簡(jiǎn)歡　潘家永

2020年5月，歌手李榮浩一則吐槽自家物業(yè)公司的微博引起廣大網(wǎng)友的共鳴：“我一直疑惑，物業(yè)這個(gè)機(jī)構(gòu)到底是為了方便我們住戶，還是難為我們住戶而設(shè)立的。停水停電打電話沒人接，車庫(kù)蜘蛛網(wǎng)滿天飛，墻上全是世界名畫和各種腳印，拍恐怖片根本不用美術(shù)和打燈……什么時(shí)候效率最高呢？你晚點(diǎn)交物業(yè)費(fèi)試試……”一個(gè)和業(yè)主相處甚歡的物業(yè)可以提高住戶居住體驗(yàn)，但業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生糾紛的情況也頻有發(fā)生。那么，遇到這些情況，業(yè)主和物業(yè)之間的責(zé)任應(yīng)該如何劃分呢？

1.業(yè)主家被偷，能否要求物業(yè)公司賠償？

一天晚上11點(diǎn)，劉先生和妻子回到家中，發(fā)現(xiàn)家里的大門從里面反鎖了，用鑰匙無法打開。而從樓下看，家里的窗戶是開著的。找開鎖公司開鎖后，劉先生和妻子進(jìn)到家中后發(fā)現(xiàn)家里有被翻動(dòng)過的痕跡。經(jīng)檢查，家中的珠寶首飾、現(xiàn)金、及筆記本電腦等貴重物品全部被盜，財(cái)物損失多達(dá)20萬元。劉先生當(dāng)即向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。不久盜賊被抓捕歸案，但是劉先生丟失的財(cái)物已被盜賊揮霍完，無法追回。劉先生認(rèn)為物業(yè)公司也要負(fù)責(zé)任。該小區(qū)屬于高檔小區(qū)，物業(yè)費(fèi)也比一般小區(qū)貴，物業(yè)公司在有監(jiān)控、有保安巡邏、出入小區(qū)都要刷卡的情況下依然讓業(yè)主被盜，這讓劉先生無法接受。

經(jīng)法院確認(rèn)，該小區(qū)物業(yè)公司在安保問題上已做出安裝監(jiān)控、保安巡邏等相應(yīng)措施。但在小區(qū)以外人員進(jìn)出管控方面的確存在不到位的現(xiàn)象，以至于盜賊在沒有小區(qū)門禁卡的情況下依然能進(jìn)入小區(qū)行竊。故法院判定物業(yè)公司對(duì)劉先生的損失承擔(dān)15%的賠償責(zé)任。

2.公共設(shè)施未盡安全保障，業(yè)主可否要求物業(yè)公司賠償？

一小區(qū)的物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)的綠化設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)拆除了綠化區(qū)域的護(hù)欄圍擋。居住在該小區(qū)的8歲女孩麗麗獨(dú)自在綠化區(qū)域練習(xí)騎自行車，由于是初學(xué)，麗麗在重心不穩(wěn)的情況下連人帶車一起摔倒，恰巧跌在了因拆除護(hù)欄而留下的螺絲凸起處，導(dǎo)致胳膊外側(cè)形成一條很長(zhǎng)的劃傷傷口。麗麗的父母認(rèn)為，麗麗受傷是因?yàn)槲飿I(yè)公司留下的安全隱患，物業(yè)公司在明知拆除不完善的同時(shí)沒有盡快進(jìn)行修復(fù)，屬于嚴(yán)重工作失職，要求物業(yè)公司承擔(dān)麗麗的全部醫(yī)藥費(fèi)以及精神損失費(fèi)。

法院經(jīng)確認(rèn)后認(rèn)為，物業(yè)公司屬于小區(qū)的管理部門，對(duì)小區(qū)內(nèi)的一切公共設(shè)施安全有維護(hù)和保養(yǎng)的義務(wù)。物業(yè)公司在拆除綠化區(qū)域護(hù)欄后并未做到妥善處理，因此增加了麗麗的受傷風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)麗麗受傷承擔(dān)一定的責(zé)任。而麗麗今年8歲，屬于未成年人，麗麗的家長(zhǎng)應(yīng)對(duì)其承擔(dān)看護(hù)職責(zé)。麗麗在單獨(dú)練習(xí)騎自行車時(shí)，家長(zhǎng)對(duì)其缺乏保護(hù)措施，因此對(duì)于麗麗受傷，家長(zhǎng)也要承擔(dān)一定責(zé)任。法院最終判決物業(yè)公司對(duì)麗麗的損失承擔(dān)50%的賠償。

3.交房后未裝修入住，業(yè)主是否可以不交物業(yè)費(fèi)？

2016年3月，李先生購(gòu)買了一套商品住宅，交房后李先生與小區(qū)物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。由于李先生在外地工作，一直沒有裝修入住，這套房子便處于空置狀態(tài)。李先生自交房之日只繳納了2016至2017年度一年的物業(yè)費(fèi)，之后未再繳納過物業(yè)管理費(fèi)用。2019年，物業(yè)公司聯(lián)系到李先生，要求李先生繳納2019年物業(yè)費(fèi)，并補(bǔ)齊之前未交的物業(yè)費(fèi)。李先生以房子沒入住為由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司索要未果，只能將李先生告上法庭。

法院審理認(rèn)為，雙方在李先生購(gòu)買房屋時(shí)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議是合法有效的，李先生應(yīng)該按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。但是由于李先生自交房后一直未裝修入住，物業(yè)公司的服務(wù)成本有所降低，而且該地區(qū)有未入住房屋可以減少一定比例服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定。故法院判決李先生應(yīng)當(dāng)以物業(yè)費(fèi)用的80%進(jìn)行補(bǔ)繳。

4.業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司停用電梯是否合理？

李先生于2014年在某小區(qū)購(gòu)買了一套期房，2015年開發(fā)商交房，李先生同時(shí)與該小區(qū)所在物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理協(xié)議。驗(yàn)房后，李先生發(fā)現(xiàn)其所在單元門門禁是壞的，李先生將此問題反映到物業(yè)公司，物業(yè)公司承諾予以維修，但遲遲沒有下文。2017年李先生所在單元樓進(jìn)戶自來水管道堵塞，反映到物業(yè)公司處也沒有得到解決。同年，物業(yè)公司來收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，李先生以單元門禁問題以及管道堵塞為由，拒絕支付該年物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司索要物業(yè)費(fèi)無果，遂將李先生門禁卡信息進(jìn)行了處理，導(dǎo)致其無法乘坐電梯。李先生一氣之下將物業(yè)公司告上法庭，要求賠償其精神損失費(fèi)，以及因無法乘坐電梯導(dǎo)致上班遲到的費(fèi)用。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司擅自修改李先生門禁卡信息屬于侵權(quán)行為，應(yīng)立刻恢復(fù)李先生對(duì)電梯的使用權(quán)利，同時(shí)在對(duì)公共設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)方面，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)義務(wù)。經(jīng)雙方協(xié)商后，李先生繳納了當(dāng)年物業(yè)費(fèi)，與物業(yè)公司的賠償達(dá)成一致。

律師說法：

近年來，物業(yè)糾紛和業(yè)主維權(quán)事件在數(shù)量上呈上升趨勢(shì)，其主要原因是沒有劃清雙方的職責(zé)、責(zé)任。我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！?/p>

物業(yè)公司的責(zé)任一般包括：對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修和技術(shù)管理;對(duì)物業(yè)設(shè)備、物業(yè)環(huán)境的管理;對(duì)小區(qū)的治安、車輛的管理等。業(yè)主的責(zé)任主要有：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主委員會(huì)作出的決定，負(fù)責(zé)房屋的室內(nèi)部分及設(shè)施的維修，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。其中，繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的一項(xiàng)重要義務(wù)。物業(yè)服務(wù)的目的是維護(hù)和保障物業(yè)的正常使用，在業(yè)主沒有使用房屋的情況下物業(yè)及周邊環(huán)境仍然需要維護(hù)。因此，業(yè)主從房屋交付時(shí)就要依據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議交納物業(yè)費(fèi)，而不論是否入住。當(dāng)然，是全額交費(fèi)還是交一定的比例，這要視當(dāng)?shù)氐囊?guī)定或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的約定。

業(yè)主往往以物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到要求，如環(huán)境衛(wèi)生狀況差、垃圾清理不及時(shí)、小區(qū)管理秩序混亂、物業(yè)公司改變公共設(shè)施的用途謀取利益等理由，拒交物業(yè)管理費(fèi)，而被物業(yè)公司告上法庭。由于這種維權(quán)方式不當(dāng)，故業(yè)主往往敗訴。那么，業(yè)主究竟應(yīng)當(dāng)通過什么途徑來維權(quán)呢？

一是業(yè)主在入住小區(qū)后，正常情況下應(yīng)通過召開業(yè)主大會(huì)選舉成立業(yè)主委員會(huì)，代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，依法成立的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。二是對(duì)物業(yè)服務(wù)方面的問題和意見，應(yīng)首先向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)跟物業(yè)公司交涉，督促其嚴(yán)格履行合同，改善服務(wù)，及時(shí)解決存在的問題。三是物業(yè)公司拒不履行相關(guān)義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)在履行通知義務(wù)后，可自行或委托他人就單項(xiàng)問題進(jìn)行改正完善，由此支出的合理費(fèi)用與造成的損失，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)向物業(yè)公司追償。四是物業(yè)公司存在嚴(yán)重違約行為的，業(yè)主可通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)向法院起訴追究其相關(guān)責(zé)任，并更換物業(yè)公司。