作者簡(jiǎn)介：

趙奉軍，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院副教授。

中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司2020年4月下旬發(fā)布了一份城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)調(diào)查報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示我國(guó)城鎮(zhèn)居民戶(hù)均擁有1.5套房，住房擁有率（下文用自有率代替）為96%，即使是收入最低的20%的家庭住房自有率也高達(dá)89.1%。這份報(bào)告引發(fā)了大量的討論，本期筆者就其中的關(guān)鍵數(shù)據(jù)一住房自有率談點(diǎn)個(gè)人看法。

住房自有率是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要指標(biāo)，它衡量的是所有家庭中有房家庭的比例。這個(gè)比例并不是越高越好，即使是最理想的狀態(tài)，這個(gè)指標(biāo)也不是100%。有些人可能想不通，沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房只能租房另當(dāng)別論，難道家家戶(hù)戶(hù)有自己的房子不是一件好事嗎？

事情沒(méi)這么簡(jiǎn)單。1996年，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Oswald發(fā)表了一篇論文，他的研究發(fā)現(xiàn)，住房自有率如果上升10%，失業(yè)率會(huì)上升2%。他的解釋是，過(guò)高的住房自有率會(huì)使得勞動(dòng)力的流動(dòng)受阻。盡管“安居”與“樂(lè)業(yè)”聯(lián)系在一起，但擁有了自己的房子后遷移成本會(huì)迅速上升，民間素有“搬家窮三年”的說(shuō)法。遠(yuǎn)方即使有很好的就業(yè)和生活機(jī)會(huì)，要背井離鄉(xiāng)（家）也不是能當(dāng)機(jī)立斷的事情，尤其是對(duì)一些中年人來(lái)說(shuō)更是如此。

由此也能理解年輕人的住房自有率為什么這么低。傳統(tǒng)的解釋是年輕人收人低買(mǎi)不起房。其實(shí)未必全是如此。很多年輕人工作流動(dòng)性大，他們的人生需要在多次的“試錯(cuò)”中找到自己最適合的職業(yè)和地方。如果需要來(lái)一場(chǎng)說(shuō)走就走的旅行，那自有住房反而成了累贅和負(fù)擔(dān)。不過(guò)，Oswald的結(jié)論并不是沒(méi)有人反駁，另外一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家得出的結(jié)論就不一樣。反駁者認(rèn)為，盡管擁有自己的住房可能確實(shí)降低了勞動(dòng)力市場(chǎng)的流動(dòng)，但是有了自己的住房后就會(huì)更主動(dòng)融人社區(qū)和城市，其社會(huì)交往空間更廣，與他人聯(lián)系更緊密，失業(yè)之后相對(duì)于租房者而言也會(huì)有更多的工作機(jī)會(huì)，其失業(yè)持續(xù)時(shí)間更短，所以總體失業(yè)率未必更高。

除了對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)不利外，我在前期專(zhuān)欄中曾經(jīng)提到，房?jī)r(jià)短期波動(dòng)性其實(shí)遠(yuǎn)高于房租，擁有住房就得面臨這個(gè)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。盡管一些人說(shuō)自有住房可以不去管房?jī)r(jià)波動(dòng)（反正自?。?，那也是不對(duì)的，財(cái)富的變動(dòng)會(huì)影響個(gè)人的消費(fèi)和儲(chǔ)蓄，即使只有一套房也會(huì)有顯著影響。在極端情形下如果有房貸的房?jī)r(jià)跌去首付，如1997年我國(guó)香港地區(qū)和2008年美國(guó)，對(duì)金融市場(chǎng)和個(gè)人行為的沖擊就會(huì)放大（香港首付比例高沖擊小一點(diǎn)）。正因?yàn)槿绱?，一個(gè)良好的租賃市場(chǎng)非常重要，因?yàn)樗鼙苊鈩趧?dòng)力流動(dòng)和房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

盡管有上述兩個(gè)弊端，自有住房的好處或收益也非常明顯。古今中外，能擁有自己的房子，都是人生一件值得慶賀的大事。我的老家，農(nóng)村新屋落成，一定要大宴賓客;在美國(guó)，所謂的“美國(guó)夢(mèng)”其實(shí)現(xiàn)的標(biāo)志也是一套郊區(qū)的自有住房。對(duì)個(gè)人或家庭而言，購(gòu)買(mǎi)或擁有自有住房還可以獲得資本增值收益，更可以用作抵押工具或創(chuàng)業(yè)的原始資本。盡管每個(gè)月還按揭很辛苦，但那是一種強(qiáng)制個(gè)人儲(chǔ)蓄和財(cái)富積累，能避免儲(chǔ)蓄拖延癥和年老后儲(chǔ)蓄缺乏的困窘（關(guān)于買(mǎi)房者和租房者的財(cái)富積累機(jī)制和速度是否有差異，有待進(jìn)一步討論）。在其他方面，比如戶(hù)主健康水平的改善、子女教育成績(jī)的提高以及主觀的居住和生活滿意度增強(qiáng)都有文獻(xiàn)支持。

估計(jì)讀者很難理解自有住房還會(huì)改善戶(hù)主健康水平和提高子女成績(jī)（有房子的人更幸?？鞓?lè)容易理解）。我稍作解釋。其一，自住者相對(duì)于租房者而言，會(huì)有更大的動(dòng)機(jī)或激勵(lì)維護(hù)房子的完好性，住房設(shè)施的完整性能提供有利于居住者身心健康的良好環(huán)境。其二，房屋自有者相對(duì)于出租者而言居住狀況更穩(wěn)定，他們搬家的頻率要小得多，這種穩(wěn)定的居住狀態(tài)有利于他們了解居住周?chē)母鞣N社會(huì)醫(yī)療設(shè)施，這也會(huì)有利于他們的健康。其三，住房所有權(quán)本身就是一個(gè)能提供健康的很好的資源，例如針對(duì)老人的反向抵押貸款。至于對(duì)子女成績(jī)的影響機(jī)制，解釋如下：首先，要擁有并維持一套自己的住房，父母親必須擁有一些必要的技能，這些技能包括家庭內(nèi)部的收支紀(jì)律和住房的維護(hù)，父母親言傳身教子女耳濡目染，更有利于他們?nèi)谌松鐣?huì);其次，住房的鄰里屬性是決定住房的特征價(jià)格的一個(gè)重要方面，這意味著如果街區(qū)的孩子出現(xiàn)不軌行為將降低街區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值，這使得住房自有者從自身利益出發(fā)會(huì)關(guān)心街區(qū)孩子的行為;最后，擁有自住住房的人流動(dòng)性更少，居住穩(wěn)定有利于父母監(jiān)控孩子的學(xué)習(xí)和其他行為，從而提高孩子的學(xué)習(xí)成績(jī)。其他的渠道還包括自有住房有利于提高父母親的自尊，以及更積極參與構(gòu)建當(dāng)?shù)厣鐣?huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，這些都是有利于孩子成長(zhǎng)的。

理解了自有住房的利弊，就應(yīng)該明白提高住房自有率萬(wàn)不可用力過(guò)猛。落實(shí)聯(lián)合國(guó)提出的“人人享有適當(dāng)住房”并非要求人人擁有住房。在這方面是有前車(chē)之鑒的。在2008年全球金融危機(jī)前，美國(guó)小布什政府通過(guò)各種金融創(chuàng)新，降低首付比例甚至降到零首付，鼓勵(lì)低收人階層買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)“美國(guó)夢(mèng)”，到2004年4季度，美國(guó)住房自有率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的69.2%。結(jié)果2008年房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)大量止贖案例，住房自有率最終又降下來(lái)了。小布什上臺(tái)前（2001年4季度）美國(guó)住房自有率為67.5%，下臺(tái)時(shí)（2009年1季度）為67.3%，其他功過(guò)我們不做評(píng)價(jià)，至少在提高住房自有率上面基本上是無(wú)功而返。截止到此文寫(xiě)就，2020年1季度美國(guó)的住房自有率為65.3%，最高的州是特拉華州79.8%，最低的紐約只有53%。有些旨在提高住房自有率的政策比如我以前講過(guò)的房貸利息抵稅，結(jié)果也會(huì)資本化到房?jī)r(jià)中從而提高房?jī)r(jià)，因而住房自有率也無(wú)法提高;另外一些國(guó)家，比如德國(guó)住房自有率只有44%，瑞士的住房自有率更低，瑞士甚至對(duì)自有住房的虛擬租金收入合并征稅，這在中國(guó)是不可想象之事。

對(duì)我國(guó)而言，包括臺(tái)灣地區(qū)在內(nèi)（臺(tái)灣數(shù)據(jù)為84%），我國(guó)的住房自有率確實(shí)是比較高。我國(guó)的高住房自有率有房改的因素，有同樣歷史背景的一些東歐國(guó)家的住房自有率也很高，比如羅馬尼亞住房自有率高達(dá)96.1%。我國(guó)并沒(méi)有如美國(guó)那樣按季度公布全國(guó)、各州和75個(gè)大城市的自有率和空置率數(shù)據(jù)。一些針對(duì)我國(guó)住房自有率的調(diào)查結(jié)果差異很大，比如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局住戶(hù)調(diào)查辦公室（2011）給出的數(shù)據(jù)是89.3%，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“西財(cái)”）的中國(guó)家庭金融調(diào)查中心2017年給出的數(shù)據(jù)是90.2%，北京大學(xué)中國(guó)家庭追蹤調(diào)查中心2018年的數(shù)據(jù)是74.9%（筆者根據(jù)該中心提供的數(shù)據(jù)以“家庭成員擁有完全或部分產(chǎn)權(quán)”作為自有住房家庭計(jì)算）。不過(guò)西財(cái)?shù)恼{(diào)查在最近兩年區(qū)分了住房擁有率和住房自有率。比如城鎮(zhèn)有90.2%的家庭擁有住房，但居住在自己住房的城鎮(zhèn)家庭只有80.8%（西財(cái)將前者定義為擁有率，后者定義為自有率）。職住分離、人口流動(dòng)以及陪讀等導(dǎo)致很多實(shí)際上擁有住房的家庭租住在外地。

可能這些調(diào)查還不夠權(quán)威，那么可以參考一下“六普”數(shù)據(jù)。2010年第6次人口普查中10%抽樣的住房調(diào)查中，將城鎮(zhèn)居民住房來(lái)源分為自建住房、購(gòu)買(mǎi)商品房、購(gòu)買(mǎi)二手房、租賃其他住房、租賃廉租房、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、購(gòu)買(mǎi).原公有住房、其他等。匯總后城鎮(zhèn)居民住房自有率與北大2018年的調(diào)查數(shù)據(jù)相同，也是74.9%。進(jìn)一步細(xì)分城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則城市住房自有率會(huì)降低到69.8%（鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住房自有率為83.2%）。

考慮到上述數(shù)據(jù)，回過(guò)頭來(lái)再看央行的調(diào)查結(jié)果，我對(duì)96%的城鎮(zhèn)住房自有率是很懷疑的（即使是如此之高的住房自有率，也不要以為住房市場(chǎng)需求已經(jīng)飽和，不考慮職住分離和城市分化，存量住房的更新改造也是一個(gè)很大的市場(chǎng)）。今年是2020年，不出意外，我國(guó)會(huì)在年底開(kāi)展第七次人口普查。明年此時(shí)應(yīng)該會(huì)有城鎮(zhèn)居民住房狀況的權(quán)威數(shù)據(jù)，我預(yù)測(cè)普查出來(lái)的住房自有率數(shù)據(jù)不會(huì)超過(guò)80%，讓我們拭目以待。