單荀香

摘要：一直以來，棚戶區(qū)本身的存在一定程度上拉低了人們的生活質(zhì)量，在秉持科學(xué)發(fā)展觀的今天，我國從2016年起就大力推進棚戶區(qū)改造工程，以提升我國居民生活質(zhì)量。膠州市一直堅持城鄉(xiāng)互動與建管并舉，全市的城鄉(xiāng)面貌都不斷發(fā)生著變化，然而阜安大同片區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)相對落后，無法滿足當(dāng)?shù)鼐用衽c日俱增的生產(chǎn)生活需要。基于此，筆者將以膠州市老城區(qū)的阜安大同片區(qū)為例，探討棚戶區(qū)改造投資與消費研究。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造;投資與消費;住房環(huán)境

棚戶區(qū)改造問題既是一項關(guān)系民生的過程，同時又是惠民工程，其必將成為未來的城鄉(xiāng)建設(shè)工程里重要的一環(huán)，加強棚戶區(qū)改造不僅能夠極大改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼…h(huán)境，還對社會有著意義深遠的影響。很多棚戶區(qū)的存在都是出于上世紀(jì)五、六十年代發(fā)展計劃經(jīng)濟遺留的歷史問題。棚戶區(qū)大多建設(shè)了很多年沒有得到修繕，而且多為混磚結(jié)構(gòu)，存在嚴(yán)重的私建情況，且房屋常常出現(xiàn)墻體脫落、滲水的情況，給居民的生活埋下潛在威脅。隨著青島市的快速發(fā)展，各大基礎(chǔ)設(shè)施與項目工程不斷推進，膠州成為了置業(yè)熱土，然而膠州市老城區(qū)存在大量簡易結(jié)構(gòu)的房屋，使用年限久，居民對棚戶區(qū)住房有著強烈的改造意愿，為了進一步緊跟國家政策，膠州市政府?dāng)M定了2018到2020年三年的棚戶區(qū)改建計劃。此外，棚戶區(qū)改造還涉及到投資、施工以及審批等多個方面，存在很多不確定因素，因此，做好投資決策與消費研究對項目的順利展開有著重要影響。

1棚戶區(qū)改造相關(guān)概念

國外一般很少有棚戶區(qū)改造的相關(guān)問題及概念，我國的棚戶區(qū)可以用來類比西方的“貧民窟”，但是西方的貧民窟除了有惡劣的住房環(huán)境外，還存在較高的犯罪率。而我國的棚改區(qū)一般屬于計劃經(jīng)濟的遺留問題，當(dāng)時一些工礦廠的職工為了滿足自身的住房需要，所以在工廠的周邊或者離工作單位近的區(qū)域搭建起的臨時住房。我國對棚改區(qū)的定義是在城市建成區(qū)范圍里，有著較大密度的平房，這些房屋使用多年、房屋質(zhì)量低下、人均面積小、衛(wèi)生情況差、有著較大安全消防隱患。部分地區(qū)有著較大規(guī)模的棚戶區(qū)，這些住宅的存在會對該地區(qū)的經(jīng)濟以及城市面貌帶來影響，違背了“以人為本”的核心價值觀。

對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，改造棚戶區(qū)項目在整個投資階段都存在很多不確定因素，具體的要按照當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)以及項目可行性來分析、規(guī)劃。如項目的行政管理、土地規(guī)劃以及拆遷安置等風(fēng)險問題，無形中會拖慢改造項目的具體實踐，因此，當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商都要對可能面臨的風(fēng)險作出科學(xué)、系統(tǒng)的研究比較，以降低后期的風(fēng)險，提高經(jīng)濟效益。

2以膠州市老城區(qū)的阜安大同片區(qū)為例的棚戶區(qū)改造

2.1項目概況

膠州位于山東半島西南部，是青島所轄七區(qū)五市之一。全市人口有80多萬。為了落實國家全面小康政策，達成2020年人均住房面積為20到25m2的目標(biāo)，膠州市為推進城鎮(zhèn)化經(jīng)濟發(fā)展，為城市的建設(shè)提出了一系列優(yōu)惠政策，而膠州市老城區(qū)的阜安大同片區(qū)存在大量棚戶區(qū)，影響了膠州市的整體形象，同時還拉低了居民生活質(zhì)量，制約區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。所以，為了改善該區(qū)域的住房環(huán)境，提升膠州市整體城市形象，置業(yè)公司按照《膠州市整體規(guī)劃》提出了中央公園建設(shè)工程，對該片區(qū)進行高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的改造，為當(dāng)?shù)鼐用窆?yīng)質(zhì)量住宅區(qū)域。

本項目擬建設(shè)成為集合住宅區(qū)域、商業(yè)區(qū)域為一體的現(xiàn)代化大型綜合社區(qū)，并且為該區(qū)域配套完善的公共服務(wù)設(shè)施。本項目的用地面積為47473m2，總建筑面積132924m2。

2.2棚戶區(qū)改造的投資研究

該中央公園建設(shè)工程項目的總投資大約為34000萬元，工程費用大約在23654萬元，其他建設(shè)費用大約為8961萬元，基本預(yù)備費大約為1385萬元，預(yù)計項目建成后銷售收入大約在83070萬元，項目的投資利潤里是25%，由此可見該項目能夠取得較好的經(jīng)濟效益。在項目建設(shè)的前期以及建設(shè)過程中，可能會存在一些風(fēng)險主要包括資金風(fēng)險與政策風(fēng)險兩個方面：

（1）資金風(fēng)險管理。投資資金是項目得以順利展開的基本保障，企業(yè)對投資資本的構(gòu)成管理不合理則會影響對成本的控制，如果出現(xiàn)特殊情況導(dǎo)致企業(yè)無法對項目投資使用計劃作出調(diào)整，那么將對投資報酬期望帶來實質(zhì)性影響。該棚改區(qū)構(gòu)成的建設(shè)資金主要由項目單位自行籌建，使用風(fēng)險依靠投資方獨立承擔(dān)，如今，國家正在收緊開發(fā)和按揭貸款，進一步放大了投資風(fēng)險。因此在資金管理時要做到以下幾點：第一，風(fēng)險識別。很多工程項目都隱藏著投資風(fēng)險，項目管理者要做到及時識別，只有先準(zhǔn)確、客觀的識別出風(fēng)險才能找出這些風(fēng)險可能給項目工程帶來的危害。第二，風(fēng)險評估。風(fēng)險評估發(fā)生在風(fēng)險識別完成之后，以便對風(fēng)險事件造成的影響進行量化分析。第三，風(fēng)險應(yīng)對。即為做出應(yīng)對風(fēng)險的相應(yīng)對策，任何一個項目工程都或多或少的存在風(fēng)險，項目管理層要在面對風(fēng)險時，采取一系列有效措施防止風(fēng)險的發(fā)生給項目帶來損失，盡可能把風(fēng)險調(diào)控到能夠接受的范圍之內(nèi)，具體可以采取風(fēng)險規(guī)避、轉(zhuǎn)移或者風(fēng)險承受等方法。展開對風(fēng)險評估的量化分析，以便使用對應(yīng)的方案，以便減少損失。第四，風(fēng)險監(jiān)控。項目管理者要根據(jù)最新的市場變化來進行風(fēng)險控制與管理，在實際的項目中要減少項目的不利因素，主要可以通過風(fēng)險審計、預(yù)警以及凈值分析來應(yīng)對。

（2）政策風(fēng)險。國務(wù)院曾于2013年在常務(wù)會議上提出了要堅持執(zhí)行限制購買與限制貸款的調(diào)控政策，打擊投資性購買房產(chǎn)，這種對房價的控制造成可能會對商品房的售價以及銷售周期進一步帶來開發(fā)風(fēng)險。因此，在項目建設(shè)以及銷售計劃安排的過程中，要及時關(guān)注房地產(chǎn)的調(diào)控造成，以便及時分析政策的變化會對該項目的影響，積極應(yīng)對政策風(fēng)險。

2.3棚戶區(qū)改造的消費研究

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是推動國民經(jīng)濟增長的重要領(lǐng)域，我國有著人口優(yōu)勢，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景巨大。膠州市無論是在住宅供應(yīng)量還是需求量上都出現(xiàn)快速增長的趨勢，城鎮(zhèn)化讓市區(qū)人口進一步擴張，刺激了消費，未來膠州市的住宅市場也有很大的增長空間。近年來膠州市房地產(chǎn)走勢表現(xiàn)為：房價穩(wěn)定上漲房地產(chǎn)市場較為繁榮、住房信貸穩(wěn)定、中小型住宅最為熱銷。由此可見，該棚戶區(qū)改造將具體帶來了如下影響：

（1）對區(qū)域經(jīng)濟的影響。該棚戶區(qū)改造項目有著極高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，在一定程度上促進了鋼材、水泥等建筑用材的消耗，同時還能夠刺激居民購買家具用品，帶動相關(guān)家居行業(yè)的發(fā)展。因此，該項目除了能為膠州市建材、紡織以及家居行業(yè)帶來經(jīng)濟效益外，還能消化當(dāng)?shù)亻e置勞動力，在經(jīng)濟增速放緩的今天，膠州市勞動人口面臨更大的就業(yè)壓力，而該項棚戶區(qū)改造工程的實施，使當(dāng)?shù)鼐用袷杖肷仙瑤訁^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

（2）對民生帶來的影響。該棚戶區(qū)改造項目雖然投資力度無法與大型項目相比較，但是本項目建成后能夠進一步優(yōu)化居民生活環(huán)境，改善膠州的城市形象。在設(shè)計上貫徹“以人為本”原則，最大限度的帶動周邊經(jīng)濟環(huán)境，優(yōu)化地形，將棚戶區(qū)改造成為集住宅、商業(yè)化為一體的綜合區(qū)域。提升周邊以及本地居民的生活檔次，此外，推動和諧社會也少不了農(nóng)村的和諧，我國農(nóng)村建設(shè)過程中雖然相對和諧，但農(nóng)村依然存在矛盾問題。在推動社會主義新農(nóng)村的今天，加強棚戶區(qū)改造工程，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，該項目的建設(shè)必然能夠在改善居民生活環(huán)境的基礎(chǔ)上，緩解住房難的矛盾，維護社會的和諧與穩(wěn)定。

3結(jié)論

綜上所述，建筑行業(yè)是一項勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠給當(dāng)?shù)鼐用褚约俺鞘袔砩钏揭约罢w形象上的提升。房改建工程關(guān)系民生，因此，要加強對投資風(fēng)險的管理，提高棚戶區(qū)改建工程的經(jīng)濟效益，帶動膠州經(jīng)濟的發(fā)展。

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