摘要：房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅范圍中涉及到的主要稅種之一，在對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格管控，縮小居民生活水平兩極分化，保障政府財(cái)政收入等方面都有積極的作用。本文主要通過試點(diǎn)城市的執(zhí)行過程分析房產(chǎn)稅在我國(guó)大范圍推廣的可行性及完善建議。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)稅;房產(chǎn)稅;改革

一、房地產(chǎn)稅的概念

廣義而言，房地產(chǎn)稅是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、交易各方、房地產(chǎn)所有者和租賃當(dāng)事人征收的綜合稅;狹義的房地產(chǎn)稅，也稱為“財(cái)產(chǎn)稅”，是一種以房產(chǎn)、土地等房地產(chǎn)為對(duì)象的綜合稅，以房地產(chǎn)所有者作為財(cái)產(chǎn)稅環(huán)節(jié)的稅收對(duì)象。目前，在中國(guó)，房地產(chǎn)稅主要被視為是房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的綜合概念。

二、房地產(chǎn)稅的發(fā)展歷程

（一）新中國(guó)建立后于1950年公布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，把房產(chǎn)稅列為一個(gè)單獨(dú)開征的稅種。1951年8月國(guó)家政務(wù)院頒布條例，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅歸并為城市房地產(chǎn)稅。1973年，稅制簡(jiǎn)化，把城市房地產(chǎn)稅并入工商稅。1984年恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，并分成城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅部分。2003年提出會(huì)在條件成熟時(shí)取消不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)收費(fèi)，改為統(tǒng)一征收物業(yè)稅。2009年1月，我國(guó)決定徹底廢除《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)于外國(guó)組織和企業(yè)，外商投資企業(yè)以及外籍個(gè)人，一同按照1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行征稅，從此結(jié)束了我國(guó)內(nèi)外兩套稅制的歷史。

（二）房地產(chǎn)稅改革的探索。2011年，我國(guó)在滬渝兩地對(duì)城市居民住房房產(chǎn)稅開始試點(diǎn)改革。上海征收的對(duì)象為本市居民增量房和非本市居民新購(gòu)房，重慶征收對(duì)象為個(gè)人擁有的高檔住宅和“三無人員”新購(gòu)的二套房。2013年5月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了對(duì)于我國(guó)以后的經(jīng)濟(jì)體制改革工作方向、目標(biāo)的意見，明確提出要進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的規(guī)模。2015年8月，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)將房地產(chǎn)稅放入立法計(jì)劃。2018年政府工作報(bào)告明確表示，將積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

三、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)稅是指與房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、持有和轉(zhuǎn)移等直接有關(guān)的稅收總稱，在我國(guó)現(xiàn)行稅收體制中有著緊要身份，房地產(chǎn)稅的稅收收入對(duì)中國(guó)地方政府的收入起著重要作用。我國(guó)目前開征的房地產(chǎn)稅主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅等。

四、我國(guó)房地產(chǎn)稅的功能定位

（一）縮小社會(huì)貧富差距

房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的功能主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。首先，房地產(chǎn)稅是直接稅，由房產(chǎn)的所有者負(fù)擔(dān)稅負(fù)，且采用直接征繳方式，稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁;其次，房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，通過納稅人擁有房產(chǎn)的價(jià)值高低來確定征稅的多少，充分體現(xiàn)稅收量能負(fù)擔(dān)原則;最后，征收房地產(chǎn)稅可以彌補(bǔ)個(gè)人所得稅在調(diào)節(jié)收入分配方面的不足，從收入和財(cái)產(chǎn)兩個(gè)方面調(diào)節(jié)貧富差距，有效控制財(cái)富分配領(lǐng)域的不公平狀況。

（二）抑制住房投機(jī)消費(fèi)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)稅在調(diào)控房?jī)r(jià)中起著不可或缺的作用，但卻一直沒有受到重視。房地產(chǎn)稅改革可以對(duì)消費(fèi)者起到一個(gè)警示作用，因?yàn)楸Ｓ协h(huán)節(jié)的稅收會(huì)增加住房投機(jī)者的持有成本，住房所有者將向市場(chǎng)釋放剩余控制，增加住房供給，實(shí)現(xiàn)供求平衡，從而促進(jìn)住房?jī)r(jià)格回歸正常。

（三）健全稅制體系，確立地方主體稅種

自從2016年“營(yíng)改增”開始全面實(shí)施以來，雖然中央和地方的分配比例有所調(diào)整，但并未改變地方主體稅種缺失的現(xiàn)狀。目前，地方政府的財(cái)政收入多依賴土地出讓金，但是土地是有限的，這并不是長(zhǎng)久之計(jì)。有學(xué)者提出，通過改革房地產(chǎn)稅，增長(zhǎng)保有步驟稅收，能夠?yàn)榈胤秸峁┓€(wěn)定可持續(xù)的財(cái)政收入，保證地方政府的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

五、我國(guó)稅法目前存在的不足之處

（一）征稅范圍窄

我國(guó)目前的征稅范圍僅僅涵蓋了城區(qū)、工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，而個(gè)人住房以及農(nóng)村土地都是屬于免稅范圍。隨著我國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化水平的提高，大批農(nóng)村開始脫離傳統(tǒng)的生活方式，農(nóng)村土地不再是農(nóng)民自用，而帶有經(jīng)營(yíng)性性質(zhì)，通過農(nóng)家樂、出租、轉(zhuǎn)讓等方式來獲得收益。政府若仍將農(nóng)村土地排除在征稅范圍之外，將會(huì)損失一大筆稅款，并可能吸引投機(jī)者擾亂市場(chǎng)。

（二）稅率設(shè)計(jì)不合理，計(jì)稅依據(jù)死板

我國(guó)主要采用從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，稅率在全國(guó)統(tǒng)一。但全國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，如果都按同樣的稅率征稅，不僅沒有發(fā)揮促進(jìn)公平的作用，反而加大了貧富差距，出現(xiàn)低房?jī)r(jià)高稅額，高房?jī)r(jià)低稅額的情況。同時(shí)，即使是在相同水平下，兩種征稅方式的差異也對(duì)納稅人造成了不公平。從價(jià)計(jì)征是基于房產(chǎn)原值的1.2%征稅，而從租計(jì)征是對(duì)租金的12%征稅，二者的征稅比例相差十倍，這對(duì)租賃房產(chǎn)者極其不公。另外，我國(guó)對(duì)于房屋原值的定價(jià)是按房屋所有人買房時(shí)的價(jià)格來算，未考慮到通貨膨脹以及房?jī)r(jià)大幅上漲的情況，這使得由于購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)間不同，導(dǎo)致同樣的房產(chǎn)可能會(huì)產(chǎn)生巨大的繳稅差異。還有由于租房市場(chǎng)可能存在陰陽(yáng)合同的情況，導(dǎo)致應(yīng)交稅費(fèi)與實(shí)際所交稅費(fèi)并不一樣等情況都不利于保證稅收公平。

（三）征稅環(huán)節(jié)存在漏洞

在中國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收中，開發(fā)和流通環(huán)節(jié)涉及多達(dá)七個(gè)稅種，而保有環(huán)節(jié)僅有兩個(gè)。故而保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對(duì)較低，這更加促使了房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)者的猖狂行為。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，土地出讓金實(shí)際上不在稅收范圍內(nèi)，城鎮(zhèn)土地稅則是政府向納稅人征收的公共服務(wù)費(fèi)。兩者并不等同。但對(duì)于納稅人來說，土地出讓金是交給政府的土地使用費(fèi)，城鎮(zhèn)土地使用稅也是交給政府的土地使用稅，二者并無太大區(qū)別，存在重復(fù)征稅的嫌疑，加重了納稅人的稅負(fù)。

六、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的相關(guān)建議

（一）堅(jiān)持寬稅基、簡(jiǎn)稅制、低稅率原則

我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)稅的征稅范圍較小，稅基窄，在發(fā)揮其功能時(shí)作用有限，學(xué)術(shù)界對(duì)此提出可以擴(kuò)大征稅范圍，將個(gè)人居民住房與農(nóng)村土地房屋等房產(chǎn)也納入征稅范圍，既為地方政府財(cái)政收入提供了一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)不斷的來源，也有利于保證地方政府對(duì)于目前房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管效果，規(guī)范市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。同時(shí)也要盡力簡(jiǎn)化稅制，減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的征稅流程，減少稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁次數(shù)，避免各階段遞加成本以及重復(fù)征稅。要做到稅費(fèi)合并，將土地出讓金與房地產(chǎn)稅合并，減少收費(fèi)。當(dāng)然，我們也要遵循低稅率原則，盡量降低稅率，減輕納稅人的稅負(fù)，避免群眾因稅負(fù)過高產(chǎn)生抵觸心理，保障政府稅收征管工作的順利推進(jìn)。

（二）科學(xué)確定計(jì)稅依據(jù)，靈活設(shè)計(jì)稅率

各發(fā)達(dá)國(guó)家在稅率的設(shè)計(jì)是根據(jù)各地當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r或房屋的實(shí)時(shí)評(píng)估價(jià)值，確定一個(gè)恰當(dāng)?shù)亩惵?。稅率的確定方式多種多樣，如采用比例稅率，累進(jìn)稅制度或比例稅率與累進(jìn)稅相結(jié)合的方式。具體的設(shè)計(jì)方式也是從多方面考慮，包括住房檔次的區(qū)別、房屋的面積和數(shù)量、房屋所處位置的差異等。我國(guó)可以適當(dāng)借鑒，改變目前采用固定稅率征稅的情況，提高征稅的合理性和靈活性。

（三）完善征稅環(huán)節(jié)，明確各稅種功能用途

國(guó)外較為成熟的房地產(chǎn)稅制主要是對(duì)持有房屋進(jìn)行征稅，而我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)卻是一種重開發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)的狀況，我國(guó)應(yīng)對(duì)各稅種進(jìn)行整合，簡(jiǎn)化征稅流程，減輕納稅人的負(fù)擔(dān)。另外，要明確房地產(chǎn)稅的功能定位，這樣最大限度地發(fā)揮出房地產(chǎn)稅的作用。例如，美國(guó)的功能定位是籌集地方財(cái)政收入，英國(guó)的功能定位主要是調(diào)節(jié)收入差距，日本的功能定位要是調(diào)控房?jī)r(jià)。我國(guó)應(yīng)在確定目前房地產(chǎn)稅主要功能定位時(shí)有所規(guī)劃。

（四）借鑒優(yōu)惠政策，完善配套設(shè)施

各發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)為保證房地產(chǎn)稅工作的順利運(yùn)行而設(shè)置了許多配套措施，有在征稅之前先進(jìn)行納稅人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，相關(guān)數(shù)據(jù)信息的共享制度，對(duì)征稅過程進(jìn)行公示制度和對(duì)征稅行為進(jìn)行監(jiān)督的納稅人投訴機(jī)制等。我國(guó)要建立一個(gè)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記平臺(tái)，做到及時(shí)提供信息并確保稅務(wù)部門與各部門之間的信息共享，全面掌握稅源信息。其次，要建立統(tǒng)一的國(guó)家獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)師的教育培訓(xùn)，建立評(píng)估師監(jiān)督考核機(jī)制，最后，要成立評(píng)估復(fù)議機(jī)構(gòu)，完善對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意時(shí)的處理機(jī)制。

房地產(chǎn)稅的改革關(guān)乎人民切身利益，面對(duì)今后改革道路，在實(shí)施過程中，要全面考慮中國(guó)國(guó)情，認(rèn)識(shí)到情況的特殊性和改革任務(wù)的艱巨性，廣泛學(xué)習(xí)他國(guó)優(yōu)秀之處，分步驟實(shí)施，從簡(jiǎn)單到復(fù)雜，努力健全我國(guó)稅法制度，使房地產(chǎn)稅能夠真實(shí)有效地起到作用。

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作者簡(jiǎn)介：

鄧一（1982.5-），女，湖北，本科，講師，湖北理工學(xué)院，研究方向經(jīng)濟(jì)法。