盛倩玉

開曼群島喬治鎮(zhèn)

2018年7月，路越在北京西紅門逛商場(chǎng)，逛著逛著，注意力被一個(gè)“氣質(zhì)與眾不同”的展位吸引——液晶屏里循環(huán)播放著島國(guó)的碧海藍(lán)天，制作精美的沙盤占據(jù)了展位的大片空間，穿著西裝的外國(guó)“紳士”熱情接待……

路越好奇心比較重，想著這是個(gè)什么玩意兒。英國(guó)銷售Mark接待了他，飆出一連串英文，旁邊的女孩兒趕緊接上翻譯：“如果你對(duì)海外資產(chǎn)配置感興趣，歡迎向我們咨詢?！?/p>

“海外資產(chǎn)配置？”路越仔細(xì)聽了Mark和翻譯的說法，原來，這是一家“投資咨詢公司”，介紹投資的東西也不是什么新鮮花樣，說白了就是“房”。

只不過，這家公司賣的這個(gè)房，不是在北京，而是在一個(gè)財(cái)經(jīng)新聞推送里才聽過的地方——開曼群島。

370萬一套“懸崖邊上的別墅”

加勒比海上的英屬開曼群島，對(duì)于中國(guó)人來說，可能是個(gè)略顯“神奇”的存在。雖然有人可能連它在哪個(gè)洲都不清楚，但卻又或多或少聽過它的種種名頭。

世界第四大離岸金融中心，世界著名的潛水勝地，除了阿里巴巴、騰訊、百度、京東、優(yōu)酷、當(dāng)當(dāng)這些互聯(lián)網(wǎng)公司，甚至連瑞幸咖啡、小肥羊、匯源果汁這些企業(yè)都要跑到開曼群島注冊(cè)……

上市跳板？避稅天堂？以上種種，似乎都是巨頭和企業(yè)家的事兒，和路越?jīng)]什么關(guān)系，更談不上讓他去開曼群島買房。

路越是一名攝影師，平時(shí)除了外出拍攝，還要花費(fèi)大量時(shí)間在電腦前修圖、做視頻，工作并不輕松。

家里兩個(gè)寶貝閨女，正是上學(xué)的年齡，兩邊的老人也需要人時(shí)時(shí)照顧。夫婦二人有壓力，但也想努力為家人爭(zhēng)取更好的生活。其實(shí)，路越一直有送孩子出國(guó)留學(xué)的打算，但“女兒奴”老爸又不放心閨女獨(dú)自離家，特別是老一輩移民的親戚口中的“壓抑生活”使他更加猶豫。

但Mark仿佛“識(shí)破”了來自中國(guó)男性的所有“中年焦慮”，他告訴路越：在開曼群島購買地皮并建房，可以獲得開曼群島的居留權(quán)，然后全家老小一起搬到開曼——小的在那里讀書，大的在那里工作，老的在那里養(yǎng)老，家庭幸福美滿……

在孩子的教育問題上，Mark介紹，開曼是英國(guó)海外屬地，距離美國(guó)又近，世界第四大離岸金融中心，金融精英遍地……當(dāng)?shù)卦S多學(xué)院、大學(xué)都被英國(guó)美國(guó)鑒定服務(wù)組織評(píng)選為“優(yōu)質(zhì)教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)”。孩子去了以后，可以從小接受優(yōu)質(zhì)的英式或美式教育，贏在起跑線上。大學(xué)就在開曼學(xué)習(xí)金融，或者轉(zhuǎn)去英美留學(xué)也行。日后回國(guó)，從事金融方面的工作，肯定極具優(yōu)勢(shì)。

這一套說辭直擊路越要害，給出的價(jià)位更是讓人心癢：購買1/4英畝（折合約1011.7平方米，其中25%的面積可以用來建房）的土地，價(jià)格在100w左右。雖然根據(jù)地塊好壞，價(jià)格會(huì)有所浮動(dòng)，但是土地和后續(xù)建房的總價(jià)，可以控制在370w左右，而且還是百分之百永久產(chǎn)權(quán)。

說實(shí)話，370w，相比北京的房?jī)r(jià)，不算貴了。路越在從事攝影工作前，還系統(tǒng)學(xué)習(xí)過烹飪、調(diào)酒，他覺得自己在島上找份工作不會(huì)困難，買房成為一個(gè)誘人的選項(xiàng)。

多次溝通后，Mark給路越夫婦推薦了一個(gè)地塊，據(jù)說地塊旁邊就是一條公路，公路另一側(cè)就是崖壁，崖壁下面則是蔚藍(lán)色的大海。島國(guó)、碧海、藍(lán)天、懸崖邊的大別墅、全家老少的幸福生活……

Mark讓路越先繳納100萬元土地價(jià)格的40%-60%作為“首付款”。但路越還是覺得，網(wǎng)上沒有太多開曼置業(yè)的相關(guān)信息，沒看過土地就貿(mào)然付款心里沒底。協(xié)商后，路越先繳納了1萬元“預(yù)訂金”，待去開曼群島看過情況，再做進(jìn)一步?jīng)Q定。

初登開曼一次近乎“旅行”的考察

訂好了機(jī)票、民宿，2018年10月，路越踏上了前往開曼群島的飛機(jī)，Mark安排了公司在當(dāng)?shù)氐娜藛T負(fù)責(zé)接待，帶他看看他即將購買的土地。而這一趟行程，卻讓他感覺十分“微妙”。

首先是工作人員的態(tài)度，有點(diǎn)隨意，又像是遮掩。抵達(dá)開曼后，路越聯(lián)系公司人員帶他看地，但沒想到工作人員上來就遲到了七八個(gè)小時(shí)。其間，該人員一直打電話表示“有點(diǎn)事”“要再等一會(huì)”，讓路越把大量時(shí)間耗在了民宿里等待。

后來，工作人員終于帶路越去看地了，路越才意識(shí)到，Mark給他推薦的那塊土地不在較為繁華的“大開曼島”，而在開曼群島中另一個(gè)人跡罕至的“開曼布拉克島”。

大開曼島和開曼布拉克島都屬于開曼群島，但相隔較遠(yuǎn)，之間有40分鐘的飛機(jī)航程。

而兩島之間的交通主要依靠一種乘客都能走進(jìn)駕駛艙的小型飛機(jī)，每天只有幾個(gè)班次，往返一趟就要上千元，交通極為不便。

路越第一次搭乘往返大開曼島和開曼布拉克島的小型飛機(jī)時(shí)拍攝的照片。

更讓他覺得不悅的是，開曼布拉克的這塊土地，跟Mark描繪的存在明顯差別。本以為“正對(duì)馬路和懸崖可以直接觀?！?，實(shí)際上卻是“正對(duì)一對(duì)美國(guó)老夫婦購買的大片土地，把懸崖海景擋得干干凈凈”;而Mark口中的“土地旁邊就是學(xué)校、shopping mall”也根本沒有看到，周圍明明是人跡罕至，基本全是樹林，最近的一個(gè)學(xué)校要走上幾公里，而且還沒有蓋好。

路越英語水平有限，工作人員回答問題時(shí)含含糊糊，隨身攜帶的翻譯器也不好用。他在開曼待了7天，浪費(fèi)了很多時(shí)間，許多事情到底也沒有弄清。他趁買水的時(shí)候，從超市拿走了兩本介紹當(dāng)?shù)厍闆r的免費(fèi)雜志，還拍下了路邊某房產(chǎn)公司的e-mail，此后就匆匆回國(guó)了。

當(dāng)然，開曼群島美麗的海水、壯麗的自然風(fēng)光還是給路越留下了深刻的印象。這里太美了，和當(dāng)?shù)鼐用竦膸拙浜?jiǎn)短溝通也讓他覺得放松、舒適。路越拍攝了不少照片，秀到了朋友圈，完成了這次近乎“旅行”的考察。

請(qǐng)君入甕“開始我沒覺著疼”

回國(guó)后，路越夫婦詢問Mark，為何他推薦的地塊與實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn)。滿臉寫著“紳士”的Mark趕緊解釋，自己是剛到公司不久，沒有親自去開曼看過土地，只是根據(jù)公司的培訓(xùn)來介紹，難免有些不準(zhǔn)確。

路越和愛人有點(diǎn)被說服了，他們想著，“Mark來自于英國(guó)這么歷史悠久的大國(guó)，肯定會(huì)有自己的職業(yè)道德。我們又是在日流量20多萬人的大型商場(chǎng)認(rèn)識(shí)，不可能在如此場(chǎng)合有欺騙行為吧。而且在中國(guó)做這類欺騙經(jīng)營(yíng)的公司，最多是在寫字樓或者網(wǎng)站打些廣告而已……”

見路越夫婦再次表露出信任，Mark又是一番猛烈勸說，讓他們把開曼布拉克島的土地更換到大開曼島。

Mark還向路越夫婦透露，大開曼島的這塊土地原本很搶手，都是因?yàn)橛锌蛻敉擞啠拍茏屗麄冑I到，只是土地價(jià)格要達(dá)到252萬元。

但Mark承諾，雖然土地價(jià)格高了，建房總價(jià)仍然能夠控制在370萬元的水平，而且2019年3月就能看見設(shè)計(jì)圖，2019年9月交清房款后房屋就能建好入住。

此時(shí)路越夫婦已經(jīng)被深深誘惑，他們認(rèn)為雖然地價(jià)貴了，但只要總價(jià)不變也不算吃虧。他們采用分期付款方式購買土地，每月支付3萬余元房款，計(jì)劃待真正交房前再一次付清剩余款項(xiàng)。

雙方簽訂了極為詳細(xì)的“購買永久產(chǎn)權(quán)建筑用地大開曼島xx項(xiàng)目協(xié)議”，其中甚至對(duì)“房間不保證能看見海景”“匯錯(cuò)款公司不負(fù)責(zé)”等細(xì)節(jié)都有約束，但唯獨(dú)沒有對(duì)“2019年3月出設(shè)計(jì)圖”“2019年9月交房”“購地建房總價(jià)不超過370萬”等問題作出一點(diǎn)點(diǎn)保障。

協(xié)議簽訂前，路越詢問Mark，是否要把2019年9月交房等細(xì)節(jié)寫在合同里，Mark表示，“不用寫，完成不了我這塊金勞（勞力士表）就給你了?！?/p>

路越回憶當(dāng)時(shí)的情況，“小刀慢慢拉著我，開始也沒覺著疼?！本瓦@么一個(gè)月交一些錢，最后也是積少成多。

到了2019年3月商定好出設(shè)計(jì)圖的時(shí)間，路越夫婦卻怎么也見不到Mark，設(shè)計(jì)圖也遲遲不見。每次詢問，Mark總以“回英國(guó)了”等理由拖延見面。

2019年7月，路越終于見到這家投資公司“大領(lǐng)導(dǎo)”Brad，并帶來了所謂的“建房圖紙”。此時(shí)，這個(gè)大領(lǐng)導(dǎo)告訴路越，除了購地的252萬元，建房的價(jià)格也要500多萬人民幣，加上其余一些雜費(fèi)，總費(fèi)用將達(dá)到800萬元以上。

路越的心一下涼了半截，“這個(gè)金額，我們負(fù)擔(dān)不起。”

再登開曼57萬最后買了個(gè)“寂寞”

其實(shí)，出于謹(jǐn)慎，路越曾給在開曼群島拍攝下的房產(chǎn)公司e-mail發(fā)送郵件詢問過土地價(jià)格，當(dāng)時(shí)對(duì)方給出的回復(fù)是：開曼布拉克島，1/4英畝的土地，價(jià)格約為1.2-1.3萬開曼幣（約合10-11萬人民幣）。而在大開曼，200-300萬元人民幣，可以買下好幾英畝土地，360萬甚至可以買下一塊帶私人海灘的土地，16000平方米。

路越想起第二次見銷售Mark時(shí)，詢問他100萬的地皮價(jià)格是否合適，當(dāng)時(shí)翻譯的小姑娘小聲告訴他，你應(yīng)該自己去開曼群島看一看，也就30-40萬人民幣。

“如果開曼當(dāng)?shù)毓窘o出的價(jià)格是真實(shí)的，那么國(guó)內(nèi)這家投資公司土地溢價(jià)達(dá)到了5-10倍。”

投資公司推銷的開曼群島房地產(chǎn)（圖片由受訪者提供）

? 路越第二次前往開曼考察時(shí)看到的正在建設(shè)中的開曼群島。

? ? 路越第一次搭乘往返大開曼島和開曼布拉克島的小型飛機(jī)時(shí)拍攝的照片。

此時(shí)，路越已經(jīng)繳納了數(shù)十萬元的款項(xiàng)，一旦終止合約，資金無法退回。面對(duì)投資公司層層加碼的收費(fèi)，路越?jīng)Q定帶著女兒，再次去開曼看一看究竟。

2020年1月，路越帶著閨女，兩個(gè)人再次出發(fā)開曼群島。他決定不能像上次一樣走馬觀花，于是特意在當(dāng)?shù)刈饬似?，每天都?xì)細(xì)詢問，把全島的情況都了解了一遍。

這次考察，他了解到，大開曼島緊挨著商圈的房屋，1/4英畝土地、200平米房子、附送一個(gè)大船屋，總共賣43萬開曼幣（約合362.6萬人民幣），價(jià)格比公司開出的至少便宜一半。

他還看到，該投資公司在大開曼島所謂的開發(fā)10年的繁華小區(qū)，總共只有四幢房子，其中一幢住了個(gè)中國(guó)人，一幢空置，剩下兩幢還沒完工。

“看見小區(qū)里有這么一幢房，有這么一個(gè)中國(guó)人，我上去想打聽一下，結(jié)果人家咣的一下，把門鎖上了?！?/p>

路越想起，自己第二次見銷售Mark時(shí)，詢問他100萬的地皮價(jià)格是否合適，當(dāng)時(shí)翻譯的小姑娘小聲告訴他，你應(yīng)該自己去開曼群島看一看，也就30-40萬人民幣。

“當(dāng)時(shí)我們還傻了吧唧問這英國(guó)人，是不是翻譯說的這樣，這英國(guó)人說不是，沒有這么低的價(jià)格。第三次再談的時(shí)候，我們就沒見到這個(gè)翻譯小姑娘?！?/p>

反復(fù)變換的價(jià)格、前后矛盾的說辭，以及不斷拖延的交付時(shí)間，此時(shí)路越愈發(fā)肯定，“我們是被蒙了?！?/p>

回國(guó)后，他立即停止向該投資公司繳納3萬余元/月的購地款項(xiàng)，但該公司卻搬出合約，表示“未按時(shí)支付款項(xiàng)，合同自然終止，可以不追究路越方的責(zé)任，但已繳納的近57萬元將作為違約金不再退還?！?/p>

所以最后，路越等于是花57萬買了個(gè)“寂寞”？地沒拿到，錢也沒了。這時(shí)，他才突然想起，自己購買的這塊土地，不也就是別人“退回”的么？

投資須謹(jǐn)慎薅不到羊毛反被割韭菜

此后，路越咨詢律師了解到，就目前的情況而言，雙方合同中的約定相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)，難以找到漏洞，而如果去開曼當(dāng)?shù)卣{(diào)查情況，成本高，耗時(shí)長(zhǎng)，也無法保證能夠追回錢款。

現(xiàn)實(shí)中，購買370萬的房產(chǎn)，是否就能獲得開曼群島的居住權(quán)？BPP University（英博夏爾大學(xué)）的跨國(guó)刑事司法研究人員彭燚多分析，“若不存在侵害我國(guó)國(guó)家、集體和第三人的合法利益，且不違反我國(guó)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，我國(guó)法律一般不阻礙其通過購買房產(chǎn)獲取居住權(quán)或國(guó)籍身份的行為。”

但值得注意的是，“是否購買了開曼群島的房地產(chǎn)就可以獲得該國(guó)的居住權(quán)或國(guó)籍，則要以開曼群島相關(guān)法律為準(zhǔn)?！?/p>

事實(shí)上，路越和投資公司所簽的合同中早已埋好了“雷”：“您購買的土地并不能保證您在開曼群島的居留權(quán)”。

記者從開曼群島移民局Cayman Islands Immigration Department官方網(wǎng)站看到，申請(qǐng)開曼群島居住證需要滿足不少條件，若是居住在大開曼島（25年居住權(quán)），那么在當(dāng)?shù)氐耐顿Y額需要達(dá)到100萬開曼元（按目前匯率，超過840萬元人民幣），其中要有50萬開曼幣投資于房產(chǎn)項(xiàng)目，并在當(dāng)?shù)劂y行維持?jǐn)?shù)額不菲的存款。

聽信中介或是各種投資公司的忽悠，面對(duì)不斷加碼的價(jià)格，最終是否真能拿到房產(chǎn)是個(gè)問題，而是否真能獲得居住權(quán)同樣存疑。

“移民大實(shí)話”公眾號(hào)長(zhǎng)期從事海外移民、置業(yè)咨詢服務(wù)，負(fù)責(zé)人那寒向南都周刊透露，目前常見的海外置業(yè)項(xiàng)目中，一種是和身份沒有關(guān)系的海外購房，屬于純投資領(lǐng)域?！捌渲邪ㄓ⒚涝趦?nèi)的一線國(guó)家，法律法規(guī)比較嚴(yán)謹(jǐn)，價(jià)格相對(duì)透明，中介收幾個(gè)點(diǎn)的費(fèi)用一般也會(huì)明確告知，商業(yè)模式相當(dāng)于走量賺取傭金;當(dāng)然，在一些小國(guó)購買也有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橄M(fèi)者可能搞不清當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)這些具體問題?！?/p>

而第二種則是和身份掛鉤的海外購房，通過置業(yè)、投資、捐款等手段獲得居住權(quán)或國(guó)籍等?！澳壳氨容^熱門的選項(xiàng)例如希臘、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯等，后起之秀則是土耳其、黑山。因?yàn)榉煞ㄒ?guī)有漏洞可鉆，區(qū)域房?jī)r(jià)也不穩(wěn)定，給中介、機(jī)構(gòu)帶來了十足的操作空間，行業(yè)相當(dāng)混亂?！?/p>

在部分所謂“投資公司”的網(wǎng)絡(luò)宣傳中，葡萄牙、西班牙、希臘經(jīng)濟(jì)狀況欠佳，開曼才是更好的選擇。

與路越遭遇的情況類似，“溢價(jià)”“夸大其辭”都是極為常見的“套路”，那寒在移民咨詢中常常接觸這樣的案例，比如中介、項(xiàng)目方溢價(jià)達(dá)到30%-50%;宣傳中房屋距離公交站100米，真去看了就是200-300米甚至更遠(yuǎn);宣傳的租金回報(bào)600-700歐，真實(shí)情況可能也就200-300歐;或者被忽悠到垃圾區(qū)域買房子，沒有升值空間，也不容易租出去，如同買到一個(gè)“國(guó)外版鶴崗”……

“部分國(guó)人缺乏獨(dú)立思考和調(diào)查的能力，韭菜太多了，一忽悠宣傳就跟著進(jìn)去買了，買房時(shí)輕輕松松就把定金甚至錢款拍了，甚至過了好幾年才發(fā)現(xiàn)有問題。”

現(xiàn)如今，更多中高凈值人群出于養(yǎng)老、子女教育等多樣化原因，產(chǎn)生移居他國(guó)或海外置業(yè)的需求。只知其表，不知其里，單知道各國(guó)推出了友好的購房移民政策，卻不清楚中介機(jī)構(gòu)以及所謂的“項(xiàng)目方”操作這類移民項(xiàng)目的商業(yè)模式，很難發(fā)現(xiàn)陷阱藏在哪里，一不小心就中了圈套。

路越表示，借自己的經(jīng)歷，由衷希望大家遇到此類項(xiàng)目多留個(gè)心眼，投資須謹(jǐn)慎，切記切記。

（文中路越、那寒為化名）