甄愛(ài)軍

文前提要：2020年上半年，上海寫(xiě)字樓需求逐步復(fù)蘇。零售物業(yè)市場(chǎng)也隨著上海舉辦“五五購(gòu)物節(jié)”等多項(xiàng)舉措有力帶動(dòng)消費(fèi)而開(kāi)始復(fù)蘇。大宗交易市場(chǎng)方面，內(nèi)資自用買(mǎi)家成為支撐市場(chǎng)的主力。

寫(xiě)字樓需求反彈

隨著上海疫情完全得到控制，商務(wù)活動(dòng)已逐步恢復(fù)正常，寫(xiě)字樓需求明顯回升。世邦魏理仕監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，二季度帶看量明顯增多，同時(shí)需求活躍度逐漸回暖。數(shù)據(jù)表明，二季度上海市寫(xiě)字樓新增需求為7.29萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)259%。

多元化的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)成為上海寫(xiě)字樓需求復(fù)蘇的基礎(chǔ)，金融、數(shù)字媒體、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、消費(fèi)品制造業(yè)和醫(yī)療生命科學(xué)行業(yè)多點(diǎn)開(kāi)花，其中證券、銀行等傳統(tǒng)金融類(lèi)需求最為活躍，有力推動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)程。

不過(guò)，目前寫(xiě)字樓空置仍然維持在較高水平。數(shù)據(jù)顯示，全上海市二季度末空置率為19.9%，較去年底小幅上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)。空置率的上升，也在一定程度上拖累了租金的表現(xiàn)，二季度市場(chǎng)平均報(bào)價(jià)為282.1元/月/平方米，較去年底下跌3.0%。

預(yù)計(jì)下半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需狀況會(huì)得到進(jìn)一步改善。世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部主管張?jiān)椒治稣J(rèn)為，隨著上海經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，之前被推遲的租賃需求將一一落地，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)需求還會(huì)逐步攀升。

此外，政策面也有利于寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的恢復(fù)。據(jù)了解，過(guò)去幾個(gè)月上海市政府相繼推出營(yíng)商環(huán)境改革3.0版方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，對(duì)激發(fā)外資企業(yè)需求大有幫助。同時(shí)，在長(zhǎng)三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開(kāi)放的大格局下，積極深化中資企業(yè)可持續(xù)發(fā)展也將為上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新一輪需求。

商務(wù)園區(qū)租金平穩(wěn)

得益于醫(yī)藥行業(yè)的快速發(fā)展，二季度上海商務(wù)園區(qū)需求也出現(xiàn)明顯反彈。

商務(wù)園區(qū)租賃需求在二季度呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，該季度市場(chǎng)實(shí)際需求量為4.88萬(wàn)平方米，環(huán)比上升293.7%。新冠疫情期間，醫(yī)藥行業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，上海作為逐步形成的亞太區(qū)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高端研發(fā)、制造、服務(wù)外包中心，醫(yī)藥行業(yè)的加速崛起則將為其帶來(lái)更多的商機(jī)與資本，并帶動(dòng)商務(wù)園區(qū)的需求。因此，在今年上半年商務(wù)園區(qū)租賃成交中，近三分之一來(lái)自醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。

不過(guò)，不同行業(yè)對(duì)區(qū)域仍有明顯偏好。據(jù)了解，二季度醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)主要選擇在張江、外高橋等板塊積極擴(kuò)張;游戲開(kāi)發(fā)與電商類(lèi)公司選址于漕河涇;金融證券及服務(wù)行業(yè)則更傾向于落戶(hù)張江與金橋板塊。

值得一提的是，商務(wù)園區(qū)租金韌性凸顯，受新冠疫情影響甚微。數(shù)據(jù)顯示，今年二季度商務(wù)園區(qū)平均租金報(bào)價(jià)為130.0元/月/平方米，較去年底僅下降0.8%，這使得業(yè)主在免租期等的優(yōu)惠條款方面更具靈活性?？罩米兓⒉幻黠@，二季度末空置率較去年底微升0.9個(gè)百分點(diǎn)至18.6%。

物流園區(qū)表現(xiàn)同樣搶眼，雖然空置率有所上升但仍控制在個(gè)位數(shù)水平，且上海整體可租賃面積依舊十分有限，熱門(mén)板塊空出的可租面積也能在短時(shí)間內(nèi)被再次租出。正因?yàn)槿绱耍虾Ｊ形锪鲌@區(qū)平均租金報(bào)價(jià)達(dá)到47.6元/月/平方米，較去年同期增長(zhǎng)1.1%。

零售物業(yè)空置率上升

新冠疫情讓電商獲得了更多發(fā)展空間，線上購(gòu)物成為選擇。此消彼長(zhǎng)，零售物業(yè)卻因?yàn)樾鹿谝咔橛绊懚鴮?dǎo)致空置率上升。

據(jù)世邦魏理仕跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2020年上半年，上海零售物業(yè)市場(chǎng)并無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。但與此同時(shí)，市場(chǎng)并未出現(xiàn)新增需求，相反關(guān)店卻使得空置面積增多，進(jìn)而推升空置率至8.2%，達(dá)到階段性高位。空置率的上升，使得租金回調(diào)，購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)34.0元/月/平方米，較去年底下跌3.2%。

在零售物業(yè)市場(chǎng)，疫情加速了品牌迭代的趨勢(shì)，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)最為明顯。一方面不少財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的餐飲店鋪閉店歇業(yè);而另一方面，年輕態(tài)的領(lǐng)先連鎖咖啡茶飲與中式簡(jiǎn)餐品牌持續(xù)快速擴(kuò)張。此外，新興美妝集合店受資本青睞在核心及次級(jí)商圈逆勢(shì)搶占市場(chǎng)，針對(duì)95后和00后的消費(fèi)習(xí)慣，利用線下打卡，線上分享的模式引流效果顯著。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)商業(yè)部主管希諾分析認(rèn)為，未來(lái)6個(gè)月，隨著全國(guó)疫情得到控制，在本地居民消費(fèi)意愿進(jìn)一步提升的同時(shí)，預(yù)計(jì)外來(lái)游客消費(fèi)需求有望出現(xiàn)反彈。因此，空置率將逐步下行，租金水平也有望止跌企穩(wěn)。

大宗交易萎縮4成

受新冠疫情影響，今年上半年上海大宗交易出現(xiàn)明顯下滑。

數(shù)據(jù)顯示，二季度上海共產(chǎn)生5筆大宗交易，成交總額為82.3億元人民幣。而在2020年上半年上海累計(jì)產(chǎn)生24筆交易，累計(jì)交易總額為324.1億元，較去年同期下滑41%。從成交物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，寫(xiě)字樓等相關(guān)物業(yè)仍占據(jù)主流市場(chǎng)，占比約為58%。而代表消費(fèi)概念的零售以及酒店則分別占比為25%及13%，相比2019年均有所增長(zhǎng)。

從投資者類(lèi)型來(lái)看，近期境外投資者活躍度有所下降，主要是決策層在短期內(nèi)受到出入境限制所致。鑒于當(dāng)前不確定因素增多，使得外資的投資策略更為謹(jǐn)慎。但與此同時(shí)，內(nèi)資自用買(mǎi)家成為支撐市場(chǎng)的主力，數(shù)家知名金融機(jī)構(gòu)紛紛在上海的中心城區(qū)購(gòu)置了總部樓宇。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管何樹(shù)奇表示：“受到疫情的沖擊及經(jīng)濟(jì)周期的影響，大部分的投資者提高了風(fēng)控等級(jí)，出價(jià)顯得更為保守。如果賣(mài)家在近期有處置資產(chǎn)的計(jì)劃，建議適當(dāng)調(diào)低成交價(jià)格的期望值，以提高交易速度。”

投資機(jī)會(huì)層面，何樹(shù)奇認(rèn)為寫(xiě)字樓方面應(yīng)多加關(guān)注產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與動(dòng)向，選擇產(chǎn)業(yè)集聚的板塊布局。而零售物業(yè)方面，在中長(zhǎng)期消費(fèi)升級(jí)的背景下，全上海區(qū)域型及社區(qū)商場(chǎng)均存在投資機(jī)會(huì)。另外，長(zhǎng)租公寓板塊在經(jīng)過(guò)兩年的市場(chǎng)整合后已顯得更為成熟，疊加滬上人才“虹吸效應(yīng)”持續(xù)增強(qiáng)的情況下，投資者也可多加關(guān)注。