王向群

摘要：不動產(chǎn)登記實務(wù)中，登記人員在不動產(chǎn)登記簿中對擔(dān)保范圍和主債權(quán)金額的記載會對抵押權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)范圍產(chǎn)生重要影響。如何理解抵押擔(dān)保合同中債權(quán)數(shù)額、主債權(quán)金額、抵押金額、擔(dān)保范圍的區(qū)別并通過登記系統(tǒng)準(zhǔn)確記載于不動產(chǎn)登記簿，將通過最高人民法院司法判例和《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（以下簡稱《九民紀(jì)要》）的最新規(guī)定進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;優(yōu)先受償權(quán);擔(dān)保范圍;主債權(quán)金額

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）07-0033-35

收稿日期：2020-05-25

抵押登記一直是風(fēng)險點較高的登記類型。其原因主要是主債權(quán)合同和抵押擔(dān)保合同的審查，需要一定的法律素養(yǎng)和實務(wù)經(jīng)驗，尤其是合同中出現(xiàn)債權(quán)數(shù)額、主債權(quán)金額、抵押金額、擔(dān)保范圍不一致的情況，登記人員在登記系統(tǒng)中對不動產(chǎn)登記簿的記載，會直接影響抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的范圍。如何界定合同是否符合受理條件，以及在登記系統(tǒng)中如何記載等問題，是本文探討的重點。

1最高法的司法判例

本文以《中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司、惠州國墅園地產(chǎn)有限公司合同糾紛二審案》（【2019】最高法終830號）為例。

為擔(dān)?！秱鶆?wù)重組協(xié)議》的履行，賴加宏、丘小梅與長城廣東分公司簽訂了《抵押合同》，約定賴加宏、丘小梅以其共有的坐落于惠州市河南岸金山湖04號房、惠州市河南岸金山湖1號小區(qū)06號房為惠州國墅園公司在《債務(wù)重組協(xié)議》項下的全部債務(wù)提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù)。長城廣東分公司依法享有抵押權(quán)，有權(quán)就處分該抵押物所得價款優(yōu)先受償。上述房產(chǎn)對應(yīng)的《廣東省房地產(chǎn)他項權(quán)證》上記載的“債權(quán)數(shù)額”為3430000元。

長城廣東分公司向最高法上訴請求對案涉抵押登記證明登記金額以外的抵押物折價或者拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。最高人民法院認(rèn)為：長城廣東分公司關(guān)于抵押登記證明中載明的“抵押貸款金額”“債權(quán)數(shù)額”并非抵押擔(dān)保范圍，應(yīng)按照抵押合同約定的債權(quán)金額確定擔(dān)保范圍的主張不成立。

首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第61條“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)”的規(guī)定，抵押登記證明中登記的債權(quán)金額與《抵押合同》中約定的債權(quán)金額不一致的，應(yīng)以抵押登記證明中登記的債權(quán)金額為準(zhǔn)。

其次，從登記的目的來看，登記不僅產(chǎn)生對抵押人的擔(dān)保義務(wù)，且產(chǎn)生對第三人的公示作用，第三人能夠基于對他項權(quán)利證記載內(nèi)容的信賴，相信抵押人的擔(dān)保義務(wù)即是抵押登記證明中記載的債權(quán)金額。若如長城廣東分公司所稱抵押權(quán)人不僅對抵押登記證明記載的債權(quán)金額享有優(yōu)先受償權(quán)，而且還對該金額以外的、不為第三人所能知曉的金額享有優(yōu)先受償權(quán)，則不利于交易安全，也有違登記制度設(shè)立的初衷。故長城廣東分公司關(guān)于對案涉抵押登記證明登記金額以外的抵押物折價或者拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)的請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

本案的爭議焦點為長城廣東分公司作為抵押權(quán)人對案涉抵押登記證明登記金額以外的抵押物折價或者拍賣、變賣所得價款是否享有優(yōu)先受償權(quán)。最高人民法院的判決，從法律層面和保護(hù)交易安全、維護(hù)登記公示作用的層面肯定了抵押登記證明中記載的登記內(nèi)容的效力，同時也對登記人員提出了更高的業(yè)務(wù)要求。

2現(xiàn)行法上的規(guī)定及理解

第一，抵押金額。在抵押登記實務(wù)中，抵押擔(dān)保合同中往往寫有抵押金額。但是根據(jù)抵押權(quán)從屬性的原理，抵押權(quán)是以擔(dān)保主債權(quán)為目的，被擔(dān)保的主債權(quán)為主權(quán)利，抵押權(quán)為從權(quán)利。所以在嚴(yán)格意義上講，現(xiàn)行法律中并不存在抵押金額的說法，之所以在抵押擔(dān)保合同中有抵押金額的約定，原因通常是行政主管部門或者金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的要求，不具有法律上的意義。同時，抵押擔(dān)保合同中約定抵押期限，也不具備法律上的意義，因為根據(jù)《擔(dān)保法》第52條規(guī)定，“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”，不存在一個獨立于債務(wù)履行期限以外的抵押期限。所以在抵押擔(dān)保合同審查中出現(xiàn)抵押金額和抵押期限提法的，登記人員可以視為該約定不存在，不作為登記的依據(jù)。

第二，債權(quán)數(shù)額、主債權(quán)金額和擔(dān)保范圍?！毒琶窦o(jì)要》指出，“我國目前不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)登記，不同地區(qū)的系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則并不一致，人民法院在審理案件時應(yīng)當(dāng)充分注意制度設(shè)計上的差別，作出符合實際的判斷：一是多數(shù)省區(qū)市的登記系統(tǒng)未設(shè)置擔(dān)保范圍欄目，僅有被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）的表述，且只能填寫固定數(shù)字。而當(dāng)事人在合同中又往往約定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金等附屬債權(quán)，致使合同約定的擔(dān)保范圍與登記不-致。顯然，這種不一致是由于該地區(qū)登記系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則造成的該地區(qū)的普遍現(xiàn)象。人民法院以合同約定認(rèn)定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，是符合實際的妥當(dāng)選擇。二是一些省區(qū)市不動產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置與登記規(guī)則比較規(guī)范，擔(dān)保物權(quán)登記范圍與合同約定一致在該地區(qū)是常態(tài)或者普遍現(xiàn)象，人民法院在審理案件時，應(yīng)當(dāng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)”。最高人民法院在《九民紀(jì)要》中的論述，也從一個側(cè)面證實了目前部分地區(qū)登記機(jī)構(gòu)在主債權(quán)金額和擔(dān)保范圍的理解，上存在概念不清的問題，導(dǎo)致合同擔(dān)保的實際債權(quán)數(shù)額與登記系統(tǒng)中記載的不一致，從而對司法裁判造成一定的影響。

根據(jù)《物權(quán)法》第173條規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。筆者認(rèn)為，在實務(wù)中，如果抵押擔(dān)保合同中未約定擔(dān)保范圍或者擔(dān)保范圍約定為主債權(quán)金額的，那么債權(quán)數(shù)額應(yīng)當(dāng)與主債權(quán)金額一致;若如果當(dāng)事人在合同中約定擔(dān)保范圍包括主債權(quán)金額以及利息、違約金等附屬債權(quán)的，則債權(quán)數(shù)額應(yīng)當(dāng)為主債權(quán)金額和附屬債權(quán)金額的總和。

3結(jié)論

可以看出，最高人民法院的司法判例與《九民紀(jì)要》的精神并不是完全一致，所以在登記系統(tǒng)的設(shè)置上，為穩(wěn)妥和嚴(yán)謹(jǐn)起見，登記系統(tǒng)中應(yīng)當(dāng)設(shè)置“被擔(dān)保主債權(quán)金額（最高債權(quán)金額）”欄和“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍”欄。登記人員在“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”欄中僅記載被擔(dān)保的主債權(quán)本金，如果抵押擔(dān)保合同中約定了利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用等附屬債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)同被擔(dān)保的主債權(quán)本金-起在“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍”欄中做進(jìn)一步的錄人，以保障合同中抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍與不動產(chǎn)登記簿中記載的優(yōu)先受償權(quán)范圍一致。