甄愛軍

2019年，一線城市基本實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)”調(diào)控目標(biāo)，住宅用地價(jià)格漲幅整體控制在個(gè)位數(shù)，這使得在接下來的一年半時(shí)間內(nèi)，房價(jià)不存在因地價(jià)過高而產(chǎn)生的上漲壓力。

土地成本整體上升

2019年，全國土地成本上升，增幅超過兩位數(shù)。

中指研究院跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年全國300城住宅用地推出和成交規(guī)劃建筑面積分別為12.17億平方米和9.39億平方米，同比增長4.56%和2.7%;成交總金額41060億元，同比增加19.53%;成交樓面均價(jià)4372.48元/平方米，同比上漲16.41%，土地成本漲幅達(dá)到兩位數(shù)。

土地成本上升，帶來的直接后果可能就是房價(jià)的上漲。開發(fā)商在確定商品房價(jià)格的依據(jù)是成本水平，主要包括土地成本、建安成本、稅費(fèi)、資金成本以及其他各種費(fèi)用等，在保證合理利潤率的情況下，并結(jié)合當(dāng)時(shí)市場實(shí)際行情，來確定最終售價(jià)。在土地成本上升的前提下，即便是其他成本不變，也會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲。

2019年，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率13%，較2018年下滑0.02個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率15%，較2018年下滑0.23個(gè)百分點(diǎn);商辦類用地平均溢價(jià)率8%，較2018年增加0.8個(gè)百分點(diǎn)。

縱觀全年，2019年全國土地市場熱度呈前高后低態(tài)勢。自三季度以后，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持收緊態(tài)勢，金融監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，房企融資環(huán)境收緊，企業(yè)資金壓力漸顯，導(dǎo)致熱度不斷下降。

一線城市地價(jià)平穩(wěn)

值得關(guān)注的是，一線城市地價(jià)平穩(wěn)，基本實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”中的“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)。

數(shù)據(jù)表明，2019年，一線城市推出土地726宗，推出土地面積3622萬平方米，同比增加27%;成交土地657宗，成交土地面積3292萬平方米，同比增加20%;土地出讓金6075億元，同比增加10%;樓面均價(jià)7734元/平方米，同比下跌12%;平均溢價(jià)率6%，較2018年增加0.1個(gè)百分點(diǎn)。一線城市房價(jià)較高，而樓面均價(jià)未能突破5位數(shù)，主要原因在于租賃住宅項(xiàng)目、動(dòng)遷安置項(xiàng)目等用地拉低了平均水平，使得整體樓面均價(jià)水平看起來不高。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，一線城市調(diào)控力度最為嚴(yán)厲，同時(shí)在執(zhí)行政策方面，也走在了全國前列。2018年底，住建部表示，2019年要繼續(xù)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。從一線城市土地市場具體表現(xiàn)來看，2019年樓面均價(jià)不升反降，完全實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)目標(biāo)。

如果剔除掉租賃住宅、動(dòng)遷項(xiàng)目等因素，一線城市住宅樓面價(jià)變化幅度并不大。具體來看，2019年1～12月，北京宅地推出樓面均價(jià)為21445元/平方米，同比上漲9%;成交樓面均價(jià)為23292元/平方米，同比下滑0.9%。而上海宅地推出樓面均價(jià)為10690元/平方米，同比下滑6%;成交樓面均價(jià)為10987元/平方米，同比上漲3%。此外，2019年廣州宅地推出樓面均價(jià)為12015元/平方米，同比上漲6%;成交樓面均價(jià)為12642元/平方米，同比上漲9%，漲幅仍然控制在可接受范圍之內(nèi)。

不過，深圳有些例外。2019年，深圳成交樓面均價(jià)為29751元/平方米，同比上漲幅度要高于北京、上海和廣州，主要原因在于，深圳在2018年采取了嚴(yán)厲的調(diào)控措施，包括雙競土地政策，如限房價(jià)、限地價(jià)、競自持、競配建等政策，同時(shí)還推出了安居房、公租房等項(xiàng)目用地，使得深圳樓板價(jià)一度降至很低的水平。

二線城市地價(jià)量增價(jià)漲

二線及三四線城市地價(jià)漲幅較大，成為2019年地價(jià)上行的主要?jiǎng)恿Α?/p>

二線城市樓板價(jià)出現(xiàn)了兩位數(shù)漲幅。數(shù)據(jù)顯示，2019年，二線城市推出土地10590宗，推出土地面積46771萬平方米，同比增加5%;成交土地9206宗，成交土地面積40390萬平方米，同比增加6%;土地出讓金26504億元，同比增加28%;土地成交樓面均價(jià)3296元/平方米，同比增加18%;土地平均溢價(jià)率為14%，較2018年增加1個(gè)百分點(diǎn)。

三四線城市樓板價(jià)漲幅同樣也達(dá)到了兩位數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，2019年，三四線城市推出土地19800宗，推出土地面積79422萬平方米，同比下滑3%;成交土地16036宗，成交土地面積62886萬平方米，同比減少6%;土地出讓金17716億元，同比增加10%;土地成交樓面均價(jià)1576元/平方米，同比增加15%;土地平均溢價(jià)率15%，較2018年下降2個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，部分城市土地供應(yīng)也明顯增加。2019年，全國10重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量較2018年增加近兩成，成交量同比上漲逾一成。天津、上海、南京、杭州、武漢、廣州、深圳8城市供應(yīng)和需求均增加;天津宅地市場表現(xiàn)活躍，成交量居前;北京宅地供求同比均降。

未來哪些開發(fā)商供應(yīng)量會(huì)增加？從拿地金額來看，萬科、碧桂園、保利占據(jù)榜單前3位。萬科在2019年1～11月累計(jì)拿地1570億元，占據(jù)拿地榜榜首;碧桂園保持拿地優(yōu)勢，以總額1238億元占據(jù)榜單第二位;保利發(fā)展的拿地力度不減，拿地總額達(dá)965億元，居榜單第三位。TOP10企業(yè)同期拿地總額8824億元，占TOP100企業(yè)的35.2%，同比2018年提升1.2個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢凸顯，行業(yè)集中度顯著。