嚴躍進

兩會以后，購房者的觀望情緒在減弱，加之近期政策放松預(yù)期增大、樓市熱度上升，購房者自然希望比較清晰地判斷市場。樓市的噪音，自然需要排除，購房者需要理性、審慎、科學(xué)對待當(dāng)前市場情況。

6月前后，全國樓市出現(xiàn)了一些新情況，各種樓市噪音開始增加。此類噪音，集中體現(xiàn)在“搶房”和“拋售”等交易市場中，傳遞了“過熱”或“過冷”的錯誤信號。部分消息是錯誤的、沒有事實依據(jù)，而部分消息則是夸大的、不具有代表性。此類市場噪音干擾了市場判斷、影響了預(yù)期，是各市場參與主體需要理性看待的。通過此類噪音的分析，有助于我們明確市場主線，更加客觀和準確地看待中國房地產(chǎn)市場。

近期樓市噪音

對近期全國各地樓市交易和熱點情況進行總結(jié)，至少有6個案例是值得關(guān)注的，這也是近期市場討論比較多的內(nèi)容。此類案例背后的噪音現(xiàn)象，都和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定思路相悖。從分類上看，類似噪音實際上包括了兩種，一種是傳遞“市場過冷”的信號，包括斷供潮、拋售潮等;另一種則是傳遞“市場過熱”的信號，包括“萬人搖”等現(xiàn)象。

關(guān)于市場過冷的噪音內(nèi)容，主要有兩個案例：

第一個案例是關(guān)于深圳的斷供潮。5月底，市場上有傳言，認為深圳市場出現(xiàn)了大量房貸斷供現(xiàn)象。甚至有人放出銀行工作人員的截圖：一家銀行的一個網(wǎng)點，5月斷供賬號達1.3萬個。

第二個案例則是關(guān)于上海二手房拋售的情況。近期有部分自媒體發(fā)文，其標題是“慌了！降162萬！降120萬！上海一大批業(yè)主開始緊急拋房！”，類似文章引起了市場較大的恐慌。

關(guān)于市場過熱的噪音內(nèi)容，主要有以下4個案例：

第一個案例是關(guān)于東莞房價的。某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名（157期）》顯示，東莞5月第4周二手房價格19751元，環(huán)比增長2.7%，漲幅首次超過深圳，排名全國第一。報告宣稱今年以來東莞房價猛漲，即將進入“3萬時代”。

第二個案例是關(guān)于“萬人搖”的情況。6月初，杭州某項目登記搖號，最終吸引了近6萬人參與，這也是一年來杭州樓市出現(xiàn)的第28次“萬人搖”。同樣的例子在南京等城市也出現(xiàn)。

第三個案例是關(guān)于學(xué)區(qū)房的。近日有媒體報道，深圳學(xué)區(qū)房的業(yè)主，為了孩子能夠上學(xué)區(qū)內(nèi)的初中和高中，紛紛到教育局門口下跪。這成為網(wǎng)上沸沸揚揚討論的事件。

第四個案例則和認籌有關(guān)。深圳某項目因連夜排隊購房認籌者爆滿，被相關(guān)執(zhí)法部門出動清場。政府部門后續(xù)也緊急發(fā)文規(guī)范了認籌流程。

理性看待噪音

對于此類樓市噪音現(xiàn)象，我們應(yīng)該客觀進行看待，從其形成原因、影響機制、市場反饋等角度進行分析。只有這樣，才不能為此類噪音所干擾，進而形成獨立的市場判斷。

從原因來看，渲染“過熱”和“過冷”市場情緒，是有不同的出發(fā)點和動機的。相對來說，渲染樓市過熱情緒的較多。這有幾個原因：第一，相關(guān)中介和售樓處為了加快營銷，或者說為了讓購房者觀望情緒減弱，制造了樓市過熱的假象，同時也通過相關(guān)公眾號文章過多地進行了傳播。第二，過多地抓住了某一兩個極端項目做文章，可能確實也有比較熱的現(xiàn)象，但本身不代表所在城市的趨勢，或者說往往拿項目的開盤情況進行分析，本身不具有典型性。另一方面，對于渲染樓市過冷的現(xiàn)象，其原因也有很多。其中一個重要的原因是，把極個別特殊案例作為普遍案例來分析，通過比較夸大的寫法，容易吸引眼球，來增加相關(guān)公眾號文章的流量或?qū)崿F(xiàn)所謂的“漲粉”。

從影響方面看，各種樓市噪音的危害都很大，如果處理不得當(dāng)，不僅會影響市場預(yù)期，而且也可能引發(fā)社會問題。比如說前面提及的學(xué)區(qū)房“下跪”事件，很容易被炒作和遭惡意解讀。但是實際上，地方政府已經(jīng)積極出手進行了管控。近日深圳市福田區(qū)發(fā)布了此類學(xué)位糾紛問題的情況通報：公安機關(guān)對煽動和參與違法聚集的2名房地產(chǎn)中介人員已依法做出治安處罰;在6月1日所謂“跪求學(xué)位”的7人中，也沒有一人今年有孩子需申請學(xué)位。類似做法都是為了明確事實，防范事件被歪曲。

客觀判斷未來

兩會以后，購房者的觀望情緒在減弱，加之近期政策放松預(yù)期增大、樓市熱度上升，購房者自然希望比較清晰地判斷市場，進而對后續(xù)的購房決策等提供參考。而此類樓市噪音出現(xiàn)，自然是需要排除的，這需要購房者理性、審慎、科學(xué)對待當(dāng)前市場情況。

首先是需要明確今年的樓市基調(diào)?？傮w上看，兩會政府工作報告明確，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這實際上繼續(xù)強調(diào)了“房住不炒”的定位，對于各類炒房的現(xiàn)象，自然都會面臨管控。另外，實際上今年也依然會強調(diào)“三穩(wěn)”導(dǎo)向，尤其是對于穩(wěn)預(yù)期而言，其依然是重要的內(nèi)容，各類干擾市場預(yù)期的行為，自然也會面臨管控。

其次則是要從市場基本面來看樓市走向。就近期市場來看，各地預(yù)售證審批節(jié)奏是加快的，此時客觀上使得購房者可以選擇的房源增多，市場交易復(fù)蘇的概率在增大，這也使得各類看空的或降溫的說法相對來說靠不住。當(dāng)然，市場本身也難以大幅升溫或者過熱，因為當(dāng)前各房企的去庫存壓力是加大的，降價促銷追趕半年銷售目標是主流思路，價格本身也難以大反彈。

最后則要對近期的市場調(diào)控方向有明確的把握。“房不炒”“價平穩(wěn)”“量抬升”的基調(diào)不會變，各地的工作重心在于提高市場交易量。當(dāng)然必須看到，無論什么時候，市場秩序都不能亂，尤其是中介部門、房企營銷部門和部分自媒體公眾號，更應(yīng)該在此時敬畏樓市調(diào)控的威懾力，不炒作、不渲染、不傳謠。只有孤立和消除樓市噪音，樓市才能真正健康平穩(wěn)發(fā)展。