王瑩

2020年，疫情給許多行業(yè)的發(fā)展按下了暫停鍵，但老舊小區(qū)改造卻在政策的春風下得到了加速發(fā)展，各地老舊小區(qū)改造工程都在如火如荼地進行中。那么，在城市快速發(fā)展的當下，為什么要進行老舊小區(qū)改造呢？想要弄明白這個原因，就要先了解一下什么是老舊小區(qū)。

老舊小區(qū)是指城市、縣城（城關鎮(zhèn)）建成于2000年以前、公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。已納入城鎮(zhèn)棚改計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的棚戶區(qū)（居民住宅），以及居民自建房為主的區(qū)域和城中村等，不屬于老舊小區(qū)范疇。

隨著城市化進程的加快，老舊小區(qū)配套設施不齊、違章搭建嚴重、停車位不足等問題日益凸顯，直接影響了居民的生活質(zhì)量。街老、院老、房老、設施老、生活環(huán)境差是老舊小區(qū)常見的“四老一差”困局，不僅成為小區(qū)居民的一樁“心事”，也是現(xiàn)代化城市及社區(qū)治理的一大“心病”。

作為城市發(fā)展的見證者，老舊小區(qū)不應被遺忘。無論是從改善群眾居住條件、提高居民的生活質(zhì)量，還是補齊城市發(fā)展短板，打造更高品質(zhì)的宜居環(huán)境，提升城市品質(zhì)出發(fā)，老舊小區(qū)改造勢在必行。

其實，引起人們極大關注的老舊小區(qū)改造并不是新鮮事物。我國早在2007年就啟動了舊住宅區(qū)改造，但之前重心主要聚焦在棚戶區(qū)和危舊房，老舊小區(qū)改造進展緩慢。2019年以來，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒成為惠民生、擴內(nèi)需的重要手段。從2007年啟動至今，老舊小區(qū)改造主要經(jīng)歷了三大階段：

其實，引起人們極大關注的老舊小區(qū)改造并不是新鮮事物。我國早在2007年就啟動了舊住宅區(qū)改造，但之前重心主要聚焦在棚戶區(qū)和危舊房，老舊小區(qū)改造進展緩慢。2019年以來，隨著棚改收官，老舊小區(qū)改造接棒成為惠民生、擴內(nèi)需的重要手段。從2007年啟動至今，老舊小區(qū)改造主要經(jīng)歷了三大階段：

2007年，住建部頒布《關于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導意見》，首次對舊住宅區(qū)改造范圍、標準及改造機制等進行了規(guī)范，標志老舊小區(qū)改造正式啟動。但在之后很長一段時間，相關政策重心主要聚焦在棚戶區(qū)和危舊房改造上，老舊小區(qū)改造開展緩慢，改造內(nèi)容也主要是圍繞建筑節(jié)能減排和房屋維修養(yǎng)護，綜合性整治措施較少。

2015年底，習近平總書記在中央城市工作會議上明確，要有序推進老舊小區(qū)綜合整治，徹底改變粗放型管理方式，老舊小區(qū)綜合整治上升到更高關注層面。2017年底，住建部明確在廣州、廈門等15個城市開展老舊小區(qū)改造試點。截至2018年底，試點城市已改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民，老舊小區(qū)改造的政策逐步細化并趨于綜合。

2019年4月，住建部等三部委發(fā)布《關于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，首次將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補助資金支持。10月，住建部確定在“兩省七市”開始第二輪老舊小區(qū)改造試點。2020年4月，國務院常務會明確，2020年計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。隨著一系列政策出臺，老舊小區(qū)改造進入加速階段。

盡管老舊小區(qū)改造在被提出之后就一直陸陸續(xù)續(xù)地展開，但由于老舊小區(qū)在改造的過程中出現(xiàn)了設計不夠科學合理、項目設計圖紙千篇一律等問題，導致有的小區(qū)因缺乏施工條件很多改造內(nèi)容無法完全執(zhí)行，有的小區(qū)的改造設施并不符合小區(qū)的整體布局，仍不能滿足居民的實際需求，影響了改造效果，甚至出現(xiàn)“好心辦壞事”的情況，從而使得部分老舊小區(qū)改造最終淪為了“走過場”。

新一輪的老舊小區(qū)改造打破了以往紙上談兵、千篇一律的改造風格，經(jīng)過十幾年的摸索之后，更加明確改造重點與難點。2020年4月16日，住房城鄉(xiāng)建設部副部長黃艷在國務院政策例行吹風會上表示，要明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務，重點改造2000年底前建成的住宅區(qū)，完善小區(qū)配套和市政基礎設施、環(huán)境，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務水平。

老舊小區(qū)改造主要是存量更新，不涉及拆除重建。從當前各地改造的情況看，這次的老舊小區(qū)改造主要可分為三類：一是基礎類改造，包括拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整等，旨在完善基礎設施、滿足居民最基本的生活需求。二是完善類改造，包括加裝電梯、停車場、物業(yè)用房、無障礙設施等，旨在完善配套設施、提升小區(qū)整體環(huán)境。三是提升類改造，包括增加社區(qū)養(yǎng)老、托幼、家政、衛(wèi)生防疫、助餐等，旨在提升社區(qū)公共服務水平。

在這次的改造舉措中，加裝電梯成為主要亮點。從2018年“加裝電梯”首次寫入《政府工作報告》中時的“鼓勵有條件的加裝電梯”到2019年的“支持加裝電梯”，加裝電梯成為老舊小區(qū)改造中的重要舉措。這主要是因為，當前老舊小區(qū)居民“老齡化”占比較高，但老舊小區(qū)大多是7層左右的建筑，在修建之初并沒有安裝電梯，這使得老年人的生活非常不便利，加裝電梯可以很好地解決這一問題。因此，在小區(qū)整體結構允許的情況下，許多老舊小區(qū)都開始加裝電梯，電梯成為老舊小區(qū)改造的第一張名片。

此次改造除了關注到居民生活的實際需求外，更注重居民需求以及小區(qū)之間的差異性，根據(jù)不同地區(qū)不同小區(qū)的特點，因地制宜，按照實際需求開展改造工作，使老舊小區(qū)的改造真正惠及民生，讓人們能看得見、摸得著、用得到。

在新一輪的老舊小區(qū)改造中，改造力度、改造要求、改造方式等方面都出現(xiàn)了積極的變化，老舊小區(qū)改造開始讓更多的人們受益，也使城市開始迎來新面貌。

老舊小區(qū)改造雖然是一項惠及民生的項目，但由于改造量大面廣，與住戶切身利益直接相關，在實際改造中仍然困難重重。

兵馬未動，糧草先行，在老舊小區(qū)改造中資金仍是重中之重。當前，許多地方普遍采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌資的方式，加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。但在實際操作中，居民對改造后價值提升效果缺乏感知，出資意愿較低。因此當前老舊小區(qū)改造的大部分資金仍是靠財政補貼，資金來源單一。量大面廣的老舊小區(qū)改造若僅靠政府一己之力，遠無法彌補改造所需的巨大資金缺口。

除資金外，老舊小區(qū)改造的另一大問題便是居民問題。老舊小區(qū)改造作為惠及民生的工程，目的是為了提高居民的生活獲得感和幸福感，那么在這其中居民的需求就難以忽略。但老舊小區(qū)改造涉及的用戶極多，人們的需求差異也較大，很難有滿足所有人意愿的方案。在改造中一旦協(xié)調(diào)不好各方利益，就會出現(xiàn)“一人反對，全員擱置”的情況。

從各地的改造實踐來看，改造中不可避免要面臨各方利益訴求差異，往往導致工程很難順利開工。拿改造中呼聲最高的安裝電梯來說，電梯安裝后產(chǎn)生的高樓層與低樓層業(yè)主之間的矛盾、費用分攤等問題都需要考慮?？此坪唵蔚碾娞莅惭b，其中牽扯的利益相關方并不簡單。高層住戶最積極，主要在于加裝電梯后生活便利性提高，同時能帶來10%～30%左右的房屋升值;低層住戶不愿意，一是因為需求不迫切，而且覺得電梯占用了公共空間，二是加裝電梯不僅會給低層住戶帶來噪音污染、占用綠地、遮擋采光等問題，還會造成一二層住房貶值。因此，在實際的工作推進中，看似惠民的電梯遇到的阻力反而更大。

老舊小區(qū)改造并非是一勞永逸的，若沒有長期維護和運營管理機制，改造效果很難長期保持。在老舊小區(qū)改造后的管理上，很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)用房，也不收取物業(yè)費，要持續(xù)地提供物業(yè)服務比較困難，缺乏有效管理，這就導致時間一長就又會回到以前的狀態(tài)，改造成果甚微。老舊小區(qū)改造“三分靠建，七分靠管”，改造后的管理是老舊小區(qū)改造是否能長期持續(xù)發(fā)揮作用的關鍵。

老舊小區(qū)改造還在進行中，但生活已經(jīng)因它發(fā)生了變化。

最先的表現(xiàn)就是老舊小區(qū)二手房價的上漲。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，廣州五羊新城商圈目前二手房均價56555元/平，環(huán)比上漲2.82%。五羊新城片區(qū)的二手房市場火熱并非沒有原因，這和4月底廣州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布的一則《五羊新城片區(qū)控制性詳細規(guī)劃調(diào)整必要性論證報告》（目前已過公示期）有關，按照規(guī)劃，該片區(qū)將進行部分調(diào)整，意在“解決片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀優(yōu)質(zhì)企業(yè)外遷、建筑與配套設施陳舊、公共空間不足等問題”。

此份論證報告并沒有明確提出對該片區(qū)的改造或規(guī)劃計劃，改造或更新規(guī)劃尚未明晰，但市場已“聞規(guī)劃而動”，再次驗證了一個事實——有關主城區(qū)老舊小區(qū)的政策變動依舊能喚起樓市的敏感神經(jīng)。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局負責人在一次專訪中曾透露，小區(qū)改造和加裝電梯后，物業(yè)資產(chǎn)平均增值8%～12%，居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)租金價值分別提升約15%和50%。而另也有報告顯示，上海徐匯、楊浦區(qū)的老舊小區(qū)改造后，小區(qū)市價平均提高5000元/平。

從長期來看，老舊小區(qū)的改造或將拉動投資。盡管在老舊小區(qū)改造中，資金問題仍是“老大難”問題，但從當前各類政策導向來看，老舊小區(qū)接棒棚改的用意已十分明顯，在政策的加持下，老舊小區(qū)改造“穩(wěn)投資”不難實現(xiàn)。根據(jù)住建部摸排結果，全國2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平。保守估算，老舊小區(qū)改造總投資額約4.54萬億元。而且改造過程中帶動的相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及提供的大量就業(yè)機會都會產(chǎn)生極大的經(jīng)濟效應。

盡管老舊小區(qū)改造不及棚改對經(jīng)濟拉動來得直接，但不可否認，它不僅符合中央“六穩(wěn)”“六?！钡囊?，還是擴大有效投資、拉動內(nèi)需的民生工程，對后疫情時代經(jīng)濟發(fā)展的意義不容小覷。