【摘? 要】房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營由于面臨非常復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境，其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險很高，面臨著諸多不確定性因素，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的難度很大，進而影響經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。論文闡述了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險，并分析風(fēng)險的成因，提出化解風(fēng)險的對策，以期為房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康運行提供指導(dǎo)。

【Abstract】The development and operation of the real estate industry is faced with a very complex development and operation environment， and its risks of development and operation are very high， and it faces many uncertain factors， which lead to the difficulty of real estate development and operation is very great， and then affect the stable operation of the economy. This paper expounds the risks of real estate development and operation， analyzes the causes of the risks， and puts forward countermeasures to solve the risks， so as to provide guidance for the stable and healthy operation of the real estate industry.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)經(jīng)營;風(fēng)險;對策

【Keywords】real estate; development and operation; risks; countermeasures

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）06-0136-02

1 引言

在我國房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，企業(yè)對房地產(chǎn)投資的熱情不減，導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)市場體量巨大，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟穩(wěn)定的不確定因素。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，首先要對需求進行預(yù)測;其次按照政策導(dǎo)向和市場要求進行投資開發(fā)。在這整個過程中，每個階段都充滿著不確定性，因此，極有可能發(fā)生風(fēng)險。房地產(chǎn)投資具有資金量巨大、周期長、資金回籠慢等特征，稍有不慎都會使房地產(chǎn)企業(yè)的資金流斷裂，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)，因此，進行風(fēng)險預(yù)警和評估是非常必要的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深刻了解導(dǎo)致風(fēng)險的原因有哪些方面，在投資之前，對投資的項目進行深刻的分析與評估，并制定風(fēng)險預(yù)警方案從而能夠有效控制風(fēng)險。如何能夠在競爭激烈的市場中占有一席之地，并控制住風(fēng)險已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素?；夥康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，能夠防止房地產(chǎn)泡沫的破裂和房地產(chǎn)企業(yè)硬著陸，這也是宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行的重要保障。

2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的概述

2.1 政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、銷售等行為制定的相應(yīng)政策具有不確定性，政策的變化極有可能限制房地產(chǎn)商的開發(fā)和銷售行為，甚至對房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失。尤其近年來“房住不炒”理念的提出，更導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式受到極大限制。為了控制房價，國家和地方政府都出臺了相關(guān)政策，從項目開發(fā)開始到銷售為止，每一個階段都有相應(yīng)的政策進行限制，這些政策都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了沖擊，使其脫離了之前粗獷的發(fā)展模式。政府所施行的政策主要有三方面：一是針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策，這會限制其開發(fā)房地產(chǎn);二是金融政策，緊縮的信貸政策會限制房地產(chǎn)企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，甚至產(chǎn)生資金鏈斷裂的風(fēng)險;三是土地政策，土地產(chǎn)權(quán)制度的變更使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的推進困難重重。

2.2 經(jīng)濟風(fēng)險

經(jīng)濟風(fēng)險是指經(jīng)濟環(huán)境的不確定性對房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊。經(jīng)濟的運行具有周期性，從繁榮到衰退循環(huán)往復(fù)，“黑天鵝”等不確定事件也會對經(jīng)濟基本面產(chǎn)生沖擊，從而使得市場上的需求發(fā)生變動。當(dāng)經(jīng)濟處于繁榮階段時，市場上的資金充足，投資于房地產(chǎn)的意愿也更強，這時房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會得到推動;當(dāng)經(jīng)濟處于衰退或者低迷時，由于市場上的資金緊缺，消費、投資等方面都會收緊，這時房地產(chǎn)企業(yè)就只能壓縮利潤回籠資金，否則將會面臨資金鏈斷裂、企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險。對于經(jīng)濟周期的變動很難準(zhǔn)確把握，“黑天鵝”事件的出現(xiàn)更難以預(yù)測，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時可能處于經(jīng)濟的繁榮期，而銷售時經(jīng)濟已經(jīng)進入衰退階段，從而導(dǎo)致風(fēng)險的發(fā)生。

2.3 建造風(fēng)險

建造風(fēng)險也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險之一，是指發(fā)生在招投標(biāo)的過程中的，與承包商的協(xié)調(diào)、工程的質(zhì)量等方面的風(fēng)險。開發(fā)商主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)商招標(biāo)等招標(biāo)方式。在選擇招標(biāo)方式時，設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位的條件都是要納入考慮的問題。在施工之前要建立相應(yīng)的條款和合同，并且依據(jù)合同條款進行施工，任何一步出現(xiàn)問題都可能會影響工程的進度和質(zhì)量，增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，造成不必要的損失。在施工過程中，很難預(yù)測會出現(xiàn)何種狀況，從而影響工期。如果工期不能保證，錯過最佳銷售時期，也會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來損失和風(fēng)險。

2.4 銷售風(fēng)險

銷售是房地產(chǎn)開發(fā)的最終步驟，也是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)盈利和資金回籠的關(guān)鍵步驟。開發(fā)項目是否盈利、企業(yè)的經(jīng)營效益都取決于銷售的具體情況。在進行銷售之前要找準(zhǔn)時機，進行合理的、大力的宣傳。把握住宣傳和銷售的最佳時機，開盤前的預(yù)售、正式銷售和清盤時的銷售都要有適合的宣傳和銷售手段。但是每個時機都有其各自可能存在的風(fēng)險，價格的制定、需求的狀況、銷售模式的變化以及市場的競爭等因素都有可能導(dǎo)致銷售不順暢、效益不能達到要求，從而對房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的成因

3.1 先期調(diào)研不足與信息量較小

我國的房地產(chǎn)行業(yè)與國外發(fā)達國家相比，起步比較晚，經(jīng)驗缺乏。對房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程的設(shè)計不夠全面，開發(fā)前的調(diào)研不充足，對市場的需求了解不到位，細節(jié)把控不夠，導(dǎo)致開發(fā)后的房子很難滿足消費者的需求，存在著各種各樣的缺陷，進而影響房產(chǎn)的銷售，造成銷售風(fēng)險。另外，對政策的學(xué)習(xí)和調(diào)研缺乏，政策的變化往往是多方面的調(diào)整，不了解政策就難以做到隨機應(yīng)變?？傊?，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)未能充分認識到市場可能存在的風(fēng)險。沒有詳細的市場調(diào)研，就不能形成完整可行的計劃方案和應(yīng)對風(fēng)險的預(yù)警機制，以至于在項目的投資建設(shè)開始后才發(fā)現(xiàn)各種阻礙因素，這時再進行應(yīng)對會增加工作量和成本。

3.2 對相關(guān)政策的反應(yīng)不敏感

政策的變化對于房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)性非常強，房地產(chǎn)開發(fā)與國家經(jīng)濟息息相關(guān)，因此，在相當(dāng)大的程度上受到政策的限制。政策的變動可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性增加，甚至導(dǎo)致其停工調(diào)整，不及時掌握政策走向很難使得項目的開發(fā)取得成功。由于一直以來房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，導(dǎo)致很多企業(yè)產(chǎn)生定向思維，認為政策的導(dǎo)向不會發(fā)生改變，從而降低對政策反應(yīng)的敏銳性。

3.3 營銷計劃缺乏新意

房地產(chǎn)銷售這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)是決定收益和項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵一環(huán)，有創(chuàng)意的營銷計劃能夠增加營銷的成功概率。但是目前我國房地產(chǎn)行業(yè)營銷隊伍的整體素質(zhì)不高，專業(yè)知識和經(jīng)驗匱乏，對產(chǎn)品的特點和消費者的需求了解不夠，因此，很難認識到和挖掘出產(chǎn)品的特殊價值所在，從而在進行營銷計劃的制定和營銷活動的實施時，難以突出亮點和打動人心，缺乏競爭力。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的定位不明確，品牌地位和形象的營銷不足，在房地產(chǎn)市場上很難形成品牌效應(yīng)和良好口碑，從而導(dǎo)致銷售乏力。這些問題都會制約房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，從而產(chǎn)生風(fēng)險。

4 化解房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的對策

了解目前房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營中存在的主要風(fēng)險，分析風(fēng)險的成因，制定化解風(fēng)險的對策，針對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，化解每個階段的風(fēng)險，保障整體風(fēng)險可控。具體可以從以下幾個方面考慮。

4.1 風(fēng)險識別

化解房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的第一步，就是準(zhǔn)確地識別出在開發(fā)和經(jīng)營各個環(huán)節(jié)可能遇到的各種風(fēng)險。要做到準(zhǔn)確全面地識別出風(fēng)險，就要根據(jù)風(fēng)險的成因，從多方面著手，包括政策、經(jīng)濟和市場等方面，做好充足的調(diào)研工作，做到足夠了解。

4.2 風(fēng)險評估

識別出風(fēng)險之后，要對風(fēng)險進行評估，按照風(fēng)險的級別進行下一步的計劃，如果風(fēng)險程度非常高，那么繼續(xù)進行開發(fā)和經(jīng)營很可能會面臨虧損問題，這時要慎重考慮;如果風(fēng)險程度較低，那么要做好充分的應(yīng)對準(zhǔn)備措施再進行開發(fā)和經(jīng)營。

4.3 風(fēng)險應(yīng)對

當(dāng)風(fēng)險發(fā)生時，要按照提前計劃好的預(yù)案穩(wěn)步解決，也要綜合考慮風(fēng)險發(fā)生的具體情況，制定有針對性的應(yīng)對措施化解風(fēng)險。

4.4 風(fēng)險監(jiān)控

即使在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的過程中沒有出現(xiàn)風(fēng)險，也要對項目的整個過程進行全程監(jiān)控，時刻防止風(fēng)險的發(fā)生，這有利于推進風(fēng)險管理工作的有序開展，減少不必要的損失。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中可能遇到多種風(fēng)險，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營難以為繼，甚至影響到整個經(jīng)濟體系的平穩(wěn)運行。因此，了解房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營階段會發(fā)生的各種風(fēng)險，分析風(fēng)險的成因，從而制定相應(yīng)的風(fēng)險化解對策，對于有效的風(fēng)險管理有著重要意義，從而能夠推進我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，保障經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。

【參考文獻】

【1】陳麗貞.試析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析與對策[J].知識經(jīng)濟，2019（31）：63+65.

【作者簡介】孫鵬媛（1980-），女，河南洛陽人，講師，從事房地產(chǎn)經(jīng)營與管理研究。