范昊蔚

摘?要：隨著時代的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來巨大的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)項目合作開發(fā)已被諸多企業(yè)作為相對主要的現(xiàn)實選擇。房地產(chǎn)合作開發(fā)項目具有優(yōu)勢互補、資源共享，合作具有全程性，合作方需具有高度協(xié)作精神等特性。合作開發(fā)項目風(fēng)險管理中在開發(fā)資金有效保障、開發(fā)成本的合理控制、開發(fā)團隊的素質(zhì)方面存在突出問題。提出實施房地產(chǎn)合作開發(fā)項目風(fēng)險管控措施：構(gòu)建完善的全過程風(fēng)險管理機制，提升項目管理隊伍建設(shè)，不斷加強合作方的履約精神，重視合作項目的品牌形象建設(shè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);合作開發(fā)項目;風(fēng)險管控

【中圖分類號】F293.3??【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A?【文章編號】1674-3733（2020）18-0259-01

隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已進入高投入、高風(fēng)險的“白銀時代”，行業(yè)競爭與生存環(huán)境日益嚴(yán)峻，諸多的房企管理者都在尋找新的發(fā)展方式，掌握新的生存技能，以保證企業(yè)升級變革的新引擎新動能。然而，房地產(chǎn)合作開發(fā)項目實施過程中需面臨更多、更復(fù)雜的影響因素和風(fēng)險點，故而，做好合作項目的風(fēng)險管控成為項目成敗與否的關(guān)鍵。

1?合作開發(fā)項目的特性

1.1?優(yōu)勢互補、資源共享。

房地產(chǎn)開發(fā)項目之所以選擇合作的方式，多數(shù)是原生項目方存在一定的資源缺陷，通過尋找合適的合作伙伴，彌補自身在資金、技術(shù)、資源等方面的不足，以增強開發(fā)項目的市場競爭力。因此，項目合作的雙方必定有實現(xiàn)技術(shù)資源和市場資源等多方面資源共享的目標(biāo)，通過對雙方資源的有機整合，定能產(chǎn)生協(xié)同作用，帶動自身發(fā)展，提高項目核心競爭力。

1.2?合作具有全程性。

房地產(chǎn)的合作開發(fā)模式，是基于一個開發(fā)項目的全程和全面合作，目前通常的模式是合作雙方成立項目公司，各自占有不同比例的股權(quán)，雙方是在資金、技術(shù)和信息等方面的全過程合作。在房地產(chǎn)合作開發(fā)模式下，合作的內(nèi)容包括項目前期決策、拿地立項、建設(shè)施工和銷售運營等整個環(huán)節(jié)，只有完成了整個環(huán)節(jié)的合作才可以實現(xiàn)效益和利益的分配，這也就需要雙方必須有合理的職責(zé)分工、優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入、科學(xué)的協(xié)作規(guī)則和高度的統(tǒng)一管理，才能最大程度發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)合作雙方經(jīng)濟效益最大化和企業(yè)發(fā)展規(guī)?；暮诵脑V求。

1.3?合作方需具有高度協(xié)作精神。

在項目合作開發(fā)中，合作方通過共同利益將不同合作主體相互聯(lián)系在一起，即使合作協(xié)議中就合作主體的權(quán)利義務(wù)進行了約定，但由于宏觀政策環(huán)境、市場條件、內(nèi)部因素在不斷發(fā)生變化，合作各方都必須具備高度的協(xié)作理念和精神，才能對項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的變化及時作出正確的反應(yīng)和調(diào)整，獲得預(yù)期的收益，降低項目的風(fēng)險。否則，就會因合作各方?jīng)Q策意見不統(tǒng)一而產(chǎn)生決策滯緩、周期冗長、效率低下的現(xiàn)象，以至于影響合作效果和最終收益。

2?合作開發(fā)項目風(fēng)險管理中的突出問題

2.1?開發(fā)資金有效保障問題。

房地產(chǎn)開發(fā)項目資金投入量巨大，目前大多數(shù)合作開發(fā)項目又一貫采用項目公司合作制，除了項目自身現(xiàn)金流入外，無其他收入做資金保障。合作方主要須對注冊資本金的額度、土地出讓金的繳納及在項目現(xiàn)金流回正前資金需求量進行嚴(yán)格的測算和控制，且必須在合作協(xié)議中約定因市場變化發(fā)生資金需求增加時，合作各方的增資保障，否則很難把控項目遇到不可預(yù)測風(fēng)險時資金的有效保障。

2.2?開發(fā)成本的合理控制問題。

房地產(chǎn)項目自土地拍賣至房屋交付需要經(jīng)歷一個比較長的周期，成本控制貫穿始終。合作方需要就成本控制的前提和基礎(chǔ)達(dá)成共識，制定科學(xué)、合理的成本控制目標(biāo)，既不能忽略項目品質(zhì)和建設(shè)質(zhì)量而一味地壓低成本，也不能放任管理不做任何管控。合作方要通過組建專業(yè)團隊或聘請第三方機構(gòu)的方式，主要對招投標(biāo)管理、設(shè)計方案優(yōu)化、工程量核算、承包單位管控、經(jīng)營管理費用控制等方面綜合管理，以實現(xiàn)合作項目成本的合理控制。否則，會因為成本控制的缺陷導(dǎo)致合作方合同的正常履行和預(yù)期經(jīng)濟效益目標(biāo)的達(dá)成。

2.3?開發(fā)團隊的素質(zhì)問題。

房地產(chǎn)開發(fā)對項目管理人才的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，特別是高級技術(shù)人才和高級管理人才。合作開發(fā)項目的合作方應(yīng)根據(jù)協(xié)議約定的各自權(quán)利義務(wù)及管理職責(zé)，進行項目團隊人員組建及配置，且對項目公司的高級管理人員及專業(yè)技術(shù)人員的綜合素養(yǎng)、業(yè)務(wù)能力、從業(yè)經(jīng)驗、社會資源等有一定的要求和標(biāo)準(zhǔn)，確保操盤團隊有順利完成項目執(zhí)行全過程的能力。否則，即使市場環(huán)境良好，資金供給正常，也很難實現(xiàn)既定目標(biāo)。

3?實施房地產(chǎn)合作開發(fā)項目風(fēng)險管控的措施

3.1?構(gòu)建完善的全過程風(fēng)險管理機制。

項目合作方應(yīng)針對項目開發(fā)的土地規(guī)劃、營銷策劃、前期預(yù)算、設(shè)計優(yōu)化、銷售招商、驗收交房、財稅統(tǒng)籌等全過程制定出一整套完善的項目管理方案、績效考核和風(fēng)險預(yù)警機制，在項目實施過程中，嚴(yán)格進行過程監(jiān)控，不斷優(yōu)化項目全方位管理機制，科學(xué)嚴(yán)格把握每個環(huán)節(jié)的時間投入、資金投入和人力資源投入，有效降低時間成本，有突發(fā)情況時應(yīng)立即啟動備用機制。

3.2?提升項目管理隊伍建設(shè)。

房地產(chǎn)企業(yè)的整體管控水平與科技創(chuàng)新能力是企業(yè)核心競爭力的來源，而企業(yè)核心競爭力又依賴于項目管理隊伍建設(shè)，項目合作方必須將項目管理隊伍建設(shè)上升到工作首要位置。在管理隊伍建設(shè)中，應(yīng)建立嚴(yán)格的人員管理和考核標(biāo)準(zhǔn)，對項目管理人員的專業(yè)素質(zhì)、工作能力、工作經(jīng)驗、工作績效等指標(biāo)進行全面考核，使各類人員的綜合素質(zhì)完全覆蓋本職工作的要求。

3.3?不斷加強合作方的履約精神。

房地產(chǎn)合作項目在實施過程中要堅決杜絕違約行為的發(fā)生，合作方要根據(jù)項目的運營狀況、資金狀況和收益狀況依照協(xié)議約定及時向投資人披露相關(guān)信息和真實情況，要做好項目“三控”即資金、進度、質(zhì)量的有效控制，按照相關(guān)法律法規(guī)進行項目規(guī)范管理，保證合作項目的平穩(wěn)運營，保證投資人的既定利益。

3.4?重視合作項目的品牌形象建設(shè)。

房地產(chǎn)合作項目也要高度重視項目的品牌形象建設(shè)，對項目品質(zhì)、質(zhì)量、客戶口碑做好維護，減少項目的負(fù)面影響，更好地為項目銷售構(gòu)建堅實的基礎(chǔ)。杜絕虛假宣傳、違規(guī)建設(shè)銷售和各類法律糾紛等，使項目在優(yōu)質(zhì)的外部環(huán)境中實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

4?結(jié)語

房地產(chǎn)合作開發(fā)項目模式的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投資決策、項目實施管理和績效方面，必須對各部分風(fēng)險進行深入分析并采取合理的風(fēng)險控制和規(guī)避措施，才能將風(fēng)險及損失最大限度降低，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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