場營銷方案的制定，從而出現(xiàn)樓盤滯銷的情況;（3）隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，高收入人群逐漸增多，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的要求也不斷提高，城市居民由于收入以及思想差異，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求也各式各樣。但許多地產(chǎn)商家忽視了這一社會訴求，建造單一房型，只適合高收入人群，說明企業(yè)對社會的需求不明確，建造的房屋類型不合理，導(dǎo)致住房困難問題不能得到解決。

3.提升我國商業(yè)地產(chǎn)營銷的建議和措施

3.1有效的市場調(diào)研

地產(chǎn)商家在項目啟動前，應(yīng)該了解市場發(fā)展趨勢、當(dāng)?shù)卣咝蝿?、市場實際需要以及產(chǎn)品實際供應(yīng)情況，從而推出滿足市場需要的產(chǎn)品，解決市場的燃眉之急。對于企業(yè)的滯銷商品，應(yīng)該根據(jù)相關(guān)政策，通過降低價格、增加產(chǎn)品附加品、刺激銷售等方式，在現(xiàn)有的市場中另辟蹊徑，同時，為后續(xù)的企業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3.2重視招商與運(yùn)營環(huán)節(jié)

地產(chǎn)商家應(yīng)該注重商品招商與運(yùn)營時的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，增加產(chǎn)品的亮點，推動產(chǎn)品的銷售。商業(yè)是項目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，效果良好則有助于提升產(chǎn)品銷量，失敗則會造成產(chǎn)品滯銷等嚴(yán)重后果，所以，地產(chǎn)商家應(yīng)該注重招商環(huán)節(jié)，聘請有專業(yè)經(jīng)驗的人才進(jìn)行相關(guān)操作，在產(chǎn)品設(shè)計之前就應(yīng)該確定有實力的商家，根據(jù)商家特點推出個性化產(chǎn)品，打造新品牌并發(fā)展口碑，有助于吸引其他商家，形成羊群效應(yīng)，確保商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅開發(fā)住宅產(chǎn)品，也開發(fā)商業(yè)產(chǎn)品。商業(yè)產(chǎn)品在運(yùn)營階段的問題也需要重視，負(fù)責(zé)商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售的部門應(yīng)該開展多種形式的活動，幫助用戶體驗商業(yè)產(chǎn)品，打造火熱營銷氛圍，進(jìn)一步增加住宅產(chǎn)品的銷量。

3.3創(chuàng)新營銷方案

地產(chǎn)商家應(yīng)該根據(jù)新時期的社會需求，不斷發(fā)展?fàn)I銷新形式。當(dāng)前，人們接收信息不局限于電視、廣播以及報刊，更多的是使用手機(jī)、電腦等新型互聯(lián)網(wǎng)設(shè)備，要想達(dá)到宣傳效果，必須結(jié)合時代發(fā)展特點，根據(jù)產(chǎn)品自身的特點來制作媒體廣告。同時，可以采用微信、抖音、直播等方式進(jìn)行多種多樣的營銷，真正帶動產(chǎn)品銷量、樹立良好的企業(yè)形象，保證企業(yè)在激烈的競爭中獲得一席之地，維持可持續(xù)發(fā)展。

3.4樹立科學(xué)的企業(yè)擴(kuò)張體制

在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的今天，地產(chǎn)商家應(yīng)該樹立一個科學(xué)的擴(kuò)張體制并實施個性化的營銷管理模式。在這一過程中，地產(chǎn)商家應(yīng)該保持科學(xué)、清晰的擴(kuò)張思路，完善企業(yè)內(nèi)部管理模式，明確企業(yè)內(nèi)部各部門的職能，以總公司為主要的指導(dǎo)單位，各個分公司為執(zhí)行單位，各司其職，將指揮工作與具體工作區(qū)分開來。同時，吸收與借鑒國內(nèi)外管理經(jīng)驗，引進(jìn)市場信息管理系統(tǒng)，對市場中收集的信息做到及時處理，并準(zhǔn)確把握當(dāng)前市場動態(tài)，幫助企業(yè)管理者對發(fā)展動態(tài)迅速作出正確的反應(yīng)。

4.結(jié)束語

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)范化、品牌化的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場走向了日趨成熟的狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理層逐漸意識到了在正式銷售前，對產(chǎn)品進(jìn)行清晰定位，了解產(chǎn)品實際情況的重要性，通過完成的策劃體系，來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的營銷策劃工作，真正實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張宏生.基于STP戰(zhàn)略理論的商業(yè)地產(chǎn)營銷應(yīng)用研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2016.

[2]王林杰.商業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃流程[J].基建管理化，2013.